ÖPP-Projekt: Neubau eines Allwetterbades mit Saunalandschaft in Friesoythe. 8. Bundeskongress ÖPP 17.Oktober 2013 Berlin 1

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1 ÖPP-Projekt: Neubau eines Allwetterbades mit Saunalandschaft in Friesoythe 8. Bundeskongress ÖPP 17.Oktober 2013 Berlin 1

2 ÖPP-Modell, nicht nur unter Haushaltsaspekten; der Weg der Stadt Friesoythe zum neuen Allwetterbad Referent: Dirk Vorlauf Dipl. Verwaltungswirt (FH) Erster Stadtrat der Stadt Friesoythe Geschäftsführer der Friesoyther Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Geschäftsführer der Friesoyther Eisenbahngesellschaft mbh Stadt Friesoythe Alte Mühlenstraße Friesoythe Tel:

3 Geografische Daten selbständige Gemeinde Mittelzentrum in Norden des Oldenburger Münsterlandes (Landkreises Cloppenburg) Schulstadt (15 Schulen) Eisenstadt Naherholung Thülsfelder Talsperre Gesamtfläche ca. 247,00 km² Einwohner:

4 Mitglied im Ring der Europäischen Schmiedestädte seit dem 3. September

5 Die Ausgangslage: Ein sehr sanierungsbedürftiges Freibad und ein kleines Hallenbad, (Schulschwimmbad) Baujahr: Freibad erste Errichtung 1929, immer wieder erweitert und renoviert. Hallenbad Neubau 1969 Wiederaufbau des Hallenbades 1983 nach einem Brand, ausschließlich aus den Mitteln der Gebäudeversicherung Konzeption: Hallenbad: als Schulschwimmbad, Freibad: außerhalb der Unterrichtszeiten öffentlich Schließung des Hallenbades im Sommer überwiegend als öffentliches Bad. Besucherzahlen/ jährl.: Schulschwimmen: Besucher öffentliches Schwimmen: Besucher Organisationsform: Regiebetrieb = Betrieb gewerblicher Art Umwandlung in die Wirtschaftsbetriebe Stadt Friesoythe geplant mit dem Ziel der steuerlichen Optimierung er städtischen Betriebe 5

6 Freibad Friesoythe, 800 m² Wasserfläche 6

7 Hallenbad Friesoythe 250 m² Wasserfläche 7

8 Der Weg der Stadt Friesoythe zum neuen Allwetterbad (1) 2007 Bildung eines Arbeitskreises mit Vertretern der Fraktionen im Stadtrat und der Stadtverwaltung Besichtigung verschiedener neuer und renovierter Bäder 2008 Besucherumfrage Definition der Zielvorstellungen: Freizeitorientierter, Wellness, Gastronomie, Spiel- und Spaßangebote, höhere Wassertemperatur, usw. Erstellung einer Machbarkeitsstudie mit Abwägung der Wettbewerbssituation. Definition der Ziele: Hallenbad, Freibad, Wellness, Sauna, Kinderbecken. Erste Festlegung eines Kostenrahmes: 5,8 Mio Euro, netto. 8

9 Der Weg der Stadt Friesoythe zum neuen Allwetterbad (2) 2009/ 2010 Durchführung eines einstufigen, nicht offenen Architektenwettbewerbes, hierzu Erstellung eines kompletten Raumbuches 13 Teilnehmer. Nach der geforderten Kostenschätzung halten alle den Kostenrahmen ein. Auslobung des Architektenwettbewerbes Ergebnis der Auftragsverhandlungen: Die 3 ausgelobten Architekten würden für das angebotene Konzept in der Kostenberechnung nach DIN 276 Baukosten zwischen 9 Mio und 11 Mio netto errechnen Ergebnis: Kostenrahmen würde weit überschritten! Kostenrisiko weiterer Überschreitungen im Zusammenhang mit der Ausschreibung konkreter Gewerke bleibt! Der Neubau ist zu diesen finanziellen Rahmendaten nicht umsetzbar! Das Projekt ist zunächst gescheitert! 9

10 Der Weg der Stadt Friesoythe zum neuen Allwetterbad, Suchen nach Lösungsansätze (1): Frage: Was ist das Ziel? Antwort: Ein attraktives, bedarfsgerechtes Bad für das Mittelzentrum Friesoythe! Frage: Können wir uns nur die Renovierung leisten? Antwort: Renovierung bringt keine Attraktivität und ermöglicht kein zeitgemäßes Bad, sondern ist nur eine teure Übergangslösung Frage: Muss es dieses Gebäude, dieser Baukörper sein? Antwort: Nein, es kommt auf das Innenleben und die Attraktivität an Frage: Wie stellen wir einen kostenorientierten Wettbewerb zwischen den Architekten her? Antwort: Architekt und Auftragnehmer ( Investor) und müssen zusammenarbeiten 10

11 Der Weg der Stadt Friesoythe zum neuen Allwetterbad, Suche nach Lösungsansätzen (2): Frage: Wie können wir den Kostenrahmen sicher begrenzen? Antwort: Es muss ein Weg gefunden werden bei dem die Kostengrenze über allem steht und trotzdem die Bieter sowohl in Bezug auf Architektur als auch in der Konzeption im Wettbewerb stehen. Frage: Müssen wir das Bad betreiben, welche Alternativen gibt es? Antwort: Nein! Ziel ist ein attraktives Bad für die Stadt Friesoythe. Wir müssen nicht selber planen, nicht bauen und auch nicht betreiben. Frage: Wie geht das? Antwort: ÖPP? 11

12 Gründe für ÖPP aus Sicht der Stadt Friesoythe (1) Risikominimierung für die Kommune Aufgaben- und Risikoübertragung bis hin zum Betrieb von Gebäuden an private Dritte Wirtschaftlichkeit Wirtschaftlichkeitsvorteile gegenüber Eigenrealisierung Kostensicherheit Umsetzung praktisch ohne Nachträge Terminsicherheit Übergabetermine werden eingehalten 12

13 Gründe für ÖPP aus Sicht der Stadt Friesoythe (2) Einbindung von Know-how im Wettbewerb Umfassender Architektur- und Betreiberwettbewerb mit Pauschalfestpreisen aufgrund funktionaler Ausschreibung Effektive Projektabwicklung Entlastung der Verwaltung (nur noch Controlling) Minimierung von Schnittstellen Ein Ansprechpartner für Planung, Bau, Finanzierung, Instandhaltung, Energiemanagement und Innenreinigung 13

14 Der Weg der Stadt Friesoythe zum neuen Allwetterbad, Ist ÖPP die Lösung? 2011: Information des Stadtrates über die Möglichkeit der Durchführung eines ÖPP-Verfahrens Beschluss im Stadtrat zur Durchführung eines ÖPP-Verfahrens mit Festlegung einer Kostenobergrenze Durchführung des Interessenbekundungsverfahrens (April) Ergebnis: Kein ausreichendes Interesse eines Betreibers, aber ausreichend Investoren für planen, bauen und finanzieren sowie Instandhaltung Erstellung einer Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsstudie (Juni) Durchführung eines Teilnahmewettbewerbes (November) 2012: Erstellung und Freigabe der Vergabeunterlagen 14

15 Rahmenbedingungen der Ausschreibung (1) Verhandlungsverfahren nach öffentlicher Vergabebekanntmachung gemäß VOB/A mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb Funktionale Ausschreibung/ Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm zur Durchführung der Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen Nebenangebote sind in Verbindung mit der Abgabe eines Hauptangebotes zugelassen Kostenobergrenze für Investition einschl. Bauzwischenfinanzierung i.h. von 6,3 Mio. (netto) Berücksichtigung Baukostenzuschuss i.h. v. 6,3 Mio. (netto) (enthalten Zuschuss der Kreisschulbaukasse i.h. von ca. 3,0 Mio. (netto) 15

16 Rahmenbedingungen der Ausschreibung (2) Leistungsgegenstand: 1. Allwetterbad (Hallen- und Freibad inkl. Gastronomie) 2. Saunalandschaft, soweit in der Kostenobergrenze darstellbar 3. WUNSCH: Einbindung des vorhandenen Sprungturms Planung, Bau, Instandhaltung (Bau) und Finanzierung (Bauzwischenfinanzierung und Endfinanzierung als Forfaitierung ) schlüsselfertige Errichtung Festlegung von Qualitätsstandards für Planung, Bau und Instandhaltung Festgestellte Mängel werden innerhalb festgelegter Zeiträume über Mängelbehebungsregelung behoben (Instandhaltungsphase) Vertragslaufzeit 25 Jahre (Instandhaltung und Endfinanzierung) 16

17 Darstellung der Angebote (1) Mehrere Verhandlungsrunden zur Optimierung der jeweiligen Angebote (1. und 2. indikatives und verbindliches Angebot) hinsichtlich: Funktionalität / Flexibilität Qualität Instandhaltung Architektur Verträge Insgesamt 2 Verhandlungsrunden mit 3 Bietergesprächen und Abfrage von zwei indikativen Angeboten und einem verbindlichen Angebot je Bieter 17

18 Darstellung der Angebote (2) Auswertung der 1. indikativen Angebote: 5 Bieter wurden zur Abgabe des 1. indikativen Angebotes aufgefordert 4 Bieter haben ein 1. indikatives Angebot fristgerecht abgegeben Angebote halten überwiegend die geforderten Mindestbedingungen ein Schwerpunkt der abgefragten 1. indikativen Angebote im Bereich der Darstellung der Entwurfslösung (Gebäudekonzeption, Funktionalität, Architektur) und der Angabe eines Festpreises 3 der 4 Angebote zeigen sehr hohe Entwurfsqualität und gute Auseinandersetzung mit der Aufgabenstellung Große Spreizung in Preisangeboten Die optionale Sauna ist in keinem der Angebote enthalten. 18

19 Darstellung der Angebote (3) Anpassung und Veränderung des Badkonzeptes aufgrund der Vorschläge der Bieter und Erkenntnisse aus den Bietergesprächen: Angebot aufgrund einer Planung entsprechend dem ausgeschriebenem Raumbuch Geändertes Konzept 19

20 Darstellung der Angebote (4) Vorteile des neuen Konzeptes: Das neue Badkonzept ist deutlich familienfreundlicher und attraktiver als das alte Konzept Das neue Badkonzept wird kostenneutral zur bisherigen Vorgabe (Ausschreibungsinhalt/ altes Konzept) umgesetzt Bedingt durch die Sauna wurde die Kostenobergrenze durch die planenden Gremien um 1,2 Mio. (netto) erhöht 20

21 Darstellung der Angebote (4) 4 Bieter wurden zur Abgabe des 2. indikativen Angebotes aufgefordert 2 Bieter haben ein 2. indikatives Angebot fristgerecht abgegeben 1 Angebot hält die geforderten Mindestbedingungen ein Das andere Angebot ist im Wesentlichen unvollständig und nur bedingt prüfbar 1 Angebot zeigt eine sehr hohe Entwurfsqualität und eine gute Auseinandersetzung mit der Aufgabenstellung 1 Angebot beinhaltet das Allwetterbad und die Sauna Das andere Angebot beinhaltet das Allwetterbad und das Springerbecken aber nicht die Sauna 21

22 Darstellung der Angebote (5) Durchführung des dritten Bietergespräches 1 Bieter wurden zur Abgabe des verbindlichen Angebotes aufgefordert Angebot ging fristgerecht ein Angebot ist vollständig (formale Prüfung) Angebot hält die geforderten Mindestbedingungen ein Angebot ist somit wertbar Angebot zeigt eine sehr hohe Entwurfsqualität und eine gute Auseinandersetzung mit der Aufgabenstellung Angebot unterschreitet die Kostenobergrenze Ziel der Ausschreibung ist erreicht 13.März 2013 Vergabebeschluss des Rates der Stadt Friesoythe 22

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24 Darstellung der Angebote (6) Das Angebot beinhaltet mehr als 100 Dokumente, wie z. B.: Bausumme als Pauschalfestpreis für KG 100 bis KG 700 Instandhaltungskosten (Inspektion, Wartung, Instandsetzung) als Pauschalpreis für die nächsten 25 Jahre mit Kostensteigerungsindex Betriebskostenprognose für Wärme, elektrische Energie, Wasser, Chlor Entwurfsplanung in der Architektur Entwurfsplanung technische Gebäudeausrüstung Brandschutzkonzept, Gutachten für die Akustik u.s.w. 24

25 Darstellung der Angebote (5) Betriebs- und Instandhaltungskonzept, Schnittstellen 25

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28 Wirtschaftlichkeitsvergleich Kostenermittlung der konventionellen Variante über BKI- Kennzahlen und eigene Ausschreibungsergebnisse Kostenermittlung der ÖPP-Variante auf Basis des verbindlichen Festpreisangebotes Investitionskosten (netto) 7,499 Mio. Vergleich der Kosten über einen Zeitraum vom 25 Jahren als Projektkostenbarwert Kostenvorteil durch ÖPP-Modell: 15,55 % beim Bauwerksmodel und 3,47 % bei den Instandhaltungsentgelten. ( ohne Risikozuschlag für das Kostensteigerungsrisiko bei konventionellem Bau) 28

29 Finanzierung: Gesamtkosten: rd Festpreis Forfaitierung zu Kommunalkreditkonditionen Mittel aus der Kreisschulbaukasse ( mindestens) Mittel aus dem Haushalt der Stadt Die Mittel der Stadt stehen in Höhe von aus Haushaltresten aus Vorjahren zur Verfügung. Die Haushaltsreste sind aus Überschüssen der Jahresabschlüsse ohne Kreditaufnahme gedeckt. Die restlichen sind durch den Haushaltsplan 2013 bereits als Verpflichtungsermächtigung für 2014 im Investitionsprogramm verbindlich beschlossen. Daneben sind im Haushaltsplan bzw. Investitionsprogramm Mittel für den Abbruch des alten Bades und die beweglichen Einrichtungsgegenstände eingeplant. 29

30 Bauphase Wir sind Anfang Juni 2013 mit dem Bau gestartet. Bauverlauf ist im Bauzeitenplan (geplante Fertigstellung Okt. 2014). Die Stadt Friesoythe hat zur Überwachung der baulichen - und anlagentechnischen Umsetzung ein Controlling beauftragt Regelmäßige Planungsbesprechungen mit dem Investor, dem Bauleiter und dem Architekten. Planungsdetails werden in vertrauensvoller Zusammenarbeit weiterentwickelt ( z.b. Überarbeitung des Saunakonzeptes) Fazit: Nach den bis heute gewonnen Erfahrungen und Erkenntnissen: ÖPP: Der richtige Weg für das Allwetterbad Friesoythe 30

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung Dirk Vorlauf Stadt Friesoythe, Rathaus am Stadtpark Alte Mühlenstraße 12, Friesoythe, Tel