Die Immobilien- Ertragsteuer. Teil I: Steuerrecht und Selbstberechnung Teil II: Vertragsgestaltung und Haftung. Dr.

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1 Die Immobilien- Ertragsteuer Teil I: Steuerrecht und Selbstberechnung Teil II: Vertragsgestaltung und Haftung Dr. Roman Thunshirn Steuerberater und Wirtschaftsprüfer in Wien Mag. Franz Podovsovnik Rechtsanwalt in Wien Mag. Aleksandra Arsenijevic Rechtsanwältin in Wien 2., aktualisierte und erweiterte Auflage Lnde

2 Vorwort zur zweiten Auflage Disclaimer Autorenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Inhaltsverzeichnis V VII IX XXI XXVII Teil I: Immobilienertragsteuer - Steuerrecht 1 1. Zielsetzung der Immobilienertragsteuer 3 2. Persönlicher Anwendungsbereich: Für welche Verkäufer gilt die ImmoESt? Einleitung und Übersicht Natürliche Personen als Verkäufer Unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Personen Beschränkt steuerpflichtige natürliche Personen ImmoESt im Todesfall, Besteuerung von Verlassenschaften Personenvereinigungen und Personengesellschaften als Verkäufer Miteigentümer- und Wohnungseigentümer als Verkäufer Juristische Personen als Verkäufer Konzeption der ImmoESt bei juristischen Personen Körperschaften, welche unter die ImmoESt fallen Nicht unter die ImmoESt fallende Körperschaften Juristische Personen des öffentlichen Rechts als Verkäufer Privatstiftungen als Verkäufer Ausländische juristische Personen als Verkäufer Exkurs: Partielle Anwendung von Bestimmungen des EStG auf Immobilien von juristischen Personen, die nicht unter die ImmoESt fallen Treuhänder und Treugeber als Verkäufer 21 Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevk, Die Immobilien-Ertragsteuer 2 XI

3 3. Grundstücksbegrifß \Vas gilt als Grundstück" isd ImmoESt? Die unterschiedlichen rechtlichen Grundstücksbegriffe Der Grundstücksbegriff des EStG Begriffsbildung und Wirtschaftsguteigenschaft Der -30-Grundstücksbegriff Zweifelsfragen zur Grundstückseigenschaft Fischereirechte Entschädigungen Keine Grundstücke isd 30 EStG Grundstückseigenschaft von Anteilen an Personengesellschaften Maschinen, Betriebsvorrichtungen und Einrichtung Treuhandansprüche Zivilrechtlicher Grundstücksbegriff Liegenschaft und Grundstück Grundstückszugehör als Oberbegriff ( 294 ABGB) Grundstücksbestandteile Grundstückszubehör (Zugehör ies oder Pertinenz) Grundstücksgleiche Rechte Superädifikate/Gebäude auf fremdem Grund Grunderwerbsteuerlicher Grundstücksbegriff Grundstücksbestandteile nach dem GrEStG \ Maschinen und Betriebsvorrichtungen: keine Grundstückseigenschaft Gebäude auf fremdem Grund Grundstücksbegriff im Umsatzsteuerrecht Immobilienertragsteuer und wirtschaftliche Betrachtungsweise Zurechnung und wirtschaftliche Betrachtungsweise Typische Beispiele für die wirtschaftliche Betrachtungsweise Wirtschaftliche Betrachtungsweise: Beurkundungsmängel, Scheingeschäfte und Vertragsmängel Beurkundungsmängel Vertragsmängel Scheingeschäfte Für die ImmoESt maßgebliche Zeitpunkte der Anschaffung und Veräußerung, Fristenlauf Problemstellung: Warum ist diese Frage relevant? Der allgemeine ertragsteuerliche Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt versus Ansicht des BMF zu 30 EStG 58 XII Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2

4 5.3. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt nach Ansicht des BMF und Kritik daran Bedingungen und Befristungen Treuhandschaften Allgemeines Missbrauch durch Treuhändereinschaltung und Grunderwerbsteuer ImmoESt bei Treuhandschaften Einzelne Treuhandformen Vor-, Options-, Rahmenverträge und ähnliche Verträge Vorverträge Punktation Optionsverträge Rahmenverträge Veräußerungstatbestände isd Immobilienertragsteuer Definition der Veräußerung" isd Immobilienertragsteuer Katalog der ertragsteuerlich als Veräußerung geltenden Tatbestände Übersicht Keine Veräußerung (Immobilienertragsteuer) in folgenden Fällen Ausgewählte einzelne Veräußerungsvorgänge Kaufvertrag Allgemeines Umfang des Veräußerungserlöses Sonderfall: Der Umfang des Veräußerungserlöses von Wald- bzw Forstgrundstücken Kaufvertrag: Berücksichtigung von Baukostenzuschüssen, Mietvorauszahlungen/Finanzierungsbeiträgen Grunderwerbsteuer ImmoESt Kaufvertrag: Übernahme von Verpflichtungen gegenüber Dritten Kaufvertrag und vorbehaltene Nutzungen Kaufvertrag: Kaufpreisstundung und Ratenvereinbarung Kaufpreisstundung Kaufpreisraten Kaufvertrag mit gleichzeitigem Kauf des Inventars Kaufvertrag mit Einräumung einer Rente/eines Wohnrechtes 106 Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevk, Die Immobilien-Ertragsteuer 2 XIII

5 * (Gepiischte) Schenkung und Übergabsverträge Schenkung von Betrieben Schenkung von Anteilen an Personengesellschaften Schenkung betrieblicher Anteile Schenkung außerbetrieblicher Anteile Erbschaftsschenkung Grundstückstransaktion izm vorweggenommenen Erbfolgeregelungen und Erbauseinandersetzung Grundstücksübertragungen bei Ehescheidungen Tausch Realteilung und Grundstückszusammenlegung Vertragsbeitritt Vertragsübernahme Unternehmenskaufvertrag Kauf unter Eigentumsvorbehalt Mietkauf und Leasing Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft Allgemeines Besteuerung des Einbringenden bei Einlage in eine Kapitalgesellschaft Sacheinlage in eine Personengesellschaft im Bereich des EStG Einlagen in Mitunternehmerschaften Einlagen in vermögensverwaltende Personengesellschaften Abtretung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Personengesellschaften Grundstücksverlosung Baurechtseinräumung (Behandlung beim Grundeigentümer = Baurechtsbesteller) Baurechtsveräußerung (Behandlung beim Bauberechtigten) Übertragung eines gepachteten Grundstücks gegen Leistung eines Ablösebetrages für das Gebäude Die Auswirkungen von zivilrechtlichen Vertragsmängeln Allgemeines Mangelhafte Beurkundung Zivilrechtlich unwirksame Verträge und Anfechtung Schein- und Umgehungsgeschäfte, Missbrauch Eintritt einer auflösenden Bedingung Gewährleistung: Vertragswandlung 147 XIV Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2

6 10.7. Gewährleistung: Verbesserung, Austausch oder Nachtrag des Fehlenden Preisminderung und Schadenersatz Mitteilungspflichten und Selbstberechnungspflicht isd 30c EStG Konzeption des 30c EStG Die beiden Mitteilungspflichten in ihrer Struktur Mitteilungspflicht 1 ( 30c Abs 1 EStG) Mitteilungspflicht 2 ( 30c Abs 2 EStG) Offenlegungspflichten der Vertragsparteien Selbstberechnungs-und Steuerabfuhrpflicht Ausnahmen von der Selbstberechnungspflicht Dokumentationspflichten und Umfang bzw Intensität der Prüfung Mitteilungspflichten: Sonderfälle Allgemeines Noch nicht feststehender Kaufjpreis Nichtanwendungsfälle ( 30a Abs 3 und 4 EStG) Befreite Vorgänge Vorauszahlungspflicht (des Veräußerers) Keine Selbstberechnungs- und keine Vorauszahlungspflicht ( Nullfälle") Ermittlung der ImmoESt Allgemeines Umfang des Werbungskosten- und Betriebsausgabenabzugsverbotes Allgemeines Abzugsfähige Aufwendungen Nicht abzugsfähige Aufwendungen Anschaffungs-und Herstellungskosten Anschaffungskosten Anschaffungsnebenkosten Anschaffungskostenminderungen Nachträgliche Anschaffungskosten Herstellungskosten Abbruchkosten Einkünfteermittlung: private" Grundstücksveräußerungen Bemessungsgrundlage, Methodik, Veräußerungserlös Adaptierung der Anschaffungskosten Inflationsabschlag ( private" und betriebliche Grundstücksveräußerungen) 196 Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2 XV

7 I Son^erfälle: fiktive Anschaffungskosten nach 30 Abs 6 lit a EStG Vereinfachungsbestimmung für WE-Gemeinschaften Verlustausgleich Pauschalbesteuerung/fiktive Anschaffungskosten ( Altgrundstücke") Veräußerung gegen Rente Steuerbefreiungen privater" Grundstücksveräußerungen Übersicht Hauptwohnsitzbefreiung ( 30 Abs 2 Z 1 EStG) Allgemeines Begriffsdefinitionen Eigenheim" und Eigentumswohnung" Grund und Boden: Aufteilung des Veräußerungserlöses Kann ein Eigenheim bei Mischnutzung" vorliegen? Hauptwohnsitz Zweijahresfrist (erster Tatbestand) Fünfjahresfrist (zweiter Tatbestand) Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes Toleranzfrist Hauptwohnsitzbefreiung bei Miteigentumsverhältnissen Hersteller-(Errichter-)befreiung ( 30 Abs 2 Z 2 EStG) Befreiung für behördliche Eingriffe Flurbereinigung, Grundstückszusammenlegung, Baulandumlegung Vorrangregel bei Befreiungen Übrige Regelungen für private Grundstücksveräußerungen Anrechnung der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer Kein Sondersteuersatz, wenn Veräußerungserlös in Form einer Rente geleistet wird Einkunftsermitdung: betriebliche Grundstücksveräußerungen Allgemeines Gebäude Grund und Boden Auseinanderfallen steuerlicher Buchwert und Bilanzwert 246 XVI Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2

8 16.8. Befreiungen im betrieblichen Bereich Ausnahmen vom Sondersteuersatz im betrieblichen Bereich ( 30a Abs 3 EStG) Grundstücke des Umlaufvermögens Schwerpunkt in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken Weitere Fälle des 30a Abs 3 EStG Entnahmen aus" dem und Einlagen in" das Betriebsvermögen Einlagen Entnahmen Betriebsvermögen: Altbestand, Pauschalbesteuerung und Übergangsbestimmungen Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden einerseits sowie in Gebäude andererseits Schätzung der Anschaffungs-und Herstellungskosten Exkurs: Veräußerung von Industrieanlagen, Betriebsvorrichtungen Sonderfall: ImmoESt bei Personengesellschaften Einordnung der Personengesellschaft in Bezug auf die ImmoESt Fallbeispiele für die Verwirklichung eines ImmoESt- Tatbestandes Differenzierung: ImmoESt Differenzierung: Art der Personenvereinigung Differenzierung: Art der Gesellschafter Veräußerungstatbestände isd GrEStG bei Personengesellschaften Asset Deal und Sacheinlage Share Deal Die Mitteilungspflichten ( 30c EStG) bei Personengesellschaften Die Regelung des 30c EStG im Wortlaut Spezifische Auskunfts- und Offenlegungspflichten gegenüber dem Parteienvertreter Mitteilungs- und Auskunftspflichten bei Personengesellschaften Allgemeine Regelung Auskunftspflichten gegenüber dem Parteienvertreter Ermittlung der ImmoESt bei Personengesellschaften Mitunternehmerschaften Vermögensverwaltende Personengesellschaften 280 Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2 XVII

9 17.7. Zuflussprinzig bei Personengesellschaften Abfuhr der ImmoESt bei Personengesellschaften und -gemeinschaften Besonderheiten bei gemischter Schenkung von Anteilen an Personengesellschaften Ausländische Personengesellschaften 283 Teil II: Vertragliche Gestaltung und haftungsrechtliche Verantwortung Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung und Vertragsabwicklung Allgemeines Vertragsgestaltung Allgemeine Erstinformation Formulierungsvorschläge Veräußerung ohne Gewinn Veräußerung mit Gewinn (Vorliegen von sog Einkünften") Veräußerung hypothekarisch belasteter Grundstücke Checkliste Haftungstatbestände für Parteienvertreter nach dem Steuerrecht Systematik ' Haftungstatbestände nach 30c EStG Allgemeines Abfuhrhaftung Haftung für die Richtigkeit der selbstberechneten ImmoESt : Zivil'rechtliche und strafrechtliche Haftungstatbestände Zivilrechtliche Haftung Strafrechtliche Haftung Finanzstrafrechtliche Verantwortung Allgemeines Selbstanzeige Strafrechtliche Aspekte bei Delegation (Übertragung) der Selbstberechnung an Dritte Irrtum und vertretbare Rechtsansicht Formalaspekte Anzeigepflichten, Bedeutung der Einhaltung der Formvorschriften des 30c EStG bzw der EStR Zwangsstrafen Verspätungszuschlag Verjährung der Strafbarkeit 310 XVIII Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2

10 3.7. IZm der ImmoESt typisch denkbare Finanzvergehen Unterlassen oder unrichtige Selbstberechnung Unterlassen der Entrichtung der ImmoESt bei Abgabe einer Selbstberechnungserklärung Verwendung falscher Urkunden oder Beweismittel, von Scheingeschäften und -handlungen Bloße Abgabe einer unrichtigen Mitteilung isd 30c Abs 1 EStG oder Nichtabgabe Finanzstrafrechtliche Haftungsaspekte Vertreterhaftung Haftung der Beteiligten für Geldstrafen Haftung nach dem VbVG 319 Stichwortverzeichnis 321 Thunshirn/Podovsovnik/Arsenijevic, Die Immobilien-Ertragsteuer 2 XIX