Christian Müller Kantonaler Schätzer Schätzungsexperte 5610 Wohlen Tel 079 472 61 77 Email chris.mueller50@bluewin.ch MARKTWERTSCHÄTZUNG Gegenstand GB Wohlen Nr. 3175 mit Wohnhaus Nr. 356 B Fläche von 120 m2 Eigentümer Herr Vejseli Elfat Herr Vejseli Simihat Mühlestrasse 2 8114 Dänikon Miteigentum zu je 14 Schätzungsstichtag per Oktober 2018
Schätzungsgrund Festlegen Marktwert/ Betreibungsamtliche Schätzung Schätzungsauftrag Betreibungsamt Wohlen Herr Gerold Brunner, Chef Betreibungsamt Wohlen 5610 Wohlen Besichtigung am 17.10.18 durch Christian Müller im Beisein von Herr Gerold Brunner, Chef Betreibungsamt Wohlen Schätzung durch Christian Müller, Schätzungen/Kant. Schätzer, Hofmattenweg 5 5619 Büttikon 2
Inhaltsverzeichnis Seite 1. Grundlagen 4 1.1. Schätzungsgrundlagen 4 1.2. Lage und Form des Grundstückes/Wohnlage 4 1.3. allgemeine Bewertungsgrundsätze 5 1.4. Zone und Ausnützung 5 1.5. Richtpreis in der Gemeinde Wohlen 5 2. Beschrieb der Liegenschaft 6,7 3. Berechnungen 3.1. Mietwert der Liegenschaft 8,9 3.2. Ertragswert der Liegenschaft 9 3.3. Realwert der Liegenschaft 9 3.4. Marktwert der Liegenschaft 10 Anhang Katasterkopie und Bilddokumentation 3
1. Grundlagen 1.1. Schätzunqsqrundlaqen: > Grundstückbesichtigung vom 17.10.2018. Beurteilung von Topographie, Erschließung und Überbaubarkeit der Parzelle. Besprechung auf der Gemeindeverwaltung/Bauverwaltung der Gemeinde Wohlen. > Situationsplan > Anmerkung, Vormerkung, Dienstbarkeiten und Grundlasten gemäß Grundbuchauszug. > Richtpreis für freies unüberbautes Land in der Bauzone beziehungsweise an vergleichbarer Lage in der Gemeinde Wohlen. > Einsicht in die Kant. Schätzungsakten AGV. > Mietwerterhebungen nach örtlichen Begebenheiten in der Gemeinde Wohlen. > Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Wohlen. -»Wegleitung für die Bewertung der Grundstücke. Schätzerhandbuch SVKG. 1.2. Lage und Form des Grundstückes: Die Parzelle ist sehr klein. Sie stößt südlich an die Bremgartenstrasse. Die Parzelle ist eben. Der Baugrund darf als gut betrachtet werden. Das Grundstück liegt in der Kernzone. Die Parzelle ist praktisch vollständig überbaut, nur nordöstlich ist ein schmaler Streifen von ca. 3m als Garten genutzt. Die Aussicht und die Besonnung können als mittel eingestuft werden. 4
Die täglichen Einkaufsmöglichkeiten und die Schulen sind in Wohlen vorhanden und innert kürzester Wegdistanz gut erreichbar. Zudem befindet sich in unmittelbarer Nähe der Ortsbushalt für ins Zentrum Wohlen. Die verkehrstechnische Erschliessung des Grundstückes wird als mittel eingestuft. Eine Parkierung bei der Parzelle ist nicht möglich. 1.3. Allgemeine Bewertunqsgrundsätze: Die Schätzung basiert auf objektiven Anlage- und Marktwerten. Die Bewertung erfolgt mit den Wertkomponenten: - ursprüngliches Baujahr - konstruktive Bauart und Bauzustand, erkennbare Mängel und Schäden - Allgemeiner Ausbau, Einrichtungen - Örtlicher Standort, Verkehrserschließung - Umgebung, Parkplätze, Einfriedung 1.4. Zone Und Ausnützung Das Grundstück liegt in der Kernzone. Die Ausnützung lautet auf maximum 0,55 1,5 Richtpreis in der Gemeinde Wohlen Gemäß Erhebungen wird für Land in vergleichbarer Lage ein m2-preis von CHF 550 bis 650 erzielt. Für gute Wohnlagen liegt der m2-preis aber wesentlich höher. 5
2. Beschrieb des überbauten Grundstückes im Baugebiet 2.1. Parzelle Nr. 3175 120 m2 Gebäudeplatz, Umgelände und Garten mit Wohnhaus Nr. 356 B 2.1.1. Örtlichkeit Bremgartenstrasse 13 2.1.3. Objekt-Kurzbeschrieb Wohnhaus Nr. 356 B Angebautes Einfamilienhaus Baujahr 1900. Das Wohnhaus ist dreigeschossig (Exklusive Keller). Das Gebäude befindet sich in einem schlechten Bauzustand. Der Eigentümer will das Haus in eigener Regie umbauen, respektive erneuern. Im Erdgeschoss und teilweise im 1. Obergeschoss befindet sich das Wohnhaus im Rohbaustadium. Heizung: Zentralheizung Gas (nicht angeschlosssen) Küche: keine Einrichtungen vorhanden san. Einrichtungen: einfach eingerichtete Badezimmer (erneuert) Decken: Balkenlage Raumhöhen: diverse Raumhöhen vorhanden (niedrig bis gut) Fenster: Isolierverglasung 6
Mauerwerk: Holzriegelbau mit Aussenabrieb Dach: Balken und Lattung in gutem Zustand Betonziegel Dachrinnen: Kupfer Innenausbau: beschränkter Ausbau vorhanden, Räume teilweise im Rohbau. Laminat 7
3. Bewertung und Berechnung Parzelle Nr. 3175 mit Wohnhaus Nr. 356 B Fläche von 120 m2 3.1. Mietwert (MW) Aufnahme der Raumeinheiten (RE) EG im Rohbau zurzeit nicht nutzbar Raum 4,25 x 3,50 Raum 2,30x4,20 Raum 2,50x3,80 1. OG Zimmer 4,00x2,50 0,7 Zimmer 2,75 x 1,65 0,4 Zimmer 4,10x2,70 0,8 Zimmer 2,65x3,80 0,7 Zimmer 2,65x3,30 0,6 2. OG Zimmer 3,30x4,30 0,9 Zimmer 3,10x2,50 0,6 Zimmer 3,10x4,25 0,9 Zimmer 3,10x3,90 0,8 Dou, WC, Lav 3,00 x 1,50 0,8 Dou, WC, Lav 3,00 x 1,50 0,8 (teils gefangen; Durchgang zu zwei Zi) Total 8,0 RE Benotung der Wohnung Ausbau Note 2 15% Anordnung Note 2 6 % Heizung Einzelöfen 20 % Bauweise Einfamilienhaus angebaut + 10% Wirtschaftliches Baujahr sehr stark abgenutzt 30 % Wohnlage 30 Punkte + 0 % Total - 61 % Mietwertberechnung Ortskategorienansatz Wohlen unbereinigt aufindex = CHF 3 181.00 Ortskategorienansatz Wohlen bereinigt = CFIF T240.00 8
8,0 RE x CHF 1 240 EG im Rohbau Mietwert der Parzelle per 2018 = CHF 9 920 = CHF 0 = CHF 9 920 3.2. Ertraqswert (EW) Grundlagen: Mietwert (MW) total = CHF 9 920 Kapitalisierungssatz - Hypothekarzinssatz 3,90 % - Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten 2,00 % - Rückstellungen 0,70 % - Mietzinsrisiko 0,10 % Kapitalisierungssatz total 6,70 % Berechnung: MW CHF 9 920 x 100 % 6,70% = Ertragswert total = CHF 148 060 Ertragswert total O ii LL -i CO ö 0 o ) 3.3. Realwert (RW1 Bauwert Wohnhaus 631 m3 ä CHF 500.- =CHF 315 500 minus Altersentwertung nach Roos wirtschaftliches Baujahr 1940-60 % = CHF - 189 300 Zeitbauwert Wohnhaus = CHF 126 200 15 % Baunebenkosten = CHF + 18 930 Anlagezeitbauwert = CHF 145*130 Landanteil 120 m2 ä CHF 500.- = CHF 60'000 Realwert 205 130 II O J l T I 9
3.4. Marktwert (VW) Für die Bestimmung eines objektiven Marktwertes sind im vorliegenden Falle die Komponenten Ertragswert (EW) und Realwert (RW) entsprechend zu gewichten nach der Formel 0,4 x Ertragswert + 1 x Realwert dividiert durch 1,4 0,4x CHF 148*060 +CHF205 130 1,4 =CHF 188 824 abzüglich dringender Unterhalt geschätzt = CFIF - 28 824 Marktwert des Einfamilienhauses CHF 160V00. Diese Werte basieren auf den zurzeit mir bekannten Marktpreisen. Je nach Marktsituation können sich diese Preise auch verändern. Die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten sind - sofern mir bekannt - in der vorstehenden Berechnung berücksichtigt. Die Marktwertschätzung basiert auf der zurzeit gültigen Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Hinwil. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Flaftung übernommen. Wohlen, den 18.10.18 msoffice/a:vwschätz. betr.vejseli.doc Beilage: Katasterkopie Bilddokumentation (Chr. Müller) 10
4. Katasterkopie und Zone Parzelle 3175 4761 11
47' ( 12
5.Bilddokumentation Abb. 1. Badezimmer DG 14
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i I - Abb. 11 Liegenschaft ab Bremgartenstrasse 19