EXPOSÉ für die landeseigene Liegenschaft in 07545 Gera, Greizer Straße 70 Gemarkung Gera, Flur./., Flurstücke 577/1 und 562/12 ehem. Justizvollzugsanstalt Bild oben: ehem. Hafthaus, Sicht aus nördlicher Richtung (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Bild unten: Grafik zur ehem. Brauerei in Gera aus den 1890er Jahren (Quelle: Thüringer Staatsarchiv Greiz) Seite 1 von 12
1. Geografische Lage und Verkehrsanbindung Die kreisfreie Stadt Gera ist mit etwas weniger als 100.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Thüringens. Die Landeshauptstadt Erfurt liegt 85 km entfernt. Durch die Anbindung an die Autobahn BAB A4, das Hermsdorfer Kreuz zur BAB A9 und zu den Bundesstraßen B2 sowie B92 ergibt sich eine sehr gute Verkehrsverbindung. Durch den Geraer Hauptbahnhof bestehen sowohl im Nahverkehrsbereich als auch im Fernverkehr sehr gute Fahrverbindungen. Die angebotene Liegenschaft befindet sich fußläufig zum Stadtzentrum mit sehr guter Infrastruktur und Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Lage im Stadtgebiet Gera Quelle: Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, geoproxy 2. Objektbeschreibung Bei der angebotenen Liegenschaft handelt es sich um die ehemalige Justizvollzugsanstalt Gera, bestehend aus dem Hafthaus und dem Pfortengebäude einschließlich der umlaufenden Gefängnismauer und Stellplätzen außerhalb des umfriedeten Bereichs. Das Hafthaus wurde Ende der 1890er Jahre als sog. Mälzerei der ehem. Brauerei in Gera errichtet und Anfang der 1940er Jahre als Unterkunft für Zwangsarbeiter umgebaut. Ab 1945 wurde das Gebäude als Justizvollzugseinrichtung genutzt. Das in Massivbauweise errichtete Gebäude, verfügt über 5 Geschosse und ist unterkellert. Das ausgebaute Dachgeschoss wurde durch die Verwaltung, alle anderen Geschosse als Haftbereich genutzt. 1991 wurde die Heizanlage (Heizöl), einschließlich Warmwasserbereitung erneuert. 1999 erfolgte eine grundlegende Sanierung des Hafthauses. Ein größeres Notstromaggregat aus den 1990er Jahren ist vorhanden. Die Heizanlage wurde 2018 durch eine Fachfirma außer Betrieb genommen. Im Kellergeschoss befinden sich die Technikräume, Werkstätten und eine Wäscherei. Im Erdgeschoss ist die Küche mit Kühlräumen angesiedelt, weiterhin die einer Gefängnisnutzung entsprechenden Dienstzimmer, Besucherräume und Hafträume. In den Obergeschossen 1-3 überwiegt die Zellenstruktur der Hafträume (Zellentrakt). Das 4. Obergeschoss ist durch Büros geprägt. Seite 2 von 12
Die Elektro- und Sanitärinstallation wurde entsprechend der Nutzung einfach gestaltet. An der östlichen Seite des Hafthauses (zum Hof) befindet sich ein eingeschossiger massiver Anbau. Weiter ist ein zweigeschossiges, massives Pfortengebäude mit Kfz-Torschleusen aus den 1990er Jahren vorhanden. Der Nutzung entsprechend ist der Gefängnishof mit einer bis zu 6 m hohen Außenmauer und einer parallel dazu geführten Sicherheitseinzäunung umfriedet. Auf der Seite zur Berggasse ist die Fassade eines ehem. Gebäudes in die Außenmauer integriert. Die Brutto-Grundfläche ist ca. 5.130 m² groß. Die Hauptnutzfläche wird auf ca. 3.400 m² Größe geschätzt. Bild links: Hafthaus um das Jahr 1947 (Quelle: Thüringer Staatsarchiv Greiz) Bild rechts: Außenmauer mit Scheinfassade in der Berggasse, Hafthaus dahinter (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Hafthaus mit südlichen (links) und nördlichen (rechts) Gefängnishof (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Wachgebäude mit Kfz-Torschleuse, Zufahrt (links), Ausfahrt (rechts) mit südlichen Hof (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 3 von 12
Flur Zellentrakt, 3. OG (links), Flur Verwaltungsetage (rechts) (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Beispiel Zellen mit Sanitärbereich (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Funktionsräume, z.b. ehem. Sportraum (rechts) (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV, Wandgestaltung unbekannt) Seite 4 von 12
Räume ehem. Werkstätten im Kellergeschoss (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV, Wandgestaltung unbekannt) Eingangsbereich (links), Beispiel Flurgestaltung außerhalb des Zellentrakts (rechts) (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV, Wandgestaltung unbekannt) technische Einbauten, rechts Notstromaggregat, links Wäschetrockner (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 5 von 12
Kücheneinbauten (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) 3. Erschließung und Bauplanungsrecht Die Liegenschaft verfügt über Anschlüsse für elektrischen Strom, Wasser und einen Kanalanschluss. Laut Auskunft der Stadt Gera Fachdienst Bauvorhaben vom 16.11.2017 liegen die Flurstücke nicht im Geltungsbereich eines verbindlichen Bauleitplanes bzw. einer Satzung nach 34, 35 BauGB. Im Flächennutzungsplan der Stadt Gera ist das Flurstück 562/12 als Teil der Entwicklungsfläche Wohnen (W14) dargestellt, das Flurstück 577/1 wird als Gemischte Baufläche ausgewiesen. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben und Umnutzungen ist nach 34 BauGB zu beurteilen. Bislang wurde die Liegenschaft als Dienstobjekt des Thüringer Justizvollzugs genutzt. Im Zuge des Verkaufs ist eine abweichende Folgenutzung anzunehmen. Umnutzungen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Beurteilung der Zulässigkeit von entsprechenden Vorhaben der örtlichen Bauaufsichtsbehörde obliegt und diese nur durch eine Voranfrage zu einem konkreten Vorhaben geklärt werden kann. 4. Grundbucheintragungen, Lasten und Nutzungen Der Freistaat Thüringen ist Eigentümer der Liegenschaft eingetragen im Grundbuch von Gera, Blatt 9104: lfd. Nr. im Bestandsverzeichnis 22: Gemarkung Gera, Flur./., Flurstück 562/12 mit 1.620 m² Größe lfd. Nr. im Bestandsverzeichnis 23: Gemarkung Gera, Flur./., Flurstück 577/1 mit 5.854 m² Größe In der zweiten Abteilung des Grundbuches bestehen folgende Eintragungen: Abt II lfd. Nr. 12 - lastend auf Flurstück 577/1 - Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Fernwärmeleitung - Heizgebiet Zentrum Nord/Süd) für die Energieversorgung Gera GmbH (Anmerkung des Verfassers: Die Belastung ist durch Erwerber zu übernehmen.) Abt II lfd. Nr. 14 - lastend auf Flurstück 562/12 - Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für GGV Gera Grundbesitz und Vermögensverwaltung GmbH mit dem Sitz in Nentershausen In der dritten Abteilung des Grundbuches bestehen keine Eintragungen. Nach Auskunft der Stadt Gera - Untere Denkmalschutzbehörde vom 10.11.2017 ist das Objekt in der Greizer Straße 70 in Gera nicht Bestandteil der Denkmalliste der Stadt Gera. (Anmerkung des Verfassers: Für die Außenmauer mit Scheinfassade in der Berggasse können denkmalrechtliche Belange nicht ausgeschlossen werden.) - Fachdienst Bauvorhaben vom 16.11.2017 ist zu Lasten des Flurstücks 561/12) folgende Baulast gemäß 82 ThürBO im Baulastenverzeichnis eingetragen: Gestattung für Flurstück 5699/1 Seite 6 von 12
(Stadtgraben 14 Gerana ) zur Zurechnung einer Teilfläche bei der Bemessung von Abstandsflächen gem. 6 ThürBO - Untere Bodenschutzbehörde vom 05.06.2018 konnte ein bislang bestehender Eintrag als Verdachtsfläche ehem. Betriebsgelände Nahrungsmittelindustrie im Thüringer Altlasteninformationssystem (THALIS) nach näherer Prüfung gelöscht werden. 5699/1 562/12 577/1 573 Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung der angebotenen Liegenschaft (Quelle: Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, geoproxy) Derzeit wird die Befahrung des östlichen Teils des Flurstücks 577/1 durch Anwohner des Nachbargrundstücks Greizer Straße 72 (Gemarkung Gera, Flur Flurstück 573) geduldet. Hierzu besteht jedoch weder eine schriftliche schuldrechtliche Regelung noch eine dingliche (Grunddienstbarkeit) bzw. öffentlich-rechtliche (z.b. Baulast) Sicherung für den jeweiligen Eigentümer des nutzenden Grundstücks. Befahrung des östlichen Teils des Flurstücks 577/1 durch Anwohner des Nachbargrundstücks Greizer Straße 72 (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 7 von 12
Teilflächen der angebotenen Liegenschaft (Flurstück 577/1: östlich und südlich, außerhalb der Gefängnismauer; Flurstück 562/12: geschotterte Fläche) sind als Kfz-Stellplätze vermietet (Monatsmiete 750,00 ; Verkehrssicherung obliegt dem Mieter; Nutzung auf unbestimmte Dauer, bis zum dritten Werktag zum Monatsende des gleichen Monats kündbar). Beispiele für vermiete Teilflächen Kfz-Stellplätze (links Flurstück 577/1, rechts Flurstück 562/12) (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) 5. Kaufgegenstand, Kaufpreiserwartung, Löschung von Grundpfandrechten Verkauft wird das unter Nr. 4 beschrieben Grundvermögen in 07545 Gera, Greizer Straße 70, einschl. vorhandener Einbauten und Inventar. Der Verkaufsgegenstand wird mit einem Verkehrswert in Höhe von 298.000,00 beurteilt. Die Mindesterwartung des Grundstückseigentümers an den Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert. Die Kosten des Eigentumserwerbes (Notar, Grundbuch, ggf. Grunderwerbssteuer und Kosten von Löschungsbewilligungen) sind durch den Erwerber zu tragen. 6. Allgemeine Informationen Für die Richtigkeit und den Inhalt des Exposés wird jegliche Haftung ausgeschlossen. Soweit im Exposé auf Internet-Links verwiesen wird, kann trotz Prüfung des Exposé-Verfassers nicht ausgeschlossen werden, dass dort zwischenzeitlich ungesetzliche Inhalte eingefügt wurden. Deshalb wird darauf hingewiesen, dass der Exposé-Verfasser keinerlei Einfluss auf die Gestaltung gelinkter Seiten hat und für deren Inhalte nicht verantwortlich ist. Mit der Ausreichung dieses Exposé ist kein Makler/Vermittlerauftrag verbunden. Wird der Kaufgegenstand durch Makler/Vermittler angeboten, handeln diese nicht im Auftrag des Freistaats Thüringen. Der Verkauf wird grundsätzlich im Rahmen eines Gebotsverfahrens abgewickelt. Hierzu werden die Interessenten zur Abgabe von Angeboten aufgerufen. Dabei handelt es sich nicht um ein Verfahren nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen - ausgenommen Bauleistungen - (VOL). In diesem Zusammenhang gesetzte Fristen sind keine Ausschlussfristen. Mit der Abgabe eines Angebotes entsteht kein Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages. Die Bieter, die in die engere Wahl gelangen, werden aufgefordert, eine Finanzierungsbestätigung einer europäischen Bank sowie ein Nutzungskonzept vorzulegen. Die Verkaufsentscheidung wird grundsätzlich auf Basis des höchsten Kaufgebotes erteilt. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, an einen bestimmten Bieter zu verkaufen. Bis zum Vorliegen eines unterschriftsreif ausgehandelten Kaufvertragsentwurfs und fester Vereinbarung eines Beurkundungstermins können höhere Angebote berücksichtigt werden. Sind alle vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, wird durch den beurkundenden Notar der Antrag auf Eintragung des Eigentums im Grundbuch gestellt. Erst mit dem Grundbucheintrag ist der Käufer Eigentümer des Grundvermögens. Seite 8 von 12
Grundriss 1.OG Hafträume (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Grundriss 1.OG Funktionsräume (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 9 von 12
Grundriss 4.OG Verwaltungstrakt (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 10 von 12
Grundriss Pfortengebäude (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 11 von 12
Ansicht aus der Berggasse (gekennzeichnete Gebäudeteile) (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Ansicht aus der Mühlengasse (gekennzeichnete Gebäudeteile) (Quelle: Freistaat Thüringen/TLBV) Seite 12 von 12