GEWOS GmbH Pressemitteilung vom 14.09.2015 Neue GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA : Anhaltend positive Entwicklung auf den Immobilienmärkten Eigentumswohnungen lösen Eigenheime als wichtigster Teilmarkt ab Stabile Zuwächse in allen anderen Segmenten Nach kräftigen Anstiegen der Immobilienumsätze in den einzelnen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes sowie auf dem Teilmarkt der Gewerbeimmobilien in den Vorjahren setzte sich die positive Entwicklung in 2014 fort (vgl. Grafik 1). Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage, die von den günstigen wirtschaftlichen Entwicklungen, der relativen Arbeitsplatzsicherheit und von den guten Zinskonditionen gestützt wird, hält der Aufwärtstrend auch in 2015 und 2016 weiter an. Wir sehen noch immer eine positive Entwicklung in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Offensichtlich erweisen sich die Antriebskräfte für den Wohnimmobilienkauf weiterhin als sehr stabil, so die GEWOS-Geschäftsführerin Renate Szameitat zur Bewertung der aktuellen Konjunktur in Deutschland. Seite 1 von 7
Grafik 1: Entwicklung des Immobilienmarktes 2006-2016 1.200 Kauffälle in 1.000 Umsatz in Mrd. Euro 300 1.000 250 800 200 600 150 400 100 200 50 0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Umsatz Westdeutschland Umsatz Ostdeutschland Kauffälle Westdeutschland Kauffälle Deutschland GEWOS Die GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA ist die einzige umfassende Analyse des Kaufgeschehens von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, deren Ergebnisse flächendeckend in tiefer regionaler Differenzierung auf tatsächlichen Verkäufen beruhen. In die aktuelle Analyse sind rund 885.000 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2014 eingeflossen. Gestützt auf die Entwicklung in den Vorjahren und unter Einbeziehung der aktuellen Markttrends wird die Entwicklung im laufenden Jahr sowie in 2016 prognostiziert. Seite 2 von 7
Die Ergebnisse der Analyse im Einzelnen: Weiter steigende Umsätze Berlin maßgebend für Entwicklung in Ostdeutschland Für das aktuelle Jahr geht GEWOS von weiter steigenden Umsätzen aus. Wohnund Gewerbeimmobilien zusammengenommen werden ein Transaktionsvolumen in Höhe von 193,2 Mrd. Euro erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich damit ein Umsatzanstieg um 4,6 %. Dabei zeichnet sich sowohl in West- als auch in Ostdeutschland eine dynamische Entwicklung ab. Im Westen steigen die Umsätze um 4,3 % auf rund 161,7 Mrd. und im Osten steigen die Umsätze um 6,3 % auf dann 31,5 Mrd. Euro. Der ostdeutsche Markt wird dabei wesentlich durch den Einfluss Berlins geprägt. Knapp die Hälfte des ostdeutschen Umsatzvolumens entfällt auf den Immobilienmarkt der Hauptstadt. Dominierend bleibt weiterhin der Markt für Wohnimmobilien (Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland), auf den rund 74 % der Umsätze entfallen. 2015 beträgt der Umsatz voraussichtlich 142,2 Mrd. Euro, davon 119,8 Mrd. Euro (84 %) auf dem westdeutschen Markt, 22,4 Mrd. Euro (16 %) in Ostdeutschland. Stärkste Umsätze bei Eigentumswohnungen 2015 sind die höchsten Umsätze im Segment der Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Infolge eines erneuten kräftigen Umsatzanstiegs haben sich die Eigentumswohnungen nunmehr zum wichtigsten Marktsegment entwickelt. Mit einem Anstieg um 6,6 % wird sich das Transaktionsvolumen am Jahresende bei rund 52,7 Mrd. Euro befinden. Damit sind die Umsätze in den letzten fünf Jahren um 53 % gestiegen. Der Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt 2015 einen geringeren Umsatzzuwachs von 4,6 % und ist mit einem Transaktionsvolumen von 52,4 Mrd. Euro nur noch der zweitstärkste Markt. Nach der kräftigen Steigerung des Vorjahres (plus 7,9 %) schwächt sich die Dynamik der Umsatzentwicklung in diesem Segment in 2015 deutlich ab. Seit 2010 sind die Umsätze in diesem Marktsegment um 32 % gestiegen. Das Transaktionsvolumen im Mehrfamilienhaussegment wird sich im laufenden Jahr um 7,4 % erhöhen. Wie bereits im Vorjahr ist bei den Mehrfamilienhäusern der stärkste Anstieg aller Segmente des Wohnimmobilienmarktes zu verzeichnen. In 2015 werden Mehrfamilienhäuser im Wert von 23,8 Mrd. Euro umgesetzt. Nachdem die Umsätze infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise in 2008 und 2009 Seite 3 von 7
regelrecht eingebrochen waren, hat sich der Markt seitdem kontinuierlich erholt. Mit einem Anstieg von 58 % seit 2010 sind die Mehrfamilienhäuser das am stärksten wachsende Segment. Beim Wohnbauland wird sich 2015 ein weiterer leichter Zuwachs um 2,6 % zeigen. Die Steigerungsrate in diesem Segment fällt damit deutlich geringer aus als noch im Vorjahr in 2014 hatte sich der Umsatz um 10,2 % erhöht. Im laufenden Geschäftsjahr wird ein Transaktionsvolumen von 13,2 Mrd. Euro erzielt. Auch im Segment der Gewerbeimmobilien wird sich die Dynamik der Umsatzentwicklung erheblich abschwächen. In 2015 wird nur eine leichte Umsatzsteigerung um 1,5 % erwartet. Das Transaktionsvolumen wird 40,6 Mrd. Euro erreichen. Prognose für 2016: Umsatzzuwachs setzt sich fort Für das Jahr 2016 erwartet GEWOS für den Immobilienmarkt insgesamt einen weiteren Anstieg des Geldumsatzes. Mit einem Umsatzplus von 4,7 % wird die Steigerung ähnlich hoch ausfallen wie im laufenden Jahr. Das geschätzte Transaktionsvolumen wird sich auf insgesamt 202,3 Mrd. Euro belaufen. Der positive Trend wird sich sowohl in den westdeutschen als auch in den ostdeutschen Bundesländern fortsetzen. Für den westdeutschen Markt rechnet GEWOS mit Gesamtumsätzen in Höhe von 169,1 Mrd. Euro (plus 4,6 %), für Ostdeutschland von 33,2 Mrd. Euro (plus 5,4 %). Preise prägen die Umsatzentwicklung Die positive Umsatzentwicklung ist neben weiter steigenden Transaktionszahlen insbesondere auf die dynamische Entwicklung der Kaufpreise zurückzuführen. Dies verdeutlicht auch der GEWOS-Preisindex für neu erstellte Eigentumswohnungen (Basisjahr 2000). Vor allem in den Großstädten sowohl in West- als auch in Ostdeutschland sind kräftige Preissteigerungen zu beobachten. Der GEWOS-Preisindex hat sich in Westdeutschland seit 2005 kontinuierlich positiv entwickelt. Besonders deutliche Preissprünge zeigen sich seit 2010, der Index stieg seitdem jährlich um mindestens 9 Punkte. In 2014 legte der Index um weitere 9 Punkte zu und liegt bei nunmehr 157 Punkten. Für die positive Gesamtentwicklung auf dem westdeutschen Markt für Eigentumswohnungen ist in erster Linie die besondere Preisdynamik in Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern ausschlaggebend. In den westdeutschen Städten dieser Einwohnergrößenklasse stieg der GEWOS-Preisindex in 2014 auf 163 Punkte an (plus 8 Punkte). Auch in den ostdeutschen Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2006 stetig angestiegen insgesamt legte der GEWOS-Preisindex seitdem um 51 Punkte zu. Besonders kräftige Preissteigerungen waren in 2012 und 2013 zu Seite 4 von 7
verzeichnen (plus 11 bzw. plus 12 Punkte). In 2014 erhöhte sich der GEWOS- Preisindex um weitere 7 Punkte und liegt aktuell bei 147 Punkten. Für den Verlauf des ostdeutschen Index ist wie bereits für Westdeutschland festgestellt die Preisentwicklung in den Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern prägend. Der zusammengefasste Index für Berlin, Leipzig und Dresden stieg 2014 um 10 Punkte auf 158 Punkte und erreicht damit fast den für Westdeutschland ermittelten Wert (163 Punkte). Kaufkraftentwicklung gleicht Anstieg der Immobilienpreise nicht aus Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum sind regional sehr unterschiedlich hoch. Dies bildet der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index von GEWOS (kurz GEWOS- KPI) für Ein- und Zweifamilienhäuser ab, der auf der einen Seite die regionale Kaufkraft, auf der anderen Seite den örtlichen Preis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus berücksichtigt. Der GEWOS-KPI zeigt, wie viele Jahreseinkommen benötigt werden, um ein Ein- oder Zweifamilienhaus zu erwerben. Wie zu erwarten, kann in den Ballungsräumen die überdurchschnittliche Kaufkraft das wesentlich höhere Preisniveau nicht ausgleichen. In der Region München ist zum Teil mehr als das 25-fache des jährlichen Einkommens aufzuwenden. Ähnlich hohe Kaufpreise in Relation zum regionalen Durchschnittseinkommen wurden für die west- bzw. südwestdeutschen Städte Düsseldorf, Freiburg und Baden-Baden ermittelt der KPI liegt hier bei über 20. Neben den Metropolen Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main erreichen zudem vornehmlich südwestdeutsche Städte und Landkreise einen KPI von mehr als 16. Auffällig sind auch die hohen Werte in den Ferienregionen im Alpenvorland sowie insbesondere bedingt durch den Einfluss der Nordfriesischen Inseln in Nordfriesland (siehe Grafik 2). Insgesamt betrachtet, erweist sich der Norden im Vergleich zum Süden und zu großen Teilen Westdeutschlands als deutlich günstiger. Die niedrigsten Werte sind nach wie vor in Ostdeutschland zu beobachten, in weiten Teilen muss hier für den Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses weniger als das Sechsfache des durchschnittlichen Jahreseinkommens aufgewendet werden. Bis auf Dresden, Rostock und Jena zeigen selbst die Kernstädte der Verdichtungsräume relativ niedrige Indexwerte. Einen mit den Spitzenwerten in West- und Süddeutschland vergleichbaren KPI erzielt im Osten Deutschlands einzig Potsdam. Seite 5 von 7
Grafik 2: GEWOS-KPI Ein- und Zweifamilienhäuser Seite 6 von 7
---------------------------------------------------------------------------------------------------- Als unabhängiges Beratungs- und Forschungsinstitut berät GEWOS seit über 45 Jahren private und öffentliche Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Banken, Bausparkassen und Versicherungen, Kammern und Verbände sowie die öffentliche Hand. In unseren Büros in Hamburg und Berlin entwickeln wir mit unseren Mitarbeitern aus den Bereichen Ökonomie, Stadtplanung, Sozialwissenschaften, Architektur und Geographie für unsere Kunden maßgeschneiderte und praxisnahe Entscheidungsgrundlagen und Zukunftsstrategien. Unser Tätigkeitsspektrum reicht von der Erhebung und Analyse immobilienwirtschaftlicher Daten über die Organisation und Moderation von Workshops bis zur Umsetzung von Konzepten. Ansprechpartner bei Rückfragen: Peter Kramer Generalbevollmächtigter Peter.Kramer@gewos.de 040/69712200 Seite 7 von 7