Baugenossenschaft Mosbach. Geschäftsbericht 2011
Baugenossenschaft Mosbach. Heidelberger Straße 12 D-74821 Mosbach Postfach 21 71 D-74812 Mosbach Telefon (0 62 61) 92 03-0 Telefax (0 62 61) 92 03-22 E-Mail: info@familienheim-mosbach.de www.familienheim-mosbach.de Geschäftsbericht 2011
Inhalt Informationen auf einen Blick 3 Bericht des Vorstandes 4 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 4 Die Lage der Genossenschaft 8 Neubau- und Verkaufstätigkeit 8 Grundstücksbewirtschaftung 10 Miethausbewirtschaftung 10 Instandhaltung und Modernisierung 14 Verwaltung Wohnungseigentum 16 Mitglieder 16 Wirtschaftliche Verhältnisse 17 Vermögenslage 17 Ertragslage 18 Organisation 18 Chancen-/Risikobericht 19 Prognosebericht 22 Nachtragsbericht 23 Schlussbemerkungen 23 Bericht des Aufsichtsrates 23 Bilanz 26 Gewinn- und Verlustrechnung 28 Anhang Jahresabschluss 2011 29 2
Informationen auf einen Blick Gründung 19. Januar 1947 Eingetragen im Genossenschaftsregister Mannheim Register-Nr. 440046 Mitgliedschaften vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Siedlungswerk Baden e. V., Karlsruhe Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V., Köln Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V., Düsseldorf Industrie- und Handelskammer Rhein-Neckar, Mannheim Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Rhein-Neckar Geschäftsanteil 160,00 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 Mitgliederstand 2.025 1.993 1.967 2.004 Insgesamt gezeichnete Geschäftsanteile 4.009 3.959 3.965 4.145 Gesamtbauleistung Wohnungen 4.252 4.260 4.265 4.273 T T T T Bilanzsumme 41.816 41.573 41.495 40.751 Anlagevermögen 35.726 35.689 36.106 36.396 Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten 6.090 5.884 5.388 4.355 Geschäftsguthaben 653 648 645 671 Rücklagen 12.836 12.902 12.904 12.910 Rückstellungen 1.380 1.283 1.253 1.272 Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten 26.852 26.642 26.611 25.796 Jahresüberschuss 180 100 16 58 Bilanzgewinn 95 98 80 102 3
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Vorbemerkung Die Genossenschaft zählt nach den im Handelsgesetzbuch (HGB) festgelegten Größenklassen zu den kleinen Genossenschaften. Sie muss daher keinen Lagebericht nach 289 HGB aufstellen, zumal auch die Satzung der Genossenschaft in 34 bestimmt, dass ein Lagebericht nur dann zu erstellen ist, wenn er nach HGB erforderlich ist. Bei dem Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr handelt es sich daher nicht um einen Lagebericht im Sinne des HGB. Die nachfolgenden Ausführungen sollen jedoch den Geschäftsverlauf unserer Genossenschaft und alle ihre Tätigkeiten im gesamten wirtschaftlichen Umfeld erläutern. Chancen und Risiken im lokalen Marktgeschehen werden dabei genauso beleuchtet wie die Entwicklungen auf überregionaler Ebene. Aus der Betrachtung des abgelaufenen Geschäftsjahres und unter Berücksichtigung der aktuellen Situation soll zu bestimmten Aspekten wiederum auch ein Ausblick versucht werden. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Der Blick zurück auf das Jahr 2011 zeigt einen kräftigen wirtschaftlichen Aufschwung. Nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes setzte sich nach der Rezession 2008 und 2009 im Jahr 2011 die kräftige Erholung fort. Sie hatte der Weltwirtschaft 2010 und 2011 hohe Wachstumsraten beschert, die sich voraussichtlich zwar 2012 deutlich abschwächen werden. Sie erbrachte jedoch für das Wirtschaftsjahr 2011 eine Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes (BIP) um 3 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser wirtschaftliche Aufschwung fand allerdings hauptsächlich in der ersten Jahreshälfte 2011 statt. Im zweiten Halbjahr kühlte sich die Konjunktur deutlich ab. So wird für das letzte Quartal 2011 möglicherweise sogar mit einem leichten Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,2 % gerechnet. Auch für das Jahr 2012 trüben sich die konjunkturellen Erwartungen deutlich ein. Es wird vorerst nicht mit einer Fortsetzung des starken wirtschaftlichen Aufschwungs gerechnet. Ursächlich hierfür ist auch die Krise der Staatsfinanzen in einer Reihe von Ländern der Europäischen Währungsunion. Die hieraus resultierende Verunsicherung sowie die allgemeine wirtschaftliche Abschwächung belasten die 4
Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Veränderung in % gegenüber dem Vorjahr (reale Entwicklung, Vorjahrespreise) Reales Bruttoinlandsprodukt 3,7 3,3 1,1 5,1 3,7 3,0 0,4 Privater Konsum* 1,5 0,2 0,6 0,2 0,5 1,5 1,2 Öffentlicher Konsum 0,9 1,4 3,1 3,3 1,7 1,2 1,2 Bauinvestitionen 5,3 0,3 0,7 3,0 2,2 5,4 1,6 Wohnungsbauinvestitionen 6,0 1,8 3,5 2,4 3,5 5,9 3,0 Exporte 13,1 8,0 2,7 13,6 143,7 8,2 2,8 Arbeitsmarkt Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 39.075 39.724 40.348 40.311 40.506 41.041 41.220 Veränderung in % gegenüber Vorjahr 0,6 1,7 1,6 0,0 0,5 1,3 0,4 Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 4.487 3.776 3.258 3.415 3.238 2.975 2.835 Arbeitslosenquote** 10,8 8,7 7,8 8,1 7,7 7,1 6,9 Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2011 erste vorläufige Ergebnisse; Schätzung 2012 nach Instituten Ende 2011/ Anfang 2012 *nur private Haushalte, ohne Konsumausgaben privater Organisationen ohne Erwerbszweck **nationales Berechnungskonzept (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) deutsche Konjunktur. Die Weltwirtschaft insgesamt dürfte 2012 ebenfalls deutlich schwächer expandieren. Seitens der OECD sowie des IWF wird weltweit von einer Abschwächung des gesamtwirtschaftlichen Wachstums auf einen Wert zwischen 3,3 % und 3,8 % ausgegangen. Im Jahre 2011 betrug diese Zahl noch 4,1 %. Aufgrund der Exportabhängigkeit kann sich die deutsche Wirtschaft der Abschwächung der Weltkonjunktur kaum entziehen. Belastend wirkt vor allem die existierende Schuldenkrise im Euroraum. Sie hatte zunächst nur Griechenland, dann aber auch Irland, Portugal und schließlich auch Spanien und Italien ergriffen. An der preisbereinigten Steigerung der Bruttowertschöpfung 2011 um 3 % gegenüber dem Vorjahr waren in der Bundesrepublik Deutschland nahezu alle Wirtschaftsbereiche beteiligt. Der Kernbereich der Immobilienwirtschaft, das Grundstücks- und Wohnungswesen, erreichte dabei einen Beitrag von 267 Mrd. Euro, was 11,6 % der gesamten deutschen Wirtschaftsleistung entspricht. Enthalten ist hierin die Wertschöpfung aus Vermietung, Vermittlung und Verwaltung von Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Grundstücken. Dieser Wert erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 %. Der Beitrag der Wohnungsund Immobilienwirtschaft war auch im Krisenjahr 2008 nicht gesunken und steuerte vielmehr einen positiven Beitrag zur Minderung des konjunkturellen Abschwungs bei. Der Dienstleistungssektor hat im Jahr 2011 durch Zuwächse bei den Unternehmensdienstleistungen sowie in den Bereichen Handel, Verkehr und Gastgewerbe die Wertschöpfung der Krisenjahre bereits wieder überschritten. Das produzierende Gewerbe bleibt jedoch noch unter dem Vorkrisenniveau. Der private Konsum stützte 2011 die Konjunktur, denn die Konsumausgaben machten den größten Anteil am Wachstum des Bruttoinlandsproduktes aus. Dabei zeigten sich vor allem die privaten Haushalte konsumfreudig. Die realen Konsumausgaben privater Haushalte stiegen um 1,5 % und damit so stark wie zuletzt vor fünf Jahren. Gestützt wurde dieser private Konsum zudem durch eine abnehmende Sparneigung, wobei die anziehende Inflation den Zuwachs der verfügbaren Einkommen deutlich schmälerte. 5 Der private Konsum stützte 2011 die Konjunktur.
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Die Ausgaben der Haushalte für Verkehr und Kommunikation sind besonders stark gestiegen. Hierzu zählen insbesondere auch die Investitionen in Kraftfahrzeuge, die 2011 von privaten Haushalten verstärkt gekauft wurden. Seit über zehn Jahren stieg erstmals auch wieder der Konsum an Nahrungsmitteln, Getränken und Tabakwaren gegenüber dem Vorjahr. Die Ausgaben der Haushalte für das Wohnen, also die Nettokaltmiete sowie die kalten und warmen Betriebskosten, sind gestiegen. Bereinigt um die Preissteigerung, die 2011 bei 2,3 % lag, ergibt sich jedoch ein Rückgang um 0,6 %. Hier schlägt sich vor allem der geringe Anstieg der Nettokaltmieten im deutschen Wohnungsbestand nieder. Er liegt 2011 bei 1,2 % und damit deutlich unterhalb der Inflationsrate. Die Energiepreise für Haushaltsenergie weisen dagegen ein Plus von 9,5 % auf. Ein Rekordtief war bei der Arbeitslosenzahl festzustellen. Die Zahl der registrierten Arbeitslosen sank 2011 auf unter drei Millionen Personen. Parallel hierzu lag die Durchschnittszahl der Erwerbstätigen 2011 bei rund 41,1 Millionen Erwerbstätigen, 535.000 Personen oder 1,3 % mehr als im Jahr zuvor. Lag damals die Arbeitslosenquote noch bei 7,7 %, so verringerte sie sich 2011 auf 7,1 % aller Erwerbspersonen. Trotz wachsender Rezessionsängste waren im vergangenen Jahr 2,976 Millionen Männer und Frauen arbeitslos, so wenig wie zuletzt vor 20 Jahren. In Baden-Württemberg folgte die Entwicklung diesem positiven Trend. Der traditionell weit unter dem Bundesdurchschnitt liegende Anteil an Arbeitslosen im Südwesten sank im Jahresdurchschnitt auf 4,1 % und strahlte auch auf die hiesige Region und den Neckar- Odenwald-Kreis aus. Im für Mosbach zuständigen Arbeitsamtsbezirk Tauberbischofsheim sank die Zahl der arbeitslos gemeldeten Menschen gegenüber 2010 um 13,5 %. Fast 900 Männer und Frauen weniger waren damit arbeitslos. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote ging auf 3,8 % zurück (Vorjahr 4,4 %). Regionale Unterschiede in den Bezirken der einzelnen Dienststellen des Arbeitsamtes bestehen weiterhin. Die Experten der Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen damit, dass sich die Erholung auf dem Arbeitsmarkt 2012 deutlich abgeschwächt fortsetzen wird. Die Erwerbstätigkeit kann sich demnach noch einmal um rund 0,4 % steigern. Der Anteil der Bauinvestitionen am BIP hat 2011 um 5,4 % zugenommen. Ursächlich hierfür waren insbesondere kräftige Zuwächse bei den Wohnbauten von 5,9 %. Diese sind mit einem Anteil von 57 % an der Gesamtsumme der Investitionen zudem die bedeutendste Bauart. Voraussichtlich wird der Wohnungsbau im Jahr 2012 weiter zulegen. Angesichts der eingetrübten 6
Baugenehmigungen 2010 2011* Januar bis Dezember Januar bis Dezember Veränderung gegenüber Vorjahreszeitraum Anzahl der genehmigten Wohnugen Genehmigungen insgesamt (einschl. Bestandsmaßnahmen) 187.623 226.086 20,5 % dar.: Wohnungen (Neubau) in Ein- und Zweifamilienhäusern 94.693 110.400 16,6 % davon Einfamilienhäuser 78.557 93.247 18,7 % davon Zweifamilienhäuser 16.136 17.153 6,3 % dar.: Wohnungen (Neubau) in Mehrfamilienhäusern 66.912 83.779 25,2 % davon Eigentumswohnungen 34.527 48.338 40,0 % davon Mietwohnungen 32.385 35.462 9,5 % Quelle: Statistisches Bundesamt, Bautätigkeitsstatistik; *2011 eigene Schätzung auf Grundlage der Statistik bis 10/2011 Konjunkturerwartungen wird der Gewerbebau jedoch stagnieren. Mit Auslaufen der Konjunkturprogramme werden auch die öffentlichen Haushalte ihre Baumaßnahmen deutlich reduzieren. Fortsetzen wird sich die Diskussion um die Nachfrage nach Wohnungsneubau und angemessenem Wohnraum. Die positive Konjunkturentwicklung sowie die Nachfrage nach den Erfordernissen der demografischen Entwicklung angepasstem Wohnraum bleiben bestehen. Sie führten dazu, dass die Zahl der Baugenehmigungen 2011 um rund 1/5 über dem Vorjahresniveau lag. In Deutschland wurden im vergangenen Jahr insgesamt rund 226.000 Wohnungen genehmigt. Seit Anfang der 90er Jahre gab es keinen derartigen Anstieg mehr in der Bundesrepublik Deutschland. Regionale Unterschiede werden sich in dieser Hinsicht besonders gravierend auswirken. Von der erwähnten positiven Entwicklung beim Wohnungsneubau werden in nennenswertem Umfang die Städte und Ballungsräume profitieren. Der ländliche Raum kann hieran genauso wenig partizipieren wie Klein- oder Mittelzentren abseits der Ballungsgebiete. Die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum wird einerseits durch die demografischen Veränderungen beeinflusst, andererseits jedoch auch durch die bloße Bevölkerungszahl bzw. die Anzahl vorhandener Haushalte. Bezogen auf das Gesamtgebiet der Bundesrepublik Deutschland ist festzuhalten, dass die Zahl der Geburten auf den niedrigsten Stand der Geschichte der Bundesrepublik abgesunken ist. Im vergangenen Jahr kamen 663.000 Kinder zur Welt. Dies waren 2,2 % weniger als im Vorjahr. Aufgrund der Zuwanderungen ist die Bevölkerungszahl dennoch leicht gestiegen. 279.000 Menschen zogen mehr nach Deutschland als abwanderten. Dramatischer sehen die Entwicklungen jedoch in den ländlichen Räumen aus. Jedes Jahr fehlen im Kreis 500 Geburten, war in der Rhein-Neckar-Zeitung am 17.03.2012 zu lesen. Die in diesem Artikel enthaltene Prognose bis zum Jahr 2030 belegt für den Neckar-Odenwald-Kreis einen Bevölkerungsrückgang um 6,4 %. Die Stadt Mosbach wird mit 7,6 % noch stärker betroffen sein. Neben der rückläufigen Geburtenquote wird die Negativentwicklung seit dem Jahr 2004 durch einen negativen Wanderungssaldo verschärft. Zogen in den Jahren zuvor bis zu 1.000 Menschen mehr in den Neckar-Odenwald-Kreis, als es Wegzüge gab, so weist die Bilanz seither pro Jahr im Durchschnitt ein Minus von 350 Bürgern auf. Profitieren könnte der Wohnungsneubau davon, dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise als weitgehend sichere und werterhaltende Kapitalanlage gelten. Außerdem sind die Hypothekenzinsen weiterhin sehr günstig. Erhebliche Nachfragepotenziale werden allerdings nur in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gesehen. 7 Von der positiven Entwicklung beim Wohnungsneubau werden in nennenswertem Umfang die Städte und Ballungsräume profitieren.
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Die Lage der Genossenschaft Aufgabe der Genossenschaft ist es, Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen zu errichten, zu erwerben, zu veräußern, zu bewirtschaften, zu verwalten und zu betreuen. Diesen Satzungsauftrag hat die Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2011 erfüllt. Sie erreichte trotz des gegenüber dem Vorjahr um rd. 160 T erneut gestiegenen Instandhaltungsaufwands ein respektables positives Ergebnis, weit besser als geplant. Die massive Erhöhung der Instandhaltungskosten ist der Vermietungssituation geschuldet. Die gesamten wohnungswirtschaftlichen Leistungen sind praktisch gleichgeblieben und betragen wiederum 10,9 Millionen. großen Grundstück mit den Abschnitten Eisenbahnstraße 30/1 (Haus Nord) und Eisenbahnstraße 30 (Häuser Süd, Ost und West) erfolgte im Jahr 2011 der Verkauf von acht weiteren Wohnungen in der Wohnanlage. Nachdem im Januar 2012 auch die letzten beiden Eigentumswohnungen an die Käufer übergeben wurden, ist die Maßnahme mittlerweile abgeschlossen. Veräußert wurden aus dem Anlagevermögen der Genossenschaft eine Wohnung in der Anlage In der Heinrichsburg in Mosbach sowie ein Reihenhaus in Elztal-Dallau. Diese Objekte waren von Anfang an zum Verkauf vorgesehen, was nach Fertigstellung jedoch nicht sofort gelang. Die wohnungswirtschaftlichen Leistungen im Geschäftsjahr 2011 lassen sich wie folgt darstellen: 2009 2010 2011 T T T Miethausbewirtschaftung Neubautätigkeit 9 444 5 Modernisierungen 1.248 1.657 1.667 Verkauf Bestands- 94 636 288 wohnungen Instandhaltungen 1.122 1.105 1.265 Umsatzerlöse (Mieten 5.845 5.944 6.017 und Nebenkosten) Bauträgerbereich Umsatzerlöse 1.348 882 1.384 Sonstige Tätigkeiten Erstellung 0 90 112 Photovoltaikanlagen Umsatzerlöse 134 101 118 Gesamtleistung 9.800 10.859 10.856 Im Mosbacher Neubaugebiet Mittel zeichnete sich 2011 kaum eine Nachfrage ab. Die genehmigte Bauvoranfrage zur Errichtung von fünf Reihenhäusern in Passivhaus-Standard wird deshalb erst umgesetzt, wenn konkrete Anfragen vorliegen. Es ist dann auch eine abschnittsweise Realisierung möglich. Veräußert wurde in diesem Baugebiet jedoch die Restfläche eines unbebauten Grundstückes. Auf dem bisher für vier Stadthäuser vorgesehenen Grundstück in Untereisesheim wurde 2011 eine 8 Neubau- und Verkaufstätigkeit Maßnahmen im Bereich des Bauträgergeschäftes wurden im abgelaufenen Jahr ausschließlich im städtebaulichen Sanierungsgebiet Eisenbahnstraße fortgeführt. Bei diesem Vorhaben auf dem 3.094 qm Wohnanlage Eisenbahnstraße
In der Heinrichsburg Baugrundstück Untereisesheim Derzeit bestehen jedoch noch Probleme bezüglich der Baugenehmigung. Diese ist aufgrund angekündigter Nachbareinwendungen noch nicht erteilt. Gemeinsam mit der Gemeinde Untereisesheim wird versucht, den Einsprüchen abzuhelfen. Reihenhaus in Elztal-Dallau Bebauung mit einem zeitgemäßen Mehrfamilienhaus mit sechs Mietwohnungen im KfW-70-Standard der Kreditanstalt für Wiederaufbau konzipiert. Nachdem die endgültige Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Marktanalyse positiv ausfallen, ist mittlerweile entschieden worden, dieses Projekt zu realisieren. Hierzu wird dann auch die entsprechende Förderung durch zinsverbilligte Baudarlehen der KfW und der L-Bank Baden-Württemberg in Anspruch genommen. Für die 2005 zusammen mit der Baugenossenschaft Heidelberg erworbene alte Jugendherberge in Eberbach und das 3.631 m 2 große Grundstück gibt es noch immer keine konkrete Lösung. Die zwischenzeitlich erfolgte Verpachtung an den Verein Internatsherberge Eberbach zur Unterbringung von Berufsschülern und Studenten wurde mit einer Räumungsklage beendet. Gemeinsam mit interessierten Eberbacher Bürgern und einem dort tätigen Architekten werden aktuell erste Überlegungen zur Umnutzung des gesamten Areals, evtl. unter teilweiser Einbeziehung und Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz, angestellt. Inwieweit sich hier ein zu realisierender Ansatz ergibt, ist abzuwarten. Grundstück im Baugebiet Mittel Jugendherberge in Eberbach 9
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 10 Bauort Die seit der Gründung unserer Genossenschaft im Jahre 1947 erstellten 4.273 Wohnungen wurden in folgenden Gemeinden errichtet: Bei vier weiteren Wohnungen und zwei gewerblichen Einheiten besitzt die Genossenschaft zur Hälfte, bei einer anderen gewerblichen Einheit 4/10 Miteigentum. 208 Wohnungen (19,3 %) unterliegen der Mietpreisbindung. Mietwohnungen Wohnungen in Eigenheimen/ Eigentumswohnungen Baubetreuung Wohnungen Auerbach 13 2 Billigheim 11 8 Binau 2 Buchen 4 10 Dallau 3 19 Diedesheim 28 66 10 Eberbach 248 397 20 Fahrenbach 10 Haßmersheim 54 83 1 Heinsheim 150 4 Herbolzheim 23 2 Hüffenhardt 2 Katzental 1 Krumbach 2 Limbach 28 Lindach 2 Lohrbach 28 Mosbach 546 1.275 93 Muckental 28 Mülben 6 Neckarburken 17 Neckarelz 124 227 4 Neckargerach 7 Neckarzimmern 52 44 Neudenau 12 183 5 Neckarbischofsheim 14 8 Obrigheim 63 56 1 Oberdielbach 11 Rittersbach 2 Robern 2 Schefflenz 3 1 Schollbrunn 12 Stein 31 1 Strümpfelbrunn 147 2 Trienz 2 2 Untereisesheim 24 23 Wagenschwend 3 Zwingenberg u.a. 9 2 Daneben wurden zahlreiche Garagen, 30 Ladengeschäfte, Büro- und Praxiseinheiten, zwei Kindergärten, drei Pflegeheime, ein Gemeindehaus, zwei Verwaltungs- und ein Werkstattgebäude erstellt. Grundstücksbewirtschaftung Der Bestand an Baugelände gliedert sich zum Jahresende 2011 wie folgt: Mosbach, Baugebiet Mittel Untereisesheim Neckarbischofsheim Sonstiges Gelände Miethausbewirtschaftung 3.688 qm 356 qm 1.392 qm 3.273 qm Am 31. Dezember 2011 beträgt der genossenschaftseigene Bestand an Wohnungen und sonstigen Einheiten 1.079 Wohnungen, 323 Garagen, 7 gewerbliche Einheiten, 1 Werkstattgebäude und das eigene Verwaltungsgebäude. 1.172 2.941 160 Altersstruktur/Anzahl Wohnungen bis 1960 erstellt 1961 1980 erstellt 1981 1990 erstellt ab 1991 erstellt 59 98 373 549
Die Altersstruktur der Wohnungen ergibt sich wie folgt: Baujahr bis 1960 373 Wohnungen 34,5 % Baujahr 1961 bis 1980 549 Wohnungen 50,9 % Baujahr 1981 bis 1990 59 Wohnungen 5,5 % Baujahr ab 1991 98 Wohnungen 9,1 % Von den bis 1990 erstellten 981 Wohnungen wurden 508 Wohnungen (51,8 %) durch nachträgliche Modernisierung an die heute geforderten Standards angepasst. In den zurückliegenden Jahren wurden bei 228 Wohnungen nachträglich Balkone angebaut. 89,4 % der Wohnungen haben nunmehr einen Balkon oder eine Terrasse. Bei 89,8 % der Wohnungen sind Wasseruhren eingebaut, somit ist eine verbrauchsgerechte Abrechnung der Wasserkosten möglich. Nach den einzelnen Standorten und nach der Art der Beheizung gliedert sich der Wohnungsbestand wie folgt: Heizungsart/ Standort Elektroheizung Insgesamt Zentrale Heizanlage mit Öl Gas Fernwärme Mosbach Stadtlage 267 267 Waldstadt 226 226 Neckarelz 124 124 Diedesheim 18 18 Eberbach 81 154 235 Neckarzimmern 52 52 Obrigheim 14 32 17 63 Haßmersheim 46 46 Neckarbischofsheim 12 12 Neudenau 13 13 Untereisesheim 23 23 Insgesamt 66 616 380 17 1.079 Prozentual 6,1 57,1 35,2 1,6 100 Nach der Größe der Wohnungen gliedert sich der Wohnungsbestand wie folgt: Standort Gesamt Anzahl der Zimmer ohne Küche und Bad 1 Zi. 2 Zi. 3 Zi. 4 Zi. 5 Zi. Mosbach Stadtlage 267 6 117 110 32 2 Waldstadt 226 10 47 152 17 Neckarelz 124 2 31 57 26 8 Diedesheim 18 3 12 3 Eberbach 235 2 111 105 17 Neckarzimmern 52 7 30 10 5 Obrigheim 63 4 24 28 7 Haßmersheim 46 20 24 2 Neckarbischofsheim 12 12 Neudenau 13 2 5 5 1 Untereisesheim 23 11 9 3 Insgesamt 1.079 26 388 532 118 15 Prozentual 100,0 2,4 36,0 49,3 10,9 1,4 Wohnfläche qm 71.046 996 20.122 37.782 10.525 1.621 Prozentual 100,0 1,4 28,3 53,2 14,8 2,3 Die Wiedervermietung einer unrenovierten Wohnung ist weiterhin schwierig. Auch 2011 war es notwendig, vor Wiedervermietung der Wohnungen umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten durchzuführen. Auch deswegen erhöhten sich die Leerstandszeiten nochmals geringfügig auf 2,8 % (Vorjahr 2,7 %) der Vermietungszeit von 1.081 Wohnungen (einschließlich Wohnungen im Miteigentum anteilig). Die Erlösschmälerungen sanken jedoch trotzdem leicht auf rd. 105.600, das sind 2,4 % (Vorjahr 2,5 %) der Grundmieten. Weiterhin große Schwierigkeiten gab es 2011 mit zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietern. Im Jahr 2011 mussten 26 (Vorjahr 19) Mietverhältnisse fristlos gekündigt werden, wobei neun (Vorjahr sechs) davon zu Räumungsklagen führten. Eine Wohnung (Vorjahr eine Wohnung) wurde zwangsweise geräumt. Wohnungsbestand 48 63 46 Mosbach Stadtlage Mosbach-Waldstadt 52 Neckarelz/Diedesheim 267 Eberbach 235 Neckarzimmern Anzahl der Zimmer 15 26 118 388 1-Zi.-Wohnung 2-Zi.-Wohnung 3-Zi.-Wohnung 4-Zi.-Wohnung 5-Zi.-Wohnung 11 142 226 Obrigheim Haßmersheim Neudenau u. a. 532
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Bereits wertberichtigte Forderungen aus Vorjahren mussten in Höhe von 15.095,01 endgültig abgeschrieben werden. Trotz des strengen Mahnverfahrens betrugen 2011 die Forderungsausfälle einschl. neuer Wertberichtigungen wieder 24.365,46 (0,41 % der Umsatzerlöse) und die Forderungen aus Vermietung betrugen zum Jahresende vor Wertberichtigungen 64.250,84 gegenüber 53.162,52 Ende 2010. Die Anzahl der Kündigungen stieg im Jahr 2011 auf ein Rekordhoch von 133 (Vorjahr 115) Mietverhältnissen. Bei 27 Wohnungen wechselten die Mieter in eine andere bedarfsgerechtere Genossenschaftswohnung. 106 (Vorjahr 95) Mieter verließen aus unterschiedlichen Gründen die Genossenschaft. Die Fluktuationsquote über den gesamten Wohnungsbestand der Genossenschaft betrug 9,8 % im Jahr 2011 und erreichte damit den höchsten Stand seit 1996. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich 2011 leicht vermindert und betrug bei den 105 gekündigten Mietverhältnissen rd. 110 Monate gegenüber 114 Monaten im Jahr 2010. Durchschnittliche Fluktuation: 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Fluktuationsrate % 7,2 8,3 7,1 6,3 8,8 9,8 Anzahl Wohnungswechsel 78 91 77 69 95 106 Im Jahre 2011 wurden 147 (Vorjahr 97) neue Mietverhältnisse begründet. Die Grundmieten erhöhten sich 2011 um 143.917,65, davon entfallen auf allgemeine Mieterhöhungen 122.666,30, Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen 24.900,35 und auf Mietanhebungen bei Anschlussvermietung 14.225,50. Gleichzeitig sank die Grundmiete um 17.874,50, im Wesentlichen aufgrund des Verkaufs verschiedener Objekte. Die Durchschnittsmiete im Dezember 2011 beträgt 4,57 pro qm/monat, das ist gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres ein Anstieg um 4,6 %. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat ermittelt, dass etwa die Hälfte der Bevölkerung Deutschlands in Städten und Kreisen mit aktuellen Steigerungsraten der Angebotsmieten von mindestens 2 % lebt. Im Bundesdurchschnitt sind die Nettokaltmieten 2011 um ca. 2,9 % gestiegen. In Westdeutschland war dabei ein Plus von 2,7 %, in Ostdeutschland von 3,5 % zu verzeichnen. Allerdings haben sich die Angebotsmieten besonders in den boomenden Groß- und in den Universitätsstädten stark erhöht. Diese verzeichneten teilweise ein Plus zwischen 5 % und 10 %. Die Schere zwischen günstigen und teuren Städten, insbesondere aber auch zwischen den Städten und dem ländlichen Raum geht immer weiter auseinander. Der relativ hoch anmutende Anstieg der Durchschnittsmieten von Wohnungen unserer Genossenschaft von 4,6 % im Jahr 2011 resultiert aus der Anpassung der Nettokaltmieten sämtlicher Wohnungen unserer Genossenschaft nach mehreren Jahren, Die Durchschnittsmieten ergeben sich Ende 2011 wie folgt: Grundmiete Wohnungen 2010 Wohnungen 2011 Anzahl % Anzahl % 3,49 16 1,5 3,02 14 1,3 3,19 3,50 3,99 171 15,8 3,83 22 2,0 3,82 4,00 4,49 408 37,7 4,21 429 39,8 4,28 4,50 4,99 414 38,3 4,65 475 44,0 4,74 5,00 72 6,7 5,33 139 12,9 5,23 1.081 100,0 4,37 1.079 100,0 4,57 12 Wohnungen Kündigungen insgesamt % Fluktuation 180 16 160 140 120 100 80 60 40 20 121 94 130 112 107 108 106 97 91 14 12 10 8 6 4 2 8,3 9,0 8,2 7,2 8,3 7,1 6,3 8,8 9,8 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
auf den 2011 durchgeführten energetischen und sonstigen Modernisierungen sowie auf Erhöhungen nach Neuvermietungen. Die gesetzlich möglichen Mieterhöhungen nach Modernisierungen wurden dabei nur teilweise in Anspruch genommen. In den Vorjahren betrug die durchschnittliche Mietsteigerung der Nettokaltmieten unseres Wohnungsbestandes 0,9 % im Jahr 2010 bzw. 0,7 % ein weiteres Jahr davor. Die zweite Miete entpuppte sich im vergangenen Jahrzehnt als Preistreiber hinsichtlich der Wohnkosten privater Haushalte. Während sich die kalten Nebenkosten in den vergangenen Jahren in etwa im Gleichschritt mit den Mieten und der allgemeinen Teuerung erhöhten, gingen beachtliche Kostensteigerungen vor allem vom Energiebereich aus. Sprit und Heizöl treiben die Inflation nach oben sind die aus der Presse bekannten Überschriften und für eine Inflationsrate von 2,3 % im Jahr 2011 verantwortlich. Von dieser Entwicklung sind auch die Objekte unserer Genossenschaft betroffen. War im vergangenen Jahr bei den Gaspreisen noch ein Rückgang von 13,1 %, geschuldet den fallenden Ölpreisen, zu beobachten, so stieg der Preis für diese Energieart im Jahresdurchschnitt 2011 um 17,4 % an. Eine noch größere Steigerung konnte durch einen Versorgerwechsel vermieden werden. Dieser trat zum 01.10.2011 in Kraft, womit sich die etwas günstigeren Preise jedoch nur noch in einem Quartal auswirkten. Ohne diese Maßnahme wäre eine Preissteigerung von ca. 25 % eingetreten. Der jetzt vereinbarte etwas günstigere Preis hat Gültigkeit bis zum 30.09.2012. Bei den Kosten für die Fernwärme im Wohnbezirk Mosbach-Waldstadt war nach dem Rückgang im Vorjahr um 3,9 % 2011 eine Kostensteigerung von 5,9 % hinzunehmen. Ausgesprochen schwierig gestaltet sich der Preisvergleich in der Ausgabengruppe Wasser/ Abwasser. Blieben die Bezugspreise für Frischwasser in unseren Wohngebieten in Mosbach, Eberbach, Obrigheim, Neckarzimmern und Haßmersheim jeweils konstant und betragen zwischen 2,65 /m 3 in Eberbach und 1,61 /m 3 in Haßmersheim, so gab der Wasserpreis in Neudenau um 0,25 auf 1,93 /je m 3 nach. In Untereisesheim war ein leichter Anstieg von 0,11 auf 1,77 /je m 3 festzuhalten. Keinen Vergleich lassen derzeit die Abwassergebühren zu. Aufgrund aktueller Rechtsprechung erfolgte in Teilen unseres Geschäftsgebietes rückwirkend die Korrektur der Abwassergebühren unter Einbeziehung einer sogenannten gesplitteten Gebühr. Diese berücksichtigt für die Ermittlung der Klärkosten nicht nur die bezogene Frischwassermenge, sondern auch die auf dem Grundstück der Kanalisation zugeführte Menge an Oberflächen- und Niederschlagswasser. Hierdurch ergeben sich für die Abwassermenge, die sich aus dem Bezug des Frischwassers errechnet, Abschläge in einer Größenordnung von 18 % bis 25 % der ursprünglichen Abwassergebühr. Diese wird jedoch teilweise wieder ausgeglichen durch Zuschläge für Wassermengen, die der Kanalisation zugeführt werden und von befestigten Flächen des jeweiligen Grundstücks stammen. Im Wohnbezirk Mosbach wird hier beispielsweise je m 2 befestigter Fläche ein Betrag von 0,35 /m 2 in Ansatz gebracht. Die Ermittlung der zugrunde liegenden Flächen erfolgte in einem aufwändigen Verfahren mittels Befliegung und Luftbildauswertung. Diese Unterlagen waren vom jeweiligen Gebäudeeigentümer auf Richtigkeit zu überprüfen, insbesondere vor dem Hintergrund, ob auf dem Gelände Flächenversickerungen stattfinden können, welche die Abwassersysteme entlasten und den Beitrag somit reduzieren können. Für den überwiegenden Bestand unserer Wohnungen, der sich in Mehrfamilienhäusern befindet, dürfte sich durch die Neuregelung durchweg eine geringe Reduzierung der Abwassergebühren ergeben. Bezüglich der Preise für den Allgemeinstrom ergibt sich an den unterschiedlichen Standorten unseres Geschäftsgebietes kein einheitliches Erscheinungsbild. Im Versorgungsgebiet der Stadtwerke Mosbach und Eberbach trat 2011 keine Preisänderung ein. Die vereinbarten Bezugspreise blieben konstant. Die zwischen 2002 und 2010 eingetretenen erheblichen 13 Die zweite Miete entpuppte sich im vergangenen Jahrzehnt als Preistreiber hinsichtlich der Wohnkosten privater Haushalte.
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Erhöhungen hatten auf diese Bezirke 2011 keine Auswirkung. Im bisherigen Versorgungsbereich der EnBW, den Orten Obrigheim, Haßmersheim, Neckarzimmern, Elztal und Neudenau, war dagegen eine Kostenerhöhung festzustellen. Je nach Abnahmemenge liegt diese aktuell zwischen 4,9 % und 14,9 %. Sie wäre noch wesentlich höher ausgefallen, hätte zum 01.09.2011 nicht ein Versorgerwechsel stattgefunden. Vom neuen Anbieter Süwag wird hier aktuell ein Verbrauchspreis von 20,49 e-cent inkl. Steuern sowie der erforderlichen Abgaben berechnet. Wichtig beim Zustandekommen der Mietnebenkosten ist neben den Energie- und sonstigen Preisen natürlich das individuelle Nutzerverhalten. Es beeinflusst in entscheidendem Maße trotz der eingeleiteten und durchgeführten Maßnahmen zur Energieeinsparung und den konsequent geführten Verhandlungen um möglichst günstige Bezugsbedingungen ganz wesentlich die Höhe der Verbrauchskosten. Im Durchschnitt ergaben sich in unseren drei großen Wohngebieten folgende Betriebskosten: Beim Betriebskostenvergleich schneidet unsere Genossenschaft noch immer gut ab und liegt unter den im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes e. V. (DMB) genannten Kosten. Die aktuelle Betriebskostentabelle listet die einzelnen Bestandteile der sog. zweiten Miete getrennt für die Bundesländer Ost und West auf. Aus Gründen der Vergleichbarkeit sind bei unserem Geschäftsbericht nur die Faktoren aufgenommen, die auch in unseren Betriebskosten enthalten sind. Anzumerken ist ferner, dass die Statistik des DMB mit weit über einem Jahr Zeitverzögerung veröffentlicht wird. Damit sind immer nur die Vorjahreswerte, aktuell sogar nur die des Jahres 2009, zu vergleichen. Betriebskosten insgesamt ( /m²/jahr) BK-Spiegel/DMB Genossenschaftswohnungen Bundesländer Jahr Mosbach Waldstadt Eberbach Ost West 2009 1,87 1,91 2,03 2,09 2,37 2010 1,84 2,02 1,78 2011 1,70 1,88 1,79 14 Verbrauchsabhängige Betriebskosten (Heiz- und Warmwasserkosten) 2009 /m 2 /Monat 2010 /m 2 /Monat 2011 /m 2 /Monat Mosbach (Zentralheizungen Gas) 0,97 0,85 0,85 Waldstadt (Fernwärme) 0,99 0,97 0,93 Eberbach (Zentralheizungen Gas) 0,97 0,78 0,82 Verbrauchsabhängige Betriebskosten (Wasserkosten) Mosbach 0,42 0,42 0,36 Waldstadt 0,42 0,44 0,38 Eberbach 0,55 0,55 0,54 Übrige Betriebskosten (ohne Müllkosten) Mosbach 0,48 0,57 0,49 Waldstadt 0,50 0,61 0,57 Eberbach 0,51 0,45 0,43 Betriebskosten insgesamt Mosbach 1,87 1,84 1,70 Waldstadt 1,91 2,02 1,88 Eberbach 2,03 1,78 1,79 Müllgebühren (nur Eberbach) 0,18 0,18 0,18 Instandhaltung und Modernisierung Für die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes wurden rd. 2,9 Millionen (Vorjahr 2,8 Millionen ) investiert. Die Kosten verteilen sich auf folgende Maßnahmen: Laufende Instandsetzungskosten T 1.219,0 Grundrissänderungen T 727,2 Energetische Sanierung T 416,5 Berliner Straße (Eberbach) Energetische Sanierung T 412,2 Odenwaldstraße (Mosbach) Elektroerneuerungen T 46,0 Restkosten für Modernisierungsmaßnahmen des Vorjahres T 110,9 Die Kosten der Bestandserhaltung und -verbesserung betrugen pro qm Wohnfläche 41,17 (Vorjahr 38,78 ). Bei den Betriebskosten schneidet unsere Genossenschaft gut ab.
Haus Benedikt in Eberbach vor... Dieser Durchschnittswert ergibt sich, wenn man die Kosten sämtlicher durchgeführter Maßnahmen auf die gesamte Wohnfläche aller Wohnungen umlegt, gleichgültig, ob es sich um reine Instandhaltungen oder aber um energetische Modernisierungen handelt. Hierbei sind sowohl bei den Kosten als auch bei der Fläche die anteiligen Werte der Wohnungen in den Bauherrengemeinschaften enthalten. Im Geschäftsjahr erfolgte die komplette energetische Modernisierung des Hauses Clemens, Mosbach, Odenwaldstraße 15 + 17 und des Hauses Benedikt, Eberbach, Berliner Straße 13 15 sowie jeweils die Ausstattung mit einer Photovoltaikanlage. Hierbei wurden die Dächer komplett neu eingedeckt, die Fassade und die Kellerdecke isoliert und neue Fenster eingebaut, außerdem die vorhandenen kleinen Balkone durch Anbau von neuen überdachten Stahlbalkonen wesentlich vergrößert. Umgestaltet wurden ebenfalls die die Häuser umgebenden Freiflächen bis hin zur Anlage von PKW-Stellplätzen und Abstellplätzen für Mülleimer an jedem Hauseingang. Im Jahr 2012 werden wir unser Modernisierungsvolumen nochmals steigern. Haus Georg, Alte Bergsteige 19 + 21 in Mosbach und das Objekt Haus Clemens in Mosbach vor...... und nach der Modernisierung... und nach der Modernisierung 15
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Aufbau einer Photovoltaikanlage am Drosselweg Drosselweg 2 in Obrigheim werden grundlegend saniert. Neben der energetischen Sanierung jeweils im oben beschriebenen Umfang mit zusätzlichem Anbau einer thermischen Solaranlage zur Brauchwassererwärmung, wird im Drosselweg auch ein Personenaufzug angebaut und die 14 Balkone durch Anbauten vergrößert. Am Haus Georg werden 16 neue überdachte Stahlbalkone vorgebaut. Veranschlagt sind insgesamt ca. 1.180 T, wobei zur teilweisen Finanzierung dieser Maßnahmen zinsverbilligte KfW-Mittel im Umfang von 653 T in Anspruch genommen werden. Der restliche Betrag wird aus Eigenmitteln bestritten. Beschlossen wurde auch, dass das Haus am Drosselweg mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet wird, um einen weiteren Beitrag zur Einsparung fossiler Energieträger und zum Umweltschutz zu leisten. Hinzu kommen die Instandhaltungsarbeiten, die zur Aufrechterhaltung der Vermietbarkeit unserer Wohnungen notwendig sind. Bei allen Bau-, Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen werden nach wie vor überwiegend mittelständische Handwerksbetriebe aus unserer Region berücksichtigt. Unsere Tätigkeit sichert damit auch viele Arbeitsplätze. Verwaltung Wohnungseigentum Am 31. Dezember 2011 war die Genossenschaft bei 16 Eigentümergemeinschaften mit 215 Wohnungen und 17 gewerblichen Einheiten als Verwalter im Sinne der 20 ff. WEG bestellt. Von den genannten Objekten befinden sich 49 Wohnungen und fünf gewerbliche Einheiten im Eigentum der Genossenschaft. Die Abrechnungen für das Jahr 2011 sind erstellt und den Eigentümern zugegangen. Die Wohnungseigentümerversammlungen für das Wirtschaftsjahr 2011 fanden statt. Das für die Eigentümergemeinschaften am 31. Dezember 2011 treuhänderisch verwaltete Geldvermögen betrug 669.037,40. Mitglieder Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betragen am 31. Dezember 2011 642.200,96 und die Gesamtsumme aller gezeichneten Anteile 663.200,00. Die Mitglieder der Genossenschaft haften lediglich mit ihrem Geschäftsguthaben. Die rückständigen fälligen Mindestzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen am Schluss des Geschäftsjahres 21.279,54. Die Mitgliederbewegung zum 31. Dezember 2011 stellt sich wie folgt dar: Mitglieder Anteile Stand am Beginn 1.967 3.965 des Geschäftsjahres Zugang im Jahre 2011 durch Beitritt 165 371 Zeichnung weiterer Anteile 33 2.132 4.369 Abgang im Jahre 2011 durch Kündigung 79 133 Tod 29 53 Ausschluss 10 22 Übertragung 10 16 Stand am Ende des Geschäftsjahres 2.004 4.145 16 Anzahl Mitglieder/Anteile 4.800 4.200 3.600 4.051 3.994 4.009 3.959 3.965 4.145 3.000 2.400 1.800 1.200 600 0 1.999 1.997 2.025 1.993 1.967 2.004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Mitglieder Anteile
Wirtschaftliche Verhältnisse Vermögenslage Die Vermögenslage und -struktur lässt sich zusammengefasst wie folgt darstellen: 31.12.2010 31.12.2011 T % T % Anlagevermögen 36.106 87 36.397 89,3 Umlaufvermögen 5.216 12,6 4.200 10,3 Rechnungsabgrenzungsposten 172 0,4 154 0,4 Gesamtvermögen 41.494 100 40.751 100 Rückstellungen 1.253 3 1.272 3,1 Verbindlichkeiten Langfristig (AV) 24.049 58 23.404 57,4 Sonstige Verbindlichkeiten und auszuschüttende Dividende 2.593 6,2 2.423 5,9 Reinvermögen 13.599 32,8 13.652 33,6 Reinvermögen am Jahresanfang 13.617 13.599 Vermögensveränderung -18-0,1 53 0,4 Aufgrund des gut gelaufenen Verkaufs von Grundstücken und Wohnungen des Umlaufvermögens und auch wegen entsprechender Verkäufe aus dem Anlagevermögen sank das Gesamtvermögen trotz der weiterhin hohen Investitionen in das Anlagevermögen um 743 T. Nachdem für die Finanzierung dieser Investitionen jedoch lediglich die Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch genommen wurden und der überwiegende Teil durch Eigenmittel finanziert werden konnte, sanken nach Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen die langfristigen Verbindlichkeiten um 0,6 Mio.. Im Ergebnis stieg das bilanzielle Eigenkapital um 53 T und beträgt jetzt sogar 33,6 % der gesamten Vermögenswerte. Das Kapital setzt sich wie folgt zusammen: 31.12.2010 31.12.2011 T % T % Eigenkapital Geschäftsguthaben 645 1,6 671 1,7 Rücklagen 12.954 31,2 12.981 31,9 Rückstellungen 1.253 3,0 1.272 3,1 Fremdkapital 26.642 64,2 25.827 63,3 Gesamtkapital 41.494 100 40.751 100 TE Anlagevermögen TE Kapitalentwicklung 17 40.000 50.000 35.000 33.996 34.869 35.366 35.598 35.726 35.689 36.106 36.397 40.000 39.434 40.049 41.221 41.816 41.573 41.495 40.751 30.000 30.000 25.000 20.000 20.000 10.000 13.439 13.533 13.440 13.584 13.648 13.630 13.682 Eigenkapital 15.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bilanzvolumen
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 Ertragslage Die einzelnen Geschäftsbereiche trugen 2011 wie folgt zum Gesamtergebnis bei: 1.297 T im Vorjahr. Nach Abzug der planmäßigen Tilgungen von 1.119 T verblieb im Jahr 2011 ein Netto-Cashflow von 208 T (Vorjahr 269 T ). 18 2010 2011 Veränderung T T T Hausbewirtschaftung 983 913 70 Bauträgertätigkeit/ Immobilienverkäufe 80 152 + 72 Betreuungstätigkeit 64 64 ± 0 Finanzwirtschaft 9 22 + 13 Deckungsbeiträge 1.136 1.151 + 15 Personal- und Sachaufwand der Verwaltung 1.140 1.209 + 69 Betriebsergebnis 4 58 54 Sonstiges Ergebnis 20 116 + 96 Gesamtergebnis 16 58 + 42 Körperschaftssteuer 0 0 ± 0 Jahresüberschuss 16 58 + 42 Die Ertragssituation im Jahr 2011 hat sich durch die erhöhten Überschüsse aus der Bauträgertätigkeit und der Finanzwirtschaft trotz eines Rückgangs im Bereich Hausbewirtschaftung, zurückzuführen auf erheblich gestiegene Instandhaltungskosten, etwas verbessert. Nachdem aufgrund des zum 01.01.2011 wirksam werdenden Tarifabschlusses und erheblich gestiegener Kosten für die Altersversorgung der Sach- und Personalaufwand auch anstieg, konnte dieser nicht vollständig aus dem operativen Ergebnis abgedeckt werden. Unter Berücksichtigung der im Sonstigen Ergebnis enthaltenen Erträge aus Tilgungszuschüssen für Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Höhe von 76 T, die sachlich durchaus auch zur Hausbewirtschaftung gezählt werden können, ergibt sich jedoch eine Kostendeckung. Vor allem wurde auch wieder ein positives Gesamtergebnis erreicht, sogar wesentlich besser als geplant. Der Cashflow (Einnahmenüberschuss) nach DVFA/SG beträgt 1.327 T im Jahr 2011 gegenüber Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen kurzfristig zu erfüllen. Für Modernisierungen des Miethausbestandes erfolgte die Aufnahme von Fremdfinanzierungsmitteln (Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau) in Höhe von 0,5 Mio.. Girokredite wurden 2011 praktisch nicht in Anspruch genommen. Organisation Die Geschäfte der Genossenschaft wurden im Berichtsjahr von einem hauptamtlichen und einem nebenamtlichen Vorstandsmitglied geführt. Neben dem geschäftsführenden Vorstand sind sechs weibliche und sechs männliche Mitarbeiter im Unternehmen beschäftigt. Von den genannten Mitarbeitern sind zwei in unserem Gebäude- und Wohnungsunterhaltungsbetrieb tätig, vier Mitarbeiterinnen sind teilzeitbeschäftigt. Daneben werden weitere Kräfte aushilfs- bzw. stundenweise beschäftigt. Die Mitgliederversammlung für das Jahr 2010 fand am 25. Oktober 2011 statt. In Erledigung der Regularien wurden der Jahresabschluss zum 31.12.2010 festgestellt, Vorstand und Aufsichtsrat entlastet, eine Dividende in Höhe von 5 % beschlossen und das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung des Geschäftsjahres 2009 zur Kenntnis genommen. Außerdem standen Wahlen zum Aufsichtsrat an. Es endete die Amtszeit des Aufsichtsratsvorsitzenden Thomas Flicker sowie des Aufsichtsratsmitglieds Helmut Spohn. Beide hatten ihre Bereitschaft zu einer erneuten Kandidatur erklärt und wurden einstimmig für weitere sechs Jahre gewählt. Da sich lt. Genossenschaftsgesetz und Satzung der Aufsichtsrat nach jeder Wahl neu konstituieren muss, auch wenn die Wahl keine Veränderung Thomas Flicker und Helmut Spohn wurden erneut in den Aufsichtsrat gewählt.
Geehrte zusammen mit Vorstand, Aufsichtsratsvorsitzenden und OB Jann erbrachte, bestimmte das Gremium bei seinem ersten Zusammentreten nach der Mitgliederversammlung Herrn Thomas Flicker erneut zu seinem Vorsitzenden. Auch bzgl. der Besetzung des Prüfungsausschusses, des Amtes von Schriftführer, stellvertretendem Schriftführer und Stellvertreter des Aufsichtsratsvorsitzenden gab es nach einstimmigen Beschlüssen keine Veränderungen. Höhepunkt der Mitgliederversammlung war auch in diesem Jahr wieder die Ehrung zahlreicher Mitglieder für langjähriges Wohnen in einer Genossenschaftswohnung, zeigt sich doch dadurch die Treue und die Verbundenheit zu unserem Unternehmen. 17 Mitglieder konnten hier ausgezeichnet werden, neun für 30-jähriges, sechs für 40-jähriges und zwei sogar für 50-jähriges Wohnen bei der Mosbach eg. Vorab waren bereits die Urkunden für zahlreiche Mitglieder nach 20-jähriger Wohndauer schriftlich versandt worden. Chancen-/Risikobericht Jedes Unternehmen, das am Wirtschaftsprozess teilnimmt, ist Risiken ausgesetzt. Grundvoraussetzung ist deshalb, Entwicklungen und Risiken, die den wirtschaftlichen Fortbestand gefährden oder nachhaltig beeinträchtigen könnten, rechtzeitig zu erkennen. Dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) muss Rechnung getragen 19 Wiederum konnten zahlreiche Mieter für langjähriges Wohnen geehrt werden.
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 werden. Die Analyse der wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen, lange Jahre geliefert durch den Unternehmensvergleich des Siedlungswerks Baden, mittlerweile eingegliedert in den Unternehmensvergleich des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs-und Immobilienunternehmen, hält hierfür einen wichtigen Beitrag bereit. Zusätzlich wurde 2009 ein entsprechendes Risikomanagementhandbuch eingeführt. Es resultiert aus den jährlich im Auftrag des Aufsichtsrates durchgeführten Überwachungsprüfungen der WTS, Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH. Inhalte dieses Handbuchs sind die Risikodefinition, die Risikoanalyse, eine Liste der Controllinginstrumente sowie die Dokumentation der Risikoüberwachung. Diese ist jährlich zu bearbeiten. Mittels entsprechender Checklisten erfolgt die Einordnung der Risiken in die Kategorien geringes, mittleres oder hohes Risiko, wobei sämtliche Tätigkeitsfelder des Unternehmens angesprochen werden. Bei der Baugenossenschaft Mosbach bestehen meist geringe, in Ausnahmefällen mittlere Risiken. In die Klasse der mittleren Risiken fällt dabei das unumstritten am risikobehaftetste Bauträgergeschäft. Nach Abschluss der Baumaßnahme Eisenbahnstraße hat dieses Themenfeld aktuell allerdings keine Bedeutung mehr. Bezüglich der Nachfrage nach Mietwohnungen bestehen nach wie vor Unwägbarkeiten. Ein speziell eingerichtetes Controllingsystem der Mietabteilung analysiert ausschließlich diesen Sachverhalt. Hierzu wird eine monatlich aktualisierte Statistik vorgelegt, welche die Zahl der neu eingegangenen Kündigungen, der aktuell leer stehenden Wohnungen oder der zum Tausch vorgesehenen Einheiten genauso aufführt wie die bereits vermieteten oder zur Weitervermietung vorgesehenen Objekte. Bei längeren Leerständen werden der Grund und ergriffene Maßnahmen dokumentiert. Ebenfalls monatlich ausgewertet werden die aus Leerständen resultierenden Erlösschmälerungen. Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Leerstandszeiten geringfügig von 2,7 % auf aktuell 2,8 % der insgesamt 1.081 betrachteten Wohnungen. Hierdurch entstanden Erlösschmälerungen in Höhe von 2,4 % (Vorjahr 2,5 %) der Grundmieten. Leerstandszeiten der Wohnungen werden zum einen ausgelöst durch die notwendigen Modernisierungen und Instandsetzungen, zum anderen durch die immer schwieriger werdende Nachmietersuche in der hiesigen Region. Oft muss auch im Sinne einer nachhaltigen Vermietung und eines geordneten Zusammenlebens in der Hausgemeinschaft vom Ziel einer möglichst schnellen Neubelegung abgewichen werden. Eine zu der Thematik der Vermietungssituation und des Vorgehens bei der Neuvermietung beauftragte Überwachungsprüfung im Auftrag des Aufsichtsrates erbrachte hierzu wichtige Erkenntnisse, die bei der Intensivierung und teilweisen Neuausrichtung der Öffentlichkeitsarbeit Eingang finden werden. Bestandteil des Risikomanagementhandbuchs ist auch die Analyse der Abdeckung von Risiken durch bestehende Versicherungen. Auch diese unterliegen einer regelmäßigen Überprüfung. Schwerpunkte der externen Überprüfung im Auftrag des Aufsichtsrates werden in Absprache mit diesem getroffen und jährlich neu festgelegt. Ein weiteres wichtiges Steuerungs- und Controllinginstrument ist der Instandhaltungs- und Modernisierungsplan. Orientiert an den Rechnungsergebnissen des Vorjahres und ausgerichtet auf die voraussichtlich notwendigen Maßnahmen des aktuellen Wirtschaftsjahres enthält er sämtliche Maßnahmen für laufende Instandhaltungen sowie für die vorgesehenen Modernisierungen. Ein monatlich durchgeführter Soll-Ist- Vergleich sowie die Hochrechnung der Ergebnisse auf das Jahresende zeigen die Entwicklungen im aktuell 2,8 Millionen Euro umfassenden Budget. Trotz der konsequenten Überwachung besteht immer das Risiko einer Überschreitung der Instandhaltungskosten. Dieses resultiert vor allem aus der unkalkulierbaren Zahl an Kündigungen sowie der dort erforderlichen Maßnahmen. 20 Ein weiteres wichtiges Steuerungs- und Controllinginstrument ist der Instandhaltungs- und Modernisierungsplan.
Deren Verschiebung ist aufgrund der stets angestrebten Vermietbarkeit des gesamten Wohnungsbestandes unmöglich. Reagiert werden kann jedoch mit Umgruppierungen, wenn nur in bestimmten Budgetgruppen Überschreitungen eingetreten sind. Ziel ist und bleibt die Bereitstellung und die Erhaltung von energetisch und in Bezug auf ihre Ausstattung zeitgemäßen Mietwohnungsbeständen zur sofortigen Vermietung. Wichtiges Hilfs- und Steuerungsmittel ist die 2005 angefertigte unabhängige Bewertung des Gebäudezustandes mit dem Programm AnalysSuite. Dieses wird kontinuierlich gepflegt und fortgeschrieben und ermöglicht damit die Ermittlung des langfristigen Investitionsbedarf in unsere Gebäude. Ein solcher Investitionsbedarf kann jedoch nicht mit einem sogenannten Instandhaltungsstau gleichgesetzt werden. Zum einen werden seit 2007 technische Einrichtungen wie Aufzüge oder Photovoltaikanlagen in die Bedarfsmitteilung aufgenommen. Zum anderen besteht ein großer Anteil in energetischen Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere der Wärmedämmung. Durch die jährliche Fortschreibung erfolgt die Einbeziehung der im aktuellen Wirtschaftsjahr durchgeführten Modernisierungen. Das System berücksichtigt jedoch gleichzeitig auch die fortschreitende Alterung der Gebäude, die sich ändernden energetischen Voraussetzungen und die damit verbundenen Kostensteigerungen. Eingepflegt wird auch jede Veränderung am Wohnungsbestand, aktuell etwa der Verkauf des Mehrfamilienwohnhauses Josef in Mosbach-Bergfeld, Alte Bergsteige 119. Nach Durchführung der für 2011 vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen im Umfang von 1,67 Millionen Euro verbleibt aktuell für den gesamten Wohnungsbestand unserer Genossenschaft ein Investitionsbedarf von 4,69 Millionen Euro (Vorjahr 4,99 Millionen Euro). Zu berücksichtigen sind dabei die oben skizzierten Faktoren, insbesondere die Verschärfung der Energieeinsparverordnung sowie anderer Bauvorschriften, welche in nicht unerheblichem Maße zu Kostensteigerungen führen. 2,64 Millionen Euro (56 %) hiervon betreffen wie beschrieben energetische Modernisierungsmaßnahmen. Somit ist auch aktuell festzuhalten, dass ein echter Instandhaltungsstau nicht besteht. Um den Wohnungsbestand auch zukünftig vermietbar zu halten, in einer verschärften Konkurrenzsituation auf dem Wohnungsmarkt bestehen zu können, vor allem aber auch, um die Mietnebenkosten durch Verringerung des Verbrauchs zu reduzieren, wird der Weg kontinuierlicher Modernisierungen auch zukünftig beibehalten. Im Wohnungsverwaltungsbereich wird auch weiterhin mit einem konstanten Ergebnis gerechnet. Risiken, welche die Ertragssituation wesentlich beeinflussen könnten, sind hier nicht erkennbar. Durch Instrumente der Finanzplanung und -analyse wird die Liquidität unserer Genossenschaft überwacht und gesteuert. Ein Liquiditätsplan mit einem monatlichen Planungshorizont, wöchentlich angepasst, dient als Entscheidungsgrundlage. Einund Auszahlungen werden saldiert und dem Bestand von Giro- und Tagesgeldguthaben gegenübergestellt. Eventuell notwendige Refinanzierungen werden im Falle einer Unterdeckung bei einer der Hausbanken beantragt. Hierbei existieren bei allen Kreditinstituten, mit denen eine Zusammenarbeit besteht, freie Kreditrahmen. Sollten diese zukünftig nicht mehr ausreichend sein, was derzeit nicht erwartet wird, könnten weitere Grundschulden eingetragen werden, Beleihungsreserven bestehen. Die Neuaufnahme von Krediten, insbesondere für die beantragten und bewilligten zinsverbilligten Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW), erfolgt nach entsprechenden Konditionsanfragen. Am Konzept zur Vermeidung eines möglichen Zinsänderungsrisikos wird nach wie vor festgehalten, auch wenn die Zinsentwicklung aktuell kaum vorhersehbar und auf niedrigem Niveau ist. Die Prolongation der Darlehen unserer Genossenschaft mit einem Auslauf bis 2014 ist bereits vereinbart. Teilweise konnten solche Fortschreibungen schon für das 21 Im Wohnungsverwaltungsbereich wird weiterhin mit einem konstanten Ergebnis gerechnet.