STEUERLICHES GRUNDWISSEN FÜR EIGENTÜMER UND VERMIETER MMag. Dr. Martin Achleitner WIFI Dornbirn, 18. Juni 2014 1
Übersicht 1 Erwerb Grunderwerbsteuer Grundbucheintragungsgebühr Schenkungsmeldung 2 Nutzung Einkommensteuer, Umsatzsteuer bei entgeltlicher Vermietung Bestandvertragsgebühr 3 Veräußerung Immobilienertragsteuer 2
Allgemeines Vortrag kann nur einen groben Überblick verschaffen Vortrag ist kein Ersatz für eine fachkundige Detailberatung Vortrag behandelt nur die Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen Fragen werden gerne im Anschluss beantwortet 3
Erwerb einer Immobilie Grunderwerbsteuer Grundbucheintragungsgebühr Schenkungsmeldung 4
Grunderwerbsteuer Erwerb von inländischen Grundstücken Bemessungsgrundlage: NEU seit 01.06.2014 Außerhalb Familienverband Wert der Gegenleistung, wenn Gegenleistung vorhanden Gemeiner Wert, wenn unentgeltlich oder Gegenleistung < gemeiner Wert Steuersatz: 3,5% Steuersatz: 2% Innerhalb Familienverband 3-facher Einheitswert, max. jedoch 30% des gemeinen Wertes Gilt bei Erbschaft, Schenkung und entgeltlichen Erwerben Familie: Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, ein Elternteil, Kind, Enkel-, Stief-, Wahl- oder Schwiegerkind des Übergebers 5
Grundbucheintragungsgebühr Seit 1.1.2013: Außerhalb Familienverband Gemeiner Wert" Bei entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen Innerhalb Familienverband 3-facher Einheitswert, max. jedoch 30% des gemeinen Wertes Bei entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen Familie: Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner, Geschwister, Nichten oder Neffen Eintragungsgebühr: 1,1% 6
Schenkungsmeldung Meldepflicht: Keine Grundstücksschenkung Mindestens ein Beteiligter hat Wohnsitz/gewöhnlichen Aufenthalt im Inland Erwerbe zwischen Angehörigen übersteigen 50.000 innerhalb eines Jahres Erwerbe zwischen anderen Personen übersteigen 15.000 innerhalb von 5 Jahren Hauptwohnsitzschenkung zwischen Ehegatten ausgenommen Bei Unterlassen: Geldstrafe bis zu 10% des gemeinen Wertes der Erwerbe Strafbefreiende Selbstanzeige innerhalb eines Jahres 7
Nutzung der Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einkommensteuer Umsatzsteuer Bestandsvertragsgebühr 8
Einkommensteuer Wem sind die Einkünfte zuzurechnen? Eigentümer Miteigentümer: einheitliche und gesonderte Gewinnermittlung Fruchtgenussrecht 9
Fruchtgenussrecht Vorbehaltsfruchtgenuss: Unentgeltliche Übertragung eines Objekts unter gleichzeitiger Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechts Fruchtnießer muss unternehmerisch tätig werden und Aufwendungen tragen (Nettofruchtgenuss) AfA kann grds. nur der wirtschaftliche Eigentümer geltend machen (idr Fruchtgenussbesteller) Zahlung einer Substanzabgeltung an den Fruchtgenussbesteller Zuwendungsfruchtgenuss: Unentgeltliche Fruchtgenussbestellung unter Lebenden ohne gleichzeitige Übereignung der dienstbaren Sache Fruchtnießer muss unternehmerisch tätig werden und Aufwendungen tragen (Nettofruchtgenuss) Fruchtgenuss muss für eine gewisse Dauer bei rechtlich abgesicherter Position bestellt sein, mindestens 10 Jahre Auch außersteuerliche Überlegungen berücksichtigen 10
Progressiver Einkommensteuertarif Einkommen in Berechnung ESt in Durchschnittssteuersatz % bis 11.000 0 0 0 von 11.001 bis 25.000 Einkommen*36,5% - 4.015,00 0-20,4 36,5 25.000 5.110,00 20,4 36,5 von 25.001 bis 60.000 Einkommen*43,21 43% - 5.693,58 Grenzsteuersatz % 20,4-33,7 43,2143 60.000 20.235,00 33,7 43,2143 über 60.000 Einkommen*50%- 9.765,00 >33,7 50 Veranlagungsfreibetrag von 730,00 bei lohnsteuerpflichtigen Einkünften 11
Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einnahmen Mieteinnahmen Betriebskosten abzgl. Ausgaben (Werbungskosten) Absetzung für Abnutzung (AfA) Ausgaben für Instandsetzung/Instandhaltung Fremdfinanzierungskosten Betriebskosten Sonstige Ausgaben Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten 12
Werbungskosten I Absetzung für Abnutzung (AfA) Abschreibungsbasis: Anschaffungskosten Herstellungskosten Einheitswert Buchwert des Rechtsvorgängers Fiktive Anschaffungskosten 13
Fiktive Anschaffungskosten Begriff: Der am Markt tatsächlich für das Objekt aufzuwendende Preis Verkehrswert Nur Gebäudekosten relevant, Kosten für Grund und Boden sind auszuscheiden In erster Linie ist ein Vergleichswertverfahren anzuwenden; sind keine Vergleichswerte vorhanden, ist das Ertragswertverfahren ein taugliches Instrument Neu seit 1.1.2013 Erstmalige Nutzung zur Erzielung von Einkünften nach dem 31.12.2012: Neuvermögen (zum 31.3.2012 steuerverfangen): Historische Anschaffungs- und Herstellungskosten Altvermögen (zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen): Fiktive Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung 14
Abschreibung für Abnutzung AfA Satz: 1,5% p.a. normal, Nutzungsdauer: 67 Jahre 2% - bei Baujahr vor 1915 höherer Satz: bei Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch Gutachten AfA Beginn: Ab der in Vermietungsabsicht erfolgten Anschaffung Halbjahres-, Ganzjahres-AfA 15
Werbungskosten II Instandsetzungsaufwand: jener Aufwand, der nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehört, aber den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder (25% Grenze) die Nutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert (25% Grenze) Instandhaltungsaufwand: Bei Wohngebäuden oder zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteilen zwingend auf 10 Jahre zu verteilen Austausch unwesentlicher Gebäudeteile keine wesentliche Erhöhung des Nutzungswertes keine wesentliche Erhöhung der Nutzungsdauer Sofort absetzbar; nicht regelmäßig jährlich wiederkehrender Instandhaltungsaufwand kann auf Antrag auf 10 Jahre verteilt werden 16
Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwand Instandhaltungsaufwand Kleinere Reparaturen Ausmalen des Stiegenhauses Auswechseln eines Fensters, oder einer Türe Anstreichen von Fenstern Ausbessern des Verputzes Erneuerung der Parkettböden ohne Erneuerung des Unterbodens Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die ausschließlich infolge höherer Gewalt eingetreten sind Austausch von Dachziegeln Instandsetzungsaufwand Austausch von Stiegen Austausch von Aufzugsanlage Austausch von Fenstern und Türen > 25 % Austausch der Heizungsanlage Austausch von Elektro-, Gas-, Wasserund Heizungsinstallationen Einbau einer neuen Eingangstüre unter Verbesserung des Wärme- oder Einbruchschutzes Kanalanschluss bei bestehenden Mietobjekten (im Zuge der Errichtung liegen Herstellungskosten vor) Austausch von Dach oder Dachstuhl, komplette Dachsanierung 17
Umsatzsteuer -Erbringung einer Lieferung und Leistung -durch einen Unternehmer -im Inland -gegen Entgelt -im Rahmen des Unternehmens Nein = nicht steuerbar keine Umsatzsteuer Ja = steuerbar Steuerfreiheit = keine Umsatzsteuer Steuerbefreiungen im Gesetz taxativ aufgezählt Steuerpflicht = Umsatzsteuer 18
Relevante Umsatzsteuerbefreiungen unechte Umsatzsteuerbefreiungen Kleinunternehmerbefreiung Keine USt Pflicht, kein Vorsteuerabzug, keine USt Voranmeldung, keine USt Jahreserklärung Grundstücksumsätze isd Grunderwerbsteuergesetzes Vermietung oder Nutzungsüberlassung von Geschäftsräumlichkeiten Keine USt Pflicht, kein Vorsteuerabzug 19
Option zur Steuerpflicht I Neu seit 1.9.2012 bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten: Mieter muss Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen der Vermieter hat diese Voraussetzungen nachzuweisen Übergangsregelung: bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten auf Verträge anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen, sofern mit der Errichtung (nicht Erwerb) des Gebäudes nicht bereits vor dem 1.9.2012 begonnen wurde; Nicht betroffen: Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke Vermietung von Abstellplätzen und Garagen Verkauf von Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen 20
Option zur Steuerpflicht II Geschäftsraumvermietung Grdstk. selbst errichtet Ja, damit begonnen Nein, Grdstk. erworben vor 1.9.2012 nach 31.8.2012 MV hat vor 1.9.2012 begonnen MV hat nach 31.8.2012 begonnen Alte Rechtslage unabh. vom Beginn des MV Neue Rechtslage Alte Rechtslage Neue Rechtslage 21
Option zur Steuerpflicht III Voraussetzungen im Detail: Nicht vorsteuerabzugsberechtige Mieter: Versicherungen, Versicherungsmakler, Banken, Ärzte, Kleinunternehmer, öffentlichrechtliche Körperschaften 5% Grenze für nahezu ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze Toleranzregelung: Einmaliges Überschreiten um 2,5% innerhalb eines Zeitraumes von 5 Kalenderjahren unbeachtlich 31.8.2012: maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungsnahme (nicht Vertragsabschluss) Mieter- oder Vermieterwechsel nach dem 31.8.2012 begründet ein neues Mietoder Pachtverhältnis BMF: Verkauf des Mietobjektes nach dem 31.8.2012 bewirkt einen Vermieterwechsel (gilt auch bei Erbfolge) Verlängerung eines Miet- bzw. Pachtverhältnisses schadet nicht, wenn die Vertragsverlängerung ohne zeitliche Unterbrechung erfolgt Anpassung Pacht-, Mietverträge Genaue Überprüfung der Mieter bei Kauf eines Gebäudes 22
Vorsteuerkorrektur I Anwendungsfälle (Beispiele): Negative Korrektur (Rückzahlung) Stpfl Vermietung > Stfrei Vermietung Stpfl Vermietung > Stfrei Verkauf Stpfl Vermietung > Stfrei Entnahme/Schenkung Stpfl Vermietung > Kleinunternehmerregelung Positive Korrektur (Gutschrift) Stfrei Vermietung > Stpfl Vermietung Anteil der unternehmerischen Nutzung wird erhöht Verhältnis stpfl zu unecht befreiter Umsätze erhöht sich Verzicht Kleinunternehmerbefreiung oder Überschreiten Grenze Betroffene Vorsteuern: aus Anschaffungs- oder Herstellkosten aus aktivierungspflichtigen Aufwendungen aus Großreparaturen (Instandsetzungsaufwendungen) aus den letzten 9 Jahren seit 1.4.2012 aus den letzten 19 Jahren 23
Vorsteuerkorrektur II Berichtigungszeitraum von 19 Jahren gilt für Investitionen, die der Unternehmer nach dem 31.3.2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt Bei Vermietung zu Wohnzwecken ist weiters Voraussetzung, dass der Mietvertrag nach dem 31.3.2012 abgeschlossen wird 24
Beispiel Vorsteuerkorrektur Kauf Miet-Geschäftslokal im Jahr 2007, Vorsteuer aus Kauf 100.000 Umsatzsteuerpflichte Vermietung ab 2007 Ab 2014 unecht steuerbefreite Vermietung an einen Arzt Gerettete Zehntel : von 2007 bis 2013 = 7 Zehntel Zu berichtigende Zehntel: von 2014 bis 2016 = 3 Zehntel In den Jahren 2014 bis 2016 ist die Vorsteuer um jeweils 10.000 zu berichtigen 25
Bestandsvertragsgebühr Urkundenprinzip Bestimmte Vertragsdauer 1% des Gesamtentgelts, höchstens des 18fachen Jahresentgelts, bei Wohnzwecken höchstens des dreifachen Jahresentgelts Unbestimmte Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresentgelts Beurkundete Nebenleistungen fließen in die BMGL ein (USt, Betriebshaftpflichtversicherung, ) Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel, Wien 26
Veräußerung Besteuerung von Immobilienveräußerungen Alt: Verkauf vor 1.4.2012 Neu: Verkauf nach 31.3.2012 10 Jahre Spekulationsfrist Erwerb vor 1.4.2002 Altvermögen Erwerb nach 31.3.2002 Neuvermögen Tarif: Bis zu 50% vom Gewinn Ohne Umwidmung nach 31.12.1987: 3,5% des Verkaufserlöses Mit Umwidmung nach 31.12.1987: 15% des Verkaufserlöses Generell: 25% des Gewinnes 27
Altvermögen Umwidmung: Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, Umwidmung selbst führt nicht zur Besteuerung, erst der Verkauf Pauschale Ermittlung des Veräußerungsgewinnes: Mit Umwidmung: 60% des Veräußerungserlöses; Effektivsteuersatz: 25% von 60% (15% des Veräußerungserlöses) Ohne Umwidmung: 14% des Veräußerungserlöses; Effektivsteuersatz: 25% von 14% (3,5% des Veräußerungserlöses) Keine Progressionserhöhung, Ausnahme: Antrag auf Regelbesteuerung Kosten der Selbstberechnung nicht abzugsfähig 28
Beispiel Veräußerung Altvermögen Anschaffung Ferienhaus im Jahr 1991 um 100.000 Veräußerung im Jahr 2013 um 170.000 ImmoESt: 3,5% von 170.000 = 5.950 29
Neuvermögen I Keine pauschale Ermittlung des Veräußerungsgewinnes Veräußerungserlös abzgl. Anschaffungskosten (samt Nebenkosten) zzgl. steuerlich geltend gemachte AfA abzgl. Instandsetzungsaufwendungen zzgl. steuerlich geltend gemachte Zehntel abzgl. Kosten der Selbstberechnung der ImmoESt abzgl. Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen = Vorläufige Einkünfte abzgl. Inflationsabschlag 2% p.a. ab dem 11. Jahr = Steuerpflichtige Einkünfte Antrag auf Regeleinkünfteermittlung auch bei Altvermögen möglich 30
Neuvermögen II Inflationsabschlag: 2% p.a. ab dem 11. Jahr (max. 50%) Wertminderungen der ersten 10 Jahre nach der Anschaffung bleiben unberücksichtigt Hinzurechnung der AfA soll doppelten Abzug vermeiden Besonderer Steuersatz von 25% führt dazu, dass keine zusätzlichen Werbungskosten abgezogen werden dürfen (Maklerprovision Verkäufer, Kosten Vertragserrichtung, Inserate, Instandhaltungsausgaben,...) Keine Progressionserhöhung, Ausnahme: Regelbesteuerungsoption 31
Befreiungen Hauptwohnsitzbefreiung Variante I Eigenheime oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (max. 1.000 m2) Ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mind. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz Aufgabe Hauptwohnsitz Toleranzfrist von 1 Jahr Variante II Eigenheime oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (max. 1.000 m2) Innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mind. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz Aufgaben Hauptwohnsitz Toleranzfrist von 1 Jahr Eigenheim: Einfamilienhaus oder Wohnhaus mit höchstens 2 Wohnungen, dessen Gesamtnutzfläche zumindest zu 2/3 eigenen Wohnzwecken des Veräußerers oder seiner nahen Angehörigen dient Durchgehend als Hauptwohnsitz: auch nur kfr Vermietung ist schädlich; Veräußerer muss Hauptwohnsitz haben, kann nicht vom Rechtsvorgänger vermittelt werden Aufgabe Hauptwohnsitz: Vorbehalt eines Wohnrechts oder Fruchtgenussrechts oder Anmietung des Objekts ist schädlich; Nebenwohnsitz schadet nicht Toleranzfrist von 1 Jahr 32
Befreiungen Herstellerbefreiung selbst hergestellte Gebäude Bauherrenrisiko: Möglichkeit der Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes Tragen des Baurisikos Tragen des finanziellen Risikos (keine Fixpreisvereinbarungen) nur für Gebäude, nicht Grund und Boden - Veräußerungserlös ist nach dem Verhältnis der gemeinen Werte auf Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen - FinVerw toleriert in der Regel den Ansatz des GuB in Höhe von 20% des Gesamtpreises - nur erstmalige Errichtung ist befreit: Haussanierung und Renovierung nicht befreit darf innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben bei einer flächenmäßig nur teilweisen Vermietung steht die Befreiung anteilig zu 33
Beispiel Herstellerbefreiung Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz Im Jahr 2001 Umwidmung in Bauland Im Jahr 2003 Errichtung Ferienhaus Veräußerung im Jahr 2014 um 500.000, 400.000 entfallen auf das Gebäude, 100.00 auf Grund und Boden Grund und Boden: ImmoESt: 15%von 100.000 = 15.000 Gebäude: Herstellerbefreiung 34
Abfuhr der ImmoESt Zuflußprinzip Einhebung/Abfuhr ab 2013 zwingend durch Notar/Rechtsanwalt Endbesteuerungswirkung keine Aufnahme mehr in die Einkommensteuererklärung Veranlagungsoption Regelbesteuerungsoption 35
Beispiel Veräußerung Neuvermögen Anschaffung Eigentumswohnung am 1.1.2003 um 80.000 Vermietung ab 01/2003 Im Jahr 2010: Instandsetzungsaufwand 30.000, jährliche Absetzung 3.000 Die im Zeitraum 2003 bis 2015 abgezogene AfA beträgt 12.480 Veräußerung im Jahr 2015 um 140.000 Kosten für Meldung/Selbstberechnung ImmoESt: 1.000 36
Beispiel Veräußerung Neuvermögen Veräußerungserlös 140.000 abzgl. Anschaffungskosten -80.000 zzgl. geltend gemachte AfA 12.480 abzgl. Instandsetzungsaufwand -30.000 zzgl. abgesetzte Zehntel 18.000 abzgl. Kosten der Selbstberechnung -1.000 vorläufige Einkünfte 59.480 abzgl. Inflationsabschlag, 3 Jahre 2% = 6% -3.569 Einkünfte 55.911 37
Immobilienveranlagungen im Privatvermögen Rechtslage ab 1.4.2012 Natürliche Personen Besteuerung des lfd Ertrages Besteuerung der lfd. Wertsteigerung Besteuerung Veräußerungsgewinn Liegenschaft direkt ESt zum normalen Tarif (Grenzsteuersatz) Nein Altvermögen: 3,5% oder 15% vom Erlös Neuvermögen: 25% vom Gewinn Liegenschaft über vermögensverwaltende Personengesellschaft ESt zum normalen Tarif (Grenzsteuersatz) Nein Altvermögen: 3,5% oder 15% vom Erlös Neuvermögen: 25% vom Gewinn AG, GmbH Anteile 25% KöSt bei Gesellschaft, 25% KESt bei Ausschüttung Keine KESt bei Thesaurierung Nein 25% vom Gewinn Immobilien- Investmentfonds (Meldefonds öffentl. angeboten) keine KESt bei Ausschüttung 25% KESt für ausschüttungsgleiche Erträge 25% KESt für Aufwertungsgewinne (nicht realisierte Substanzgewinne) 25% vom Gewinn 38
Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Kontaktdaten: Dr. Achleitner Steuerberatungsgesellschaft m.b.h. Schulgasse 1 6845 Hohenems T: 05576/72442 F: 05576/724425 martin.achleitner@wt-achleitner.at www.wt-achleitner.at 39