Hotelmarkt München 2010 Die Bayernmetropole weiterhin auf Erfolgskurs

Hotelmarkt München 2010 Die Bayernmetropole weiterhin auf Erfolgskurs Newsletter 1. Quartal 2011

1. München Wirtschaftliches Umfeld Die wirtschaftliche Stärke der Landeshauptstadt München gründet auf der Vielfalt und Innovationskraft der lokalen Unternehmen. Traditionell ansässige Firmen wie der international bekannte Autohersteller BMW wissen die bayerische Hauptstadt genauso zu schätzen wie zukunftsträchtige Firmen aus den Bereichen IT, Medien und Patentwesen oder DAX Unternehmen wie die Allianz. Die Aussicht auf attraktive Renditen verbunden mit weiterem Spielraum für wirtschaftliches Wachstum wird die Isarmetropole auch in den kommenden Jahren in den Fokus von Investoren und Entwicklern rücken. In dieser Hinsicht hat München ein Luxusproblem: nicht an der Nachfrage investitionsfreudiger Anleger mangelt es, sondern eher an der Verfügbarkeit geeigneter Entwicklungsflächen für Immobilien jeglicher Art in Toplagen. Auch am Vorzeigestandort München ist die Krise nicht spurlos vorbeigegangen, ihre Auswirkungen können hier jedoch bedingt durch ungebrochenes Vertrauen der Investoren, positive Prognosen und Rankings sowie starke Wirtschaftskraft scheinbar müheloser aufgefangen werden als anderorten. Neu entwickelt wird derzeit in allen Immobiliensegmenten sei es Wohnen, Büro, Einzelhandel oder Hotel. Und auch für die Zukunft ist die Pipeline der anstehenden Projekte bereits gut gefüllt. Das Josef Pschorr Haus oder das Palais an der Oper sind Beispiele für prestigeträchtige Projekte in 1a-Lagen. München belegt in unterschiedlichen Städterankings regelmäßig Spitzenpositionen. Wirtschaftlich geht es der Stadt hervorragend: sie verzeichnet die niedrigste Arbeitslosenquote und das höchste Einkommen in Deutschland. Auch in punkto Lebensqualität hat die Stadt die Nase vorn. Ihre Einwohner profitieren vom hohen Freizeitwert der ausgedehnten Kulturlandschaft, geprägt durch zahlreiche Museen, Theater und universitäre Einrichtungen, Großevents wie dem Oktoberfest, das jährlich internationale Besucher in die Stadt lockt, sowie von der nahegelegenen Voralpenlandschaft mit ihren Bergen und Seen. Nicht zu vergessen die bayerische Lebensart, die ihren eigenen Flair verbreitet. Ausgewogener und vielfältiger Branchenmix seit Jahren stabiler Garant für Erfolg Die Krise ist überwunden in München wird weiter entwickelt München in Kürze die Zahlen sprechen für sich München Einwohnerzahl (Juni 2010) 1,34 Mio. Fläche (in ha) 31.070 Arbeitslosenquote (in %, Dezember 2010) 5,3 Kaufkraft (in pro Kopf, 2010) 26.863 Quellen: GfK SE, Statistisches Bundesamt; Statistisches Amt München

2. Das touristische Jahr ein Rückblick Das Jahr 2010 war in touristischer Hinsicht ein Jahr der Jubiläen: 200jähriges Bestehen des Oktoberfestes, 125. Todestag von König Ludwig dem II und 50. Geburtstag des Münchner Tourimusamtes. Mit Hilfe touristischer Großereignisse wie dem Ökumenischen Kirchentag war es erklärtes Ziel, endlich die magische Grenze der erhofften 10 Mio. Übernachtungen zu durchbrechen. 2010 ein Jahr der Jubiläen 2010 stand in München im Zeichen der Bewerbung um die XXIII. Olympischen und die XII. Paralympischen Winterspiele. Während Oberbürgermeister Christian Ude davon ausgeht, dass die Candidate City von der Austragung der Spiele nur profitieren kann, gibt es auch zahlreiche Olympiagegner und dies aus unterschiedlichen Gründen. Eines ist jedoch sicher zum Touristenmagnet würde sich dieses olympische Großevent mit Gewissheit entwickeln. München gilt als international renommierte Kongress- und Geschäftsreisedestination. Auch im Jahr 2010 war der Veranstaltungskalender gut gefüllt. Insbesondere drei namhafte Medizinkongresse von europäischer Bedeutung oder Messen von internationalem Rang, allen voran die bauma oder die electronica, lockten Besucherscharen in die Stadt. Die Messe München konnte mit 22 Veranstaltungen und über 240 Gastveranstaltungen, mehr als 37.000 Ausstellern sowie rund 2,2 Mio. Besuchern an die Erfolge der Vorjahre anknüpfen.

3. Touristische Nachfrage Tendenz steigend Seit Jahren kann sich München über konstant steigende Rekordzahlen in Bezug auf touristische Ankünfte und Übernachtungen freuen. Auch in Krisenzeiten blieb diese erfolgreiche Entwicklung ungebrochen. Die Stadt zeichnet sich durch einen soliden Mix von in- und ausländischen Gästen sowie Geschäfts- und Freizeitreisenden aus ein Erfolgsfaktor, der sicherlich viel dazu beigetragen hat, die Auswirkungen der Krise auf den lokalen Hotelmarkt abzufedern. Weiß-blaue Erfolgsstory der Besucherstrom reißt nicht ab Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (Tsd.) (Tsd.) Tage 2001 3.626 7.638 2,1 2002 3.446 6.951 2,0 2003 3.462 7.054 2,0 2004 3.741 7.692 2,1 2005 4.103 8.325 2,0 2006 4.385 8.878 2,0 2007 4.703 9.529 2,0 2008 4.834 9.845 2,0 2009 4.994 9.922 2,0 2010 5.578 11.157 2,0 CAGR 2001-2010 4,5% 4,1% -0,6% Quelle: Statistisches Amt München Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen inkl. Camping Im Zeitraum Januar bis Dezember 2010 wurden in München 5.578 Tsd. Ankünfte und 11.157 Tsd. Übernachtungen verzeichnet. Mit Zuwächsen in Höhe von 4,5% bei den Ankünften und 4,1% bei den Übernachtungen gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies zum 8. Mal in Folge ein weiteres Rekordjahr in Tradition der vergangenen Erfolge. Erstmals gelang es im Jahr 2010 die Grenze von 10 Mio. Übernachtungen zu knacken bzw. sie sogar deutlich zu überschreiten. Der Trend geht mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 2,0 Tagen weiterhin in Richtung kürzere Aufenthalte. Wie auch in den letzten Jahren gestaltet sich das Verhältnis zwischen in- und ausländischen Besuchern (53% bzw. 47%) ausgewogen. Wichtigste ausländische Quellmärkte waren USA (13%), Italien (10%) und Großbritannien (8%). Das über die Jahre stabil gebliebene nahezu ausgeglichene Verhältnis zwischen Geschäfts- und Freizeitreisenden beweist, dass der Geschäftstourismus in der Bayernmetropole eine tragende Rolle spielt, die ansässigen Hoteliers jedoch durch einen rund 48%igen Anteil an Freizeitreisenden nicht von Businessgästen (52%) abhängig sind.

Touristische Hochsaison ist in München in den Monaten Juli bis Oktober. Hier wurden im Jahr 2010 mit Übernachtungen jenseits der 1 Mio. Grenze Spitzenwerte erzielt. Der Tourismus spült jedes Jahr Geld in die Kassen der Stadt und nimmt daher als Wirtschaftsfaktor einen bedeutenden Stellenwert im wirtschaftlichen Gefüge der Stadt ein. Der touristische Umsatz betrug in 2010 6,7 Mrd. Euro, ca. 7,4% der ansässigen Bevölkerung sind im Tourismus tätig. Imageträger und bedeutender Wirtschaftsfaktor die touristische Rechnung geht auf USA 696.799 Italien 514.388 53% Inländer 47% Ausländer Großbritannien 402.057 Schweiz 324.877 Österreich 268.787 Sonstige 2.963.020 1.400.000 1.200.000 1.217.736 1.000.000 929.711 800.000 600.000 590.915 400.000 200.000 0 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Ø Quelle: Statistisches Amt München

4. Touristisches Angebot München rüstet auf Der Münchner Beherbergungsmarkt wächst seit Jahren stabil. Gerade in den vergangenen Jahren 2008 bis 2010 hat sich, verteilt über alle Segmente, viel getan und der Markt bleibt weiter in Bewegung. Dennoch steht der Bettenzuwachs bislang in gesundem Verhältnis zum Wachstum der Ankünfte und Übernachtungen. Auch zukünftig werden nationale wie internationale Investoren und Betreiber auf der Suche nach geeigneten und verfügbaren Standorten in der Landeshauptstadt sein. Bettenzuwachs in allen Segmenten Jahr Betriebe Betten 2001 342 38.565 2002 345 39.830 2003 348 40.201 2004 347 41.681 2005 350 43.358 2006 355 45.261 2007 355 46.327 2008 374 50.625 2009 385 53.924 2010 393 55.110 CAGR 2001-2010 1,6% 4,0% Quelle: Statistisches Amt München Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten bezieht sich auf alle Beherbergungstypen inkl. Camping Im Zeitraum von 2001 bis 2010 wuchs das Beherbergungsangebot der Stadt München von 342 auf 393 Betriebe. Im selben Zeitraum erhöhte sich die Bettenanzahl von 38.565 auf 55.110. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 1,6% bei den Betrieben und 4,0% bei den Betten. Zu den prominenten Neuzugängen der Jahre 2009 und 2010 zählen das lang erwartete Louis Hotel am Viktualienmarkt (130 Betten), das als privat betriebenes Haus die überschaubare Riege der lokalen Designhotels erweitert, das Citadines Munich Arnulfpark (263 Betten), das als solides 4-Sterne Hotel in innenstadtnaher Lage von der Ascott Group gemanagt wird und das Motel One München City Süd, das als weiterer Meilenstein in der nicht abreißenden Zahl von Neuentwicklungen der Budgetkette den Münchner Beherbergungsmarkt um 454 Betten erweitert.

Im Jahr 2010 gestaltete sich das Angebot auf dem Münchner Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt. Gesamt Anzahl Zimmer Privathotels 25 987 6.947 3.295 596 11.850 Anzahl Zimmer Kettenhotels 91 1.802 3.406 10.787 1.940 18.026 Anzahl Zimmer Gesamt 116 2.789 10.353 14.082 2.536 29.876 Hotelangebot von Luxus bis Budget, von internationaler Kette bis Privathotelier Quelle: Hotelverzeichnis 2010 der Stadt München Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt München. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia oder in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen. Der insgesamte Zimmerbestand in München über alle Kategorien belief sich im Jahr 2010 auf 29.876, wobei rund 60% des Zimmerkontingents durch Hotelketten und die restlichen 40% durch Privathoteliers gestellt wurden. Das höchste Zimmeraufkommen besteht derzeit im 4- bzw. 3-Sterne Segment mit 14.082 bzw. 10.353 Zimmern. Accor stellt in Bezug auf den derzeit vorhandenen Hotelbestand mit rund 17% den größten Anteil am gesamten Zimmeraufkommen in Kettenhotels, gefolgt von ArabellaStarwood (9%) und InterContinental (8%). Ambitionierte Ketten wie Motel One (7%) oder Leonardo Hotels (6%) haben mit der Aufholjagd begonnen.

Dass München auch in punkto Kennzahlen in der deutschlandweiten Konkurrenz der großen Städte um Touristen glänzen kann, belegen die folgenden Benchmarkdaten von STR Global 2010 im Vergleich zum Vorjahr. Kennzahlen in Kürze eine positive Bilanz Stadt Belegung Zimmerrate Zimmerertrag 2010 Veränd. Vorjahr 2010 Veränd. Vorjahr 2010 Veränd. Vorjahr München 72,1% +10,6% 113,18 +18,5% 81,56 +31,1% Berlin 69,0% +2,3% 87,27 +9,0% 60,22 +11,5% Düsseldorf 60,4% +5,8% 104,40 +18,2% 63,05 +25,1% Frankfurt 65,5% +12,9% 112,97 +7,5% 74,02 +21,3% Hamburg 71,0% +1,9% 100,36 +9,0% 71,24 +11,1% Quelle: STR Global Auch im Jahr 2010 konnte die Stadt München erneut mit überzeugenden Belegungsraten und soliden Zimmerpreisen punkten und sich dadurch an die Spitze der deutschlandweiten Wettbewerber setzen. Gegenüber dem Vorjahr konnten bei sämtlichen Performancekennzahlen erfreuliche Zuwachsraten verzeichnet werden. Insbesondere die Zimmerertragssteigerung fiel mit satten 31,1% deutlich höher aus, als dies in anderen deutschen Städten der Fall war. Was ist das Erfolgsrezept der Bayernhauptstadt? Der erneute touristische Siegeszug des Jahres 2010 lässt sich sicherlich zum Teil auf die internationalen Leitmessen zurückführen, die im vergangenen Jahr den Messekalender in München bestimmten und zahlreiche Businessgäste in die Stadt lockten. Zum anderen dürfte auch das 200. Jubiläum des Oktoberfestes, für das das Münchner Tourismusamt kräftig die Werbetrommel gerührt hatte, seinen Anteil am Erfolg des vergangenen Jahres beigetragen haben. Fest steht jedoch auch: die Performance des Münchner Hotelmarktes hat sich über die Jahre als äußerst stabil erwiesen und dies auch in Krisenzeiten. Touristischer Erfolg oder Misserfolg sind in München nicht von Großereignissen oder einzelnen, möglicherweise ausbleibenden, Zielgruppen abhängig. Vielmehr sind die lokalen Hoteliers breit aufgestellt und setzen auf mehrere Standbeine. Nicht zuletzt ist es diese über die Jahre erprobte Zuverlässigkeit und Krisenresistenz, die München aus Investorensicht so attraktiv macht.

5. Aussichten ein Blick in die Glaskugel Die Entwicklung des Münchner Hotelmarktes wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen dabei stehen die Zeichen auf moderates Wachstum. Derzeit sind folgende Hotelprojekte in Bau bzw. Planung. Pipeline Hotelprojekte was tut sich in der Zukunft? Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung Adagio München City Accor S.A. Schwanthalerstraße 123 3 Mai 2011 Hotel Campo dei Fiori Motel One München Garching Derag Hotel and Living AG & Co. KG Utzschneiderstraße 43 4 Mai 2011 Motel One GmbH Daimlerstraße 170 2 Mai 2011 Courtyard by Marriott Marriott International Orleansstraße 227 4 Herbst 2011 Residence Inn by Marriott Marriott International Orleansstraße 125 4 Herbst 2011 Kempinski Airport (Erweiterung) all seasons Hotel München Hallbergmoos Hotelprojekt BISS-Frauengefängnis Hotelprojekt Paketzustellamt Angelo Hotel Kempinski AG Terminalstraße/Mitte (Flughafen) 160 5 2012 Accor S.A. Ludwigstraße 160 2 März 2011 privater Betreiber Am Neudeck 72 4 Herbst 2012 k.a. Arnulfstraße 480 4 2012/2013 Vienna International Hotelmanagement AG Albert-Roßhaupter-Straße 207 4 2012/2013 Abba Hotel Abba Hoteles S.A. Paul-Heyse-Straße 196 4 2013 Hotelprojekt Leo 152 k.a. Leopoldstraße k.a. k.a. 2014 Hotelprojekt Schwabinger Tor eventuell Dusit International Schwabinger Tor 300 5 2015 Hotusa Eurostars Hotel Hotusa Hotels S.A. Schwanthalerstraße 201 4 k.a. ECE Hotelturm am Olympiazentrum Hotelprojekt Amedia Hotel München Hotelprojekt Bahnhof Moosach k.a. Lerchenauer Straße 66 300 4 k.a. UMC Hotelbetriebs-, Errichtungsu. Verwaltungs GmbH k.a. 250 4 k.a. k.a. Bahnhof Moosach k.a. 2-3 k.a. Hotelprojekt Neuperlach k.a. Hanns-Seidel-Platz k.a. k.a. k.a. Hotelprojekt Novum k.a. Rosenheimer Straße k.a. k.a. k.a. Quellen: Tourismusamt der Stadt München, Deloitte Recherche

Vorausgesetzt alle beschriebenen Hotelprojekte werden verwirklicht, ist in den kommenden Jahren mit einem insgesamten Zuwachs von rund 3.600 Zimmern zu rechnen. Hierbei wurde angenommen, dass sich Projekte, deren Zimmeranzahl bislang unbekannt ist, in einer durchschnittlichen Größenordnung von 150 Zimmern bewegen. Dieses Entwicklungsvolumen würde eine erhebliche Erweiterung des Münchner Hotelmarktes bedeuten. Erfahrungsgemäß kommt es jedoch regelmäßig zu Planungsverzögerungen bzw. -änderungen, so dass hier mit Abschlägen gerechnet werden kann. Ein Großteil der geplanten Hotels ist im 4-Sterne Segment angesiedelt und würde dieses noch zusätzlich stärken. Die Realisierung des geplanten 5-Sterne Hotels am Schwabinger Tor, das auskunftsgemäß vom asiatischen Betreiber Dusit gemanagt werden soll, würde den Wettbewerb im lokalen Luxushotelmarkt beleben. Rückblickend auf die Entwicklung der vergangenen Jahre, haben Münchens Touristiker allen Grund zuversichtlich in die Zukunft zu schauen. Es ist auch weiterhin von einem gesunden Wachstum in überschaubarem Rahmen auszugehen, so dass sich Angebots- und Nachfragezuwächse in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander entwickeln werden. Freuen Sie sich auf unseren nächsten Newsletter, in dem wir den Hotelmarkt Berlin näher unter die Lupe nehmen werden!

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