Telef : nסּ 0 233-23728 Telefax: 0 233-22610 Sozialreferat Seite 1 von 10 Stiftungsverwaltung S-R-3 Gottfried und Lina Fischer-Stiftung Vergabe eines Grundstücks im Erbbaurecht im 18. Stadtbezirk Erhalt des Kindergartens Hänsel und Gretel Wunderhornstraße 9 Antrag Nr. 08-14 / A 00464 von Herrn StR Dr. Reinhold Babor, Herrn StR Manuel Pretzl vom 11.12.2008 Erhalt/Mietvertragsverlängerung Kindergarten Hänsel & Gretel Antrag Nr. 08-14 / B 04619 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.02.2013 Weiterbestand des Kindergartens Hänsel & Gretel in der Wunderhornstraße; Verlängerung des Mietvertrags um 5 Jahre zu gleichen Konditionen; Bestätigung des Beschlusses der Februar-Sitzung; Anfrage zu den rechtlichen Hintergründen der Vertragsverhandlungen Antrag Nr. 08-14 / B 04731 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.03.2013 Sitzungsvorlage Nr. 14-20 / V 01709 4 Anlagen Beschluss des Sozialausschusses vom 04.12.2014 (SB und VB) öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Die Sitzungsvorlage ist als Gesamtes nichtöffentlich zu behandeln, da Daten aus dem internen Gutachten des Bewertungsamtes, die Konditionen sowohl des derzeitigen Mietvertrags als auch des künftigen Erbbaurechtsvertrags in der Beschlussvorlage enthalten sind ( 46 Abs. 2 Nr. 2 GeschO).
Seite 2 von 10 Um dem Grundsatz der Öffentlichkeit von Sitzungen ( 46 Abs. 1 GeschO) zu entsprechen, werden die Bereiche der Vorlage, welche keine geheimhaltungsbedürftigen Inhalte betreffen, mit dieser öffentlichen Vorlage behandelt. 1. Gottfried und Lina Fischer-Stiftung 1.1 Stiftungszweck Zweck der Stiftung ist insbesondere die Gewährung von Zuwendungen für mildtätige Zwecke, insbesondere an bedürftige und würdige Personen, für kranke und alte Leute ohne Unterschied der Konfession. Die derzeitige Nutzung der Immobilie als Kindergarten stellt daher keine Zweckerfüllung dar. Die Immobilie ist ausschließlich dem Bereich der Vermögensverwaltung der Stiftung zuzurechnen. 1.2 Vermögen der Stiftung Kapitalvermögen der Stiftung (Stand 31.12.2013) Grundstockvermögen rd. 150.000 Euro Freie Rücklage rd. 127.300 Euro Instandhaltungsrücklage Verbrauchsrücklage rd. 30.200 Euro rd. 27.000 Euro Immobilienvermögen Flst. 12842/58 Sekt. VII mit einer Größe von 1.480 m². Das Grundstück ist derzeit mit einer Villa Baujahr 1930 bebaut, die zwischenzeitlich unter Denkmalschutz gestellt wurde. 1.3 Baurechtliche Situation Das auf dem Grundstück vorhandene Baurecht ist mit der bestehenden Bebauung noch bei Weitem nicht ausgenutzt. Mit Vorbescheid vom 03.01.2012 wurde für eine weiteres Gebäude auf dem Grundstück neben dem Bestand eine bewertungstechnische Geschossfläche (GF) von 363 m² verteilt auf zwei Voll- und ein Dachgeschoss ermittelt. Das Bestandsgebäude hat im derzeitigen Ausbaustand eine bewertungstechnische GF von 258 m² und mit dem möglichen DG-Ausbau eine GF von 351 m². 1.4 Derzeitige Nutzung des Grundstücks Seit 1992 ist das Anwesen an einen privaten Träger zum Betrieb eines Kindergartens vermietet. Die Hänsel und Gretel Private KiTa GmbH führt dort einen Kindergarten mit rund 50 Kindern und 8 Angestellten.
Seite 3 von 10 Der Mietvertrag wurde aufgrund der geplanten Vergabe einer Teilfläche des Grundstücks für einen Kindergartenneubau an die Hänsel und Gretel Private KiTa GmbH letztmalig um zwei Jahre bis zum 31.08.2016 zur Überbrückung der Planungs- und Bauphase verlängert. 2. Grundsätze bei der Verwaltung einer Stiftung Oberster Grundsatz bei der Verwaltung einer Stiftung ist die Wahrung des Stifterwillens. Er ist im Bayerischen Stiftungsgesetz normiert und Leitsatz für die Beurteilung aller die Stiftung berührenden Fragen. Neben der rein rechtlichen Betrachtung ist es für die Glaubwürdigkeit eines Treuhänders entscheidend, dass Menschen, die der Stadt ihr Vermögen zu treuen Händen über ihren Tod hinaus anvertrauen, auch sicher sein können, dass die Verwaltung im Sinne ihres Stifterwillens erfolgt. Die Wahrung dieses Grundsatzes ist daher Grundlage für eine weitere erfolgreiche Stiftungsarbeit der Landeshauptstadt München. Ein weiterer elementarer Grundsatz einer ordnungsgemäßen Stiftungsverwaltung ist der ungeschmälerte Erhalt des Stiftungsvermögens. Eine Vermögensverwaltung muss daher auf den Erhalt des Vermögens ausgerichtet sein. Die Stiftung ist weiter gehalten, aus ihrem Grundstockvermögen angemessene Erträge zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecke zu erwirtschaften. Andere als die satzungsgemäß festgelegten Zwecke darf die Stiftung nicht verfolgen. Die Immobilie ist daher ausschließlich dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen. Eine ordnungsgemäße Verwaltung gebietet daher, aus diesem Vermögenswert angemessene Erträge zu erzielen. Darüber hinaus genügt es nicht den steuerrechtlichen Vorgaben, wenn die Stiftung ausschließlich Vermögensverwaltung betreibt und für die Erfüllung des Stiftungszwecks keine oder nur sehr geringe Mittel erwirtschaftet. Die Steuerbefreiung der Stiftung wäre daher gefährdet, wenn auf Dauer nicht genügend Mittel für den von der Stifterin bzw. vom Stifter vorgegebenen Zweck verwendet werden können. 3. Weitere Vermietung des Grundstücks an den Träger des Kindergartens Wie sich aus dem Vorbescheid vom 03.01.2012 ergibt, besteht auf dem Grundstück neben dem denkmalgeschützten Bestandsgebäude noch eine erhebliche Baurechtsreserve. Durch einen zusätzlichen Baukörper lassen sich auf dem Grundstück rd. 360 m² zusätzliche Geschossfläche verwirklichen. Das derzeitige Bestandsgebäude weist soweit man einen möglichen Dachgeschossausbau berücksichtigt ebenfalls eine mögliche Geschossfläche von
Seite 4 von 10 rd. 350 m² aus. Dies bedeutet, dass die derzeitige Bebauung nur knapp die Hälfte des möglichen Baurechts ausschöpft. Wesen eines Mietvertrags ist es eine bereits vorhandene bauliche Substanz einem Dritten gegen Entgelt zum Gebrauch zu überlassen. Aufgrund der finanziellen Ausstattung der Stiftung ist es ihr nicht möglich das vorhandene Baurecht selbst zu verwirklichen. Insofern kann aber eine Vermietung dem Ziel, angemessene Erträge für den Zweck zu generieren, nicht gerecht werden. Die jetzt unter Denkmalschutz stehende Villa wurde vom Stifter zudem nicht aus Renditegesichtspunkten heraus errichtet, vielmehr standen die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche des Eigentümers und seiner Familie im Vordergrund. Derartige Objekte erwirtschaften daher in der Regel insbesondere aufgrund der nicht optimalen Ausnutzung des Baurechts und des deutlich gesteigerten Bauunterhalts keine akzeptablen Erträge im Rahmen einer ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung einer Stiftung. Bei Fortführung der Mietlösung würde daher über die Hälfte des vorhandenen Baurechts nicht mit einbezogen. Die aus der Vermögensverwaltung zu erzielenden Erträge blieben weit unter dem vorhandenen Potenzial. Zudem wurde das Gebäude seit seiner Errichtung nicht grundlegend saniert. Alle Bauteile haben zwischenzeitlich ihre Nutzungsdauer erreicht bzw. zum Teil bereits deutlich überschritten. Eine Bestandsaufnahme durch die GEWOFAG hat ergeben, dass allein die kurzfristig nötigen Bauunterhaltskosten sich in der Größenordnung von rd. 100.000 bewegen. Für diese Maßnahmen steht der Stiftung nur eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von rd. 30.000,-- Euro zur Verfügung. Eine Darlehensaufnahme für Instandhaltungsmaßnahmen ist der Stiftung aufgrund der gesetzlichen Vorschriften des Kommunalrechts nicht möglich. Alleine die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen übersteigen daher bereits jetzt den Finanzrahmen der Stiftung. Es ist daher nicht möglich, die derzeitige Situation zu belassen. Bei dieser Fallkonstellation und in Anbetracht der aktuellen Marktlage bleibt daher im Rahmen einer ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung nur die Bestellung eines Erbbaurechts, das gerade zum Ziel hat, das auf einem Grundstück vorhandene Baurecht einem Dritten in einer rechtlich gesicherten Position zur Verfügung zu
Seite 5 von 10 stellen. Die Erbbaurechtsnehmerin bzw. der Erbbaurechtsnehmer kann die nötigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen selbst erlangen, kann zur Finanzierung nötige Grundschulden bestellen und hat im Hinblick auf die getätigten Investitionen eine ausreichende Vertragslaufzeit. Grundsätzlich ist festzustellen, dass ein Anwesen dieser Qualität und Lage wie die Wunderhornstr. 9 mit der vorhandenen erheblichen Baurechtsreserve im Rahmen einer Vermietung dauerhaft nicht wirtschaftlich zu betreiben ist. Für die Immobilie ist daher im Rahmen der Vermögensverwaltung eine für die Stiftung tragbare Lösung zu finden. 4. Vergabe im Erbbaurecht Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung ist unter Einbeziehung der aktuellen Marktlage und der finanziellen Rahmenbedingungen die für das Stiftungsvermögen als Treuhandvermögen beste Verwertungsmöglichkeit anzustreben. An erster Stelle dieser Betrachtung stehen hierbei Sicherheit und Erträge der künftigen Anlage. Kapitalanlagen schneiden derzeit bei dieser Betrachtung selbst bei langfristigen Anlagen relativ schlecht ab. Auch ist die Lage am Kapitalmarkt von äußerst niedrigen Zinsen geprägt. Eine Entspannung dieser Situation ist derzeit nicht in Sicht. Aus einem Verkaufserlös könnten daher auf absehbare Zeit kaum angemessene Erträge zur Erfüllung der Stiftungszwecke erzielt werden. Bei den derzeitigen Kapitalerträgen ist zudem ein Inflationsausgleich und somit Werterhalt des Grundstockkapitals nur schwer erreichbar. Der elementare stiftungsrechtliche Grundsatz, das Grundstockvermögen der Stiftung ungeschmälert zu erhalten, könnte somit nur eingeschränkt gewährleistet werden. Die derzeitige Entwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt einerseits und das äußerst niedrige Zinsniveau auf den Finanzmärkten andererseits erfordern daher eine genaue Abwägung, ob der Verkauf einer Immobilie den Interessen noch gerecht wird. Erbbaurechte hingegen erfüllen die Bedürfnisse der Stiftungen im hohem Maße. Aufgrund des realen Eigentums besteht ein hoher Inflationsschutz bei gleichzeitig sicheren konstanten Einnahmen ohne die Kosten und Risiken einer Mietimmobilie tragen zu müssen. Daher ist gerade bei unbebauten bzw. unterwertig bebauten Grundstücken oder kompletten Miethäusern die Vergabe im Erbbaurecht die Lösung, die den Interessen der Stiftungen am besten gerecht wird. Insbesondere bei Kirchen als Eigentümerinnen von großem Immobilienbesitz und privaten Stiftungen gewinnt dieses Instrument bundesweit daher bereits seit Jahren immer mehr an Bedeutung.
Seite 6 von 10 Aus Sicht einer ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung ist daher einer Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht klar der Vorrang zu geben. 5. Kindergartenversorgung im 18. Stadtbezirk Der Kindergarten in der Wunderhornstr. 9 ist für die Versorgung des 18. Stadtbezirkes Untergiesing-Harlaching mit Kindergartenplätzen dringend erforderlich; der wohnortnahe Versorgungsgrad im gesamten Stadtbezirk liegt derzeit bei 72 %. Eine Sicherung weiterer Standorte im 18. Stadtbezirk gestaltet sich trotz jahrelanger Bemühungen des Referates für Stadtplanung und Bauordnung insbesondere im Nordteil des Stadtbezirkes sehr schwierig. Deshalb ist das Referat für Bildung und Sport in diesem Bereich besonders auf freie Träger angewiesen. 6. Lösungsmöglichkeit Da wie bereits dargestellt die derzeitige Situation für die Stiftung auf Dauer nicht tragbar ist, der Kindergarten aber für die Zukunft gesichert werden soll, wurde intensiv nach einer Lösung gesucht, die sowohl den Interessen der Stiftung als auch dem Bestreben der Stadt nach Erhalt dringend notwendiger Kinderbetreuungsplätze Rechnung trägt. Mit allen Beteiligten wurden verschiedene Lösungsmöglichkeiten intensiv besprochen und geprüft. In diesem Kontext hat sich eine Vergabe der unbebauten Teilfläche des Grundstücks im Erbbaurecht für einen Kindergartenneubau an den Träger des Kindergartens als die Lösung herauskristallisiert, die den Interessen aller Beteiligten am ehesten gerecht wird. Die Erbbaurechtslösung wurde insbesondere mit der Regierung von Oberbayern hinsichtlich einer Direktvergabe, dem Referat für Bildung und Sport hinsichtlich einer Förderung des Kindergartenneubaus, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit sowie mit dem Träger des Kindergartens hinsichtlich einer realistischen Lösung intensiv abgestimmt. 7. Erbbaurecht für den Kindergartenneubau Antrag Nr. 08-14 / A 00464 von Herrn StR Dr. Reinhold Babor und Herrn StR Manuel Pretzl vom 11.12.2008 Antrag Nr. 08-14 / B 04619 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.02.2013 Antrag Nr. 08-14 / B 04731 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.03.2013 In intensiven Verhandlungen wurde zusammen mit dem Kommunalreferat und mit dem Träger des Kindergartens zwischenzeitlich ein kompletter Erbbaurechtsvertrag ausgearbeitet, der den wirtschaftlichen Möglichkeiten des Trägers gerecht wird und
Seite 7 von 10 eine langfristige Sicherung des Kindergartens am bestehenden Standort gewährleistet. Dem Antrag von Herrn Stadtrat Dr. Reinhold Babor und Herrn Stadtrat Manuel Pretzl (Anlage 1) vom 11.12.2008 sowie den beiden Anträgen des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.02.2013 und 19.03.2013 (Anlagen 2 und 3), die in ihrer Intention alle auf den Erhalt des Kindergartens ausgerichtet sind, wird mit diesem Verhandlungsergebnis im vollem Umfang Rechnung getragen. 8. Vergabe der verbleibenden Grundstücksfläche mit Villa im Erbbaurecht Das nach Abtrennung für den Kindergartenneubau noch verbleibende Grundstück mit rd. 906 m² mit der denkmalgeschützten Villa wird mit Fertigstellung des Kindergartenneubaus nicht mehr für den Betrieb des Kindergartens Hänsel und Gretel benötigt. Auch ein weiterer Betrieb eines Kindergartens in dem Anwesen neben dem Neubau ist baurechtlich nicht zulässig. Für eine Kindergartennutzung ist eine Ausnahme erforderlich, da das Grundstück in einem reinen Wohngebiet liegt und daher Anlagen für soziale Zwecke in einem reinen Wohngebiet gemäß 3 Abs. 3 Nr. 2 Baunutzungsverordnung nur ausnahmsweise zulässig sind. Für das Gesamtgrundstück ist allerdings im Hinblick auf die verkehrliche Erschließung der Einrichtung und hinsichtlich des Rücksichtnahmegebotes gegenüber den Nachbarn eine Nutzung als Kindertageseinrichtung über das bisher genehmigte Maß hinaus (zwei Gruppen bzw. maximal 60 Kinder) nicht möglich. Es bietet sich daher an, das verbleibende Grundstück mit dem Gebäudebestand im Rahmen eines Erbbaurechts auf dem freien Markt zu vergeben. Selbstverständlich erfolgt die Vergabe erst, wenn der Kindergarten seinen Betrieb im Neubau aufgenommen hat. Eckpunkte des Erbbaurechts: Flächenumgriff und Baurecht Vertragsfläche ist die nach Teilung noch verbleibende Restfläche des Grundstücks mit rd. 906 m² (vgl. Anlage 4). Erbbauzins und Ablöse Bestandsgebäude Der Erbbauzins und die Gebäudeablöse entsprechen mindestens den vom Bewertungsamt ermittelten Konditionen. Wertsicherung Der Erbbauzins wird über die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes
Seite 8 von 10 wertgesichert. Eine Anpassung erfolgt jeweils bei Indexänderung um mehr als 5 %, frühestens jedoch nach 3 Jahren nach Abschluss der Überlassungsvereinbarung bzw. der letzten Erbbauzinsanpassung. Fälligkeit des Erbbauzinses Der Erbbauzins ist kalendermonatlich im Voraus zu zahlen. Beginn und Dauer des Erbbaurechts Das Erbbaurecht beginnt zum auf die Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags folgenden Monatsersten und läuft auf die Dauer von 60 Jahren. Heimfall Für den Fall von Vertragsstörungen wird der Stadt das Recht eingeräumt, die sofortige Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder auf einen von ihr zu benennenden Dritten zu verlangen. Die oben dargestellte Teilung des Grundstücks verbunden mit der Vergabe einer Teilfläche im Erbbaurecht an die Hänsel und Gretel Private KiTa GmbH zur Fortführung des Kindergartens und die Vergabe der Restfläche im Erbbaurecht auf dem freien Markt stellt für die Stiftung eine noch vertretbare dauerhafte Verwertung ihres Grundstücks dar, bei dem auch dem Wert des Grundstücks Rechnung getragen wird. Anhörung des Bezirksausschusses In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung eines Bezirksausschusses nicht vorgesehen (vgl. Anlage 1 der BA-Satzung). Das Sozialreferat weist darauf hin, dass für die Ziffern 1 bis 3 des Antrags der Sozialausschuss bzw. die Vollversammlung als Organ der Stiftung beschließen. Dabei sind ausschließlich die Belange und Interessen der Stiftung zu vertreten. Die Beschlussvorlage ist mit dem Referat für Bildung und Sport, der Stadtkämmerei, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung und mit dem Kommunalreferat abgestimmt. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Müller, der Stadtkämmerei, dem Referat für Bildung und Sport, dem Kommunalreferat, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem Vorsitzenden, den Fraktionssprecherinnen und -sprechern des Bezirksausschusses des 18. Stadtbezirkes, der Frauengleichstellungsstelle und dem Sozialreferat/Stelle für interkulturelle Arbeit ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
Seite 9 von 10 II. Antrag der Referentin Der Sozialausschuss beschließt als Senat: 1. Das Flst. 12842/58 Sektion VII wird im Erbbaurecht in zwei Teilflächen von rd. 574 m² (Teilfläche 1) bzw. rd. 906 m² (Teilfläche 2) mit Bestandsgebäude vergeben. Der Sozialausschuss beschließt als vorberatender Ausschuss: 2. erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung 3. Das Kommunalreferat wird gebeten, die Teilfläche 2 mit dem Bestandsgebäude zu den unter Nr. 8 dargelegten Eckpunkten - mindestens jedoch zu dem vom Bewertungsamt ermittelten Erbbauzins und der Gebäudeablöse - im Erbbaurecht zu vergeben. 4. erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung 5. Der Antrag Nr. 08-14 / A 00464 von Herrn StR Dr. Reinhold Babor und Herrn StR Manuel Pretzl vom 11.12.2008 ist geschäftsordnungsgemäß behandelt. 6. Der Antrag Nr. 08-14 / B 04619 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.02.2013 ist geschäftsordnungsgemäß behandelt. 7. Der Antrag Nr. 08-14 / B 04731 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 19.03.2013 ist geschäftsordnungsgemäß behandelt. 8. erfolgt in nichtöffentlicher Sitzung 9. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die Vorsitzende Die Referentin
Seite 10 von 10 Christine Strobl Bürgermeisterin Brigitte Meier Berufsm. Stadträtin IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an die Stadtkämmerei an das Revisionsamt z.k. V. Wv. Sozialreferat 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Sozialreferat, S-III-M An die Frauengleichstellungsstelle An das Direktorium, BA-Geschäftsstelle Ost An den Vorsitzenden und die Fraktionsprecherinnen und -sprecher des Bezirksausschusses des 18. Stadtbezirkes (9 fach) An das Kommunalreferat An das Referat für Bildung und Sport An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung z.k. Am I.A.