Der landwirtscha/liche Bodenmarkt in Österreich 24. Jahrestagung der Österreichischen Gesellscha/ für Agrarökonomie an der Universität für Bodenkultur Wien (BOKU) am 25. und 26 September 2014 DI Thomas Resl, MSc. Direktor Bundesanstalt für Agrarwirtscha/ Marxergasse 2, A- 1030 Wien www.agraroekonomik.at DI Mag. DDr. Alois Leidwein Fachbereichsleiter Wissenstransfer, Angewandte Forschung, AGES Akademie Allgemein beeideter und gerichtlich zervfizierter Sachverständiger 2263 Dürnkrut, Hauptstrasse 21, www.leidwein.info
Ziele 1. Basisdaten: Aufzeigen der Diskrepanz zwischen Preis und Wert am Bodenmarkt 2. Methodik: Aktualisierung der in der Bewertung üblichen Methoden der Unternehmensbewertung in Anlehnung zu Methoden im außerlandwirtscha/lichen Bereich 3. Wissenscha/liche Beschreibung der Eigenheiten des landwirtscha/lichen Bodenmarktes und der landwirtscha/lichen Unternehmenswerte 2
Basisdaten Landnutzung in Österreich 2010 Kulturarten Landwirtscha1liche Flächen ha % Landwirtschaft 2.879.895 34,3 Forstwirtschaft 3.405.750 40,6 Verbaute Fläche 1.040.264 12,4 Sonstige Flächen 1.061.891 12,7 Staatsfläche 8.387.800 100,0 ha % Ackerland 1.371.428 47,6 Dauergrünland 1.440.582 50,0 Haus- und Nutzgärten 2.576 0,1 Obstanlagen 14.884 0,5 Weingärten 46.635 1,6 Reb- und Baumschulen 1.444 0,1 Forstbaumschulen 343 0,0 Christbaumkulturen 2.002 0,1 Summe 2.879.894 100,0 Quelle: Grüner Bericht, 2014 3
Eigentumsverhältnisse Landwirtscha/ 2010 nach Größenklassen Größenklassen der landw. Eigen Pacht* Gesamt Eigen Pacht* genutzten Fläche ha ha ha % % unter 1 ha 3.473 539 4.012 86,6 13,4 1 bis unter 2 ha 14.691 2.007 16.698 88,0 12,0 2 bis unter 5 ha 81.103 17.739 98.842 82,1 17,9 5 bis unter 10 ha 153.950 40.105 194.055 79,3 20,7 10 bis unter 20 ha 360.459 110.912 471.371 76,5 23,5 20 bis unter 30 ha 288.711 130.118 418.829 68,9 31,1 30 bis unter 50 ha 345.215 234.095 579.310 59,6 40,4 50 bis unter 100 ha 291.761 276.713 568.474 51,3 48,7 100 bis unter 200 ha 155.696 131.257 286.953 54,3 45,7 200 ha und mehr 162.501 78.852 241.353 67,3 32,7 Summe 1.857.560 1.022.337 2.879.897 64,5 35,5 *Pacht bzw. zur Bewirtschaftung abgegeben Quelle: StaVsVk Austria 2012 4
Eigentumsverhältnisse Landwirtscha/ 2010 nach Bundesländern Bundesland Eigen Pacht* Gesamt Eigen Pacht* ha ha ha % % Burgenland 71634 116464 188098 38,1 61,9 Kärnten 178027 75859 253886 70,1 29,9 Niederösterreich 531394 380570 911964 58,3 41,7 Oberösterreich 373200 156470 529670 70,5 29,5 Salzburg 154926 40227 195153 79,4 20,6 Steiermark 275858 131903 407761 67,7 32,3 Tirol 216808 74007 290815 74,6 25,4 Vorarlberg 52024 43109 95133 54,7 45,3 Wien 3687 3728 7415 49,7 50,3 *Pacht bzw. zur Bewirtschaftung abgegeben Quelle: StaVsVk Austria 2012 5
Warum werden Liegenscha/en / Betriebe bewertet? Besteuerung Erbabfindung (Anerbenrecht oder nach gemeinem Wert?) Grundablöse und Entschädigung (Enteignung im öff. Interesse) Wiederbeschaffungswerte Zugewinn im Scheidungsfall 6
Fachliche und gesetzliche Grundlagen (1) Liegenscha1swertungsgesetz Vergleichswertverfahren ( 4): Ermiglung des Verkehrswerts aus Kaufpreisen vergleichbarerer Liegenscha/en, welche in zeitlicher Nähe zum BewertungssVchtag veräußert wurden und in vergleichbaren Gebieten gelegen sind. Ertragswertverfahren ( 5): Ermiglung des Verkehrswerts durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem BewertungssVchtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer. Sachwertverfahren ( 6): Ermiglung des Verkehrswerts durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonsvger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs. à Führt in der Landwirtscha/ zu unterschiedlichen Werten 7
Fachliche und gesetzliche Grundlagen (2) Unternehmensbewertung Fachgutachten KFS BW1 (2006) (Österreich) IDW Standard (Deutschland) Unternehmenswert = Barwert der mit dem Eigentum am Unternehmen verbundenen Negozuflüsse an die Unternehmenseigner (Negoeinnahmen der Unternehmenseigner), die aus der Formührung des Unternehmens und aus der Veräußerung etwaigen nicht betriebsnotwendigen Vermögens erzielt werden (Zukun/serfolgswert) Einfacher Ertragswert Discounted Cash Flow (DCF) 8
Fachliche und gesetzliche Grundlagen (3) Bewertung von landw. Unternehmen Bewertungskatalog für die Fachbereiche Land- und Forstwirtscha/, Grundsatz A- 1.1.05 Einheitswert Unternehmenswert = Ertragswert: Kapitalisierung des (modifizierten) Reinertrags: keine Schuldzinsen, keine Ausgedingelasten Bewirtscha/ung mit Fremdarbeitskrä/en (ausschließlich Eigenflächenbewirtscha/ung) 9
Landwirtscha/licher Bodenmarkt: Beispiel Weinviertel Wie viel wird verkau1? Gemeinde Dürnkrut und Jedenspeigen 4 Jahre, nur LN LN gesamt 4.355 ha 30 ha/jahr 0,7 % der Fläche Grundstücke 4.954 # 40 # 0,8 % der Grundstücke Mittelwert 1,67 EUR/m2 Standardabweichung.+/- 0,42 EUR/m2 Var. Koeff. 25 % 68% der Kaufpreise zwischen 1,25 EUR/m2 und 2,10 EUR/m2.+/- Konfidenzintervall Mittelwert 0,11 EUR/m2 Gegengutachten von bis 1,97 EUR/m2 2,14 EUR/m2.+/- 10 % Wer kau1? Apotheker 10 % Rechtsanwalt 6 % Generaldirektorswitwe 9 % Kirche 19 % Bauern mit Nebenwerb-Management 10 % Bauern mit Baulandverkauf 18 % Nicht aus Landwirtschaft finanziert 72 % Quelle: eigene Berechnungen 10
Landwirtscha/licher Bodenmarkt: Beispiel Burgenland Wie viel wird verkau1? Wer kau1? Gemeinden Donnerskichen, Oggau, Oslip und Schützen am Gebirge, 3 Jahre, nur LN LN gesamt Grundstücke 12.588 # 57 # 3.674 ha 10 ha/jahr 0,3 % der Fläche 0,5 % der Grundstücke Mittelwert 1,65 EUR/m2 Standardabweichung.+/- 0,88 EUR/m2 Var. Koeff. 53 % 68% der Kaufpreise zwischen 0,72 EUR/m2 und 2,48 EUR/m2.+/- Konfidenzintervall Mittelwert 0,21 EUR/m2 Kauffälle mit Käufer aus Ort 64 % Kauffälle aus Nachbar-KG 18 % Akademiker 4 % Juristische Personen 14 % Kaufpreisabweichung vom Mittelwert Käufer = Akademiker.+104% Käufer = Juristische Person.+51% Verkäufer = Ausländer.-50% Quelle: eigene Berechnungen 11
Jahr Anzahl der Transaktionen LN Transaktionsvolumen in EUR Gesamtfläche verkaufte LN in m² LN Österreich gesamt in ha % verkaufte LN Preis/ m² 2010 6.212 153.540.000 67.929.384 0,24 2,26 2011 6.144 156.539.000 71.332.075 0,25 2,19 2012 7.541 189.097.000 75.748.698 0,26 2,50 " 6.633 166.392.000 71.670.052 2.879.895 0,25 2,32 Quelle: IMMOunited und eigene Berechungen Durchschnittliche Bodenpreise 2013 Preis/m² von bis Ackerland 3,37 3,78 Grünland 2,80 3,27 Weingarten 2,81 3,05 Quelle: AWI nach Angaben von Buchführungsbetrieben 12
Landwirtscha/licher Bodenmarkt Übergabe: 2,1% der LN /Jahr Eigenfläche 61%, GeneraVonenfolge 28 Jahre, 4 % der LN JurisVsche Personen Erbe: 1,1% der LN/Jahr verpachtete Fläche 39%, GeneraVonenfolge 33 Jahre, 4 % der LN JurisVsche Personen Kauf: 0,2% der LN/Jahr Quelle: eigene Berechnungen 13
Kaufpreis nach Kaufdatum: Kaufpreis stark schwankend, im Migel stabil 4,50 Kaufpreis EUR/m² 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 Kaufpreis /m² Linear (Kaufpreis /m²) Polynomisch (Kaufpreis /m²) R² = 0,01567 R² = 0,06102 0,00 11.01.2008 04.02.2008 21.04.2008 09.05.2008 07.07.2008 28.07.2008 27.08.2008 04.09.2008 10.10.2008 07.11.2008 29.12.2008 09.03.2009 09.04.2009 04.05.2009 12.05.2009 25.06.2009 28.08.2009 21.11.2009 14.01.2010 12.03.2010 25.03.2010 02.06.2010 07.07.2010 30.08.2010 22.09.2010 01.10.2010 29.10.2010 17.12.2010 14.01.2011 22.03.2011 08.04.2011 21.04.2011 18.05.2011 17.06.2011 07.07.2011 02.11.2011 21.11.2011 22.11.2011 29.11.2011 20.12.2011 13.03.2012 04.04.2012 14.04.2012 24.04.2012 11.06.2012 16.06.2012 10.07.2012 06.08.2012 07.09.2012 16.10.2012 02.11.2012 Quelle: Eigene Berechnungen, Bewertungsfall Ostösterreich 2013 14
Kaufpreis im Vergleich zur Fläche: Kleinere Flächen kosten mehr (Liquidität) Kaufpreis in EUR/m² 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Kaufpreis/m² Log. (Kaufpreis/m²) Linear (Kaufpreis/m²) Polynomisch (Kaufpreis/m²) R² = 4,66% R² = 4,58% R² = 3,74% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 Gekau/e Flächen in m² Quelle: Eigene Berechnungen, Bewertungsfall Ostösterreich 2013 15
Kaufpreis in RelaVon zur Bonität: Bonität für Preis kaum relevant: nur bei BKZ < 30 Kaufpreis in EUR/m² 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Kaufpreis /m² Linear (Kaufpreis /m²) Log. (Kaufpreis /m²) R² = 0,02309 R² = 0,01323 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Bodenklimazahl Quelle: Eigene Berechnungen, Bewertungsfall Ostösterreich 2013 16
Bewertung des Bundes- Durchschnigs- betriebes laut Buchführungsdaten 2013 Sachwert Eigenfläche 32,64 ha à 23.200,- - = 757.250,- - Anlagen & Rechte Zeitwert 317.000,- - Betriebliche Schulden - 46.800,- - Sachwert = 1.207.450,- - Jährliches Einkommen 25.700,- - Ertragswert Modifizierter Reinertrag - 7.464,- - Kapitalisator 18 (5%) - 134.360,- - Betriebliche Schulden - 46.800,- - Ertragswert = 0 ( - 181.170) AlternaVve Pachtertragswert 112.000,- - Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 17
Bewertung Gemischtbetrieb 50.000 bis 100.000 GSO lt Buchführungsdaten Sachwert Eigenfläche 39,93ha à 23.200,- - = 926.376,- - Anlagen & Rechte Zeitwert 474.789,- - Betriebliche Schulden - 38.571,- - Sachwert = 1.362.594,- - Ertragswert Modifizierter Reinertrag 5.156,- - Kapitalisator 18 (5%) 92.805,- - Betriebliche Schulden Ertragswert = - 38.571,- - 54.234,- - Jährliches Einkommen 45.511,- - Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 18
Ertragswerte auf Grundlage modifizierter Reinertrag und Vermögensrenten 2011-2013 100.000 bis <350.000 EUR GSO 50.000 bis <100.000 EUR GS0 30.000 bis <50.000 EUR GSO 15.000 bis <30.000 EUR GSO 8.000 bis <15.000 EUR GSO Bundesmigel - 15.000,00-10.000,00-5.000,00-5.000,00 Ertragswert (modifizierter Reinertrag) EUR / ha Vermögensrente EUR / ha Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 19
Vermögensbezogene Steuern und Abgaben in Österreich für LW Grundsteuer Berechnet vom Einheitswert Die ersten EUR 3.650 mit 0,16 % darüber hinaus 0,10 % = Grundsteuermessbetrag Abgabe Land- u. Forstwirtscha/licher Betriebe Bemessungsbasis ist der vom land- und forstwirtscha/lichen Einheitswert abgeleitete Grundsteuermessbetrag Der Hebesatz beträgt 500% des Grundsteuermessbetrages 20
Steuern und Abgaben auf verpachtete landwirtscha/liche Flächen 2013 in Prozent der Brugopacht 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10-53 56 57 57 57 31 32 32 33 33 16 11 11 10 11 Bundesmigel Kärnten Salzburg Tirol Vorarlberg 48 56 55 52 46 54 57 59 53 52 53 28 27 32 32 30 31 33 34 30 30 31 24 12 13 19 27 15 11 8 17 19 16 Burgenland Niederösterreich Waldviertel Weinviertel Wien Östl.Obersteierm Oststeiermark West- u. Innviertel Linz- Wels Mühlviertel Negopacht Einkommensteuer (Annahme Eingangsteuersatz 36,5%) Vermögensbezogene Steuern und Abgaben 21
Pachtertragswerte 2013 7.000 ObjekVver Pachtertragswert unter BerücksichVgung von Vermögenssteuern und Vermögensbezogenen Abgaben 6.583 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 3.321 2.109 SubjekVver Pachtertragswert unter BerücksichVgung von Vermögenssteuern, Vermögensbezogenen Abgaben und Eingangssteuersatz Einkommensteuer (36.5%) 2.715 2.747 1.724 1.744 2.443 2.461 2.499 1.551 1.563 1.587 3.362 2.135 1.916 1.217 3.426 2.175 4.084 2.594 2.075 1.318 4.665 2.962 4.180 3.507 2.227 2.167 1.376 0 Bundesmigel Kärnten Kapitalisator 18 Salzburg Tirol Vorarlberg Burgenland Mostviertel- Eisenw. Niederösterreich Süd Waldviertel Weinviertel Östl. Obersteiermark Oststeiermark West- u. Südsteierm. Linz- Wels Mühlviertel Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 22
Thesen (1): Wertermiglung LN Verkehrswert: = Vergleichswert = Ertragswert Vergleichswerte spiegeln rein spekulavve Werte spiegeln nicht die wirtscha/liche Realität Datenbasis ungenügend um Landwirtscha/ per se zu bewerten nur gerechmervgt im Falle einer fikvven Wiederbeschaffungsnotwendigkeit wie Enteignung, Grundablöse Entgeltlicher Erwerb: Kauf : Übergabe = 1:9 Preis Übergabe ist für Vermögensbewertung relevanter als Marktpreis 23
Thesen (2): Wertermiglung LN - Ertragswert Bei Ertragsobjekten (Unternehmen, verpachteten Grundstücken) State of the Art Problem: bei Klein- und Migelbetrieben Ertragswert = < 0 AlternaVve: Pachtertragswert ist sinnvoll ermigelbar (geeignete Datenbasis) Ermiglung Zinssatz - AlternaVve Anlageformen? - Höhe Risikozuschlag - Finanzierung Übernahme ² aus Reingewinn/Vermögensrente nach Steuern ² i.r. fremdfinanziert ² 5,5% passt m.e. Problem Ertragswert zu Vergleichswert bis Faktor 1 : 10 24
Thesen (3): Wertermiglung LN - Einheitswert Einheitswert = vereinfachter pauschaler Ertragswert - prinzipiell geeignet zur Vermögensermiglung - Verwaltungsökonomie - Datengrundlage nicht zeitgemäß, wäre anzupassen - ungeeignet zur Einkommensermiglung 25
Kontaktdaten DI Mag. DDr. Alois Leidwein Fachbereichsleiter Wissenstransfer, Angewandte Forschung, AGES Akademie Allgemein beeideter und gerichtlich zervfizierter Sachverständiger 2263 Dürnkrut, Hauptstrasse 21 alois@leidwein.at www.leidwein.info DI Thomas Resl, MSc. Direktor Bundesanstalt für Agrarwirtscha/ Marxergasse 2, A- 1030 Wien thomas.resl@awi.bmlfuw.gv.at www.agraroekonomik.at 26