Inhaltsverzeichnis...

Vorwort... Inhaltsverzeichnis..................................................... V VII Teil A Grundlagen 1 Einführung in die Verkehrswertermittlung........................ 1 1.1 Überblick.................................................... 1 1.2 Verschiedene Werte........................................... 1 1.3 Verkehrswert................................................. 3 1.3.1 Definition.................................................... 3 1.3.2 Was ist unter dem Begriff»Verkehrswert«zu verstehen?............ 3 1.3.3 Verkehrswert und Marktwert................................... 5 1.4 Wertermittlungsverfahren...................................... 6 1.4.1 Welche Verfahren gibt es?...................................... 6 1.4.2 Verfahrenswahl............................................... 7 1.4.3 Wo finden sich die Verfahrensvorschriften?....................... 8 1.4.4 Weitere Verfahren............................................. 8 1.5 Weitere Grundlagen........................................... 9 1.6 Zusammenfassung........................................... 10 2 Bodenwert.................................................. 11 2.1 Überblick.................................................... 11 2.2 Der Begriff des Bodenwerts.................................... 11 2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts........................ 12 2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren.......................... 13 2.4.1 Vorgehensweise.............................................. 13 2.4.2 Umrechnungskoeffizienten..................................... 14 2.4.3 Ungewçhnliche oder persçnliche Verhältnisse.................... 16 2.4.4 Beispiel..................................................... 17 2.4.5 Zugang zur Kaufpreissammlung................................ 19 2.4.6 Selbstkontrollaufgabe......................................... 21 2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren............................ 22 2.5.1 Vorgehensweise.............................................. 22 2.5.2 Bodenrichtwerte.............................................. 23 2.5.3 Beispiel..................................................... 24 2.5.4 Selbstkontrollaufgaben........................................ 24 2.6 Zusammenfassung........................................... 25 3 Vergleichswert für bebaute Grundstücke......................... 27 3.1 Überblick.................................................... 27 3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren.......................... 27 3.2.1 Vorgehensweise.............................................. 27 VII

3.2.2 Beispiel..................................................... 30 3.2.3 Selbstkontrollaufgabe......................................... 32 3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren............................ 33 3.3.1 Vorgehensweise.............................................. 33 3.3.2 Ertragsfaktoren............................................... 34 3.3.3 Gebäudefaktoren............................................. 35 3.3.4 Anwendung von Vergleichsfaktoren............................. 36 3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung........................ 36 3.5 Zusammenfassung........................................... 37 4 Ertragswert.................................................. 38 4.1 Überblick.................................................... 38 4.2 Charakteristische Aspekte..................................... 38 4.3 Die grundsätzliche Vorgehensweise............................. 39 4.3.1 Überschussrechnung.......................................... 39 4.3.2 Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag........... 40 4.3.3 Gebäudeertragswert.......................................... 40 4.3.4 Addition des Bodenwerts...................................... 42 4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenhänge.......................... 42 4.4.1 Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt........................... 42 4.4.2 Übersicht zum Ertragswertverfahren............................. 43 4.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 44 4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert................................ 44 4.7 Zusammenfassung........................................... 44 5 Sachwert.................................................... 45 5.1 Überblick.................................................... 45 5.2 Der Grundgedanke............................................ 45 5.2.1 Verkauf eines Einfamilienhauses................................ 45 5.2.2 Sicht des Verkäufers........................................... 45 5.2.3 Sicht des Interessenten........................................ 46 5.2.4 Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen....................... 47 5.2.5 Marktanpassung.............................................. 48 5.2.6 Zusammenfassung........................................... 48 5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen....................... 49 5.3.1 Herstellungskosten der Gebäude................................ 49 5.3.2 Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen......... 59 5.3.3 Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen.................. 60 5.3.4 Baunebenkosten.............................................. 60 5.4 Korrektur wegen des Gebäudealters............................. 62 5.4.1 Vorbemerkung............................................... 62 5.4.2 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer........................... 63 5.4.3 Ermittlung der Restnutzungsdauer.............................. 64 5.4.4 Berechnung der Korrektur wegen des Gebäudealters............... 70 5.4.5 Zusammenfassung........................................... 70 5.5 Korrektur wegen Baumängeln und Bauschäden................... 75 5.5.1 Definition von Baumängeln und Bauschäden..................... 75 VIII

5.5.2 Berücksichtigung in der Wertermittlung.......................... 75 5.6 Korrektur wegen sonstiger Umstände........................... 76 5.7 Bodenwert.................................................. 78 5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert................................ 78 5.8.1 Warum Marktanpassung?...................................... 78 5.8.2 Informationen über die Marktanpassung......................... 79 5.8.3 Fehlende Marktanpassungsfaktoren............................. 81 5.8.4 Zusammenfassung des Beispiels................................ 81 5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung.......................... 83 5.10 Selbstkontrollaufgabe......................................... 84 5.11 Zusammenfassung........................................... 85 Teil B Vertiefung 6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte............................... 86 6.1 Überblick.................................................... 86 6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung....................... 86 6.2.1 Wertermittlungsstichtag....................................... 86 6.2.2 Qualitätsstichtag.............................................. 87 6.2.3 Ende der Recherchen.......................................... 88 6.2.4 Datum der Gutachtenerstellung................................. 88 6.2.5 Stichtage der Vergleichswerte.................................. 89 6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander......................... 89 6.3.1 Standardfall................................................. 89 6.3.2 Verlagerungen in die Vergangenheit............................. 89 6.3.3 Verlagerung in die Zukunft..................................... 91 6.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 92 6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag... 92 6.6 Zusammenfassung........................................... 93 7 Bodenwert.................................................. 94 7.1 Überblick.................................................... 94 7.2 Entwicklungszustand......................................... 94 7.2.1 Vorbemerkung............................................... 94 7.2.2 Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft...................... 95 7.2.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft.................. 96 7.2.4 Bauerwartungsland........................................... 96 7.2.5 Rohbauland.................................................. 97 7.2.6 Baureifes Land............................................... 97 7.2.7 Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen 97 7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung............................. 98 7.3.1 Art der baulichen Nutzung..................................... 98 7.3.2 Maß der baulichen Nutzung.................................... 99 7.4 Beschaffenheit des Grundstücks................................ 100 7.5 Erschließung................................................. 101 7.5.1 Die»drei Ebenen der Erschließung«............................. 101 7.5.2 Erschließung gemäß Baugesetzbuch............................ 102 IX

7.5.3 Umgebungsinfrastruktur....................................... 104 7.6 Kritik an den Bodenrichtwerten................................. 105 7.7 Öffentliche Flächen........................................... 105 7.7.1 Begriffsbestimmung.......................................... 105 7.7.2 Wertermittlungsgrundsätze.................................... 106 7.7.3 Zukünftige çffentliche Flächen.................................. 107 7.7.4 Differenzwertmethode......................................... 111 7.7.5 Verschiebetheorie............................................. 112 7.7.6 Gegenwärtige çffentliche Flächen............................... 114 7.8 Residualwertverfahren........................................ 116 7.8.1 Vorbemerkung............................................... 116 7.8.2 Vorgehensweise.............................................. 117 7.8.3 Genauigkeit.................................................. 120 7.9 Zusammenfassung........................................... 120 8 Vergleichswert............................................... 121 8.1 Überblick.................................................... 121 8.2 Die drei Vergleichskategorien................................... 121 8.2.1 Generelle Problemverlagerung................................. 121 8.2.2 Boden...................................................... 123 8.2.3 Bauliche Anlagen............................................. 124 8.2.4 Marktsituationen............................................. 125 8.2.5 Ergebnis und Konsequenz..................................... 127 8.3 Heilung mangelnder Vergleichbarkeit............................ 127 8.3.1 Ungewçhnliche oder persçnliche Verhältnisse.................... 127 8.3.2 Objektivitätskriterien.......................................... 129 8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip........... 130 8.4.1 Empirische Daten............................................. 130 8.4.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 130 8.5 Zusammenfassung........................................... 130 9 Ertragswert.................................................. 132 9.1 Überblick.................................................... 133 9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte................................ 134 9.2.1 Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert....................... 134 9.2.2 Zum Begriff der»nachhaltigkeit«............................... 134 9.2.3 Zur Restnutzungsdauer........................................ 135 9.2.4 Wertkorrekturen.............................................. 136 9.2.5 Nicht rentierlicher Boden...................................... 136 9.2.6 Vorderland und Hinterland..................................... 138 9.2.7 Selbstkontrollaufgabe......................................... 139 9.2.8 Übersichten.................................................. 139 9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren auf den Ertragswert.............. 141 9.3.1 Der Einfluss der Bodenwerts................................... 141 9.3.2 Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes......................... 142 X

9.4 Die beiden Ertragswertformeln................................. 144 9.4.1 Formel nach Wertermittlungsverordnung......................... 144 9.4.2 Vereinfachte Formel........................................... 145 9.4.3 Identität beider Formeln....................................... 146 9.4.4 Vor- und Nachteile beider Formeln.............................. 147 9.4.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 147 9.5 Verkürzte Ertragswertformeln.................................. 148 9.5.1 Verkürzte Formel bei»langer«restnutzungsdauer................. 148 9.5.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 150 9.5.3 Verkürzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer.............. 150 9.6 Liquidationswertformeln...................................... 151 9.6.1 Fallgestaltungen.............................................. 151 9.6.2 Die allgemeine Liquidationswertformel.......................... 154 9.6.3 Selbstkontrollaufgabe......................................... 156 9.7 Rohertrag................................................... 156 9.7.1 Vergleichsmiete und Rohertrag................................. 156 9.7.2 Definition und Eigenschaften des Rohertrags..................... 157 9.7.3 Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung.......... 159 9.8 Bewirtschaftungskosten....................................... 163 9.8.1 Grundsätzliche Hinweise....................................... 163 9.8.2 Abschreibung................................................ 164 9.8.3 Verwaltungskosten............................................ 165 9.8.4 Betriebskosten............................................... 165 9.8.5 Instandhaltungskosten........................................ 168 9.8.6 Mietausfallwagnis............................................ 169 9.9 Liegenschaftszinssatz......................................... 170 9.9.1 Einfluss auf den Ertragswert.................................... 171 9.9.2 Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes........................... 172 9.9.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes........................... 173 9.9.4 Bandbreiten und deren Bedeutung.............................. 176 9.9.5 Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes................................................... 176 9.9.6 Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte......................... 177 9.10 Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis............... 178 9.10.1 Quellen..................................................... 178 9.10.2 Ableitung nach GuG 95........................................ 184 9.10.3 Ableitung nach Hausmann..................................... 187 9.10.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses....................... 194 9.10.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 195 9.11 Inflationsneutralität im Ertragswertmodell....................... 196 9.11.1 Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel.......................... 196 9.11.2 Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodell.......... 202 9.11.3 Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes............. 203 9.11.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 204 9.12 Zusammenfassung........................................... 204 XI

10 Sachwert.................................................... 206 10.1 Überblick.................................................... 206 10.2 Brutto-Grundfläche........................................... 206 10.3 Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser................ 208 10.4 Dämpfung des Bodenwerts.................................... 208 10.4.1 Bodenwert des unbebauten Grundstücks......................... 208 10.4.2 Dämpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung.. 209 10.4.3 Bebauung, die nicht der zulässigen Nutzbarkeit entspricht.......... 210 10.4.4 Zusammenfassung........................................... 212 10.5 Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsrückstand................. 213 10.6 Gerichtsurteil zur Marktanpassung.............................. 217 10.7 Kritik am Sachwertverfahren................................... 218 10.7.1 Literaturkritik................................................. 218 10.7.2 Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters..... 219 10.7.3 Weitere Fehlerquellen......................................... 220 10.7.4 Steigerung der Genauigkeit.................................... 221 10.3 Zusammenfassung........................................... 223 11 Das abschließende Urteil...................................... 224 11.1 Überblick.................................................... 224 11.2 Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts...................... 225 11.3 Wesentliche Anforderungen.................................... 226 11.3.1 Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung............ 226 11.3.2 Gebot zur Anwendung der Verfahren............................ 226 11.3.3 Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation.................... 226 11.3.4 Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit...................... 228 11.3.5 Begründungspflicht der Verfahrenswahl.......................... 229 11.3.6 Selbstkontrollaufgabe......................................... 231 11.3.7 Aggregationsverbot........................................... 232 11.4 Schlüsselfragen.............................................. 233 11.4.1 Wertermittlungsgegenstand.................................... 233 11.4.2 Wertermittlungsaufgabe....................................... 235 11.5 Prämissen................................................... 239 11.5.1 Nutzungskonzeption.......................................... 239 11.5.2 Angebots- bzw. Nachfragemangel............................... 239 11.5.3 Mängel und Schäden.......................................... 240 11.5.4 Bodenqualität................................................ 241 11.5.5 Unternehmensbewertung...................................... 241 11.5.6 Ausschluss von Rechten und Lasten............................. 241 11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils............................ 242 11.7 Nachdenkliches zum Verkehrswert.............................. 242 11.7.1 Ausgangssituation............................................ 242 11.7.2 Ziel der Wertermittlung........................................ 244 11.7.3 Nutzungskonzeption.......................................... 246 11.7.4 Lçsung...................................................... 247 11.7.5 Selbstkontrollaufgabe......................................... 249 11.8 Zusammenfassung........................................... 249 XII

12 Mathematische und statistische Basis........................... 250 12.1 Überblick.................................................... 250 12.2 Elementare Arithmetik........................................ 252 12.2.1 Zahlen...................................................... 252 12.2.2 Terminologie und Regeln...................................... 254 12.2.3 Selbstkontrollaufgabe......................................... 259 12.2.4 Ungleichungen............................................... 260 12.3 Zinsrechnungen.............................................. 263 12.3.1 Aufzinsung.................................................. 263 12.3.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 265 12.3.3 Abzinsung................................................... 265 12.3.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 266 12.4 Rentenrechnungen............................................ 267 12.4.1 Rentenarten in der Grundstückswertermittlung.................... 267 12.4.2 Anfangswert einer Zeitrente.................................... 268 12.4.3 Der Vervielfältiger............................................. 270 12.4.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 271 12.4.5 Endwert einer Zeitrente........................................ 272 12.4.6 Selbstkontrollaufgabe......................................... 273 12.4.7 Ewige Rente................................................. 273 12.4.8 Annuitäten.................................................. 275 12.5 Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln................. 277 12.6 Indexrechnungen............................................. 278 12.6.1 Umrechnung von Preisen...................................... 278 12.6.2 Indexaktualisierung........................................... 280 12.7 Schreibweisen............................................... 281 12.7.1 Summen.................................................... 281 12.7.2 Produkte.................................................... 283 12.7.3 Selbstkontrollaufgaben........................................ 284 12.7.4 Rechnen in Tabellen........................................... 284 12.7.5 Selbstkontrollaufgaben........................................ 285 12.8 Einführender Fall zur deskriptiven Statistik....................... 286 12.9 Begriffe in der deskriptiven Statistik............................. 286 12.9.1 Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen............ 287 12.9.2 Merkmalswerte und Urliste..................................... 287 12.9.3 Sortieren und Klassieren....................................... 287 12.9.4 Häufigkeitstabelle............................................. 288 12.10 Histogramm................................................. 288 12.10.1 Breite der Klassen............................................ 288 12.10.2 Hçhe der Klassen............................................. 289 12.10.3 Zur Darstellung............................................... 289 12.11 Mittelwerte.................................................. 290 12.11.1 Einfache Mittelwerte.......................................... 290 12.11.2 Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel................... 290 12.11.3 Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung........................... 291 12.12 Selbstkontrollaufgabe......................................... 292 12.13 Zusammenfassung........................................... 292 XIII

13 Ausgewählte besondere Instrumente............................ 294 13.1 Überblick.................................................... 294 13.2 Sensitivitätsanalyse........................................... 294 13.3 Erwartungswertanalyse....................................... 297 13.3.1 Verfahren und Beispiel........................................ 297 13.3.2 Selbstkontrollaufgabe......................................... 299 13.4 Entscheidungsbaum.......................................... 299 13.4.1 Ein illustrierendes Beispiel..................................... 299 13.4.2 Zur Praxisrelevanz............................................ 302 13.5 Kapitalwertmethode (Discounted Cash-Flow)..................... 302 13.5.1 Ein illustrierendes Beispiel..................................... 302 13.5.2 Allgemeine Vorgehensweise................................... 304 13.5.3 Der interne Zins.............................................. 306 13.5.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 307 13.5.5 Discounted Cash Flow als verallgemeinertes Ertragswertmodell..... 307 13.5.6 Über die so genannten»internationalen Verfahren«................ 308 13.6 Renditeanalyse............................................... 309 13.6.1 Originärer und derivativer Ertragswert........................... 310 13.6.2 Investive Wertschçpfung und prognostizierter Ertragswert.......... 311 13.6.3 Kalkulationsmodelle.......................................... 312 13.6.4 Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich....................... 314 13.6.5 Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer......................... 315 13.6.6 Zusammenfassung und Ausblick................................ 316 13.6.7 Selbstkontrollaufgabe......................................... 317 13.7 Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale..................... 319 13.8 Plausibilitäten und Analogien.................................. 320 13.9 Zusammenfassung........................................... 321 14 Wertermittlungsrecht......................................... 322 14.1 Überblick.................................................... 322 14.2 BauGB...................................................... 323 14.2.1 Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts........................ 323 14.2.2 Verkehrswert................................................. 323 14.2.3 Gutachterausschusswesen..................................... 324 14.2.4 Ermächtigung für Rechtsverordnungen.......................... 327 14.3 WertV....................................................... 327 14.3.1 Vorbemerkungen............................................. 327 14.3.2 Aufbau...................................................... 328 14.3.3 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen.................. 328 14.3.4 Erforderliche Daten........................................... 333 14.3.5 Wertermittlungsverfahren...................................... 333 14.3.6 Ergänzende Vorschriften....................................... 334 14.4 Weitere Normen.............................................. 338 14.4.1 WertR....................................................... 338 14.4.2 Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR 78).............. 339 14.4.3 Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000)..................... 340 14.4.4 Erlass zu den NHK 2000........................................ 340 XIV

14.4.5 DIN-Normen................................................. 341 14.5 Einige wesentliche Wertbegriffe................................ 341 14.5.1 Beleihungswert............................................... 341 14.5.2 Einheitswert................................................. 342 14.5.3 Einwurfswert und Zuteilungswert............................... 343 14.5.4 Gemeiner Wert............................................... 343 14.5.5 Grundbesitzwert.............................................. 344 14.5.6 Versicherungswert............................................ 344 14.6 Zusammenfassung........................................... 344 Teil C Tätigkeit als Sachverständiger 15 Sachverständigenwesen....................................... 345 15.1 Überblick.................................................... 345 15.2 Was ist ein Sachverständiger?.................................. 345 15.3 Grundlagen der Sachverständigentätigkeit....................... 346 15.3.1 Besondere Sachkunde......................................... 346 15.3.2 Objektivität.................................................. 348 15.3.3 Unabhängigkeit.............................................. 349 15.3.4 Erkennen von Grenzen........................................ 350 15.3.5 Fähigkeiten als Übersetzer..................................... 351 15.3.6 Zusammenfassung........................................... 352 15.4 Sachverständige für Grundstückswertermittlungen................ 353 15.4.1 Vorbemerkung............................................... 353 15.4.2 Freie Sachverständige......................................... 354 15.4.3 Verbandsangehçrige Sachverständige........................... 355 15.4.4 Chartered Surveyors.......................................... 356 15.4.5 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte...................... 358 15.4.6 Angestellte Sachverständige................................... 360 15.4.7 Der»richtige«Sachverständige................................. 360 15.5 Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige............... 362 15.5.1 Zweck der çffentlichen Bestellung............................... 362 15.5.2 Gesetzliche Grundlagen....................................... 363 15.5.3 Verfahrensweg zur çffentlichen Bestellung....................... 363 15.5.4 Pflichten und Rechte.......................................... 367 15.6 Zertifizierte Sachverständige................................... 369 15.6.1 Aufbau des Systems.......................................... 369 15.6.2 Vor- und Nachteile des Systems................................. 371 15.6.3 Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern............... 373 15.6.4 Unterschiede Zertifizierung/çffentliche Bestellung................. 374 15.7 Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger..................... 374 15.7.1 Vorbemerkungen............................................. 374 15.7.2 Formen der Zusammenarbeit................................... 375 15.7.3 Die Partnerschaftsgesellschaft.................................. 376 15.7.4 Grundlagen der Zusammenarbeit............................... 377 15.7.5 Besonderheiten für çffentlich bestellte Sachverständige............ 377 15.7.6 Hilfskräfte................................................... 377 XV

15.7.7 Das virtuelle Sachverständigenbüro............................. 379 15.8 Ausstattung eines Sachverständigenbüros....................... 380 15.8.1 Personal-Computer (PC) und Vernetzung......................... 380 15.8.2 Tabellenkalkulationsprogramm................................. 381 15.8.3 Textverarbeitungsprogramm................................... 381 15.8.4 Fertige Programmsysteme..................................... 382 15.8.5 Internet..................................................... 383 15.9 Hinweise zur fundierten Ausbildung............................. 384 15.9.1 Zur autodidaktischen Ausbildung............................... 384 15.9.2 Umfang einer Prüfung......................................... 385 15.9.3 Auswahlkriterien für einen Lehrgang............................ 386 15.10 Zusammenfassung........................................... 387 16 Recherche der Zustandsmerkmale.............................. 389 16.1 Überblick.................................................... 389 16.2 Einleitung................................................... 389 16.2.1 Die drei Schritte der Gutachtenerstellung......................... 389 16.2.2 Stellenwert der Recherche..................................... 390 16.2.3 Zeitaufwand für die Recherche.................................. 391 16.2.4 Ausgangspunkt der Recherche.................................. 392 16.2.5 Der Recherchezeitraum........................................ 394 16.2.6 Sorgfaltspflicht............................................... 395 16.2.7 Zustandsmerkmale........................................... 397 16.3 Grundbuch.................................................. 399 16.3.1 Vorbemerkung............................................... 399 16.3.2 Wo wird das Grundbuch geführt?............................... 400 16.3.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs............................ 400 16.3.4 Aufschrift.................................................... 400 16.3.5 Bestandsverzeichnis.......................................... 401 16.3.6 Erste Abteilung............................................... 402 16.3.7 Zweite Abteilung............................................. 403 16.3.8 Dritte Abteilung.............................................. 404 16.3.9 Ungültige Eintragungen....................................... 404 16.3.10 Eintragungsbewilligung....................................... 404 16.3.11 Grundakten.................................................. 405 16.3.12 Einsicht in das Grundbuch..................................... 406 16.3.13 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? 407 16.3.14 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch?................ 408 16.3.15 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch..................... 408 16.4 Erbbaurecht................................................. 409 16.4.1 Grundbuch des belasteten Grundstücks.......................... 409 16.4.2 Erbbaugrundbuch............................................ 409 16.4.3 Erbbaurechtsvertrag.......................................... 409 16.4.4 Zusammenfassung zum Erbbaurecht............................ 411 16.5 Wohnungs- und Teileigentum.................................. 411 16.5.1 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch....................... 411 16.5.2 Teilungserklärung............................................. 412 XVI

16.5.3 Aufteilungsplan.............................................. 412 16.5.4 Protokolle der Eigentümerversammlung......................... 413 16.5.5 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.......................... 413 16.5.6 Zusammenfassung........................................... 413 16.6 Nachbarrechtliche Beschränkungen............................. 414 16.7 Weitere privatrechtliche Lasten................................. 415 16.8 Liegenschaftskataster......................................... 415 16.8.1 Flurkarte.................................................... 415 16.8.2 Buchwerk.................................................... 416 16.8.3 Führung des Liegenschaftskatasters............................. 416 16.9 Bauplanungsrecht............................................ 417 16.9.1 Vorbemerkung............................................... 417 16.9.2 Bebauungsplan.............................................. 418 16.9.3 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil............................ 420 16.9.4 Außenbereich................................................ 422 16.9.5 Flächennutzungsplan.......................................... 422 16.9.6 Vorhaben bezogener Bebauungsplan............................ 423 16.9.7 Städtebauliche Sanierungssatzung und Entwicklungssatzung....... 424 16.9.8 Erhaltungssatzung............................................ 424 16.9.9 Zweckentfremdungsgenehmigung.............................. 425 16.10 Fehlende Baugenehmigung.................................... 425 16.10.1 Bedarf der nicht genehmigte Zustand überhaupt einer Genehmigung? 426 16.10.2 Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein geheilt?..................................................... 427 16.10.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise......................... 427 16.10.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren.......................... 428 16.11 Baulasten................................................... 429 16.12 Abgabenrechtlicher Zustand................................... 431 16.12.1 Bewertungsrelevante Abgaben................................. 431 16.12.2 Erschließungsbeiträge......................................... 431 16.12.3 Kanalanschlussbeiträge....................................... 432 16.12.4 Kostenerstattungsbeträge nach dem Bundesnaturschutzgesetz...... 432 16.12.5 Ablçsebeiträge für Stellplatzverpflichtungen...................... 433 16.12.6 Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten........................ 433 16.13 Altlasten.................................................... 434 16.13.1 Einleitung................................................... 434 16.13.2 Ortstermin................................................... 435 16.13.3 Analyse der Vornutzungen..................................... 435 16.13.4 Altlastenkataster.............................................. 436 16.13.5 Weitere Erkenntnisquellen..................................... 436 16.14 Baugrundverhältnisse......................................... 437 16.15 Wohn- und Nutzfläche......................................... 438 16.15.1 Vorbemerkung............................................... 438 16.15.2 Vom Auftraggeber angegebene Zahlen.......................... 438 16.15.3 Müssen eigene Berechnungen durchgeführt werden?.............. 439 16.15.4 Vorschriften zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche.............. 439 16.16 Lage........................................................ 440 XVII

16.16.1 Makrolage................................................... 440 16.16.2 Mikrolage................................................... 442 16.16.3 Lagekriterien................................................. 449 16.17 Zusammenfassung........................................... 450 17 Inhalt und Aufbau von Gutachten............................... 451 17.1 Überblick.................................................... 451 17.2 Nachvollziehbarkeit........................................... 452 17.2.1 Roter Faden.................................................. 452 17.2.2 Begründungspflicht........................................... 453 17.2.3 Feststellungen und Annahmen................................. 456 17.2.4 Ermessensspielraum.......................................... 459 17.2.5 Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit.................. 461 17.3 Allgemein verständlich........................................ 462 17.3.1 Einfache Sprache verwenden................................... 463 17.3.2 Visualisieren................................................. 464 17.3.3 Zusammenfassen............................................. 470 17.4 Abgabe eines Werturteils...................................... 471 17.4.1 Beurteilungen als Kern des Gutachtens.......................... 471 17.4.2 Der Weg zur Urteilsfindung..................................... 472 17.4.3 Urteilssicherheit.............................................. 473 17.5 Aufbau eines Wertgutachtens.................................. 474 17.5.1 Grundlagen.................................................. 475 17.5.2 Zustandsmerkmale........................................... 479 17.5.3 Wertermittlung............................................... 480 17.6 Arten von Gutachten.......................................... 485 17.6.1 Schriftlich erstattete Gutachten................................. 485 17.6.2 Mündlich erstattete Gutachten.................................. 485 17.6.3 Kurzgutachten................................................ 486 17.6.4 Privatgutachten und Gerichtsgutachten.......................... 487 17.6.5 Schiedsgutachten............................................. 488 17.6.6 Übergeordnete Gutachten..................................... 489 17.6.7 Verbindlichkeit von Gutachten.................................. 489 17.7 Zusammenfassung........................................... 490 18 Revision einer Wertermittlung.................................. 491 18.1 Überblick.................................................... 491 18.2 Übergeordnete Gutachten..................................... 492 18.2.1 Fallgestaltungen.............................................. 492 18.2.2 Varianten in der Praxis......................................... 493 18.2.3 Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander................... 495 18.2.4 Das Rechercheproblem des übergeordneten Gutachters............ 496 18.3 Die systematische dreistufige Vorgehensweise................... 498 18.3.1 Vorprüfung.................................................. 498 18.3.2 Hauptprüfung................................................ 499 18.3.3 Anfertigung des übergeordneten Gutachtens..................... 499 18.4 Vorprüfung.................................................. 501 XVIII

18.4.1 Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters.................... 501 18.4.2 Qualifikation des Vorgutachters................................. 501 18.4.3 Qualität des Vorgutachtens..................................... 505 18.4.4 Selbstkontrollaufgabe......................................... 510 18.5 Hauptprüfung................................................ 510 18.5.1 Grundsätzliche Fragen......................................... 510 18.5.2 Fragen zum Bodenwert........................................ 511 18.5.3 Fragen zum Vergleichswert..................................... 512 18.5.4 Fragen zum Ertragswert....................................... 512 18.5.5 Fragen zum Sachwert......................................... 512 18.5.6 Fragen zum abschließenden Verkehrswert........................ 513 18.5.7 Fragen zu Gutachten in den neuen Bundesländern................. 514 18.6 Zusammenfassung........................................... 514 Teil D Anhang 19 Beispielgutachten............................................ 516 19.1 Einfamilienhaus.............................................. 516 19.2 Mehrfamilienhaus............................................ 536 19.3 Eigentumswohnung.......................................... 562 19.4 Bürogebäude................................................ 582 20 Tabellen..................................................... 607 20.1 Aufzinsungsfaktoren.......................................... 607 20.2 Abzinsungsfaktoren........................................... 609 20.3 Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren).......................... 611 20.4 Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren)................ 613 21 Rechtsnormen............................................... 615 21.1 Wertermittlungverordnung..................................... 615 21.2 Baugesetzbuch (Auszug)....................................... 631 22 Ausgewählte Quellen......................................... 636 22.1 Bücher...................................................... 636 22.2 Loseblattwerke............................................... 637 22.3 Informationsdienste.......................................... 638 23 Lçsungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben.................. 639 24 Stichwortverzeichnis.......................................... 661 XIX