Beck-Rechtsberater im dtv 50631 Ratgeber für Bauherren Ohne Ärger planen und bauen von Clarissa Blum-Engelke, Dr. Friedrich Wilhelm Lepiorz 2., aktualisierte Auflage Ratgeber für Bauherren Blum-Engelke / Lepiorz wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Privates Baurecht, Vergaberecht, Architektenrecht Verlag C.H. Beck München 2008 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 56101 6 Inhaltsverzeichnis: Ratgeber für Bauherren Blum-Engelke / Lepiorz
K Inhaltsübersicht Geleitwort......................................... V Vorwort........................................... VII Inhaltsverzeichnis................................... XI Abkürzungsverzeichnis............................... XVII I. Welche Immobilie ist die Richtige?................. 1 II. Der richtige Preis............................... 3 III. Der Makler.................................... 5 IV. Gemeinschaftliches Eigentum/Miteigentum.......... 12 V. Erbbaurecht................................... 13 VI. Wohnungseigentum............................. 15 VII. Der Immobilienkauf............................. 19 VIII. Das Grundbuch der juristische Atlas.............. 26 IX. Notarkosten................................... 29 X. Die Umsetzung der Bauabsicht durch den Bauherrn... 31 XI. Der Bauvertrag................................. 52 XII. Unternehmenseinsatzformen...................... 74 XIII. Außergerichtliche Streiterledigung................. 77 XIV. Der Bauprozess................................. 85 XV. Beweissicherung in Bausachen.................... 97 XVI. Zwangsversteigerung............................ 102 Anhang: Beispiele und Muster......................... 105 Sachverzeichnis..................................... 137 IX
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 K X
K Inhaltsverzeichnis Geleitwort........................... V Vorwort............................. VII Inhaltsübersicht........................ IX Abkürzungsverzeichnis.................... XVII I. Welche Immobilie ist die Richtige?............. 1 1. Einzelhaus.......................... 1 2. Doppelhaus......................... 1 3. Reihenhaus......................... 2 II. Der richtige Preis...................... 3 III. Der Makler......................... 5 1. Maklerlohn......................... 5 2. Nachweismakler/Vermittlungsmakler........... 6 3. Höhe der Provision..................... 7 4. Maklerpflichten....................... 8 5. Varianten des Maklervertrages............... 9 6. Laufzeit von Maklerverträgen............... 10 7. Käufer-Makler-Vertrag................... 10 8. Maklertätigkeit anderer Berufe............... 10 a) Architekt......................... 10 b) Rechtsanwalt....................... 10 c) Steuerberater....................... 11 d) Notar........................... 11 IV. Gemeinschaftliches Eigentum/Miteigentum........ 12 1. Grundsätze des Miteigentums............... 12 2. Miteigentumsanteile..................... 12 3. Beendigung der Miteigentümergemeinschaft........ 12 V. Erbbaurecht......................... 13 1. Grundzüge des Erbbaurechts................ 13 XI
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 2. Dauer des Erbbaurechts...... K............. 14 3. Kosten des Erbbaurechts.................. 14 4. Vertrag über ein Erbbaurecht mit festem Erbbauzins... 14 VI. Wohnungseigentum..................... 15 1. Gesetzliche Grundlagen.................. 15 a) Gemeinschaftseigentum................. 16 aa) Umfang des Gemeinschaftseigentums........ 16 bb) Gebrauch des Gemeinschaftseigentums....... 16 cc) Lasten- und Kostentragung............. 16 b) Sondereigentum..................... 16 aa) Begründung des Sondereigentums Teilungserklärung....................... 16 bb) Rechte aus dem Sondereigentum.......... 17 c) Wohnungseigentümergemeinschaft........... 17 aa) Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft..................... 17 bb) Verwaltung...................... 17 cc) Wohnungseigentümerversammlung......... 17 dd)verwalter....................... 18 2. Rechtsweg bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümer.. 18 VII. Der Immobilienkauf.................... 19 1. Der Immobilienerwerb................... 19 a) Schuldrechtlicher Vertrag (Verpflichtungsgeschäft)... 19 b) Erfüllungsgeschäft (dinglicher Vertrag)......... 20 c) Sicherungsmittel..................... 20 aa) Vormerkung..................... 21 bb) Kaufpreishypothek.................. 21 cc) Zwangsvollstreckungsunterwerfung......... 21 2. Die Rechte des Käufers bei Mängeln der Immobilie.... 21 a) Sachmangel........................ 21 b) Rechtsmangel....................... 22 c) Maßgeblicher Zeitpunkt................. 23 d) Ausschluss der Haftung für Rechts- und Sachmängel.. 23 e) Rechte des Käufers bei Mängeln............. 23 aa) Nacherfüllung.................... 23 XII
bb) Minderung........... K........... 24 cc) Rücktritt vom Vertrag................ 24 dd)schadensersatz.................... 24 ee) Verjährung der Mängelansprüche.......... 24 VIII. Das Grundbuch der juristische Atlas.......... 26 1. Aufbau des Grundbuches.................. 26 2. Grundbucheintragung................... 26 3. Erbbaugrundbuch Wohnungsgrundbuch......... 28 IX. Notarkosten........................ 29 1. Notarkostenberechnung.................. 29 2. Gerichtliche Überprüfung der Notarkostenberechnung......................... 29 X. Die Umsetzung der Bauabsicht durch den Bauherrn.... 31 1. Einführung......................... 31 2. Die (notwendigen) Beteiligten............... 34 a) Der Bauherr in Person.................. 34 b) Der Bauunternehmer................... 34 3. Der Sachverständige.................... 34 4. Die Planer und deren Sonderfachleute.......... 37 a) Der Architekt....................... 37 b) Sonderfachleute..................... 39 c) Schadensbeispiele.................... 42 d) Die Berechnung des Honorars.............. 44 e) Anrechenbare Kosten des Projekts/Objekts....... 44 aa) Kostenschätzung................... 44 bb) Kostenberechnung.................. 44 cc) Kostenanschlag.................... 45 dd)kostenfeststellung.................. 45 5. Der Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (Sicherheit auf der Baustelle)................ 45 6. Bauunternehmer Unternehmenseinsatzform....... 47 a) Einführung........................ 47 b) Bauvertrag........................ 48 aa) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)........... 48 XIII
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 bb) Die Vergabe und Vertragsordnung Kfür Bauleistungen (VOB)......................... 49 cc) Sachmängelrechte nach VOB/B........... 51 XI. Der Bauvertrag...................... 52 1. Allgemeines......................... 52 2. Vertragsgrundlagen..................... 53 a) Bauzeichnungen und Berechnungen/Bau-Soll..... 53 b) Leistungsbeschreibungen................ 53 c) Allgemeine Geschäftsbedingungen........... 53 d) Individualvertrag..................... 54 e) Wesentliche Bestimmungen im Bauvertrag....... 54 aa) Vertragsrubrum................... 54 bb) Gegenstand des Vertrages............. 55 cc) Vorbemerkungen im Bauvertrag.......... 55 dd) Vertragsgrundlagen/Rangfolge der Rechtsquellen 56 ee) Werklohn...................... 56 ff) Zusatz- und Nachtragsarbeiten.......... 57 gg) Planunterlagen................... 60 hh) Ausführungsvoraussetzungen........... 61 jj) Vertretungsverhältnisse Auftragnehmer/Auftraggeber........................ 63 kk) Ausführungsfristen................. 64 ll) Haftung/Schadensersatz.............. 65 mm) Sicherheitsleistung................. 66 nn) Werkvertragliche Abnahme............ 69 oo) Werklohnzahlung................. 71 pp) Haftung des Bauunternehmers für Sachmängel.. 72 qq) Schlussbestimmungen des Vertrages....... 73 f) Typischer Bauvertrag................... 73 XII. Unternehmenseinsatzformen............... 74 1. Generalübernehmer..................... 74 2. Generalunternehmer.................... 74 3. Einzelunternehmer..................... 75 4. Der Bauträger........................ 76 XIV
XIII. Außergerichtliche Streiterledigung K........... 77 1. Mediation.......................... 77 a) Grundzüge der Mediation................ 77 b) Vertragliche Regelungen................. 78 c) Der Mediator....................... 78 d) Abwicklungsvereinbarungen............... 78 e) Gescheiterte Mediation................. 79 2. Schiedsgutachten...................... 79 3. Bauschlichtung....................... 80 4. Schiedsgericht........................ 81 a) Grundzüge des Schiedsgerichtsverfahrens....... 81 b) Beendigung des Schiedsgerichtsverfahrens....... 82 c) Wirkungen des Schiedsgerichtsverfahrens........ 83 d) Kontrollmöglichkeiten durch staatliche Gerichte.... 83 e) Vorteile und Nachteile des Schiedsgerichtsverfahrens. 83 XIV. Der Bauprozess...................... 85 1. Einführung......................... 85 2. Kosten des Verfahrens/Rechtsstreits............ 86 a) Gerichtliche Kosten................... 86 b) Außergerichtliche Kosten................ 86 3. Zuständige Gerichte.................... 87 a) Einführung........................ 87 b) Klageerhebung...................... 87 c) Amtsgericht........................ 87 d) Landgericht........................ 88 e) Oberlandesgericht.................... 89 f) Bundesgerichtshof.................... 90 4. Gerichtsstand........................ 90 a) Grundregel........................ 90 b) Gerichtsstand nach Vereinbarung............ 91 c) Besonderer Gerichtsstand des Erfüllungsortes..... 91 5. Klageansprüche des Bauherrn............... 92 a) Einleitung......................... 92 aa) Fälligkeit der Leistung................ 92 bb) Verzug........................ 92 b) Leistungsklage...................... 94 XV
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 aa) Beispiele für Leistungsklagen K............ 94 bb) Feststellungsklage.................. 94 6. Gegenrechte des Bauherrn im Aktivprozess des Bauunternehmers.................... 95 a) Einrede der Verjährung................. 95 b) Einrede des nichterfüllten Vertrages........... 95 c) Aufrechnung....................... 96 XV. Beweissicherung in Bausachen.............. 97 1. Allgemeines Mögliche Fallgestaltungen, Grad der Eilbedürftigkeit.................. 97 2. Wahl des geeigneten Verfahrens.............. 98 3. Möglichkeiten der Beweissicherung............ 98 a) Einleitung......................... 98 b) Privatgutachten Stellung des Privatgutachters..... 99 c) Selbständiges Beweisverfahren............. 100 XVI. Zwangsversteigerung................... 102 1. Grundzüge des Zwangsversteigerungsverfahrens..... 102 a) Das Verfahren...................... 102 b) Geringstes Gebot..................... 103 c) Versteigerungstermin................... 103 d) Verteilungstermin..................... 103 2. Teilungsversteigerung.................... 104 Anhang: Beispiele und Muster................. 105 1. Käufer-Makler-Vertrag................... 106 2. Vertrag über ein Erbbaurecht mit festem Erbbauzins... 107 3. Teilungserklärung (Kurzform)............... 115 4. Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück mit Auflassung........................ 117 5. Beispiel für eine Leistungsbeschreibung (typische Positionen im Ein- und Mehrfamilienhausbau)...... 121 6. Beispiel eines Leistungsverzeichnisses........... 123 7. Typischer Bauvertrag.................... 127 Sachverzeichnis........................ 137 XVI