BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/2039 21. Wahlperiode 27. 10. 15 Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Finanzierung Neugraben-Fischbek 65 1. Anlass und Ausgangslage 1.1 Projekt Neugraben-Fischbek 65 Vogelkamp-Elbmosaik Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Neugraben-Fischbek 65 (NF 65) ist die IBA Hamburg GmbH beauftragt, ein Quartier mit ca. 1500 Wohneinheiten und 2,4 ha Mischgebiet im Zeitraum von 2014 bis 2019 zu entwickeln. Das Baugebiet liegt mit seiner Stadtrandlage am Übergang zwischen Wohnen und Landschaft sowie in der direkten Nachbarschaft zu dem ökologisch bedeutendem Naturschutz- und EU-Vogelschutzgebiet Moorgürtel. Gleichzeitig besteht eine hervorragende Verkehrsanbindung und eine direkte Nähe zu einem Nahversorgungszentrum. Mit dem Bildungs- und Gemeinschaftszentrum Süderelbe befindet sich bereits heute ein vielseitiges Bildungs- und Freizeitangebot direkt vor Ort. Nach Norden schließen sich zur Landschaft hin Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser an. Die Mehrfamilienhäuser sind jeweils in den Randbereichen des Neubaugebietes sowie auch angrenzend an die öffentlichen Plätze und die Parkanlage angeordnet. Die Entwicklung erfolgt in vier Bauabschnitten, wobei der erste Bauabschnitt mit ca. 450 Wohneinheiten bereits nahezu vollständig durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) vermarktet werden konnte. Der zweite Bauabschnitt mit ca. 240 Wohneinheiten befindet sich aktuell im Rahmen der sog. Architekturbörse in der Vermarktung durch die Projektentwicklungsgesellschaft IBA Hamburg GmbH. Die Erschließungsarbeiten für diesen Teilbereich sind weitestgehend fertig gestellt. Im Frühjahr 2015 hat die Vermarktung der ersten Baufelder des dritten Bauabschnitts begonnen. Parallel erfolgt der Ausbau der Grünflächen, Spielplätze und öffentlichen Plätze. Mit dem Abschluss der Entwicklung des vierten Bauabschnitts und damit des Gesamtareals ist im Jahre 2019 zu rechnen. 1.2 Historie, Beschlusslage und Notwendigkeit eines Defizitausgleichs Die ursprüngliche Planung für Neugraben-Fischbek begann im Jahr 1990 und sah mit dem im Jahre 1997 festgestellten Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 15 (NF 15) die Entwicklung eines Wohngebietes mit 3000 Wohneinheiten vor. Diese Planung wurde jedoch unter anderem wegen der kritischen Größenordnung an diesem Ort Ende der 90er Jahre eingestellt. Seit 2002 wurde auf Basis eines überarbeiteten Konzeptes die Entwicklung von deutlich weniger Wohneinheiten in überwiegenden Einfamilienhausformen verfolgt. Das planerische Konzept ging aus einem städtebaulich-landschaftsplaneri- 1
Drucksache 21/2039 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 21. Wahlperiode schen Ideenwettbewerb mit dem Preisträger Lorenzen und Becht hervor. Der 2006 beschlossene Bebauungsplan NF 65 setzte das Konzept planungsrechtlich um. Auf Grund der veränderten Rahmenbedingungen änderten sich auch die voraussichtlich anfallenden Kosten für die Entwicklung des Gebietes einschließlich der Planungskosten sowie der zu erwartenden Erlöse, wodurch sich eine defizitäre Entwicklung abzeichnete. Der Senat hat 2004 und 2006 entschieden, die Flächen im Projektgebiet NF 65 im gesamtstädtischen Interesse zu entwickeln, insbesondere, um im Zusammenhang mit dem damaligen Leitbild der wachsenden Stadt einer Stadtflucht entgegenzuwirken und Familien bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Senat hat im Januar 2013 festgelegt, die Entwicklung und Vermarktung der beiden großen Wohnungsbauvorhaben in Neugraben-Fischbek NF 65 und NF 66 (ehemalige Röttiger Kaserne) durch die IBA Hamburg GmbH durchführen zu lassen. Die mit der Projektentwicklung der vom LIG eingebrachten Grundstücke und der noch aus dem Umlegungsverfahren zuzuteilenden Grundstücke einhergehende Beauftragung der IBA Hamburg GmbH erfolgte im Dezember 2013. Nach Überprüfung der Anfangswerte durch externe Wertgutachten beläuft sich das Defizit bei der Projektentwicklung NF 65 nach der aktuellen Kosten- und Finanzierungsplanung der IBA Hamburg GmbH auf rd. 46 Mio. Euro. In Anbetracht der Größenordnung des Defizits sowie vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die Ursachen für die Defizite im Rahmen der Projektentwicklung NF 65 insbesondere in der Vergangenheit liegen, ist eine außerplanmäßige Finanzierung des Defizits zwingend erforderlich und begründet. 1.3 Umlegungsverfahren U 334 Für die erforderliche Neuordnung der Grundstücke und Rechtsverhältnisse zur Realisierung der Bauleitplanung wurde am 1. Juli 1991 das Umlegungsverfahren U 334 eingeleitet. Das Umlegungsverfahren ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren nach den 45 ff. BauGB. Im Rahmen dieses Umlegungsverfahrens wurden bereits bis zum Verzicht auf die weitere Umsetzung des früheren Bebauungsplans NF 15 in großem Umfang Grund stücke von privaten Eigentümern einvernehmlich übernommen. Nach jahrelangem Stillstand der städtebaulichen Entwicklung wurde der im Jahre 1997 fest gestellte Bebauungsplan NF 15 im Jahre 2006 durch den Bebauungsplan NF 65 ersetzt. Es folgte die Fortführung des Umlegungsverfahrens U 334 mit einer grund legend geänderten städtebaulichen Zielsetzung und Plangrundlage. Durch die Übernahme der privaten Grundstücke wurden die Erschließungsflächen und weitere Flächen öffentlicher Zweckbestimmung bereitgestellt. Mit der flächenhaften Aufhöhung des Baugebiets um bis zu 2,5 m und der Realisierung des aus Naturschutzgründen erforderlichen Schutzgrabens und -zauns mit Mitteln der Bodenordnung wurden weitere Voraussetzungen für die künftige Wohnbebauung geschaffen. Bisher konnten so der erste und zweite Bauabschnitt einschließlich der Gemeinbedarfsflächen (Schulen und Kindertagesstätten) sowie des zentralen Parks neu geordnet und große Teile der Wohnbauflächen der Vermarktung durch den LIG bzw. die IBA Hamburg GmbH zur Verfügung gestellt werden. Die weiterhin erforderliche Neuordnung des dritten und vierten Bauabschnitts wird in Abstimmung mit der IBA Hamburg GmbH schrittweise erfolgen. 2. Kosten und Erlöse bei der Projektentwicklung NF 65 Im Plangebiet NF 65 ist eine Bebauung nur mit außergewöhnlich hohem Aufwand möglich. Die Marschlandschaft mit hohem Gewässerstand, Trinkwasserschutz und die zum Teil geringen Grundwasser-Flurabstände machten, um eine Bebaubarkeit zu erreichen, Bodenaufhöhungen erforderlich, was zu hohen Vorlaufkosten geführt hat. Außerdem erfordert der Einfamilienhausbau einen höheren Erschließungsaufwand bezogen auf die Wohneinheit als der Geschosswohnungsbau. Die Kosten- und Finanzierungsplanung (KoFi) der IBA Hamburg GmbH zeigt, dass die voraussichtlichen Kosten (inkl. Anfangswerte der vom LIG eingebrachten Bestandsgrundstücke) in Höhe von rd. 112.142 Tsd. Euro nicht durch die zu erwartenden Erlöse aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. 66.142 Tsd. Euro gedeckt werden können. Es bleibt somit ein Defizit in Höhe von voraussichtlich rd. 46,0 Mio. Euro, das durch diese Drucksache gedeckt werden soll. Die Kosten und Erlöse werden in der nachstehenden Tabelle dargestellt (Stand 10. April 2015). 2
Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 21. Wahlperiode Drucksache 21/2039 Kosten Euro Anfangswerte Bestandsgrundstücke FHH (LIG) Grunderwerb und Geldleistungen im Rahmen des Umlegungsverfahrens Entschädigungen Planvorbereitende Arbeiten und Standortmarketing Sonstige Ordnungsmaßnahmen einschließlich Erschließung Herstellung Ausgleichsflächen Kosten der Plandurchführung Summe Kosten 27.030 Tsd. Euro 29.800 Tsd. Euro 209 Tsd. Euro 2.363 Tsd. Euro 47.958 Tsd. Euro 2.055 Tsd. Euro 2.727 Tsd. Euro 112.142 Tsd. Euro Erlöse Grundstücksverkauf Beteiligung Verwaltungsaufwand Rückerstattung Leitungsbau Summe Erlöse 63.671 Tsd. Euro 1.221 Tsd. Euro 1.250 Tsd. Euro 66.142 Tsd. Euro Defizit - 46.000 Tsd. Euro Unter den Ordnungsmaßnahmen der Kosten- und Finanzierungsübersicht werden u.a. die Anfangswerte der Bestandsgrundstücke der Freien und Hansestadt Hamburg und das Umlegungsverfahren erfasst. Beide Kostenpositionen sind der Gesamtfinanzierung dieser Entwicklungsmaßnahme zuzurechnen. Der Anfangswert bildet den Wert aller Grundstücke ab, die sich bereits im Eigentum der Stadt befinden und dem Projektentwickler für die Projektentwicklung zur Verfügung gestellt werden. Für die Überlassung der Grundstücke zur Entwicklung und zum Verkauf für den Wohnungsbau ist ein angemessener Wert (quasi als Ankaufspreis) in die Gesamtbetrachtung unter Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsgesichtspunkten einzustellen. Nach einer Senatsentscheidung ist im Entwicklungsgebiet NF 65 als Anfangswert der Verkehrswert der Grundstücke zum Zeitpunkt der Übergabe der Projektentwicklung an die IBA Hamburg GmbH festzulegen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat die Grundstücke zum Wertermittlungsstichtag 1. Januar 2013, dem vereinbarten Übergabetermin an die IBA Hamburg GmbH, auf 27.030 Tsd. Euro ermittelt. Dieser Verkehrswert wurde einvernehmlich zwischen der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt und dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen abgestimmt und als Anfangswert in die Kosten- und Finanzierungsübersicht eingestellt. Im Umlegungsverfahren entstehen insbesondere aus folgenden Gründen Kosten für die Freie und Hansestadt Hamburg: Zum Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsverfahrens U 334 am 1. Juli 1991 befanden sich rd. 52 % der Flächen im Umlegungsgebiet im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg. Die durch das Umlegungsverfahren bewirkten Wertveränderungen an den ins Verfahren eingebrachten Grundstücken sind in Geld auszugleichen ( 57 Baugesetzbuch [BauGB]). Im Rahmen des Umlegungsverfahrens konnten daneben vielfach private Eigentumsflächen gegen Entschädigungszahlungen aus Mitteln der Bodenordnung bis zur endgültigen Neuordnung zur vorübergehenden Verwaltung übernommen und so für die erforderliche Erschließung und Aufhöhung zur Verfügung gestellt werden. Soweit den privaten Eigentümern nicht wieder neugeordnete Grundstücke zugeteilt werden, werden die übernommenen Grundstücke neugeordnet und der Freien 3
Drucksache 21/2039 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 21. Wahlperiode und Hansestadt Hamburg für die Vermarktung zugeteilt. Die Freie und Hansestadt Hamburg wird nach Abschnitt VI Absatz 2 Nr. 1 der Anordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs und des Bauleitplanfest stellungsgesetzes im Umlegungsverfahren durch die Finanzbehörde vertreten. Der Grunderwerb dieser übernommenen Flächen ist damit erst mit Zuteilung der neugeordneten Grundstücke ins Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg (Finanzbehörde bzw. LIG) gegen Zahlung einer Geldleistung ( 59 Absatz 2 BauGB) im Rahmen des Umlegungsverfahrens abgeschlossen. Diese Geldleistungen zu Lasten der Finanzbehörde (LIG) werden für den dritten und vierten Bauabschnitt mit rd. 29,8 Mio. Euro prognostiziert und sind in dieser Höhe in die Kostenund Finanzierungsübersicht eingestellt. Die Verfahrens- und Sachkosten trägt nach 78 BauGB die Gemeinde. Die Finanzierung der Bodenordnung erfolgt aus Geldausgleichen und Geldbeträgen, die die Beteiligten an den hoheitlichen Verfahren (Freie und Hansestadt Hamburg und Private) zur Grundstücksneuordnung nach den Bestimmungen des BauGB zu zahlen haben. Diese Rückflüsse werden zur Absicherung der Finanzierung laufender und insbesondere künftiger Verfahren und Maßnahmen in dem dazu vorgesehenen Revolvierenden Fonds vorgehalten (Produktgruppe PG 261.02 Integrierte Stadtteilentwicklung und Bodenordnung). 3. Finanzierung des Defizits NF 65 Das Projekt weist auf Grundlage der vorgelegten Kosten- und Finanzierungsübersicht (inkl. Umlegung) ein Defizit in Höhe von rd. 46 Mio. Euro (siehe Ziffer 2) auf. Der Senat hatte sich in 2004 bereits in Kenntnis der defizitären Entwicklung entschieden, die Flächen im Projektgebiet NF 65 im gesamtstädtischen Interesse zu entwickeln, insbesondere um im Zusammenhang mit dem damaligen Leitbild der wachsenden Stadt einer Stadtflucht entgegenzuwirken und Familien bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Zum Ausgleich des Defizits gegenüber dem LIG sollen Mittel des Einzelplans 9.2 aus der Produktgruppe 283.02 zentrale Ansätze II, die der Sanierung, Entschuldung und Rekapitalisierung dienen, zunächst an den Einzelplan 9.1 übertragen werden und von dort zur Auszahlung an den LIG gelangen, aufgeteilt in Teilbeträgen für die Jahre 2015 (36,0 Mio. Euro) und 2016 (10,0 Mio. Euro). Diese zentrale Position ist u.a. für den Abbau von finanziellen Altlasten eingerichtet, deren Entscheidung zur Projektentwicklung und das damit verbundene Defizit wie in diesem Fall in vergangenen Haushaltsjahren begründet ist. Dies wird insbesondere dadurch deutlich, dass die Kosten- und Finanzierungsplanung ab 2017 positive Jahresraten ausweist. 4. Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögensund Finanzlage Die Auszahlung durch die Finanzbehörde an den LIG führt zu einem Liquiditätsabfluss im Kernhaushalt der Freien und Hansestadt Hamburg in Höhe von 46 Mio. Euro. Dieser Gesamtbetrag bezieht sich dabei zum einen auf die Refinanzierung durch Geldleistungen für Neuordnungen und Grunderwerb im Rahmen des Umlegungsverfahrens und zum anderen auf ein originäres Projektentwicklungsdefizit (z.b. durch Erschließungskosten und Erstattung von Anfangswerten) bei der IBA GmbH (vgl. Ziffern 1.2 und 2.). Für die Umlegung werden insgesamt 29,8 Mio. Euro prognostiziert. Dieser Betrag wird beim LIG über die Kapitalflussrechnung des Wirtschaftsplanes vereinnahmt (Liquiditätszufluss) und führt damit zu einer entsprechenden Bilanzverlängerung beim Landesbetrieb. Sie wird sodann beim LIG als Verbindlichkeit gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen (Zweckbestimmung Umlegungsverfahren NF 65). Diese verringert sich schließlich mit den in der Kosten- und Finanzierungsübersicht unter Punkt 2.1.1.2 vorgesehenen Zahlungen für das Umlegungsverfahren an die BSW und führt beim LIG in der Folge wiederum zu einer Bilanzverkürzung (Liquiditätsabfluss). Mit Auszahlung der 29,8 Mio. Euro an die BSW wird der LIG bilanziell wieder in den Ursprungszustand versetzt (der Zahlungsvorgang stellt somit quasi nur einen durchlaufenden Posten dar). Der Prozess des Umlegungsausgleiches ist für den LIG als auch für den Gesamtkonzern Freie und Hansestadt Hamburg daher als bilanzneutral zu betrachten (konzerninterner Liquiditätsausgleich). Die verbleibenden 16,2 Mio. Euro Projektentwicklungsdefizit werden beim LIG zunächst ergebniswirksam vereinnahmt und gleichzeitig bis zum Jahr ihrer Inanspruchnahme wieder erfolgsneutral abgegrenzt. Sie stellen somit in den Geschäftsjahren 2015 und 2016 nur einen zusätzlichen Kapitalzufluss im Wirtschaftsplan des LIG dar. Die ergebniswirksame periodengerechte Auflösung dieser Abgrenzungsposition ist hingegen bereits gemäß Haushaltsaufstellungsverfahren 2015/2016 im Ergebnisplan unter den Ertragspositionen veranschlagt. Im Gesamtkonzern Freie und Hansestadt Hamburg wirkt sich dieser Anteil des Defizits ergebnismindernd und damit auch entsprechend auf das Eigenkapital der Freien und Hansestadt Hamburg aus. 4
Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 21. Wahlperiode Drucksache 21/2039 5. Petitum Die Bürgerschaft wird gebeten, a) von den Ausführungen dieser Drucksache Kenntnis zu nehmen, b) zu beschließen, dass in den Haushaltsahren 2015 36 Mio. Euro und 2016 10 Mio. Euro an Haushaltsmitteln aus der Produktgruppe 283.02 zentrale Ansätze II; Produkt Sanierung, Entschuldung und Rekapitalisierung des Epl. 9.2 an den Epl. 9.1 in die Produktgruppe 280.01 Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen in den Kontenbereich Kosten aus Transferleistungen übertragen werden, um hieraus Auszahlungen an den Landesbetrieb für das Produkt Immobilienmanagement zum Zwecke der Finanzierung des Defizites des Wohnungsbauprogramms NF 65 zu leisten. Gestaltung und Layout: Lütcke & Wulff, Rondenbarg 8, 22525 Hamburg, Tel. (0 40) 23 51 29-0 5