Fallstudie Teil 2: Finanzieung Finanzwitschaft I 5. Semeste 1
Einstieg Pojekt Investition in Immobilie Finanzieung de Investition Lenziele Unteschied zwischen Eigen- und Femdkapital (3. Semeste) Unteschied zwischen Gesamtkapitalentabilität, Eigenkapitalentabilität und Femdkapitalentabilität Leveage-Effekt Bonität und Besicheung 2
Das Objekt (gegeben) Objekt: Altes Stadthaus in Stendals Altstadt Ecke Deich-/Webest. Kaufpeis: 14.900 Wohnfläche : 200 m² Gundstücksfl.: 207 m² Zimme: 12 Baujah: 1910 296.000 gesamt 3
Die Rahmendaten Anfangsauszahlung: und 300.000 Intene Zinsfuß des Pojekts: 6% 4
Die Kosten de Finanzieung Abküzungen: FK = Volumen des eingesetzten Femdkapitals in EK = Volumen des eingesetzten Eigenkapitals in i FK = Zinssatz fü Femdkapital EK = gefodete Rendite fü Eigenkapital Jähl. Kosten des Femdkapitals FK * i FK Jähl. Kosten des Eigenkapitals EK * EK Jähliche Kosten fü Gesamtkapital GK * GK = FK * i FK + EK * EK Jähl. Gewinn vo Kapitalkosten G = GK * GK 5
Leveage-Effekt Ode: Wie steigee ich die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals ins Unendliche Wie hoch ist die Eigenkapitalendite, wenn die Gesamtkapitalendite und die Vezinsung des eingesetzten Femdkapitals gegeben und konstant sind? 6
Die Heleitung Gesucht EK Ausgangspunkt: FK * i FK + EK * EK = GK * GK ode: EK EK = GK GK Fk i FK EK GK GK Fk ifk = Mit GK = EK + FK EK 7
Egebnis EK = GK ( EK + FK) EK Fk i FK EK = GK EK + GK FK Fk i EK FK EK = GK + GK FK Fk i EK FK Das Resultat de Umfomungen EK = GK + FK ( GK -ifk ) EK 8
Intepetation FK/EK = Veschuldungsgad Bei gegebene Gesamtkapitalentabilität und gegebenem Femdkapitalzins hängt die Eigenkapitalentabilität vom Veschuldungsgad ab De Ausduck ( GK - FK ) gibt die Richtung de Hebelwikung an, (FK/EK) die Hebelwikung. Nu wenn GK > FK gilt, wächst mit steigende Veschuldung die Eigenkapitalentabilität was als Finanzieungseffekt (Financial-Leveage Effekt) bezeichnet wid. 9
Ein Beispiel mit Excel GK > i FK Veschuldungsgad ifk GK EK 0 4% 6% 6% 0,5 4% 6% 7% 1 4% 6% 8% 1,5 4% 6% 9% 2 4% 6% 10% 2,5 4% 6% 11% 3 4% 6% 12% 3,5 4% 6% 13% 4 4% 6% 14% 4,5 4% 6% 15% 5 4% 6% 16% 10
Gaphische Dastellung 20% 18% 16% Entwicklung de Eigenkapitalentabilität in Abhängigkeit vom Veschuldungsgad FK/EK EK GK ifk 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0 1 2 3 4 5 6 11
Aussage fü unsee Fallstudie Gesamtkapitaleinsatz (und) 300.000 Femdkapitaleinsatz 200.000 Veschuldungsgad FK/EK = 2 EK = GK + ( GK i FK ) * FK/EK EK = 6% + (6% - 4%) * 2 = 10% Duchschnittliche Gewinn de Eigenkapitalgebe po Jah: 100.000 * 10% = 10.000 12
Simulation fü unteschiedliche Höhen von EK eingesetztes EK FK/EK i FK GK EK FK*i FK EK* EK 300.000 0% 4% 6% 6,0% - 18.000 275.000 9% 4% 6% 6,2% 1.000 17.000 250.000 20% 4% 6% 6,4% 2.000 16.000 225.000 33% 4% 6% 6,7% 3.000 15.000 200.000 50% 4% 6% 7,0% 4.000 14.000 175.000 71% 4% 6% 7,4% 5.000 13.000 150.000 100% 4% 6% 8,0% 6.000 12.000 125.000 140% 4% 6% 8,8% 7.000 11.000 100.000 200% 4% 6% 10,0% 8.000 10.000 75.000 300% 4% 6% 12,0% 9.000 9.000 50.000 500% 4% 6% 16,0% 10.000 8.000 25.000 1100% 4% 6% 28,0% 11.000 7.000 13
Ein Beispiel mit Excel GK < i FK Entwicklung de Eigenkapitalentabilität in Abhängigkeit vom Veschuldungsgad FK/EK mit GK < ifk 6% 4% 2% 0% -2% 0 1 2 3 4 5 6-4% -6% EK2 GK2 ifk -8% -10% 14
Infomationsgewinnung Wie hoch ist de Femdkapitalzins? Gibt es subventioniete Kedite? Wie hoch kann de Veschuldungsgad in de Paxis weden? Bonität und Besicheung 15
Höhe des FK-Zinses Abhängig von de Laufzeit: bei 60% Beleihung und 1% Tilgung 10 Jahe: 4,21%, heute nom. 4,5% 20 Jahe: 4,68%, heute nom. 5% bei 90% Beleihung und 1% Tilgung 10 Jahe: 4,66%, heute nom. 5.5% 16
Subventioniete Kedite KfW-Födebank Wohnaum modenisieen Fü 10 Jahe: nom. 2,75%, heute etwa 4% Weitee Laufzeiten und Pogamme 17
Bonität und Besicheung Bonität Bonität als Maß de pesönlichen Willens und de untenehmeischen Leistungsfähigkeit die Femdkapitalzinsen fistgemäß zu zahlen und die Tilgung fistgemäß zu begleichen. Besicheung Bankübliche Besicheungen sind z. B. Gundschulden, Sicheungsübeeignungen von Maschinen, Bügschaften (einschließlich Bügschaften von Bügschaftsbanken ode Keditgaantiegemeinschaften). Fom und Umfang de banküblichen Sicheheiten weden im Rahmen de Keditvehandlungen zwischen dem Keditnehme und de Hausbank veeinbat. 18
Fagen Welche Wete nimmt die Eigenkapitalentabilität an, wenn bei gegebene Veschuldung die Gesamtkapitalentabilität unte den Femdkapitalzins sinkt? Wie weden Gläubige eagieen, wenn de Veschuldungsgad des Schuldnes steigt? Das EK betägt 300.000. De Bedaf an Gesamtkapital betägt 500.000 fü das Pojekt. Bei einem Veschuldungsgad von 4 wid eine EK-Rendite von 20% ezielt. Lässt sich de Gewinn de EK-gebe maximieen? 19
Liteatu Peidon, L. und Steine, M.: Finanzwitschaft de Untenehmung; 12. Aufl., München 2003, S. 487-495 20