SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG AICHTAL ORTSKERN NEUENHAUS INFORMATIONSVERANSTALTUNG ZUM SANIERUNGSAUFTAKT 16. FEBRUAR 2016
Agenda Sanierungsgebiet Sanierungsverfahren Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Private Ordnungsmaßnahmen Vorgehensweise für private Eigentümer 2
die STEG 54 Jahre Stadtentwicklung 430 Sanierungsmaßnahmen bundesweit 4.700 ha erschlossenes Bauland 450 Kunden, Städte und Gemeinden 300 rechtskräftig abgerechnete Verfahren 110 Mitarbeiter 6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart ca. 1 Mrd. Treuhandvermögen Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9001:2008 3
Zukunftsfähige Stadtentwicklung Unsere Leistungen Städtebauliche Erneuerung Baulandentwicklung Städtebauliche Planung Projektentwicklung Projektsteuerung Standortmarketing Finanzmanagement Fördermittelakquisition 4
Sanierungsgebiet Ortskern Neuenhaus Abgrenzungsplan 5
Sanierungsgebiet Ortskern Neuenhaus Bewilligter Förderrahmen Insgesamt 1.166.667,- Land BW anteilig 60% 700.000,- Stadt anteilig 40% 466.667,- Bewilligungszeitraum: 01.01.2015 bis 30.04.2024 6
Sanierungsgebiet Ortskern Neuenhaus Ziele für die integrierte Entwicklung Stärkung und Belebung des bestehenden Ortszentrums unter Wahrung des gewachsenen Ortsbildes Sicherung des Wohnungsbestandes durch Verbesserung der Wohnqualität sowie durch ortsbildgerechte Nachverdichtung Neugestaltung des Kirchplatzes Durchgrünung des Ortskerns Entsiegelungen im öffentlichen und privaten Raum Gestaltung der Erschließungsbereiche, Ausbau der öffentlichen Stellplätze und der Fuß- und Radwegeverbindungen 7
Stadt Aichtal Sanierungsgebiet Ortskern Neuenhaus Neuordnungskonzept 8
Sanierungsgebiet Ortskern Neuenhaus Mängel Mängel Strukturelle Mängel Funktionale Mängel Räumliche Mängel/Ortsbild Bauliche Mängel Beschreibung Leerstehende bzw. vom Leerstand bedrohte Gebäude sowie mindergenutzte und ungeordnete Flächen in der Ortsmitte Leerstände zeigen funktionale Defizite, Engstellen im Straßenbereich, unausgeprägte und/oder fehlende Gehwege, teilweise Erschließung über Fremdgrundstücke Leerstehende Wohn- und Nebengebäude teilweise Mängel im Fassadenbereich, teilweise fehlende Raumkanten, Gestaltungsmängel Erhebliche bis substanzielle Mängel bei rund 80 % der Hauptgebäuden, energetische Sanierung bei einer Vielzahl der Gebäuden sinnvoll 9
Sanierungsgebiet Ortskern Neuenhaus Missständeplan 10
Sanierungsverfahren Rechtsgrundlagen Die Sanierung wird im umfassenden Verfahren nach dem Baugesetzbuch durchgeführt. Es gilt das Besondere Städtebaurecht. ( 136 bis 164 BauGB, Anwendung der 152 bis 156 a BauGB wird nicht ausgeschlossen.) Hierbei sind einige Regeln zu beachten, die den Erfolg der Sanierung unterstützen sollen. 11
Sanierungsverfahren Rechtsgrundlagen Genehmigungspflicht nach 144, 145 BauGB BauB Sanierungsvermerk im Grundbuch Im Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde: Baumaßnahmen jeglicher Art und Veränderungen an Gebäuden oder Grundstücken Grundstücksverkäufe oder -teilungen Belastungen von Grundstücken (z. B. Erbbaurecht, Baulast, Fahrrecht), etc. 12
Sanierungsverfahren Rechtsgrundlagen Sanierungsvermerk nach 143 Abs. 2 BauGB Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk). In der Regel lautet die Eintragung: Eine Sanierung wird durchgeführt. Nach Beendigung der Sanierung (Abrechnung und Aufhebung der Sanierungssatzung) wird der Sanierungsvermerk gelöscht. 13
Sanierungsverfahren Rechtsgrundlagen Genehmigungspflichtige Vorhaben nach 144 Abs. 1 und 2 BauGB insbesondere: Vorhaben nach 29 BauGB, d. h. Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, Beseitigung baulicher Anlagen (Abbruchmaßnahmen), Abschluss oder Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen (Grundstück, Gebäude), Rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, Bestellung eines Erbbaurechts, Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, Teilung eines Grundstücks. usw. 14
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Voraussetzungen für eine Förderung Das betroffene Grundstück liegt im Sanierungsgebiet. Die Maßnahme entspricht dem Sanierungsziel. Die Maßnahme ist wirtschaftlich. Die wesentlichen Mängel und Missstände werden beseitigt. Die Form und das Material der sichtbaren Bauteile entsprechen dem Ortsbild. Vor Beginn einer Maßnahme (Auftragsvergabe) ist eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde abzuschließen! 15
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Förderfähige Maßnahmen Haustechnische Verbesserungen Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden Wohnungstechnische Verbesserungen Veränderungen der Raumnutzung, der Größe und der Orientierung von Räumen Verbesserung der Belichtung und Belüftung, Schaffung von Wohnungsabschlüssen Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder), alten- bzw. behindertengerechter Ausbau Bautechnische Verbesserungen Erhöhung der Wärmedämmung und des Schallschutzes an Wänden, Decken und Fußböden, Fenstern und Türen 16
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Mindestausbaustandards bzw. Mindestanforderung Beseitigung baulicher Mängel (Dach, Fassade, tragende Bauteile). Herstellung einer ausreichenden Isolierung/Wärmedämmung an der Fassade, im Bereich der Fenster, im Dachbereich und an der Kellerdecke. Einbau eines umweltfreundlichen, energiesparenden, zentralen Heizsystems. Jede Wohnung muss einen eigenen Wohnungsabschluss erhalten. Einbau einer modernen Sanitäranlage mit zentraler Warmwasserbereitung. Sämtliche Installationen sind an heutige Anforderungen anzupassen (insb. Elektro). Erneuerungsmaßnahmen und Neubauten haben der Ortsbildpflege zu dienen. 17
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Rechenbeispiel Private Erneuerungsmaßnahmen 25 % max. 50.000 Denkmalgeschützte Gebäude 40 % max. 50.000 ERNEUERUNG 200.000 ggf. Obergrenze Kosten 40 % 60 % Eigenanteil 150.000 (Abschreibung EStG) Stadt 40 % 20.000 Land/Bund 60 % 30.000 18
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Steuerliche Begünstigungen für Gebäude Vermietete Wohngebäude und Gewerbeeinheiten ( 7h EStG): steuerliche Abschreibung zu 100 % in den nächsten 12 Jahren (d. h. im Jahr der Herstellung, also Abschluss und Abrechnung der Baumaßnahme, und in den 11 Folgejahren). 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren = insges. 100 % in 12 Jahren Vermietete Baudenkmale ( 7 i EStG): erhöhte Abschreibung der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die insb. zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Dauer und Höhe vgl. 7 h EStG. Aufwendungen für selbstgenutzte Wohngebäude oder Baudenkmale können gem. 10 f EStG wie Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für maximal 10 Jahre geltend gemacht werden = 90 % in 10 Jahren 19
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen Eigenleistungen durch den Eigentümer Eigenleistungen können angerechnet werden, wenn sie schriftlich nachgewiesen sind (handschriftliche Auflistung, Excel-Tabelle usw.). Der Wert der Eigenleistung wird mit 8,- pro Stunde berechnet und kann bis maximal zu 15 % der sonstigen berücksichtigungsfähigen Kosten anerkannt werden. Zu den Eigenleistungen gehören die Arbeitsleistungen, die zur Durchführung der Erneuerungsarbeiten vom Eigentümer selbst oder von seinen Angehörigen erbracht werden. 20
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen gelungene Beispiele Vorher Nachher 21
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen gelungene Beispiele Nachher Vorher 22
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen gelungene Beispiele Nachher Vorher 23
Förderung privater Eigentümer Private Erneuerungsmaßnahmen gelungene Beispiele Vorher Nachher 24
Förderung privater Eigentümer Private Ordnungsmaßnahmen Förderfähig in Zusammenhang mit Neugestaltungen Freilegung von Grundstücken (Gebäudeabbrüche/Rückbau)... zur Entkernung... für anschließende Neubebauung (der Neubau selbst ist nicht förderbar!) 25
Förderung privater Eigentümer Private Ordnungsmaßnahmen Fördersätze Private Ordnungsmaßnahmen: Abbrüche max. 100 % max. 50.000 ABBRUCH 30.000 100 % Förderung Eigenanteil 0 40 % Stadt 40 % 12.000 Land/Bund 60 % 18.000 26
Förderung privater Eigentümer Private Ordnungsmaßnahmen gelungene Beispiele Nachher Vorher 27
Vorgehensweise für private Eigentümer Ablauf Kontaktaufnahme durch den Eigentümer bei der Stadt Aichtal oder bei der STEG direkt (kein formeller Antrag erforderlich) Feststellung der baulichen Mängel ( Modernisierungserhebung durch die STEG) 28
Vorgehensweise für private Eigentümer Ablauf evtl. Hinzuziehen eines Architekten evtl. Energieberatung/Konzept zur Energieeinsparung evtl. Hinzuziehen eines Büros für Bauphysik (insb. bei Isolierung von Sichtfachwerkfassaden Innendämmung/Berechnung des Taupunkts usw.) Ermittlung der Kosten (Kostenschätzung nach DIN 276 oder Angebote von Handwerksbetrieben) Vorlage einer konkreten Planung durch den Eigentümer, Einigung über die Gestaltung des Gebäudes im Konsens mit der Stadt Aichtal und der STEG 29
Vorgehensweise für private Eigentümer Ablauf Abstimmung der Einzelmaßnahmen zwischen Stadt Aichtal/STEG und Eigentümer (insb. Umfang der Maßnahmen, Gestaltung usw.) Berechnung des Kostenerstattungsbetrags (Zuschuss) und Zustimmung durch die Stadt Aichtal 30
Vorgehensweise für private Eigentümer Ablauf Abschluss einer Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen (Grundvoraussetzung). Baubeginn und Durchführung der Erneuerungsmaßnahme (nach Abschluss der Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen, nach baurechtlicher und sanierungsrechtlicher Genehmigung sowie nach Baufreigabe ( roter Punkt )). Auszahlung des Zuschusses nach Baufortschritt (1. Rate: 30 %, 2. Rate: 40 %). Abschluss der Erneuerungsmaßnahme, Abnahme und Abrechnung (Auszahlung der 3. Rate = Schlusszahlung: 30 %). ggf. Ausstellung einer Bescheinigung nach 7 h, 10 f und 11 a EStG durch die Stadt Aichtal auf Antrag des Eigentümers. 31
Vorgehensweise für private Eigentümer Informationsflyer 32
und auch damit geht es los: Sanierungsmanager (KfW 432) Nur noch ein wenig Geduld die STEG in Zusammenarbeit mit der isuf GmbH Quartierskonzept ein kurzer Rückblick Sanierungsmanagement Aufgaben und Ziele Mehrwert für Neuenhaus 33
Sanierungsmanager (KfW 432) Januar 2016 bis Januar 2019 2. Stufe der KfW-Förderung: Umsetzungsbegleitung Quartierskonzept Neuenhaus Sanierungsmanager: die STEG und die isuf GmbH Laufzeit 3 Jahre 34
Quartierskonzept ein kurzer Rückblick Das Quartier 35
Quartierskonzept ein kurzer Rückblick Sanierungspotenziale 36
Quartierskonzept ein kurzer Rückblick Maßnahmenempfehlungen Bereich Konkrete Einzelmaßnahmen Wissensmanagement Sanierung von Gebäuden Internetinformation, Informationen im Mitteilungsblatt, Tag der Energie, Runder Tisch Energiepartner, Vorträge vor Ort Musterlösungen zugänglich machen, Unterstützung bei der Fördermittelakquise, Unterstützung bei der Entwicklung von Sanierungsfahrplänen Energieerzeugung und - versorgung Unterstützung bei Gemeinschaftsprojekten, weitergehende Untersuchung Nahwärmelösungen, Konzepte zur stärkeren Nutzung lokaler Ressourcen Effiziente Energieverwendung Monitoring Beratung Modernisierung der Straßenbeleuchtung, Messgeräteverleih, Informationsmaterial Datenfortschreibung, Maßnahmenevaluierung Regelmäßiges und längerfristiges Angebot vor Ort, Förderund Beratungskompass, aufsuchende und konkret unterstützende Beratung und Umsetzungsbegleitung 37
Sanierungsmanagement KfW-Förderprogramm 432 Aufgaben des Sanierungsmanagements Energetische Sanierungs- und Fördermittelberatung und Berichterstellung Fachliche Unterstützung und Koordination der Umsetzung Controlling und Monitoring Beteiligung und Vernetzung der Akteure, Bürgerbeteiligung Öffentlichkeitsarbeit Planung und Umsetzungsbegleitung zentraler Einzelmaßnahmen Projektmanagement, Evaluierung und Fortschreibung des Quartierskonzeptes 38
Sanierungsmanagement KfW-Förderprogramm 432 mehr wert für Neuenhaus Aktiver Klimaschutz Optimierung der Energieversorgung und -nutzung Effizienzsteigerung und Kostensenkung Zwei Projekte gemeinsame Ziele zentrale Koordination Angebote über das Sanierungsgebiet hinaus Vorhandene Kompetenzen und Ressourcen nutzen Mitmachen ausdrücklich erwünscht! 39
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit die STEG Stadtentwicklung GmbH Olgastraße 54 70182 Stuttgart Laura Altenkirch laura.altenkirch@steg.de Tel. 0711 / 21068 251 Fax 0711 / 21068 112 isuf GmbH Dr. Martin Geiger Forsthausstraße 16 66709 Weiskirchen martin.geiger@isuf.de Tel. 06876 / 99005 0 Fax 06876 / 99005 25 Gaby Pietzschmann gaby.pietzschmann@steg.de Tel. 0711 / 21068 186 Fax 0711 / 21068 112 www.steg.de 40
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit die STEG Stadtentwicklung GmbH Olgastraße 54 70182 Stuttgart Laura Altenkirch laura.altenkirch@steg.de Tel. 0711 / 21068 251 Fax 0711 / 21068 112 isuf GmbH Dr. Martin Geiger Forsthausstraße 16 66709 Weiskirchen martin.geiger@isuf.de Tel. 06876 / 99005 0 Fax 06876 / 99005 25 Gaby Pietzschmann gaby.pietzschmann@steg.de Tel. 0711 / 21068 186 Fax 0711 / 21068 112 www.steg.de 41