Ausweisung von Sanierungsgebieten

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1 Ausweisung von Sanierungsgebieten

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7 Herausforderungen der Dörfer Leerstände, Überalterung der Ortskerne, geänderte Wohnansprüche (Barrierefreiheit) schlechte Marktchancen vieler Gebäude aufgrund unterlassener Modernisierung und Instandsetzung, z.t. verfallende Häuser (wenige Bewohner, Alter der Eigentümer) leerstehende Gewerbeimmobilien und ehemalige Landwirtschaftsgebäude Nutzung erneuerbarer Energien zur Strom-/Wärmegewinnnung noch am Anfang, Gebäudebestand nicht auf energetisch neuestem Stand (Wärmedämmung, Heizung) Regionaltypische Gebäude teils untypisch überprägt (z. B. Eternitfassaden), auch Denkmäler Verlust von Versorgungsangeboten (Nahversorgung, Gastronomie,...) in kleineren Dörfern große Probleme für Verkäufer einer Immobilie 7

8 Ziele für die Dörfer Stärkung als Wohnstandort ortsbildprägende Gebäude mit Charakter Instandsetzung, Modernisierung privater Bausubstanz Barrierefreiheit Wohn- und Betreuungsangebote für Ältere Energetische Sanierung Beseitigung von Leerständen Wohnumfeldverbesserung, gestalterische Aufwertung des Wohnumfeldes 8

9 Warum ein Sanierungsgebiet? klassisches Instrument zur Behebung städtebaulicher Missstände Ist die Sanierung überhaupt erforderlich? es könnte auch sein, dass kein Sanierungsbedarf besteht oder ein umfangreiches Verfahren notwendig ist steuerliche Gründe dürfen nicht die einzigen Gründe der Ausweisung sein Sanierungsgebiete bedürfen Vorbereitender Untersuchungen (VU), ohne VU kein Sanierungsgebiet 9

10 Vorbereitende Untersuchungen

11 Vorgehensweise Ausführliche Bestandsaufnahme und Analyse von Erschließung, öffentlicher Raum Demografie und Haushalte Nutzungsstruktur Ortsbild und Bausubstanz 11

12 Sanierungsbedarf energetisch, barrierefrei Gebäude erfüllen nicht vollständig zeitgemäße Anforderungen an Barrierefreiheit, energetische Standards gilt für alle Gebäude außer Neubauten 12

13 Sanierungsbedarf Fassade, Dach, Fenster, Tür Fassade, Dach, Fenster, Tür Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse, Bauschäden (Setzrisse), etc. nur Hauptgebäude Wirtschaftsgebäude, wenn funktionale Einheit oder eigenständig 13

14 Gebäude mit Funktionsmängeln in ursprünglicher Funktion nicht mehr voll nutzbar mindergenutzte Gewerbeeinheit, Ladenlokal, Gaststätte Leerstände (auch Gewerbe, Landwirtschaft) Nachbarschaftskonflikte (z.b. Handwerk - Wohnen) nicht gesicherte Erschließung etc. 14

15 Vereinfachtes Sanierungsverfahren keine umfangreichen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen (Ausgleichsbeträge nicht zwingend erforderlich) keine umfassenden Maßnahmen im öffentlichen Raum, keine Dorferneuerungs- oder Städtebaufördermittel (wenn öffentliche Maßnahmen, müssen diese auch finanzierbar sein) nur vereinzelt problematische Konzentration städtebaulicher Missstände Modernisierung / Instandsetzung privater Bausubstanz im Vordergrund keine aufwändige Bodenordnung zügige Durchführung (keine schwierigen Eigentumsverhältnisse) 15

16 Bürgerinformation, Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Überarbeitung des Rahmenplanes mit den eingegangenen Anregungen, Konkretisierung der Sanierungsziele (parallel) Sanierungssatzung, Festlegung des Sanierungsgebietes durch Satzungsbeschluss ortsübliche Bekanntmachung der Sanierungssatzung Maßnahmenbeginn nicht vor Bekanntmachung der Sanierungssatzung 16

17 Was kann bescheinigt werden?

18 Energetische Sanierung - Beispiel Stand ENEV 2016 Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Keller-, Geschossdecken Erneuerung Fenster und Außentüren Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage Richtlinien bzw. Vorgaben der KFW berücksichtigen Beratung Energieberater 18

19 Barrierefreiheit - Beispiel möglichst barrierefreie Ausführung nach DIN Wege zum Gebäude, Zugangsbereich, Wohnungszugang Überwindung von Treppen und Stufen Anpassung Raumgeometrie Umbau des Bades Sicherheit und Bedienelemente Gemeinschaftsräume, Mehrgenerationenhaus Fachberatung einholen 19

20 Sanierung Dach, Fenster, Fassade - Beispiel Ausbesserungen, Erneuerung von Dachbelägen Erneuerung von beschädigtem Außenputz Bauschäden an Fassaden, -elementen beheben Austausch beschädigter Fenster heizungs-, lüftungs-, elektrotechnische Verbesserungen Verbesserung der Belichtung und Belüftung Erhöhung Schallschutz, etc. 20

21 Behebung von Funktionsmängeln - Beispiel Rückbau / Teilrückbau von Gebäuden, Beachtung ortsbildprägender Gesichtspunkte Änderung Wohnungsgrundrisse Umnutzung von Gewerbe zu Wohnnutzung oder umgekehrt Umnutzung ehem. landwirtschaftlicher Gebäude Umnutzung ehemaliger Ladenlokale zu Wohnraum Lärmschutz 21

22 Nicht bescheinigungsfähig Neubau oder Wiederaufbau aus einer Ruine Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes mit Neuerrichtung (grundsätzlich nur Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, Ausnahme in Einzelfällen) Ausbau, Umbau oder Erweiterung (weder Instandsetzung noch Modernisierung, da erstmalige Herstellung eines neuen Zustands, Ausnahme in Einzelfällen) Luxussanierung (Schwimmbad, goldene Wasserhähne, ) Kosten für die Installation von Photovoltaik eigene Arbeitsleistung, unentgeltliche Beschäftigung 22

23 Von der Satzung zur Bescheinigung

24 Schritte zur Steuerbescheinigung 1. Vorabstimmung der geplanten Sanierungsmaßnahme mit der Verbandsgemeinde (Erläuterung Maßnahme, Handwerkerangebote, ) 2. Schriftliche Modernisierungs- / Instandsetzungsvereinbarung zwischen Eigentümer - Ortsgemeinde / Stadt vor Beginn der Baumaßnahme (nicht nachträglich) 3. Durchführung der Sanierung 4. Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung bei der Verbandsgemeinde mit Vorlage von Plänen, Original-/ Schlussrechnungen, Modernisierungs- / Instandsetzungsvereinbarung, 5. Bescheinigung durch die Verbandsgemeinde 6. Vorlage der Bescheinigung beim Finanzamt mit Steuererklärung 24

25 Musterantrag 25

26 Prüfung der Verbandsgemeinde Prüfung der Verbandsgemeinde nach Bescheinigungsrichtlinie ob das Gebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und den Zielen und Zwecken der Sanierung entspricht ob begünstigte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (i.s.d. 177 BauGB oder andere Maßnahmen i.s.d. 7 h Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG) in welcher Höhe o.g. Aufwendungen angefallen sind inwieweit Zuschüsse aus öffentliche Mitteln bewilligt worden sind / werden (diese werden abgezogen) 26

27 Grundsätzlich gilt immer objektbezogener Antrag, Nachweispflicht beim Bauherrn Bescheinigung nur für Gebäude im Sanierungsgebiet nur Bescheinigung tatsächlicher Aufwendungen Bei Unstimmigkeiten: Gestaltungsbeirat oder Sanierungsträger Bescheinigung ist nicht alleinige Voraussetzung für Steuerbegünstigung Prüfung beinhaltet keine Preis- / Angebotskontrolle 27

28 Prüfung der Finanzbehörde Die Finanzbehörde hat zu prüfen ob die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Bescheinigungsbehörde ausgestellt wurde, ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich dem Gebäude zuzuordnen sind, ob die bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand oder nicht abziehbare Ausgaben sind, ob weitere Zuschüsse angefallen sind, ob die Aufwendungen bei einer Einkunftsart oder bei einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude wie Sonderausgaben berücksichtigt werden können, welchem Veranlagungszeitraum die Aufwendungen zuzuordnen sind, etc. 28

29 Inanspruchnahme der Steuerbegünstigung Bescheinigung erhält nur der Eigentümer/ Bevollmächtigte Die Finanzbehörde ist an den Grundlagenbescheid gebunden, keine Nachprüfung Finanzbehörde kann Überprüfung nachfordern, wenn offensichtlich ist, dass die Bescheinigung für Maßnahmen erteilt wurde, die die Voraussetzungen nicht erfüllen 29

30 Hinweis Es gilt immer die Sanierungssatzung und die Originalbescheinigung. Alle Aussagen unter dem Vorbehalt der Bescheinigungsrichtlinie, tagesaktueller Urteile und Entwicklungen. Vorstehende Ausführungen sind rechtlich nicht verbindliche Erläuterungen. Weitere Details können der Bescheinigungsrichtlinie des Landes Rheinland-Pfalz vom entnommen werden. 30

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