Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme Herbolzheim Stadtkern / Hauptstraße. Bürgerinformationsabend am 06. Oktober 2011

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1 Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme Herbolzheim Stadtkern / Hauptstraße Bürgerinformationsabend am 06. Oktober

2 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen Förderung privater Maßnahmen Impressionen / beispielhafte Maßnahmen Fragen / Diskussion 2

3 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Abgrenzung des Sanierungsgebiets 3

4 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen schriftliche Befragung Gebäudebogen, Haushaltsbogen, Betriebsbogen 60 % Rücklaufquote! Ergebnisse ca. 180 Hauptgebäude ca. 230 Wohneinheiten ca. 65 Gewerbeeinheiten ca. 8 % Leerstand 4

5 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Gebäudealter 4 von 5 Gebäuden vor 1950 errichtet zahlreiche Gebäude mehrere Hundert Jahre alt Denkmalschutz 5

6 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Gebäudezustand baukonstruktive Substanz mehrheitlich gut Mängel bei Fassade/Gestaltung und Zugang/Außenbereich flächenhaft energetische Mängel 6

7 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Haushaltsgrößen 40 % der Haushalte bestehen aus nur einer Person weitere 35 % aus zwei Personen Wohnungsgrößen jede zweite Wohnung über 90 m² 80 % der Wohnung mit 4 oder mehr Zimmern Zieldefinition altersgerechte, barrierefreie Wohnungen für Ältere familiengerechte, größere Wohnungen für Jüngere Bewusstseinsbildung und Beratung 7

8 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen städtebauliche Mängel (im privaten Bereich) teilw. Mängel in der Wohnqualität bzgl. Belichtung und Belüftung, Hausgrößen, Wohnungszuschnitten und privaten Freibereichen, Unternutzung oder Leerstand sowie schlechter baulicher Zustand bei (z.b. ehemals landwirtschaftlich genutzten) Nebengebäuden schlechte Erschließungs- und Zufahrtsituation in den Nebenstraßen 8

9 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Absichten der Eigentümer jeder Dritte an Erneuerung interessiert geringes Interesse an Abbruch und Verkauf Beratung und Betreuung der Eigentümer 9

10 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen Förderung privater Maßnahmen Impressionen / beispiehafte Maßnahmen Fragen / Diskussion 10

11 sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen Genehmigungspflichtige Vorhaben ( 144/145 BauGB) Beseitigung baulicher Anlagen (Gebäudeabbrüche) Vornahme erheblicher wertsteigernder Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen Teilung von Grundstücken Abschluss bzw. Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen Veräußerung eines Grundstücks Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (z.b. Grundschuldbestellung oder Überfahrtsrecht usw.) Begründung, Änderung und Aufhebung von Baulasten 11

12 sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen die besondere sanierungsrechtlichen Bestimmungen ( a BauGB) WICHTIG sind insbesondere die BauGB 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (sanierungsbedingte Wertsteigerungen), Kaufpreise (keine überhöhten Kaufpreise) und Umlegung (Wertumlegung). 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers (Abschöpfung der sanierungsbedingten Wertsteigerung). 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag (z.b. bei eigenen Aufwendungen) und Absehen (z.b. bei geringfügigen Bodenwertsteigerungen). aus Sicht des Eigentümers Nachteil: evtl. Ausgleichsbetrag Vorteil: dafür kein Erschließungsbeitrag 12

13 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen Förderung privater Maßnahmen Impressionen / beispielhafte Maßnahmen Fragen / Diskussion 13

14 Förderung privater Maßnahmen Private Erneuerungsmaßnahmen Voraussetzungen Die Kosten müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar sein. Nach Durchführung der Maßnahme muss das Gebäude eine Restnutzungsdauer von mind. 30 Jahren aufweisen. Unter Einhaltung der Mindestausbaustandards ist deshalb eine ganzheitliche Erneuerung des Gebäudes anzustreben. Die Belange des Denkmalschutzes und des Ortsbildes sind zu beachten. 14

15 Förderung privater Maßnahmen Private Erneuerungsmaßnahmen Mindestausbaustandards 1. Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an tragenden Bauteilen müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen). 2. Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt Fenster und Dachbereich bzw. Oberkante Decke muss erreicht werden. 3. Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden sein, dabei sind auch alternative Energieträger (Solarenergie) denkbar. 4. Jede Wohnung muss einen eigenen Abschluss bekommen. 5. In jede Wohnung ist eine Nasszelle mit modernen Sanitäranlagen und einer zentralen Warmwasserbereitung einzubauen. 6. Das WC soll sich innerhalb der Wohnung befinden. 7. Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den heutigen technischen Anforderungen entsprechen. 15

16 Förderung privater Maßnahmen Ortsbildpflege / Gestaltung Private Maßnahmen im Sanierungsgebiet haben der Ortsbildpflege und der allgemeinen Verbesserung der städtebaulichen Situation zu dienen In Herbolzheim kein einheitliches, historisch gewachsenes Ortsbild erkennbar bauherrenfreundliches Vorgehen Individuelle Abstimmung der ortsbildprägenden Elemente (Außengestaltung, Materialwahl und Farbgebung) mit jedem Eigentümer vor Baubeginn. 16

17 Förderung privater Maßnahmen Beispiele für Modernisierungen Haustechnische Verbesserungen Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden Wohnungstechnische Verbesserungen Veränderungen der Raumnutzung, der Größe und der Orientierung von Räumen Verbesserung der Belichtung und Belüftung, Schaffung von Wohnungsabschlüssen Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder), alten- bzw. behindertengerechter Ausbau Bautechnische Verbesserungen Erhöhung der Wärmedämmung und des Schallschutzes an Wänden, Decken und Fußböden, Fenstern und Türen 17

18 Förderung privater Maßnahmen Beispiele für Instandsetzungen Trockenlegung von Wänden und Böden Ausbesserung und Ersatz von Dachbelägen und die Verbesserung der Dachkonstruktion Erneuerung des schadhaften Außenputzes und Regenrinnen, Fallrohre und Verwahrungen Ersatz und Ausbesserung schadhafter Wände, Decken und Fußböden 18

19 Förderung privater Maßnahmen Private Erneuerungsmaßnahmen Förderkonditionen Private Erneuerungsmaßnahmen werden mit einer Förderquote von 25 % (max Euro) bezuschusst. Das Mindestinvestitionsvolumen für die Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt Euro (Bagatellgrenze). Wichtig Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung. 19

20 Förderung privater Maßnahmen steuerliche Vergünstigungen für Gebäude in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten sowie für Baudenkmäler vermietete Gebäude ( 7h EStG): erhöhte AfA bis zu 9 % der Herstellungskosten (für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.s.d. 177 BauGB) im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren. vermietete Baudenkmale ( 7i EStG): erhöhte AfA bis zu 9 % der Herstellungskosten (für Baumaßnahmen, die insb. zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sind) im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren. Aufwendungen für selbstgenutzte Gebäude oder Baudenkmale können gem. 10f EStG wie Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für maximal 10 Jahre geltend gemacht werden. 20

21 Förderung privater Maßnahmen Koppelungsverbot beachten, keine Mehrfachförderung zulässig, aber Kombinationsmöglichkeiten 21

22 Förderung privater Maßnahmen Private Ordnungsmaßnahmen Förderkonditionen Abbruch mit anschließender Neubebauung (Ersatzbau) Erstattung der Abbruchkosten und des (gutachterlich ermittelten) Substanzverlustes in Höhe von 50 % (max Euro). Abbruch ohne anschließende Neubebauung (Entdichtung) Erstattung der Abbruchkosten in Höhe von 50 % (max Euro). Das Mindestinvestitionsvolumen für die Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt Euro (Bagatellgrenze). Wichtig Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung. 22

23 Förderung privater Maßnahmen Beispiele für Ordnungsmaßnahmen Freilegung von Grundstücken Abbruch- und Aufräumarbeiten... zur Entkernung... Sanierungsziele beachten oder anschließenden Neubebauung. Neubau nicht förderfähig, Ausnahme: Schaffung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen (max. 30% der Baukosten). 23

24 Förderung privater Maßnahmen Ablauf bei privaten Erneuerungs- / Ordnungsmaßnahmen 1. Kontaktaufnahme des Eigentümers mit Stadt / STEG Interessenbekundung, Beratung und Information 2. Besichtigung durch den Bautechniker der STEG ggfs. Hinzuziehung eines Architekten, Einholung von Angeboten für Erneuerung / Abbruch 3. Vereinbarung über die Erneuerungs- bzw. Ordnungsmaßnahme Erstellung eines Vertrags durch die STEG unter Abstimmung mit der Stadt und dem Eigentümer 4. Beginn der Erneuerungs- bzw. Abbruchmaßnahme nach Vertragsunterzeichnung Die Laufzeit für private Maßnahmen wird i.d.r auf 1 bis max. 2,5 Jahre festgelegt, abhängig vom Maßnahmenumfang 24

25 Förderung privater Maßnahmen Förderinformationen für Eigentümer 25

26 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen Förderung privater Maßnahmen Impressionen / beispielhafte Maßnahmen Fragen / Diskussion 26

27 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 27

28 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 28

29 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 29

30 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 30

31 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 31

32 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 32

33 Impressionen / beispielhafte Maßnahmen 33

34 Fragen / Diskussion Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ihre Ansprechpartner: Tobias Jägle, Stadtplaner jaegle@mathis-jaegle.de / Mike Lux, Geograph mike.lux@steg.de 0741 /