Vorstellung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen im Bereich Ortskern II

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1 Gemeinde Iffezheim Gemeinderats-Sitzung am 4. Mai 2015 Vorstellung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen im Bereich Ortskern II 1

2 SCHWERPUNKTE Ablauf der Sanierungsvorbereitung und -durchführung Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Empfehlungen zur Sanierungssatzung und -durchführung Förderquoten für private Bau- und Ordnungsmaßnahmen Weiteres Vorgehen 2

3 ABLAUF Beschluss über die Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen Beteiligtenversammlung Antrag zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm August September 2014/ Oktober November 2014 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Befragung Mitteilung über die Programmaufnahme (Bewilligungsbescheid des RP Karlsruhe) Abstimmung über Entwurf der Vorbereitenden Untersuchung mit der Verwaltung Bericht/ Vorstellung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen im Gemeinderat Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (Sanierungssatzung) im Gemeinderat Öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses (Rechtskraft der Satzung) Start der Sanierung 3

4 ABGRENZUNG GEBIET DER VORBEREITENDEN UNTERSUCHUNGEN 4

5 Bund-Länder-Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren Verfahrensablauf Gemeinde Iffezheim Ortskern II Bewilligungszeitraum bis Bewilligter Förderrahmen Euro Bund anteilig 17% Euro 60% Euro Land BW anteilig 43% Euro Gemeinde Iffezheim anteilig 40% Euro Verfahrensbeteiligte Gemeinde Iffezheim, Verwaltung und Gremien Bürgerinnen und Bürger, Eigentümer, Mieter und Pächter 5

6 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Ortskern II BEFRAGUNG 6

7 BEFRAGUNG Rücklauf 87% (34 von 39 angeschriebenen Eigentümern) sehr gute Beteiligung der Betroffenen Wohnungsnutzung 57% sind Eigentümer 21% sind Mieter 19% haben Wohnrecht 3% unbewohnt 7

8 BEFRAGUNG Gesamtfläche Allgemeine Statistik Insgesamt laut eigener Erhebung (ohne Gemeinde) 39 3,02 ha Anteil Gebäude (ohne Gemeinde) 34 87,2% mit Wohnungen 22 64,7% ohne Wohnungen 7 20,6% keine Angaben 5 14,7% in den 22 Gebäuden 44 2,0 Whg. / Geb. davon leerstehend 1 2,3% Wohnungen 37 Bewohner in den 37 Wohnungen 77 2,1 Bew./Whg. davon männl. / weibl. / k. A. 37 / 38 / 2 Betriebe 15 (Rücklauf Betriebe: 3) 8

9 BEFRAGUNG Gebäudenutzung 9% Wohngebäude Wohn- und Geschäftsgebäude 19% 3% 47% Wohngebäude mit angebautem Nebengebäude Betriebs-/ Geschäftsgebäude 13% 9% Nebengebäude Sonstiges (Festhalle, ehem. Turnhalle) n= 32 9

10 BEFRAGUNG Baujahr der Hauptgebäude 15% 23% vor % 1900 bis % 29% 1950 bis 1980 nach 1980 keine Angabe n= 34 10

11 BEFRAGUNG Zustand der Gebäude Insgesamt Dach 34 optisch unversehrtes und dichtes Dach 18 58% Dach ist dicht / farbliche Veränderungen / ungleiches Verlegemuster 8 26% Dachdichtigkeit gefährdet / verschobene Dachziegel / Rostbefall Regenrinne / durchhängende Balken 4 13% Dach ist undicht / Ziegel beschädigt oder fehlend / Balken gebrochen / Dach-bzw. Regenrinnen lecken 1 3% keine Angaben 3 Fassade 34 optische Unversehrtheit / ansprechende Gestaltung 14 45% Farbveränderungen / mangelhafter Anstrich / gestalterische Mängel 9 29% Farbveränderungen / feuchte Stellen / abgeplatzter Putz / Rissbildungen / ortsuntypische Verkleidungen 8 26% Putz großflächig abgeplatzt / Feuchteschäden / gefährdete Standsicherheit 0 0% keine Angaben 3 Zugangs- bzw. Außenbereich 34 optische Unversehrtheit / gestaltete Fläche 17 50% geringe optische Mängel / kleinere Ausbesserungen / schwer zugänglich (steile Treppen) 10 29% Beläge beschädigt oder ungleich / Geländer fehlend oder beschädigt / Unebenheiten, Pfützenbildung 4 12% beschädigte Stützmauern / gefährdete Standsicherheit / Schlaglöcher 0 0% keine Angaben 3 Wärmedämmung 34 ausreichende Wärmedämmung / umfassend ohne Wärmebrücken / heutiger Standard 8 26% vorhandene Wärmedämmung mit geringen Stärken / Innendämmung / kaum Wärmebrücken 7 23% Wärmedämmung mit sehr geringen Stärken / lückenhafte Ausführung / wesentliche Teilen ungedämmt 5 16% keine Wärmedämmung vorhanden / zu großen Teilen ungedämmt / mehrere Wohnräume ohne Dämmung 11 35% keine Angaben 3 11

12 BEFRAGUNG Zustand der Sanitäreinrichtung Anzahl Anteil neuwertige Sanitäranlagen 20 54% veraltete Ausstattung 15 41% keine eigenen Sanitäranlagen vorhanden 2 5% keine Angabe 0 Zustand der Fenster Anzahl Anteil neuwertiges Isolierglas 12 32% veraltete Isolierglasfenster 23 62% Einscheibenverglasung, schadhafte Fenster 2 5% keine Angabe 0 Zustand der Elektroinstallation Anzahl Anteil neuwertige Elektroinstallationen mit Einzelsicherungen 30 81% keine Einzelsicherungen oder wenig Steckdosen, alte Leitungen 4 11% Aufputzleitungen, schadhafte Leitungen 3 8% keine Angaben 0 12

13 BEFRAGUNG Wohnungszustand 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Sanitär (Bad/WC) Fenster Elektroinstallationen Heizung keine Mängel geringe Mängel erhebliche Mängel n= 37 13

14 BEFRAGUNG Haushaltsgröße 3% 20% 1 Person 43% 2 Personen 11% 3 Personen 4 Personen 23% 5 und mehr Personen Durchschnittliche Haushaltsgröße: 2,2 Personen n= 35 14

15 BEFRAGUNG Altersstruktur 65 Jahre und älter 40 bis 64 Jahre 25 bis 39 Jahre 15 bis 24 Jahre Altersstruktur in der gesamten Gemeinde 2013 Altersstruktur im Untersuchungsgebiet 2014 unter 15 0% 10% 20% 30% 40% 50% 15

16 BEFRAGUNG Bevölkerungsvorausrechnung 2030 Altersstruktur-Prognose Spürbarer Bevölkerungsrückgang erst nach Zahl potentieller Eltern nimmt ab - Zuwanderung gleicht Geburtendefizit aus, aber geringer Einfluss auf Alterung der Gesellschaft - Babyboomer rücken in höhere Altersgruppen vor - Ständig gestiegene Lebenserwartung > Folgen für Infrastrukturplanung Quelle: StaLa BW

17 BEFRAGUNG Wohndauer Anzahl Anteil bis 5 Jahre 15 15% 5-10 Jahre 13 13% über 10 Jahre 53 51% hier geboren 22 21% n =

18 BEFRAGUNG Mitwirkungsbereitschaft der Gebäudeeigentümer Anzahl Anteil bezog. auf Geb. mit Handlungsbed. Verkaufsbereitschaft 0 0% 0% Abbruch 3 9% 10% Modernisierungswunsch 6 18% 21% keine Veränderung erwünscht 4 12% 14% keine Veränderung erforderlich 5 15% unentschlossen 11 32% 38% keine Angabe 5 17% 31,0% 18

19 BEFRAGUNG Erwartungen, Anregungen, Wünsche und Bedenken der Eigentümer Ausbau von Bürgersteigen Umwidmung der Neuen Straße in eine Spielstraße (Tempolimit 30 wird laut den Befragten kaum eingehalten) Modernisierungsvorhaben (u.a. in den Bereichen Dachstuhl, Fenster, Haustür, Heizung, Wärmedämmung) 19

20 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Ortskern II BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE 20

21 BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE Liste der Beteiligten 1. Regierungspräsidium Stuttgart, Kampfmittelbeseitigungsdienst BW 2. Netze BW GmbH 3. Stadt Rastatt, Stadtplanung 4. terranets bw GmbH 5. SWEG Südwestdeutsche Verkehrs-Aktiengesellschaft 6. Regierungspräsidium Karlsruhe, Luftfahrt 7. Stadtwerke Baden-Baden, Technischer Bereich 8. Stadt Baden-Baden, Stadtplanung Stadtentwicklung 9. Stadtwerke Baden-Baden, Verkehrsbetriebe 10. Fernleitungs-Betriebsgesellschaft mbh 11. KVV Karlsruher Verkehrsverbund GmbH 12. Handwerkskammer Karlsruhe 13. Regierungspräsidium Karlsruhe Abteilung 5 Umwelt 14. Regierungspräsidium Karlsruhe Abteilung 4 Straßenwesen und Verkehr 15. Polizeipräsidium Offenburg 16. Kabel BW GmbH 21

22 BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE Liste der Beteiligten 17. Regierungspräsidium Freiburg Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau 18. Deutsche Telekom Technik GmbH 19. Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2 Wirtschaft, Raumordnung, Bau- Denkmal- und Gesundheitswesen 20. Präsidium Technik, Logistik, Service der Polizei 21. Industrie- und Handelskammer Karlsruhe 22. Regionalverband Mittlerer Oberrhein 23. Landratsamt Rastatt, Amt für Baurecht und Naturschutz 24. Gemeinde Hügelsheim 22

23 BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE RP Karlsruhe 23

24 BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE RP Karlsruhe 24

25 BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE RP Freiburg, Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau kleinräumig deutlich unterschiedliches Setzungsverhalten des Untergrundes zusätzliche bautechnische Erschwernisse aufgrund ggf. vorhandener organischer Anteile bauwerksrelevanter Grundwasserflurabstand Empfehlung von objektbezogenen Baugrunduntersuchungen durch privates Ingenieurbüro 25

26 BETEILIGUNG TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE Landratsamt Rastatt 26

27 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Ortskern II ANALYSE UND ENTWICKLUNGSPLANUNG 27

28 LAGE IN DER GEMEINDE 28

29 SANIERUNGSGEBIETE 29

30 ABGRENZUNGSPLAN 30

31 STÄDTEBAULICHE ANALYSE 31

32 EG-NUTZUNGEN 32

33 STÄDTEBAULICHE MISSSTÄNDE 33

34 SANIERUNGSZIELE Allgemeine Zielsetzung Erhalt, Stärkung und Sicherung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen und Funktionen im Ortszentrum und damit Anknüpfung an Ergebnisse aus Ortskern I Abbruch von Gebäuden mit substanziellen baulichen Mängeln sowie nicht wirtschaftlich nach- bzw. umnutzbarer Gebäude/ -teile Ersatz durch ortsgerechten, zeitgemäßen Ersatzneubau Entwicklung eines Wohnhofes auf innerörtlichem Flächenpotenzial durch maßvolle, ortsbildgerechte Nachverdichtung Berücksichtigung der Folgen des demografischen Wandels: Gestaltung eines durchgehend barrierefreien Raumes mit hoher Aufenthaltsqualität Energetische Erneuerung/ Modernisierung des Gebäudebestandes Erhalt der Grünbereiche, Aufwertung des Wohnumfeldes Ausbau und Stärkung von Rad- und Fußwegverbindungen 3 4

35 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG VARIANTE 1 35

36 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG VARIANTE 2 36

37 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG A1 Entwicklungsschwerpunkt Nutzung innerörtlicher Flächenpotenziale/ Nachverdichtung/ Steigerung der Wohn- und Aufenthaltsqualität Funktionale und gestalterische Aufwertung des Festhallenareals unter Integration von Parkierungsflächen, energetische Sanierung der Festhalle Neuordnung und Nachverdichtung des Flächenpotenzials zur Schaffung eines Wohnhofes Funktionale und gestalterische Aufwertung des Areals des Gasthauses Sonne Stärkung von Fußwegverbindungen Herstellung einer sicheren Verkehrsführung in der Neuen Straße zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit aller Durchgrünung öffentlicher und privater Bereiche 37

38 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG B Entwicklungsschwerpunkt Energetische Sanierung des Gebäudebestandes/ Gestalterische Aufwertung privater Hofbereiche Beseitigung eingeengter Lagen für optimale Belichtung und Besonnung der Wohngebäude Durchgrünungsmaßnahmen 38

39 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG Entwicklungsschwerpunkt Energetische Sanierung des Gebäudebestandes/ Funktionale und gestalterische Aufwertung privater Hofbereiche energetische Sanierung/ Modernisierung von Bestandsgebäuden Ortsbildgerechter Ersatzneubau Durchgrünungsmaßnahmen Herstellung einer Sichtschutzmaßnahme zwischen Parkierungsfläche und angrenzender Grundstücke der Karlstraße 39

40 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG VARIANTE 1 40

41 MASSNAHMEN VARIANTE 1 41

42 STÄDTEBAULICHE NEUORDNUNG VARIANTE 2 42

43 MASSNAHMEN VARIANTE 2 43

44 VORSCHLAG FÖRMLICHE FESTLEGUNG 44

45 KOSTEN- UND FINANZIERUNGSÜBERSICHT VARIANTE 1 45

46 KOSTEN- UND FINANZIERUNGSÜBERSICHT VARIANTE 1 46

47 KOSTEN- UND FINANZIERUNGSÜBERSICHT VARIANTE 2 47

48 KOSTEN- UND FINANZIERUNGSÜBERSICHT VARIANTE 2 48

49 KOSTEN UND FINANZIERUNG DER SANIERUNG 149 BauGB Gesamtförderrahmen Euro davon Anteil Bund/ Land: 60 %, Anteil Gemeinde: 40 % Finanzierungsbedarf Euro Eigenfinanzierungserklärung Aufstockungsantrag muss zu gegebener Zeit gestellt werden 49

50 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Ortskern II EMPFEHLUNGEN zur Sanierungssatzung und -durchführung 50

51 EMPFEHLUNGEN ZUR SANIERUNGSSATZUNG UND -DURCHFÜHRUNG Wahl des Sanierungsverfahrens Umfassendes Verfahren (Regelverfahren) Einfaches Verfahren 142 (4) BauGB Besondere sanierungsrechtliche Bestimmungen nach a BauGB sind auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind. 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise (keine überhöhten Kaufpreise), Umlegung 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers (Abschöpfung der sanierungsbedingten Wertsteigerung) 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag (z.b. bei eigenen Aufwendungen) und Absehen (z.b. bei geringfügigen Bodenwertsteigerungen). Der Gemeinderat hat keine Wahlmöglichkeit! 51

52 WAHL DES SANIERUNGSVERFAHRENS Sanierungsrechtliche Vorschriften ( 144, 145 BauGB) zur Sicherung der Sanierungsziele Genehmigung der Gemeinde u.a. bei Neubau, Umbau, Nutzungsänderungen Abbruchvorhaben Wesentliche wertsteigernde Veränderungen an Grundstücken und baulichen Anlagen Grundstücksteilungen Miet- und Pachtverträge Veräußerung eines Grundstücks Grundschuldbestellung Zusatz im Umfassenden Verfahren Kaufpreisprüfung Erhebung Ausgleichsbeiträgen 52

53 WAHL DES SANIERUNGSVERFAHRENS Umfassendes oder Vereinfachtes Sanierungsverfahren Wahl des Verfahrens Abwägung Das umfassende Sanierungsverfahren ist dann zu wählen, wenn wesentliche Bodenwertsteigerungen erwartet werden können. Beispiele Verbesserungen in Lage und Struktur des Gebietes Deutliche Aufwertung des Erschließungszustands Änderungen der Art und/ oder des Maßes der baulichen Nutzung Erstmalige Bebauung bisher unbebaubarer oder mindergenutzter Grundstücke Das vereinfachte Verfahren kann nur angewandt werden, wenn das vorrangige Sanierungsziel Erhaltung und Verbesserung des Bestandes ist. 53

54 WAHL DES SANIERUNGSVERFAHRENS Auswirkungen Prüfung sanierungsbedingter Wertsteigerungen Abschöpfung sanierungsbedingter Wertsteigerungen durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen bei tatsächlich entstandenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen anstelle von Erschließungsbeiträgen Kaufpreisprüfung bei Grundstücksgeschäften 54

55 WAHL DES SANIERUNGSVERFAHRENS Tatbestände für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen: erforderliche Ordnungsmaßnahmen (u. a. Grundstücksneuordnungen, Gebäudeabbrüche inkl. Nebengebäude) sowie damit in Zusammenhang stehende Festlegung einer höherwertigen und intensiveren Grundstücksnutzung (u. a. Nutzung Flächenpotenzial für Wohnbebauung zwischen Haupt- und Hügelsheimer Straße). Empfehlung der STEG: Umfassendes Verfahren Sanierungssatzung unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach a BauGB 55

56 FÖRMLICHE FESTLEGUNG 142 Abs. 3 BauGB Befristungsbeschluss Bewilligungszeitraum bis Frist für Durchführung bis

57 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Ortskern II FÖRDERQUOTEN für private Bau- und Ordnungsmaßnahmen 57

58 FÖRDERSÄTZE FÜR PRIVATE EIGENTÜMER max. Kostenerstattung: Private Baumaßnahmen Zuschlag denkmalgeschützte Gebäude Private Ordnungsmaßnahmen 30 % Euro 15 % 100 % Abbrüche entsprechend Sanierungszielen, nicht denkmalgeschützte Bausubstanz Die Bagatellgrenze bei Baumaßnahmen liegt bei Euro. Hierunter werden keine Zuschüsse gewährt. Die Gemeindeverwaltung wird ermächtigt, einzelne Vereinbarungen über Bau- und Ordnungsmaßnahmen abzuschließen. 58

59 FÖRDERRICHTLINIEN Allgemeine Fördervoraussetzungen 1. Das Gebäude befindet sich im Sanierungsgebiet. 2. Maßnahme entspricht Zielen der Sanierung und ist wirtschaftlich vertretbar. 3. Vor Durchführung der Maßnahme muss eine schriftliche Vereinbarung mit der Gemeinde Iffezheim abgeschlossen werden. 4. Das Vorhaben sowie die Gestaltung sind mit der Gemeinde Iffezheim und dem Sanierungsträger vor Durchführung der Maßnahmen abzustimmen und zeitlich zu befristen. 5. Der Bauherr trägt das Bauherren- und Finanzierungsrisiko und muss das Projekt vorfinanzieren. 6. Gültige Bauvorschriften sowie B-Plan-Festsetzungen sind einzuhalten. 7. Die Bagatellgrenze bei Baumaßnahmen liegt bei Euro. Hierunter werden keine Zuschüsse gewährt. 59

60 Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Ortskern II WEITERES VORGEHEN 60

61 ABLAUF Beschluss über die Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen Beteiligtenversammlung Antrag zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm August September 2014/ Oktober November 2014 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Befragung Mitteilung über die Programmaufnahme (Bewilligungsbescheid des RP Karlsruhe) Abstimmung über Entwurf der Vorbereitenden Untersuchung mit der Verwaltung Bericht/ Vorstellung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen im Gemeinderat Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (Sanierungssatzung) im Gemeinderat Mai Öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses (Rechtskraft der Satzung) Auftaktveranstaltung Start der Sanierung 6 1

62 die STEG Stadtentwicklung GmbH Hauptgeschäftsstelle Stuttgart Olgastraße Stuttgart Ihre Ansprechpartner Ulrike Datan Gaby Pietzschmann Thomas Wirth Tel / oder 186 oder 121 Fax 0711 /