Gemeinde Offenau. Neue Mitte Offenau. Vorbereitende Untersuchungen. Informationsveranstaltung am 25. Juli 2018

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1 Gemeinde Offenau Neue Mitte Offenau Vorbereitende Untersuchungen Informationsveranstaltung am 25. Juli 2018

2 die STEG

3 Agenda 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme 2 Vorbereitende Untersuchung 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchung Gebietsabgrenzung Bestandsaufnahme Beteiligung (Eigentümer, Träger öffentlicher Belange (TÖB) 4 Ausblick Sanierungsdurchführung 5 Weitere Schritte 3

4 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme 4

5 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme Ziele einer Sanierungsmaßnahme Städtebauliche Zielsetzungen: Revitalisierung / Stabilisierung der Ortsstrukturen Stärkung der kommunalen Individualität Sicherung / Aufwertung des Gebäude- und Wohnungsbestandes Aufbereitung von mindergenutzten Flächen/ Brachflächen Aufwertung / Gestaltung des öffentlichen Raumes Erhöhung der Wohnumfeldqualität ökologische und energetische Erneuerung 5

6 Überblick Sanierungsgebiete 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme Abgrenzung VU "Neue Mitte Offenau" ca. 5,89 ha VU im Bereich "Ortsmitte Offenau" GR- Beschluß Erweiterung VU im Bereich "Ortsmitte Offenau" GR- Beschluß

7 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme Sanierungsverfahren Ablauf der Erneuerungsmaßnahme 1. Vorbereitende Untersuchungen ( 141 BauGB) 2. Erweiterung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durch Satzungsbeschluss des Gemeinderats 3. Beantragung der erforderlichen Fördermittel 4. Sanierungsdurchführung (8 10 Jahre) 5. Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Aufhebung der Sanierungssatzung Phase 1 Grobanalyse und Antragstellung für ein städtebauliches Erneuerungsprogramm Feststellung und Analyse der städtebaulichen Missstände in der Kommune Gestaltungskonzept Maßnahmenplan Kosten- und Finanzierungsübersicht Antragstellung in ein Förderprogramm Phase 2 Vorbereitende Untersuchungen Analyse und Bewertung der städtebaulichen Missstände Gespräch mit den beteiligten Bürgern über Mitwirkungsbereitschaft und fähigkeit Beteiligung der öffentlichen Aufgabenträger Untersuchung der Durchführungsmöglichkeiten für eine Sanierung Grundzüge zum Sozialplan Städtebauliche Neuordnungskonzepte Detaillierte Kosten- und Finanzierungsübersicht Detaillierter Ergebnisbericht und Vorstellung im Gemeinderat Gemeinderatsbeschluss Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Phase 3 Sanierungsdurchführung Betreuung und Beratung der Kommune und der beteiligten Bürger Planerische Konkretisierung (z.b. Wettbewerbe, Bebauungsplan) Finanzielle Abwicklung (Fördermittelmanagement) Ordnungsmaßnahmen: Grundwerb, Bodenordnung, Umzug von Bewohnern und Betrieben, Freilegung von Grundstücken, Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen Baumaßnahmen: Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in privatem und kommunalem Eigentum, Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Verlagerung oder Änderung von Betrieben Bauliche Realisierung Gemeinderatsbeschluss Aufhebung der Förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets 7

8 Welche einzelnen Phasen gibt es bei vorbereitenden Untersuchungen? 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme Neue Mitte Offenau Antrag zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm Mitteilung über die Programmaufnahme (Bewilligungsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart) Beschluss des Gemeinderats über die Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen und Veröffentlichung des Einleitungsbeschlusses Aug - Dez 2018 Feb/Mär 2019 Feb/Mär 2019 Bestandsaufnahme und Analyse, Trägeranhörung Sanierungs- und Entwicklungskonzept Beteiligtenversammlung (im Kulturforum Saline) Gespräche mit den Beteiligten und Befragung Maßnahmen- und Sozialplan Bericht über die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch den Gemeinderat Satzungsbeschluss Gemeinderat Öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses inkl. Abgrenzung (Rechtskraft der Satzung) 8

9 1 Ablauf der Sanierungsmaßnahme Landessanierungsprogramm Beantragter Förderrahmen: rd Bewilligter Förderrahmen: Anteil Land (60 %): Anteil Gemeinde (40 %): Bewilligungszeitraum bis Akteure vor Ort Gemeinde Offenau, Verwaltung und Gremien Bürgerinnen und Bürger, Eigentümer, Mieter 9

10 2 Vorbereitende Untersuchung 10

11 2 Vorbereitende Untersuchungen Rechtlicher Rahmen Planungen Beteiligung Was ist für den Beginn einer Sanierungsmaßnahme notwendig? 141 BauGB verpflichtet die Kommune zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Ziel hinsichtlich ist die Gewinnung von entsprechenden Beurteilungsgrundlagen für die anstehende Sanierungsmaßnahme 1. der Notwendigkeit der Sanierung 2. der Durchführbarkeit einer Sanierung (zeitlich/finanziell) 3. der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse 4. der anzustrebenden Sanierungsziele 11

12 2 Vorbereitende Untersuchungen Dies wird erreicht durch: Analyse und Bewertung städtebaulicher Missstände Befragung der Beteiligten (Fragebogen) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TöB) Sanierungsziele und integriertes gebietsbezogenes Entwicklungskonzept Kosten- und Finanzierungsübersicht Anzuwendendes Sanierungsrecht Schriftlicher Ergebnisbericht Abgrenzung Bausubstanz Städtebauliche Missstände Nutzungsstruktur Ortsbild Neuordnungskonzept Städtebauliche Ziele Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ( 142 BauGB) mit ortsüblicher Bekanntmachung ( 143 BauGB) Maßnahmenplan Abgrenzung Sanierungsgebiet 12

13 2 Vorbereitende Untersuchungen Darstellung städtebaulicher Missstände Funktionale Mängel Verkehrsbelastung Hauptstraße Fehlende Aufenthaltsqualität Wegeverbindungen / Barrierefreiheit Räumliche Mängel Gestaltung öffentlicher Raum Stadtbild / Fassadengestaltung Strukturelle Mängel Leerstände / Teilleerstände Wohn-/ Arbeitsverhältnisse Bausubstanz Bauliche Mängel 13

14 2 Vorbereitende Untersuchungen Bausubstanz Bestandsaufnahme in 4 Stufen (Äußere Einschätzung + Ergänzung durch Aussagen aus der Befragung) Ohne Mängel Geringe Mängel Erhebliche Mängel Substanzielle Mängel 14

15 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen 15

16 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Gebietsabgrenzung Vorbereitende Untersuchungen Welches Gebiet untersuchen wir? 16

17 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Inhalte der Vorbereitenden Untersuchungen Stadtbild 17

18 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Inhalte der Vorbereitenden Untersuchungen Blick von Außen auf Grün- und Freiflächen zum Teil sind fußläufige Durchgänge vorhanden Potenzial: Durchgangsmöglichkeit vom Bahnhof bis zum Neckar schaffen schmale Gehwege kein öffentlicher Platz vorhanden Durchgang Schulweg Durchgang Brunnenstraße-Hauptstraße Kreuzungsbereich Rathaus Hauptstraße, enger Straßenraum Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

19 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Inhalte der Vorbereitenden Untersuchungen Blick von Außen auf Mobilität und Verkehr gefährliche Straßenquerung an der B27 Orientierungshilfen vorhanden; nicht für alle Nutzer hilfreich Mangel an Stellplätzen bzw. nicht nutzbare Stellplätze im Bereich der Hauptstraße Ausbaufähige Fuß- und Radwegeverbindungen Erneuerungsbedarf Straßen und Plätze Stellfläche hinteren Bereich Hauptstraße Kreuzungsbereich Rathaus Hauptstraße Hauptstraße Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

20 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Inhalte der Vorbereitenden Untersuchungen Blick von Außen auf die Bebauung attraktive, prägende Gebäude und Störungen im Stadtbild Gebäude mit Sanierungsbedarf Quartier im Wandel; neue Funktionen und Nutzungskonflikte ganze Flächenareale und kleine Flächen mit deutlichem Entwicklungspotenzial - Gebäudeleerstände und drohende Leerstände - mindergenutzte Flächen und Gebäude - Potenzialflächen zur Nachverdichtung Sanierte Bebauung Straßenraum Hauptstraße Potenzialflächen Sanierungsbedarf Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

21 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Öffentliche Maßnahmen Weitere Vorbereitung Vertiefung der städtebaulichen Planung Begleitende Öffentlichkeitsarbeit Verbesserung /Aufwertung des Wohn- und Arbeitsumfelds Gestaltung des öffentlichen Raumes Freilegung von Grundstücken Herstellung / Änderung von Erschließungsanlagen Umzug von Bewohnern und Betrieben Baumaßnahmen Erneuerung von Gebäuden Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen Verwirklichung des Sozialplans 22

22 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Beteiligung WER wird befragt? Eigentümer, Gewerbetreibende ( 138 BauGB Auskunftspflicht) WIE wird befragt? Schriftliche Befragung Vertraulicher Umgang mit Daten WIE viele Fragebögen wurden verschickt? 93 Gebäude/Grundstücks-FB 93 Wohnungs-/Haushalts-FB 21 Betriebs-FB WANN wird befragt? 11. Juli bis 20. August

23 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Beteiligung WAS wird gefragt? Eigentumsverhältnisse, Nutzung und Alter des Gebäudes Angaben zu Grundstück / Gebäude / Wohnung Bewertung des Gebäude- / Wohnungszustandes Mitwirkungsbereitschaft / Veränderungsabsichten Persönliche Erwartungen / Anregungen Sozialdaten ZIEL der Befragung Ermittlung der Mitwirkungsbereitschaft Erhebung der Einschätzung der Beteiligten zu Defiziten im Untersuchungsgebiet 24

24 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Beteiligung Gebäude- und Grundstücksfragebogen u.a. Nutzung, baulicher Zustand, Bewertung des Wohnumfeldes, Absichten des Eigentümers Haushalts- und Wohnungsfragebogen Sozialdaten, Größe/Aufteilung der Wohnungen, Wohndauer etc. Betriebsfragebogen Betriebsart, Geschäftsräume, Bewertung des Zustandes der Räume etc. 25

25 3 Zwischenstand der Vorbereitenden Untersuchungen Beteiligung Beteiligung Träger öffentlicher Belange nach dem BauGB ( 139 BauGB) Juni bis August 2018 fachspezifische Inhalte und Vorschläge 26

26 4 Ausblick Sanierungsdurchführung 27

27 4 Ausblick Sanierungsdurchführung Grundsätzliche Fördermöglichkeiten Rechtlicher Rahmen Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen ( 140 ff. BauGB) z.b. Vorbereitende Untersuchungen, städtebaul. Planungen, Bebauungspläne Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ( 146 ff. BauGB) Ordnungsmaßnahmen ( 147 BauGB): z.b. Bodenordnung, Grunderwerb, Umzug von Bewohnern/Betrieben, Abbruchmaßnahmen Baumaßnahmen ( 148 BauGB): z.b. Modernisierung bzw. Instandsetzung, Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfseinrichtungen Leistungen von Sanierungsträgern und anderen Beauftragten 28

28 4 Ausblick Sanierungsdurchführung Grundsätzliche Fördermöglichkeiten Ordnungsmaßnahmen Abbruchkosten, Abbruchfolgekosten, ggf. Gebäuderestwertentscheidung Erstattung bis zu 100 % möglich (i.d.r. Deckelung) in Abhängigkeit von den Sanierungszielen Freilegung von Grundstücken (Gebäudeabbrüche, Rückbau) Entkernung Neubebauung Neubaumaßnahmen werden NICHT gefördert! 29

29 4 Ausblick Sanierungsdurchführung Grundsätzliche Fördermöglichkeiten Private Erneuerungsmaßnahmen Verbesserung der Haustechnik Verbesserung Sanitär, Heizung, Lüftung, Elektrik etc. Verbesserungen der Wohnungen Veränderung der Raumnutzung (Grundriss), Verbesserung der Belichtung/Belüftung, Schaffung von Wohnungsabschlüssen, barrierefreier Ausbau etc. Energetische Verbesserungen Dämmung, Fenster etc. Bautechnische Verbesserungen Beseitigung von Schäden an Dach, Fassade, tragenden Gebäudeteilen 30

30 4 Ausblick Sanierungsdurchführung Grundsätzliche Fördermöglichkeiten Voraussetzungen für eine Förderung von privaten Maßnahmen Das Gebäude liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die Zielsetzungen der Sanierung werden berücksichtigt. Die Maßnahme ist vorab mit der Gemeinde abgestimmt. Alle wesentlichen Mängel und Missstände werden beseitigt. Eine Förderung ist nur bei entsprechend vorhandener Mittelausstattung möglich. Es besteht kein Rechtsanspruch auf Förderung. Vor Beginn der Maßnahmen ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde abzuschließen. 31

31 4 Ausblick Sanierungsdurchführung Grundsätzliche Fördermöglichkeiten Nicht förderfähige Maßnahmen reine Maßnahmen auf dem Grundstück (z.b. Hofgestaltung ohne Modernisierung des Gebäudes) reine Schönheitsreparaturen Luxusmodernisierungen Neubaumaßnahmen 32

32 4 Ausblick Sanierungsdurchführung Rechtlicher Rahmen Sanierungsvermerk im Grundbuch ( 143 (2) BauGB) Eintrag, i.d.r. Eine Sanierung wird durchgeführt Nach Beendigung der Sanierung wird der Vermerk gelöscht Genehmigungspflichtige Vorhaben ( 144 BauGB) Grundstücksgeschäfte (Veräußerung, Erbbaurecht) Eintragung von das Grundstück belastenden Rechten Grundstücksteilung Bestellung einer Grundschuld Bau- und Abbruchvorhaben Möglichkeit der Kaufpreiskontrolle und Erhebung von Ausgleichsbeträgen nur im umfassenden Verfahren ( a BauGB) 33

33 5 Weitere Schritte 34

34 5 Weitere Schritte Wie geht es weiter? Beteiligtenversammlung (im Kulturforum Saline) läuft derzeit bis Dez 2018 Bestandsaufnahme und Analyse, Trägeranhörung Sanierungs- und Entwicklungskonzept Gespräche mit den Beteiligten und Befragung Maßnahmen- und Sozialplan Feb/Mär 2019 Feb/Mär 2019 Bericht über die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch den Gemeinderat Satzungsbeschluss Gemeinderat Öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses inkl. Abgrenzung (Rechtskraft der Satzung) 35

35 Impressionen Sanierungsbeispiele Vorher Nachher Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

36 Impressionen Sanierungsbeispiele Vorher Nachher Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

37 Impressionen Sanierungsbeispiele Vorher Nachher Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

38 Impressionen Sanierungsbeispiele Vorher Nachher Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

39 Impressionen Sanierungsbeispiele Vorher Nachher Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

40 Impressionen Sanierungsbeispiele Quelle: Eigene Fotos, die STEG,

41 die STEG Stadtentwicklung GmbH Ein professioneller Partner die STEG Stadtentwicklung GmbH Olgastraße Stuttgart 42 Quelle: Fotocommunity

42 In 7 Schritten zum modernisierten Gebäude 1) Vereinbarung eines kostenlosen Beratungsgesprächs 2) Kostenlose Modernisierungserhebung durch unseren Bautechniker und Erhalt des Berichts 3) Gestalterische Abstimmung sowie Abstimmung der geplanten Maßnahmen und Einholen von Kostenvoranschlägen bei Handwerkern Ihres Vertrauens 4) Feinabstimmung der umzusetzenden Maßnahmen und Berechnung der Förderhöhe zusammen mit der Stadt und der STEG 43

43 In 7 Schritten zum modernisierten Gebäude 5) Unterzeichnung einer Vereinbarung zwischen Ihnen und der Gemeinde. Jetzt kann die Baumaßnahme beginnen! 6) Durchführung der Bauarbeiten und Sammlung aller bezahlten Rechnungen zur Einreichung bei der STEG für die Ausbezahlung der Förderraten 7) Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Schlussabrechnung. Ausbezahlung der Schlussrate und Beantragung einer Steuerbescheinigung. 44