Makroökonomie und Immobilien: Einfluss der Geldpolitik auf die Immobilienzyklen Prof. Dr. Thomas Straubhaar Universität Hamburg Transatlantic Academy Washington DC UBS Immobilienforum Zürich, Freitag, 22. Januar 2016
Wichtigste Botschaft Finanzmarkt bestimmt Zyklus Immobilienboom (Blasenbildung) Realwirtschaft bestimmt Trend Gute Aussichten für Immobilienmarkt 2
Zusammenspiel von Finanzmarkt und Realwirtschaft Zyklus Trend Finanzwirtschaft Ungleichgewicht Blasen Geldpolitik (Zinsen, Wechselkurse) Demografie (Angebot und Nachfrage) IMMOBILIENMARKT Ungleichgewicht Realwirtschaft Wohnungsmangel Trend Zyklus 3
Agenda 1. Realwirtschaft: Stagnation 2. Geldpolitik: Unsicherheit bleibt 3. Immobilien: Zyklus UND Trend 4
Bruttoinlandsprodukt 2005-2015 Index, real, 2005 = 100, saisonbereinigte Werte Frankenschock Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 5
Arbeitslosigkeit 2005-2015 Arbeitslosenquoten in %, saisonbereinigte Werte Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 6
Nominaler Wechselkurs Jan 08- Dez 15 Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 7
Schweizer Exporte 2005-2015 Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 8
Exporte nach Branchen 2005-2015 Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 9
Agenda 1. Realwirtschaft: Stagnation 2. Geldpolitik: Unsicherheit bleibt 3. Immobilien: Zyklus UND Trend 10
Verstaatlichung des Kapitalmarktes Leitzinsen in %, Wochenwerte Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 11
SNB flutet Kapitalmarkt 600 500 Währungsreserven (WR) in Mrd. SFr. Ende Q3 2015: 566 Mrd. SFR BIP 2014 = 642 Mrd. SFR WR/BIP = 88% Mario Draghi, 26. Juli 2012: Die EZB wird alles Notwendige tun, um den Euro zu erhalten. Und glauben Sie mir, es wird ausreichen. 400 06.09.11 300 200 100 0 Quelle: SNB-Datenbank, abgerufen am 03.11.15 https://data.snb.ch/de/topics/snb#!/cube/snbcurrc?fromdate=1999-q1&todate=2015-q3&dimsel=d0%28t0,ichf0,t1,ichf1,t2,ichf2,t3,ichf3,t4,ichf4,ichf5,ichf6%29
Der verlorene Anlage-Anker Renditen für 10-jährige Staatsanleihen in % Quelle: SECO; Konjunkturtendenzen Herbst 2015 vom 17.09.15, S. 14 13
Ökonomik des billigen Geldes Pro 1. Tiefe Zinsen, tiefe Kosten für Kredite 2. Tiefe Zinsen, geringer Außenwert 3. Tiefe Zinsen, geringere Schuldenlast Contra 1. Tiefe Zinsen, geringer Anreiz Sparen 2. Tiefe Zinsen, höhere Risiken (Aktien) 3. Tiefe Zinsen, Vermögensblasen 14
Inflationsgefahren nicht in Sicht Konsumteuerung, Veränderungsraten in % gegenüber dem Vorjahr Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember 2015 15
Realzins in % für die Schweiz 1950-2015 Errechnet als Differenz zwischen nominaler Rendite 10-jähriger Obligationen der Eidgenossenschaft und Inflationsrate (Monatswerte) Sorge der SNB: Bei Deflation steigt Realzins: Gut für Gläubiger (Sparer) Schlecht für Schuldner (Hypotheken!) 16
Agenda 1. Realwirtschaft: Stagnation 2. Geldpolitik: Unsicherheit bleibt 3. Immobilien: Zyklus UND Trend 17
Zyklus: Ökonomik der Blasenbildung Asset-Price-Inflation: Flucht in Sachwerte (Aktien, Immobilien, Rohstoffe) Steigende Realzinsen bei Deflation! Extrapolation führt zu Herdentrieb Der wahre Wert einer Anlage zeigt sich erst, wenn Käufer gefunden ist! Renditen entstehen beim knappsten Faktor (also Land, nicht Bau!) 18
Zyklus: Immobilienpreise 1970-2015 Index 1970 = 100 Mietwohnungen Eigentum 500 500 400 400 300 300 200 200 100 100 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer) - Altbau Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer) - Neubau Eigentumswohnungen (2 bis 5 Zimmer) Einfamilienhäuser (4 bis 6 Zimmer) Nicht Immobilien (d.h. Bauen ) wird teurer, sondern Land (d.h. Grundstücke) => Renditen entstehen nicht im Immobiliensektor, sondern bei Grundbesitzern SNB: Volkswirtschaftliche Daten, Immobilienpreisindizes - Gesamte Schweiz Jahr; abgerufen am 04.01.2016 https://data.snb.ch/de/topics/uvo#!/cube/plimoincha 19
Zyklus: Immobilienpreise 1970-2015 500 Index 1970 = 100 400 300 200 100 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer) - Altbau Einfamilienhäuser (4 bis 6 Zimmer) Büroflächen SNB: Volkswirtschaftliche Daten, Immobilienpreisindizes - Gesamte Schweiz Jahr; abgerufen am 04.01.2016 https://data.snb.ch/de/topics/uvo#!/cube/plimoincha 20
Positiver Trend: Demografie Die Zukunft ist beides: grau und bunt zugleich 21
Positiver Trend: Demografie Zunehmende Verstädterung (weltweit) Zunehmende Alterung Zunehmende Individualisierung (mehr, aber kleinere Haushalte) Zunehmende Diversität: Gesellschaft wird vielfältiger / Patchwork-Familien Wohnen: Luxusgut (überproportional steigende Nachfrage bei steigenden verfügbaren Einkommen) 22
Risiken haben zwei Dimensionen gute Lage schlechte Region Wertverlust Wertverlust Wertzuwachs Wertverlust gute Region schlechte Lage 23
Makroökonomie und Immobilien: Einfluss der Geldpolitik auf die Immobilienzyklen Prof. Dr. Thomas Straubhaar Universität Hamburg Transatlantic Academy Washington DC UBS Immobilienforum Zürich, Freitag, 22. Januar 2016