Hohe Umsatzdynamik - steigende Mieten Der Kölner Büromarkt ist auch in diesem Jahr wieder durch einen hohen Anteil an kleinen und mittleren Vermietungen geprägt. Der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen beträgt rund 210.000 Quadratmeter und lässt eine Jahresleistung von etwa 270.000 Quadratmetern realistisch erscheinen. Der größte Abschluss mit 21.400 Quadratmetern war bislang die Vermietung der im Bau befindlichen Neuen Direktion Köln an die Europäische Agentur für Flugsicherheit (EASA). Büroflächenmarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2009 bis 2013 Jahr 2009 2010 2011 2012 SVP- Beschäftigte in Tsd.* Arbeitslosenquote* Entwicklung 2013 460 463 475 485 495 10,6 9,9 9,6 9,7 9,3 Tendenz Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsrate in % Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Fertigstellungen in Tsd. m² 230 230 330 270 270 7,4 7,5 7,5 7,6 7,6 600 600 580 580 560 8,1 8,0 7,7 7,6 7,4 21,00 21,00 21,00 21,00 21,25 10,88 10,78 11,23 11,37 11,70 260 60 60 80 60 Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum 30. Juni 2
Bedeutende Vermietungen in innerstädtischen Lagen Der überwiegende Anteil des Vermietungsumsatzes besteht auch in 2013 aus einer breiten Basis an kleinteiligen Vermietungen, die sich über das Stadtgebiet verteilen. Die umsatzstärksten Teilmärkte sind die Kölner Ringe, auf die ca. 14 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen und das Rheinufer Nord mit ca. 12 Prozent. Fast 50 Prozent der Vermietungsleistung fand in den Teilmärkten der Kölner Innenstadt statt. Dies wurde durch Projektentwicklungen wie Neue Direktion Köln, dem Campus West am Rheinufer Süd und dem Torhaus in Deutz ermöglicht, die neuwertige Flächen in entsprechenden Lagen bereitstellen. Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2004 bis 2013 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Auswahl bedeutender Flächenumsätze bis zum 30. September 2013 Nutzer (Bürolage) Bürofläche (m²) EASA (Rheinufer Nord) 21.400 vertraulich (Rheinufer Süd) 7.000 Direct 4U - Germanwings (Gremberghoven) 6.000 Just Fit (Innenstadt Nord) 4.500 Volvo Deutschland (Deutz) 4.100 vertraulich (Rheinufer Süd) 4.000 Universität Köln (Köln-Süd) 3.179 Greif & Contzen Research, 3
Über den Neuvermietungsumsatz hinaus gab es auch bedeutende Anschlussmietverträge. So verlängerte u.a. die Koelnmesse ihren Mietvertrag über 15.800 Quadratmeter in Deutz. Im Bankenviertel sicherte sich ein Unternehmen des Axa-Konzerns 5.900 Quadratmeter. Durchschnitts- und Spitzenmiete steigen Die Durchschnittsmiete ist erneut gestiegen und liegt aktuell bei 11,70 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Wert aus 2012 entspricht dies einem Zuwachs von rd. 2,9 Prozent. Das mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtete Mittel beträgt 12,77 Euro pro Quadratmeter und liegt damit deutlich höher als im vergangenen Jahr (10,77 Euro). Die Spitzenmiete ist um knapp ein Prozent auf 21,25 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die aktuellen Mietentwicklungen werden durch ein vergleichsweise knappes Angebot an attraktiven und zentrumsnahen Neubauflächen und eine gleichbleibende Nachfrage geprägt. Spitzen- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung 2004 bis 2013 24 20 16 12 8 4 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Köln Im Vergleich der Top-7-Bürostandorte Deutschlands, aber auch im Vergleich mit Metropolen im Umkreis Kölns zeigt sich das moderate, aber auch stabile Mietpreisniveau des Standorts. 4
Spitzenmieten 2013 an den deutschen Top-Bürostandorten ( /m²) Frankfurt 36,50 München 31,70 Düsseldorf 26,90 Hamburg 23,80 Berlin 22,00 Köln 21,25 Stuttgart 19,60 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Quelle: gif e.v.; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Als Millionenstadt bietet Köln zugleich Infrastruktur, Kultur und Lebensqualität, die gut ausgebildete Arbeitskräfte anziehen. Diese Faktoren ergeben ein gutes Preis-Leistungsverhältnis und steigern die Attraktivität des Standorts, wie die geplante Neupositionierung von Volvo Deutschland in Deutz, die Entscheidung von Germanwings für einen Neubau in Köln, die kürzliche Einweihung der Peugeot-Citroën-Zentrale in Gremberghoven und der Einzug des DAX-Unternehmens LANXESS in den LANXESS Tower zeigen. Spitzenmieten 2013 in Großstädten im Umkreis von Köln ( /m²) Luxemburg 40,70 Frankfurt 36,50 Amsterdam 28,20 Düsseldorf 26,90 Brüssel 23,60 Köln 21,25 Rotterdam 17,10 Bonn 16,50 Essen 13,70 Dortmund 13,30 0 10 20 30 40 50 Quelle: gif e.v.; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, 5
Leerstandsquote sinkt Der Büroflächenleerstand beträgt aktuell rd. 560.000 Quadratmeter und damit ca. 20.000 Quadratmeter weniger als im Vorjahr. Bei einem Flächenbestand von etwa 7,6 Mio. Quadratmetern liegt die Leerstandsrate in Köln damit bei moderaten 7,4 Prozent. Angesichts geringer Neubaufertigstellungsraten und unter der Annahme einer stabilen Nachfrage ist in den kommenden Monaten mit einer weiter leicht fallenden Leerstandsquote zu rechnen. Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2004 bis 2013 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 8,6% 8,3% 8,2% 8,1% 8,0% 8,0% 7,7% 7,6% 7,6% 7,4% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Köln Wenige Neubauflächen, viel Eigennutzung und Vorvermietung In 2013 werden insgesamt ca. 60.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Für 2014 können die Entwicklungen derzeit in einem ähnlichen Umfang geschätzt werden. Von einem leichten Anstieg der Fertigstellungen in 2012 abgesehen liegt somit seit 2010 insgesamt eher Stagnation auf niedrigem Niveau vor. Hinzu kommt, dass etwa die Hälfte der Neubauflächen aus 2013 der Eigennutzung gewidmet sind insbesondere von Seiten der Universität (Neubauten Cecad Cologne und Studierenden-Service-Center ). Berücksichtigt man zudem die bisherigen Vermietungserfolge während der Bauphase, stehen derzeit weniger als ein Drittel der Fertigstellungen dieses Jahres noch zur Anmietung bereit. Das Angebot an neuwertigen Flächen ist somit deutlich eingeschränkt. 6
Zwar kündigt sich für 2015 ein Fertigstellungsvolumen deutlich oberhalb von 100.000 Quadratmetern an, doch allein auf den Eigenbedarf entfallen hiervon über 60.000 Quadratmeter. Eine maßgebliche Ursache hierfür ist der Neubau der RheinEnergie AG. Steigende Mieten, eine konstante Nachfrage und das geringe Fertigstellungsvolumen zeigen klare Chancen für Projektentwickler auch für spekulative Entwicklungen auf. Kaiser-Wilhelm-Ring 17-21, IS-Institut für Stadtentwicklung Bürobaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2005 bis 2014 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Greif & Contzen Research, Köln 7
Laufende bedeutende Bautätigkeit 2013 Objekt / Lage Fertigstellung Mietfläche (m²) Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2014 / 2015 ca. 45.000 RheinEnergie AG (Köln Nord) 2015 ca. 45.000 Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 ca. 21.400 Campus West (Rheinufer Süd) 2015 ca. 16.500 Studierenden-Service-Center (Innere Kanalstr.) 2013 ca. 12.500 KölnCubus (Kalk) 2014 ca. 10.700 Torhaus (Deutz) 2014 ca. 10.600 PSA Peugeot-Citroën (Gremberghoven) 2013 ca. 8.000 DOCK 6 10, Baufeld 4 (Rheinauhafen) 2013 ca. 4.200 Greif & Contzen Research, Köln Weitere Projektentwicklungen, die kurz vor dem Baustart stehen, sind das Gürzenich-Quartier, das Coeur Cologne am Breslauer Platz und das GH88 am südlichen Rheinufer. Neue Direktion Köln Hochtief GH88 ABG Gruppe 8
Bedeutende Projektentwicklungen Besondere Aufmerksamkeit erweckte 2013 die Entwicklung der ehemaligen Königlichen Eisenbahndirektion zur Neuen Direktion Köln aufgrund der bereits gelungenen Vollvermietung an die EASA. Aber auch das Gebäude selbst, hinter dessen neoklassizistischer Fassade modernste Büros entstehen werden, gibt der Lage Rheinufer Nord einen neuen Akzent. An anderer Stelle in Rheinuferlage werden dem Markt schon in den kommenden Monaten neuwertige Flächen zur Verfügung gestellt. Im Rheinauhafen wird noch in diesem Jahr am Yachthafen und dem Kranhaus Nord auf dem letzten freien Baufeld das DOCK 6 10 errichtet werden. Neben 15 Eigentumswohnungen entstehen ca. 4.200 Quadratmeter Bürofläche. Dock 6-10, Moderne Stadt MesseCity Strabag / ECE Etwas weiter nordwestlich hat zwischen Heumarkt und Neumarkt entlang der Augustinerstraße die Entwicklung des Gürzenich-Quartiers begonnen. 2015 sollen in dieser zentralen Lage rund 10.000 Quadratmeter Bürofläche zum Einzug bereit stehen. Das absehbar größte Projekt auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt ist mit rund 140.000 Quadratmetern die MesseCity. Sie wird zwischen dem Deutzer Bahnhof und der Messe errichtet und bezieht u. a. auch kulturelle, gastronomische und Handelskonzepte mit ein. Nach der Ansiedlung von großen Unternehmen wie LANXESS, RTL und Talanx (HDI Gerling) in der direkten Nachbarschaft eröffnet die MesseCity den Spielraum für neue großflächige Anmietungen am Standort Deutz. Die Fertigstellung des Projekts ist für 2016 geplant. 9
Dynamische Bürolagen Die größte Marktdynamik zeigte sich in den vergangenen Jahren im Teilmarkt Köln-Deutz. In der Auswertung der Dynamik aus dem Verhältnis von Flächenumsatz zu Flächenangebot, Mietschwerpunkt und Umsatzanteil belegte der Standort Deutz mit deutlichem Abstand den ersten Rang. Dazu beigetragen haben insbesondere die Großprojekte wie die Rheinparkmetropole, der KölnTriangle und der LANXESS Tower. In diesem Jahr haben die Bürolagen am Rheinufer, der MediaPark, die Kölner Ringe und der Rheinauhafen aufgeschlossen. Rheinauhafen, Deutz, MediaPark, Bankenviertel und Rheinufer Nord sind die Bürolagen, die aktuell die höchsten Mietpreisschwerpunkte aufweisen. Die Angaben beziehen sich dabei auf nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat in Euro. In Einzelfällen werden jedoch auch höhere oder niedrigere Mieten vereinbart. Die höchsten durchschnittlichen Büroflächenumsätze der letzten fünf Jahre wurden in der Innenstadt Nord, gefolgt von Deutz und dem Rheinauhafen erzielt. Beim Leerstand liegen die Lagen Kölner Ringe, Köln Süd und Ossendorf auf den vorderen Plätzen. Als Leerstand werden fertig gestellte Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind, gezählt. Leerstand, Flächen im Bau und ein Teil projektierter Flächen bilden das Flächenangebot, das in Deutz, der Innenstadt Nord und an den Kölner Ringen am größten ist. In nachfolgender Tabelle und anhängender Bürolagenkarte werden die Werte der jeweiligen Lagen aufgelistet. 10
Teilmarktübersicht Bürolage Flächenangebot* (m²) Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz** (m²) Mietschwerpunkt*** ( /m²) Innenstadt Bankenviertel 11.000 11.000 14.000 13 17 MediaPark 22.000 22.000 11.000 14 18 Rheinauhafen 15.000 11.000 14.000 15 19 Kölner Ringe 83.000 69.000 18.000 12 16 Deutz 174.000 32.000 19.000 11 19 Innenstadt Nord 111.000 39.000 27.000 12 16 Innenstadt Süd 11.000 11.000 9.000 11 15 Rheinufer Nord 5.000 5.000 4.000 12 18 Rheinufer Süd 31.000 16.000 6.000 12 16 Zwischensumme 463.000 216.000 122.000 Stadtteil linksrhein. Innere Kanalstraße 4.000 4.000 6.000 9 12 Ehrenfeld 50.000 42.000 15.000 7 10 Braunsfeld 62.000 32.000 12.000 8 11 Ossendorf 47.000 47.000 14.000 7 10 Aachener Straße West 14.000 8.000 5.000 9 12 Köln Nord 25.000 20.000 15.000 6 10 Köln West 27.000 27.000 10.000 8 12 Köln Süd 63.000 63.000 19.000 8 12 Zwischensumme 292.000 243.000 96.000 Stadtteil rechtsrhein. Gremberghoven 34.000 34.000 17.000 7 10 Mülheim 34.000 34.000 8.000 8 12 Köln Ost 50.000 33.000 13.000 6 10 Zwischensumme 118.000 101.000 38.000 Summe 873.000 560.000 256.000 * Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ** Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. *** In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. 11
Stabiler Branchenmix In den ersten drei Quartalen zeigt sich insgesamt wieder ein heterogener und ausgewogener Branchenmix. Vor allem die wenigen Großabschlüsse mit über 2.000 Quadratmeter Bürofläche sind für die Branchenverteilung verantwortlich. Büroflächenumsatz 2013 nach Branchen Versicherung Software, IT 3% 4,5% Immobilien 3% Finanzen 1% Bau 0,4% Behörden, Verbände 18% Handel 5% Medien 14% Transport 5% Bildung 6,6% Industrie, Produktion 8% Dienstleistung 10% Gesundheit 10% Beratung 11,5% Greif & Contzen Research, Köln 12
Wachsende Beschäftigung im Trend ungebrochen Köln blickt seit mehreren Jahren auf einen beachtlichen Beschäftigungsanstieg zurück. Ende 2012 wurden ca. 495.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gezählt. Zwischen 2009 und 2013 fiel die Arbeitslosenquote jeweils zum 30.06. von 10,6 Prozent auf 9,3 Prozent. Für die Fortsetzung des Wachstumstrends sprechen auch die jüngeren Wirtschaftsprognosen und Befragungen lokaler Unternehmen. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Schätzung 2004 bis 2013 500.000 490.000 480.000 470.000 460.000 450.000 440.000 430.000 420.000 410.000 400.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Quelle: Landesdatenbank NRW, Schätzung G&C Research, Stand jeweils zum 30.06. 13
Positive Geschäftserwartungen im lokalen Mittelstand In der Sommerumfrage der Kölner IHK zeigten die kleinen und mittelständischen Unternehmen wachsende Zuversicht hinsichtlich ihrer Geschäftserwartungen im Vergleich zum Jahreswechsel 2012 / 2013. Eine deutliche Verbesserung trat unter den lokalen Industrie- und Dienstleistungsunternehmen ein. Da der Kölner Büroflächenmarkt traditionell von kleinteiligen Vermietungen dieser Nutzergruppen getragen wird, darf von einer weiterhin zumindest stabilen oder sogar wachsenden Büroflächennachfrage ausgegangen werden. Wirtschaftswachstum in 2013 Die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute sehen das Wachstum des deutschen Bruttoinlandprodukts für das Jahr 2013 bei 0,3 bis 0,4 Prozent (Stand Sommer 2013). Es wird damit voraussichtlich geringer ausfallen als zu Jahresbeginn angenommen, allerdings immer noch deutlich stärker als im Euroraum insgesamt. Dort wird ein Rückgang von -0,4 bis -0,6 Prozent erwartet. Für das Jahr 2014 sind die Ökonomen jedoch deutlich optimistischer. Für Deutschland schätzen sie einen Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts zwischen 1,3 bis 2,1 Prozent und bzgl. des Euroraums zwischen 0,7 bis 1,1 Prozent. Wenngleich die Spannweiten dieser Vorhersagen noch breit sind, kann im Zuge einer allgemein anziehenden Konjunktur für die nahe Zukunft dennoch erwartet werden, dass der Kölner Büroflächenmarkt weitere Nachfrageimpulse erhalten wird. 14
Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Florian Schmidt, Leiter Unternehmensbereich Büroraumvermietung GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln Telefon: (0221) 93 77 93-340 Telefax: (0221) 93 77 93-383 www.greif-contzen.de E-Mail: florian.schmidt@greif-contzen.de Frank Pönisch, Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln Telefon: (0221) 93 77 93-265 Telefax: (0221) 93 77 93-77 www.greif-contzen.de E-Mail: frank.poenisch@greif-contzen.de Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2013. All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. 15