Schriftenreihe der juristischen Schulung/ Studium 107 Öffentliches Baurecht Band I: Bauplanungsrecht von Prof. Dr. Klaus Finkelnburg, Prof. Dr. Karsten-Michael Ortloff, Christian-W. Otto, PD Dr. Martin Kment 6., neu bearbeitete Auflage Öffentliches Baurecht Band I: Bauplanungsrecht Finkelnburg / Ortloff / Otto / et al. wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Baurecht des Bundes Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 51688 7 Inhaltsverzeichnis: Öffentliches Baurecht Band I: Bauplanungsrecht Finkelnburg / Ortloff / Otto / et al.
9. Die Festsetzungen im Bebauungsplan insbesonderevorgaben der BauNVO 139 Textilbekleidung sind 6000 qm vorgesehen. Der Rechtsamtsleiter der Stadt S hat jedoch Bedenken hinsichtlich dieses Entwurfs. Welche? Lösung: Rn. 202 Die Festsetzungsmöglichkeiten des Bebauungsplans sind vielfältig. Sie werden im Wesentlichen durch die BauNVO in rechtliche Bahnen gelenkt. Die BauNVO gibt Vorgaben zur Art der baulichen Nutzung ( 1 ff. BauNVO) wie auch zu dessen Maß ( 16 BauNVO). Sonstige Festsetzungsmöglichkeiten hält insbesondere 9 BauGB vor, der schließlich sogar die Länder ermächtigt, inhaltlich auf den Bebauungsplan Einfluss zu nehmen (vgl. 9 IV BauGB). I. Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung Nach 9 I Nr. 1 BauGB kann der Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung festsetzen. Sie gehört zu den Festsetzungen, die ein Bebauungsplan aufweisen muss, um ein qualifizierter Bebauungsplan ( 30 I BauGB) zu sein. Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung vermittelt Nachbarschutz, und zwar kraft Bundesrecht. 1 Sie gewähren einen Anspruch auf Wahrung des Gebietscharakters. 2 1. Der Begriff der Art der baulichen Nutzung 9 I Nr. 1 BauGB definiert nicht, was unter der Art der baulichen Nutzung zu verstehen und wie sie im Bebauungsplan festzusetzen ist. Dies findet sich in 1 III 1 BauNVO. a) Festsetzung von Baugebieten Nach 1 III 1 BauGB wird die Art der baulichen Nutzung durch die Festsetzung eines der in 1 II BauNVO aufgezählten Baugebiete bestimmt. Dies geschieht entweder dadurch, dass die im Flächennutzungsplan dargestellten Bauflächen weiter entwickelt ( 1 I BauNVO) oder in der vorgefundenen Form übernommen werden ( 1 II BauNVO). Daneben kann der Bebauungsplan auch konkrete Arten von Nutzungen festsetzen, beispielsweise nach 9 I Nr. 5 BauGB eine Fläche für den Gemeinbedarf oder nach 9 I Nr. 22 BauGB eine Fläche für Gemeinschaftsanlagen. 3 b) Typenzwang 1 III 1 BauNVO unterwirft die planende Gemeinde bei der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung einem Typenzwang. 4 Sie muss sich der Baugebiete des 1 II BauNVO bedienen und ist gehindert, dem Baugebiet einen anderen als den von der BauNVO vorgegebenen Inhalt zu geben oder gar eigene Baugebietstypen zu entwickeln. 5 Die Gemeinde besitzt kein Festsetzungsfindungsrecht. 6 Lediglich in 2 3 4 5 1 Siehe etwa BVerwGE 94, 151 (156 ff.) = NJW 1994, 1546; ferner Otto, in: Bd. II, 18 I, 2, b mit zahlreichen Nachweisen; Sarnighausen, Erweiterte Nachbarrechte im Bauplanungsrecht?, NJW 1995, 502. 2 BVerwG NVwZ 2000, 1054 (1054 f.); NVwZ 2008, 427 (428). 3 BVerwG NVwZ 1990, 459 (460). Zu diesen Festsetzungen siehe nachfolgend 9 Rn. 158. 4 Zum Typenzwang BVerwGE 94, 151 (154); BVerwG NVwZ 1992, 879; NVwZ 1994, 292 (292). 5 VGH Mannheim BRS 39 Nr. 49: unzulässig ist die Festsetzung eines Dorfmischgebiets. 6 BVerwGE 92, 56 (62) = NJW 1993, 2695.
140 2. Teil. Die Bauleitplanung 6 7 8 den Grenzen von 1 IV bis X BauNVO ist sie berechtigt, den Inhalt der Baugebiete zu modifizieren. 7 Die nachfolgenden Baugebiete stehen ihr zur Wahl: Kleinsiedlungsgebiete (WS) reine Wohngebiete (WR) allgemeine Wohngebiete (WA) besondere Wohngebiete (WB) Dorfgebiete (MD) Mischgebiete (ME) Kerngebiete (MK) Gewerbegebiete (GE) Industriegebiete (GI) Sondergebiete (SO). Durch die Festsetzung eines dieser Baugebiete werden gem. 1 III 2 BauNVO die dieses Baugebiet konkretisierenden Bestimmungen der 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans, soweit dieser nicht aufgrund von 1 IV bis X BauNVO etwas anderes bestimmt. Die Baugebietsvorschriften der 2 ff. BauNVO charakterisieren zumeist in ihrem Abs. 1 die allgemeine Zweckbestimmung oder Eigenart des Baugebiets und bestimmen in Abs. 2, welche Arten von Nutzungen in dem Baugebiet allgemein entsprechend einer typisierenden Zuordnung zulässig sind mit der Folge, dass ein Rechtsanspruch auf ihre Zulassung besteht (sog. Regelbebauung). Außerdem zählen die Baugebietsvorschriften in ihrem jeweiligen Abs. 3 diejenigen Nutzungen auf, die als Ausnahme ( 31 I BauGB), also nach dem Ermessen der Baugenehmigungsbehörde, zugelassen werden können (sog. Ausnahmenbebauung). 8 Beispiel: Setzt der Bebauungsplan als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet fest, ergibt sich aus 4 I BauNVO als allgemeine Zweckbestimmung, dass das Gebiet vorwiegend dem Wohnen dient. Die in 4 II BauNVO aufgezählten baulichen und sonstigen Anlagen sind allgemein und die in 4 III BauNVO aufgezählten sind als Ausnahme zulässig. c) Statische Festsetzung Die Verweisung des 1 III 2 BauNVO auf die 2 bis 14 BauNVO ist wegen der jedem Bebauungsplan nach 1 VII BauGB zugrundeliegenden, auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan bezogenen Abwägung eine statische, keine dynamische. 9 Die Baugebietsfestsetzung im Bebauungsplan hat denjenigen Inhalt, der sich aus der im Zeitpunkt der Festsetzung des Bebauungsplans geltenden Fassung der BauNVO ergibt. Spätere Änderungen der BauNVO werden nicht automatisch Bestandteil des Bebauungsplans. Sie müssen im Wege eines Planänderungsverfahrens ausdrücklich für anwendbar erklärt werden. Um die Bedeutung des von einem Bebauungsplan festgesetzten Baugebiets zu ermitteln, muss deshalb stets geprüft werden, welche Fassung der BauNVO 10 bei seiner Festsetzung galt. Für vor dem 1. 8. 1962 erlassene oder nach 173 III BBauG übergeleitete Bebauungspläne gelten nach 173 V BBauG die vor Erlass der BauNVO maßgebend gewesenen landesrechtlichen Bestimmungen. Die erstmals 1962 erlassene BauNVO gilt nach ihrem 25 für alle Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung am 1. 8. 1962 7 Dazu unten unter 9 Rn. 100 ff. 8 BVerwG NVwZ 2008, 786 (787 f.). 9 Zu diesen Arten der Verweisung allgemein Ossenbühl, Die verfassungsrechtliche Zulässigkeit der Verweisung als Mittel der Gesetzgebungstechnik, DVBl. 1967, 401; Karpen, Die Verweisung als Mittel der Gesetzgebungstechnik, 1970. 10 Zusammenstellung der verschiedenen Fassungen der BauNVO bei Brügelmann/Ziegler, BauGB, Bd. 6, Verordnungstext zur BauNVO.
9. Die Festsetzungen im Bebauungsplan insbesonderevorgaben der BauNVO 141 eingeleitet worden war. Die BauNVO 1968 gilt für alle Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung nach dem 1. 1. 1969 eingeleitet worden ist (Art. 2 Änderungs- VO). Die BauNVO 1977 ist nach 25 a BauNVO für Bauleitpläne maßgebend, die nicht vor dem 1. 1. 1977 erlassen oder ausgelegt worden sind. Die BauNVO 1990 gilt nach 25 c BauNVO für Bauleitpläne, deren Entwurf ab dem 27. 1. 1990 ausgelegt worden ist. Erlangt die BauNVO im Fall des 34 II BauGB Bedeutung, kommt es auf den Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauantrag und auf die zu diesem Zeitpunkt maßgebliche BauNVO an. 34 II BauGB darf insofern als dynamische Verweisung verstanden werden. 11 d) Typisierende Auslegung der Baugebietsvorschriften Die im Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete werden durch die Bestimmungen der BauNVO konkretisiert. Diese Bestimmungen bedürfen der Auslegung. Hierbei ist grundsätzlich von einer typisierenden Betrachtung auszugehen. 12 Beispiel: Ob ein Tischlereibetrieb nicht störend i. S. des 4 II Nr. 2 BauNVO ist, entscheidet sich nicht durch Beurteilung des konkreten Handwerksbetriebs, sondern danach, ob ein Tischlereibetrieb in einem allgemeinen Wohngebiet typischerweise als störend anzusehen ist, selbst wenn der konkrete Betrieb wegen seiner Betriebsweise nicht stört. Zu beachten ist ferner, dass der ausdrücklichen Zulassung einer bestimmten Nutzung in einem Baugebiet durch die BauNVO in der Regel nicht entnommen werden kann, dass diese Nutzung nicht in einem anderen Baugebiet als Unterfall einer dort erwähnten Nutzung ebenfalls zulässig sein kann. 13 Entscheidend für die Auslegung der Baugebietsvorschriften der BauNVO ist stets die städtebauliche Zweckbestimmung eines Gebiets; systematische Gesichtspunkte spielen nur eine untergeordnete Rolle. e) Abweichungen von der festgesetzten Art der Nutzung Eine Erweiterung der festgesetzten Art der baulichen Nutzung ist nach 31 BauGB möglich: Sieht der Bebauungsplan Ausnahmen von seinen Festsetzungen vor, können diese nach 31 I BauGB zugelassen werden. Wichtige Ausnahmen finden sich in den Baugebietsvorschriften der 2 bis 14 BauNVO. Sie sind nach 1 III 2 BauN- VO Bestandteil des Bebauungsplans und fallen daher unter 31 I BauGB. Eine Abweichung von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung ist außerdem durch Gewährung einer Befreiung nach 31 II BauGB möglich. 14 Einschränkungen der festgesetzten Art der baulichen Nutzung lässt 15 BauNVO zu. 15 2. Wohnnutzung Nach 1 II BauNVO gibt es vier Baugebiete, die ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dienen: Kleinsiedlungsgebiete (WS) reine Wohngebiete (WR) 9 10 11 12 13 14 11 BVerwGE 109, 314 (318); BVerwG BRS 54 Nr. 50. 12 Zur Typisierung etwa BVerwG NVwZ 1993, 987 (987); NVwZ 2008, 786 (787 f.). Einzelfallbezogenes Korrektiv ist 15 BauNVO; vgl. Stühler, BauR 2007, 1350 (1355); EZBK/Söfker, BauGB, 15 BauNVO Rn. 7. 13 BVerwGE 90, 140 (144). 14 Zu Ausnahmen und Befreiungen siehe nachfolgend 24. 15 Dazu unten 23 Rn. 15 ff.
142 2. Teil. Die Bauleitplanung allgemeine Wohngebiete (WA) besondere Wohngebiete (WB). 15 16 17 18 Sie unterscheiden sich insbesondere durch die Wohnqualität, die sie vermitteln: Während das reine Wohngebiet ( 3 BauNVO) ausschließlich dem Wohnen dient und andere Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig sind, dienen die anderen drei Wohngebiete nur vorwiegend dem Wohnen und lassen daneben andere Nutzungen allgemein zu ( 2, 4, 4 a BauNVO). Sie sind lebendiger, bieten aber weniger Wohnruhe. Auch im Dorf-, Misch- und Kerngebiet ( 5 bis 7 BauNVO), die zur Gruppe der Mischgebiete gehören, ist eine Wohnnutzung möglich, neben der es jedoch andere diese Gebiete prägende Nutzungen gibt. Im Gewerbe- und Industriegebiet ( 8, 9 BauNVO) ist Wohnnutzung unzulässig, abgesehen von den als Ausnahme möglichen Betriebswohnungen. Eine Wohnnutzung kann durch besondere Festsetzungen des Bebauungsplans eingeschränkt werden: Nach 9 I Nr. 6 BauGB kann die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 16 festgesetzt werden. 17 Dies wirkt auf die Schaffung größerer Wohnungen hin und begegnet der Gefahr, dass durch die Zusammenlegung von Grundstücken und die dadurch eintretende Addierung der Geschossflächen größere Wohnhäuser als städtebaulich erwünscht entstehen. 18 9 I Nr. 7 BauGB lässt die Festsetzung von Flächen zu, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. Dies setzt voraus, dass die Wohnungen nach Größe, Ausstattung und Miete für Haushalte geeignet und bestimmt sind, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind ( 1 II WoFG). Die Festsetzung vermag nicht zu erzwingen ( können ), dass die Wohnungen auch tatsächlich im sozialen Wohnungsbau errichtet werden und damit der Zielgruppe zur Verfügung stehen. 19 Die wohnungspolitische Bedeutung des 9 I Nr. 7 BauGB ist deshalb gering. Nach 9 I Nr. 8 BauGB kann der Bebauungsplan Flächen festsetzen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, 20 etwa Senioren, Studenten oder alleinstehende Arbeitnehmer, bestimmt sind. 21 Die Festsetzung muss auf einzelne Flächen beschränkt und deshalb in eine Bebauung mit anderem Nutzungszweck eingestreut und wegen ihres geringen Umfangs ungeeignet sein, das Entstehen einseitiger Bevölkerungsstrukturen zu begünstigen. Der besondere Wohnbedarf muss in baulichen Besonderheiten der Wohngebäude zum Ausdruck kommen. 19 a) Kleinsiedlungsgebiete ( 2 BauNVO) aa) Allgemeine Zweckbestimmung Kleinsiedlungsgebiete dienen nach 2 I BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten 16 Nach OVG Lüneburg NVwZ-RR 1997, 518 (518 f.) ist die Festsetzung einer von der Größe des Grundstücks abhängigen Höchstzahl der Wohnungen unzulässig. 17 BVerwGE 107, 256 (259); BVerwG, Beschl. v. 26. 1. 2005 4 BN 4/05 JURIS. Bis zur Neufassung der Nr. 6 durch das BauROG 1998 waren hierfür besondere städtebauliche Gründe erforderlich. Das BBauG kannte eine allgemeine Beschränkung der Zahl der Wohnungen durch den Bebauungsplan nicht. Nach 3 IV und 4 IV BauNVO 1977 konnte im reinen und im allgemeinen Wohngebiet die Zahl der Wohnungen auf höchstens zwei beschränkt werden. Zu dieser, für ältere Bebauungspläne noch maßgebenden Regelung BVerwG NVwZ- RR 1996, 187 (188). 18 Zum Nachbarschutz dieser Beschränkung OVG Münster BRS 52 Nr. 180; OVG Lüneburg NVwZ-RR 1995, 497; OVG Weimar NVwZ-RR 1997, 596 (596 f.). 19 BKL/Löhr, BauGB, 9 Rn. 30. 20 Dazu Hruby, Wohnbauflächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, 1987. 21 Keine Gruppe bilden nach BVerwGE 91, 318 (325 ff.) Personen mit geringem Einkommen.
9. Die Festsetzungen im Bebauungsplan insbesonderevorgaben der BauNVO 143 und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. Typisch für das Kleinsiedlungsgebiet, das sich aus den für einkommensschwächere Bevölkerungskreise bestimmten und daher sozialpolitisch wichtigen Kleinsiedlungen der 30er Jahre entwickelt hat, ist das Wohnen in Verbindung mit nebenberuflicher intensiver Gartenbaunutzung und Kleintierhaltung. 22 In den letzten Jahrzehnten ist die Neigung hierzu zurückgegangen. Daher ist die Ausweisung von Kleinsiedlungsgebieten selten geworden. bb) Allgemein zulässige Anlagen Nach 2 II BauNVO sind im Kleinsiedlungsgebiet Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe allgemein zulässig ebenso wie der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. 23 Kleinsiedlung ist nach der früher maßgebenden Begriffsbestimmung des 10 II WoBauG eine Siedlerstelle, die aus einem Wohngebäude mit angemessener Landzulage besteht und die nach Größe, Bodenbeschaffenheit und Einrichtung dazu bestimmt und geeignet ist, dem Kleinsiedler durch Selbstversorgung aus vorwiegend gartenbaumäßiger Nutzung des Bodens eine fühlbare Ergänzung seines sonstigen Einkommens zu bieten. 24 Die Kleinsiedlung soll einen Wirtschaftsteil enthalten, der die Haltung von Kleintieren ermöglicht; eine Dimensionierung der Anlage ausschließlich auf die Größe zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner ist nicht erforderlich. 25 Das Wohngebäude kann eine Einliegerwohnung enthalten. Zulässig sind außerdem Stellplätze und Garagen ( 12 BauNVO), Räume für freie Berufe ( 13 BauNVO) und Nebenanlagen ( 14 BauNVO). 26 cc) Ausnahmsweise zulässige Anlagen Nach 2 III BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden: 1. sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, die nach 3 IV BauNVO auch ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen können. Dies macht deutlich, dass die Ausweisung eines Wohngebäudes grundsätzlich nicht als gebietstypisch angesehen wird, da dies die Unterscheidung zum allgemeinen Wohngebiet des 4 BauNVO verwischt. 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke; 27 3. Tankstellen; 4. nicht störende Gewerbebetriebe. b) Reine Wohngebiete ( 3 BauNVO) aa) Allgemeine Zweckbestimmung Das reine Wohngebiet dient nach 3 I BauNVO dem Wohnen. Nur als Ausnahme können andere Nutzungen zugelassen werden. 28 Es weist von seinem Gebietscharakter große Wohnruhe auf. Diese Wohnruhe geht mit dem Verzicht auf die in anderen Wohngebieten anzutreffenden Annehmlichkeiten einher: Läden und Handwerksbetriebe zur Deckung des täglichen Bedarfs sind nur ausnahmsweise zulässig. Auf die 20 21 22 23 22 Fickert/Fieseler, BauNVO, 2 Rn. 1 u. 1.1. 23 Zu diesen Begriffen siehe nachfolgend unter 9 Rn. 32 ff. 24 Das Abstellen auf die Versorgung soll insbesondere die Wohnruhe sicherstellen; vgl. BVerwG NJW 1998, 3792 (3793). 25 König/Roeser/Stock/Stock, BauNVO, 2 Rn. 33. 26 Hierzu unten unter 9 Rn. 83 ff. 27 Zu diesen Anlagen siehe nachfolgend unter 9 Rn. 35. 28 BVerwG BRS 73 Nr. 68.
144 2. Teil. Die Bauleitplanung Eckkneipe, Restaurants und Cafés 29 muss ebenso verzichtet werden wie auf Tankstellen oder den Zigarettenautomaten an der Hauswand. 30 Wer hierauf Wert legt, muss sich in anderen Wohngebieten niederlassen. Die Bauleitplanung benachbarter Gebiete muss die Belange des reinen Wohngebiets in die planerische Abwägung ( 1 VII BauGB) einbeziehen. So sind in seiner unmittelbaren Nähe ein Sportplatz, 31 ein Bolzplatz, 32 ein Freibad, 33 eine Tennisanlage 34 oder ein großes Schulzentrum 35 zwar nicht von vornherein unzulässig, müssen jedoch auf das reine Wohngebiet Rücksicht nehmen und, falls erforderlich, durch geeignete Vorkehrungen Störungen ausschließen. 36 Öffentliche Spielplätze ( 9 I Nr. 15 BauGB) sowie die bauordnungsrechtlich gebotenen oder freiwillig angelegten privaten Kinderspielplätze sind wegen des wohnbezogenen Bedarfs im reinen Wohngebiet grundsätzlich zulässig, 37 nicht aber Bolzplätze 38 und Kindertagesstätten. 39 24 bb) Allgemein zulässige Anlagen Nach 3 II BauNVO sind im reinen Wohngebiet nur Wohngebäude allgemein zulässig. Wohngebäude sind bauliche Anlagen, die zum Wohnen geeignet und bestimmt sind. 40 Der Begriff des Wohnens umfasst die Gesamtheit der mit der Führung eines häuslichen Lebens verbundenen Tätigkeiten und deren eigenständige Gestaltung. Ihm ist eine gewisse Dauer eigen. 41 Deshalb zählen Wohn- und Altenheime 42 zu den Wohngebäuden, nicht aber ein Freigängerhaus 43 oder ein durch häufigen Wechsel gekennzeichnetes Studentenwohnheim. 44 Darüber hinaus erklärt 3 IV BauNVO Gebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, zu Wohngebäuden. 45 Ein Heim, in dem von der Behörde für nur kurze Zeit Asylbewerber untergebracht werden, ist, je nach der Betriebsform, Ge- 29 VGH Kassel BRS 38 Nr. 79. 30 OVG Münster BRS 46 Nr. 45; OVG Bremen BRS 33 Nr. 26; dies ist nach BVerwG BRS 36 Nr. 150 mit Art. 14 GG vereinbar. 31 VGH München BRS 47 Nr. 43; OVG Bremen BRS 44 Nr. 5 m. w. N. 32 BVerwG BRS 66 Nr. 173; NVwZ 2001, 431 (432); OVG Münster BRS 46 Nr. 28. 33 OVG Lüneburg BRS 36 Nr. 23. 34 OVG Münster BRS 40 Nr. 82; aber auch VGH Mannheim BRS 32 Nr. 4: zulässig, da die Lärmwerte nicht überschritten werden. 35 OVG Lüneburg BRS 32 Nr. 18; für Zulässigkeit eines Schulsportplatzes VGH Mannheim BRS 40 Nr. 62. 36 BVerwGE 88, 143 (150 f.) = NVwZ 1991, 884; OVG Münster BRS 52 Nr. 193; VGH München BRS 47 Nr. 43. 37 VGH Mannheim BRS 44 Nr. 33 m. w. N.; dazu auch OVG Berlin NVwZ-RR 1995, 67 (67 f.). 38 Dazu BVerwG BRS 66 Nr. 173; OVG Schleswig NVwZ 1995, 1019 (1019 f.). 39 OVG Saarlouis ZfBR 2009, 366 (367, 370); OVG Hamburg BauR 2009, 203 (206 ff.); vgl. dazu auch Rojahn, Kinderlärm zwischen Immissionsschutz und Sozialadäquanz, ZfBR 2010, 752. 40 Fugmann-Heesing, DÖV 1996, 322 (324 f.). 41 BVerwG BRS 67 Nr. 70; NVwZ 1996, 893 (894); OVG Lüneburg BauR 2008, 2022 (2023); OVG Bremen BRS 52 Nr. 42; ferner VGH Mannheim BRS 49 Nr. 47. 42 OVG Saarlouis BRS 27 Nr. 33. 43 VGH Kassel BRS 36 Nr. 183. 44 OVG Saarlouis BRS 22 Nr. 43. 45 Dies ist eine Antwort auf VGH Mannheim BRS 49 Nr. 47, der nach seinerzeitigem Baurecht zutreffend, aber sozialpolitisch unbefriedigend Pflegeheime nicht als Wohngebäude, sondern als Anlagen für gesundheitliche oder soziale Zwecke ansah, wodurch sie im reinen Wohngebiet nicht allgemein zulässig waren. Siehe auch BVerwG NVwZ 1996, 893 (894); ZfBR 2009, 691 (692); OVG Hamburg BRS 73 Nr. 66; VGH München NVwZ-RR 2007, 653 (654 f.); Poppen, BauR 2002, 726.
9. Die Festsetzungen im Bebauungsplan insbesonderevorgaben der BauNVO 145 werbebetrieb oder soziale Einrichtung, aber kein Wohngebäude. 46 Bei mehr als nur kurzfristigem Aufenthalt der Asylbewerber liegt in der Regel Wohnnutzung vor. 47 Stellplätze und Garagen sind nach Maßgabe des 12 II BauNVO, Räume für freiberuflich Tätige nach 13 BauNVO und untergeordnete Nebenanlagen nach 14 I BauNVO zulässig. Nebenanlagen wie Tennisplätze, 48 hohe Antennenanlagen 49 oder Ställe zur Tierzucht 50 scheitern jedoch häufig daran, dass sie der Eigenart des reinen Wohngebiets widersprechen ( 14 I 1 BauNVO). cc) Ausnahmsweise zulässige Anlagen Als Ausnahme können im reinen Wohngebiet nach 3 III BauNVO zugelassen werden: 1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, 51 die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, 52 sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Der Beherbergungsbetrieb, der im besonderen Wohngebiet, im Dorf-, Misch- und Kerngebiet allgemein und im allgemeinen Wohngebiet als Ausnahme zulässig ist, ist städtebaulich dadurch gekennzeichnet, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis gestalten könnten. 53 Deshalb stellt das Vermieten von Apartmentwohnungen keinen Beherbergungsbetrieb dar. 54 Er ist zu unterscheiden von der Schank- und Speisewirtschaft, die der Verabreichung von Getränken und Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle dient (vgl. 1 I Nr. 1, 2 GastG). Sie ist im reinen Wohngebiet nicht zulässig (arg. 4 II Nr. 2 BauNVO). 55 Ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist durch eine geringe Zahl von Räumen gekennzeichnet (typisch: Pension), so dass er baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung tritt und infolgedessen den Charakter des reinen Wohngebiets nicht beeinträchtigt. 56 2. Anlagen für soziale Zwecke 57 sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 58 25 46 BVerwG NVwZ 1998, 173 (173 f.); OVG Bremen BRS 52 Nr. 42; OVG Berlin BRS 47 Nr. 41. Vgl. auch Spindler, Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Asylbewerberunterkünften in Wohngebieten, NVwZ 1992, 125. 47 OVG Schleswig BRS 52 Nr. 212. 48 BVerwG NJW 1986, 393; ferner VGH München BRS 44 Nr. 57; VGH Kassel BRS 38 Nr. 78; VGH Mannheim BRS 42 Nr. 40. 49 OVG Lüneburg BRS 47 Nr. 22; OVG Lüneburg BRS 44 Nr. 41. 50 VGH Kassel BRS 32 Nr. 21; Anlagen für eine kleine Brieftaubenzucht hält OVG Lüneburg BRS 36 Nr. 49 für zulässig. 51 OVG Münster BRS 54 Nr. 190: Störend ist ein Handwerksbetrieb, der Natursteine verarbeitet. 52 Ein Getränkemarkt kann nach VGH Mannheim BRS 50 Nr. 56 hierunter fallen, sofern er nicht wegen der von ihm ausgehenden Störungen an 15 BauNVO scheitert. Weitere Beispiele bei Reidt, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, Rn. 1338 f. 53 BVerwGE 90, 140 (142 ff.). Zur Abgrenzung von Wohnen und Beherbergung auch OVG Schleswig NordÖR 2008, 495 (496 f.); OVG Münster NVwZ-RR 2008, 20 (21); OVG Berlin/ Brandenburg LKV 2007, 39 (39). 54 BVerwG NVwZ 1989, 1060. 55 BVerwG BRS 18 Nr. 14; OVG Lüneburg BRS 35 Nr. 49. Vgl. auch BVerwG BRS 39 Nr. 45; OVG Lüneburg BRS 35 Nr. 183. 56 OVG Münster BRS 17 Nr. 23. 57 Diese müssen, anders als die folgenden Anlagen, nicht den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen, BVerwG ZfBR 2009, 691 (692); OVG Münster BRS 56 Nr. 50. Hierzu zählen auch Kindertagesstätten; vgl. Guckelberger, Geräuschemissionen von Kinder- und Jugendeinrichtungen aus öffentlich-rechtlicher Sicht, UPR 2010, 241 (243). 58 Zu diesen Anlagen siehe nachfolgend 9 Rn. 35. Zu den bei Zulassung einer solchen Ausnahme (hier: Kindertagesstätte als Anlage für soziale Zwecke) zu beachtenden Belangen s. OVG Münster BRS 56 Nr. 50, 51.
146 2. Teil. Die Bauleitplanung 26 27 28 29 30 c) Allgemeine Wohngebiete ( 4 BauNVO) aa) Allgemeine Zweckbestimmung Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen ( 4 I BauNVO). Anders als im reinen Wohngebiet ist im allgemeinen Wohngebiet das Wohnen nicht die ausschließlich zulässige Nutzungsart. Es steht jedoch im Vordergrund, muss vorwiegen. Der Wohncharakter prägt auch das allgemeine Wohngebiet. Daneben, dem Wohnen untergeordnet, sind Anlagen zulässig, die den materiellen, kulturellen oder sozialen 59 Bedürfnissen des Gebiets dienen. Das allgemeine Wohngebiet ist deshalb lebendiger und abwechslungsreicher als das reine Wohngebiet, weist aber weniger Wohnruhe auf. Von den beiden weiteren Wohngebieten, dem Kleinsiedlungsgebiet ( 2 BauNVO) und dem besonderen Wohngebiet ( 4 a BauNVO), unterscheidet es sich dadurch, dass diese in ihrem Gebietscharakter durch ein bewusstes Nebeneinander von Wohn- und anderer Nutzung gekennzeichnet sind, das Wohnen also nicht die den Gebietscharakter allein prägende Nutzungsart ist. bb) Allgemein zulässige Anlagen Im allgemeinen Wohngebiet sind nach 4 II BauNVO die folgenden baulichen und sonstigen Nutzungen allgemein zulässig, die in getrennten Gebäuden, aber auch in ein und demselben Gebäude ( Wohn- und Geschäftshaus ) verwirklicht werden können: 1. Wohngebäude. 60 Sie bilden die Hauptnutzungsart des allgemeinen Wohngebiets. Zu ihnen rechnen nach 3 IV BauNVO auch Gebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. 61 2. Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. (a) Laden Der Begriff des Ladens, den die BauNVO auch in den 3 III Nr. 1 und 4 a II Nr. 2 verwendet, ist gleichbedeutend mit dem des Einzelhandelsbetriebs, von dem in 5 II Nr. 5, 6 II Nr. 3, 7 II Nr. 2 BauNVO die Rede ist. 62 Ein Laden ist eine für jedermann offene Verkaufsstelle, in der gewerbsmäßig Waren zum Verkauf feilgeboten werden. Auf die Betriebsweise kommt es nicht an. Auch Selbstbedienungsläden, Verbrauchermärkte oder Discountgeschäfte sind Läden. 63 Der Größe des im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Ladens zieht 11 III BauNVO eine Grenze, indem er großflächige Einzelhandelsbetriebe in das Kern- oder Sondergebiet verweist. 64 Was unter 11 III BauNVO fällt, ist im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. 65 Der Laden muss der Versorgung des Gebiets, also der Nahversorgung 66 dienen. Ein Vergleich mit 3 III Nr. 1 BauNVO, der für das reine Wohngebiet als Ausnahme nur Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs zulässt, zeigt, dass der Begriff der Versorgung des Gebiets über den täglichen Bedarf hinausgehend alles umfasst, was eine Wohnbevölkerung benötigt, um angemessen mit Gebrauchs- und Verbrauchsgütern versorgt zu sein. Daher sind nicht nur Lebensmittelgeschäfte, sondern auch Drogerien und Apotheken, Boutiquen, Haushalts- und Schreibwarengeschäfte, Buch- und Tabakläden zulässig. 59 Hierin unterscheidet sich das allgemeine Wohngebiet vom reinen Wohngebiet. Die Anlagen für soziale Bedürfnisse sind im allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich zulässig; vgl. dazu auch Guckelberger, Geräuschemissionen von Kinder- und Jugendeinrichtungen aus öffentlich-rechtlicher Sicht, UPR 2010, 241 (243). 60 Zum Begriff des Wohngebäudes BVerwG NVwZ 1996, 787 (788). 61 Dazu Uechtritz, BauR 1989, 519. 62 Hauth, Die Zulässigkeit von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben, insbesondere in allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, BauR 1988, 513 (514 ff.); Fickert/Fieseler, BauNVO 5 Rn. 15.1. 63 VGH Mannheim BRS 35 Nr. 33. 64 Hierzu unten 9 Rn. 77 ff. 65 OVG Lüneburg BRS 46 Nr. 47. 66 So OVG Berlin OVGE 13, 93 zu einer vergleichbaren Vorschrift des Landesrechts.