Dr. Andrej Holm, Humboldt-Universität zu Berlin Berliner Wohnungsfragen Herausforderungen Konzepte - Perspektiven Bild: P.Koch
Herausforderungen
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 2.000.000 1.950.000 1.900.000 1.850.000 1.800.000 1.750.000 1.700.000 Haushalte Wohnungen 1.650.000 1.600.000 1.550.000 1.500.000 1991 1995 2000 2005 2010 2014 = Wohnungsmangel
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Wohnversorgungsquote 110 108 108 107 106 104 103 104 102 101 100 98 100 96 94 96 92 Gemessen an der Entwicklung der Haushaltszahlen hat Berlin schon jetzt (ohne Berücksichtigung von Geflüchteten und künftigen Wanderungsgewinnen) ein Defizit von 90 1991 1995 2000 2005 2010 2014 ca. 120.000 Wohnungen = Wohnungsmangel
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 10,00 9,00 Mietentwicklung in Euro/qm (nettokalt) 8,95 8,00 6,79 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 3,78 3,11 4,40 4,09 3,75 4,28 5,00 4,62 5,21 5,84 1,00 0,00 1991 1995 2000 2005 2010 2014 Mietpreise (Bestand) Neuvermietungsmiete Ertragslücke = Verdrängungsgefahr
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Ertragslücke = Verdrängungsgefahr
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Kaufpreise (Eigentumswohnungen) in Euro/qm 3.000 2.700 2.500 2.000 1.790 1.500 1.270 1.765 1.000 1.278 1.432 500-1991 1995 2000 2005 2010 2014 Kaufpreise (Eigentumswohnungen) Ertragslücke = Verdrängungsgefahr
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50-1,00 Euro/qm Neuvermietungs- und Umwandlungsrenditen 1991 1995 2000 2005 2010 2014 Neuvermietungsrendite Umwandlungsrendite Ertragslücke = Verdrängungsgefahr
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin, (2007-2014) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 = Verdrängung durch Umwandlung
Berlin auf dem Weg in die Wohnungsnot 250% Miet- und Kaufpreisentwicklung (Index) 225% 200% 175% 150% 125% 100% 75% 1991 1995 2000 2005 2010 2014 Mietpreise (Bestand) Neuvermietungsmiete Kaufpreise (Eigentumswohnungen) Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen = Entkopplung der Wohnkosten von den Einkommen
Angebebotsmieten 2007, in Euro/qm (nettokalt), nach Postleitzahl (PLZ) 2007 < 5,00 Euro/qm 5,01 6,00 Euro/qm 6,01 7,00 Euro/qm 7,01 8,00 Euro/qm 8,01 9,00 Euro/qm 9,01 10,00 Euro/qm 10,01 11,00 Euro/qm > 11,00 Euro/qm Low price areas (< 5,00 Euro/qm): 36 Quelle: GSW Wohnmarktreport 2008 und eigene Berechnung High price areas (> 10,00 Euro/qm): 3
Angebebotsmieten 2014, in Euro/qm (nettokalt), nach Postleitzahl (PLZ) 2014 < 5,00 Euro/qm 5,01 6,00 Euro/qm 6,01 7,00 Euro/qm 7,01 8,00 Euro/qm 8,01 9,00 Euro/qm 9,01 10,00 Euro/qm 10,01 11,00 Euro/qm > 11,00 Euro/qm Low price areas (< 5,00 Euro/qm): 2 (36) Quelle: GSW Wohnmarktreport 2014 und eigene Berechnung High price areas (> 10,00 Euro/qm): 38 (3)
Angemessene Mietangebote Entwicklung der Wohnungsangebote in Berlin (2007 bis 2015) 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000-2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Angemessene Wohnungen Mietwohnungen Kaufangebote Wohnungsangebot gesamt Mehr Kauf- als Mietangebote, weniger als 10.000 angemessene Wohnungsangebote
Angemessene Mietangebote
Angemessene Mietangebote
Leistbare Mietwohnungen Leistbarkeit der Wohnkosten basiert auf Festlegungen der maximalen Mietbelastungsquote Unterschiedliche Berechnungsmodelle der Mietbelastungsquote Bruttowarmmiete max. 25 Prozent Orientierungswert der Leistbarkeit Nettokaltmiete max. 30 Prozent Leistbare Wohnkosten 255 Euro Leistbare Wohnkosten 360 Euro 201 Euro (nettokalt) Leistbare Wohnkosten 465 Euro Beispielrechnung für Einpersonenhaushalt mit 1.020 Euro auf 50 qm
Leistbare Mietwohnungen 264.000 Haushalte 648.000 Haushalte 985.000 Haushalte
angemessen zu teuer Beispiel: 1950-64, 40-59 qm guter Lage 7.129 WE davon > 50qm 3.212 WE angemessen > 285,50 2.069 WE (64%)
Leistbare Mietwohnungen Es fehlen in Berlin über 130.000 preisgünstigen Wohnungen für Haushalte mit geringen Einkommen
Herausforderungen mind. 120.000 zusätzliche Wohnungen ca. 170.000 zusätzliche leistbare Wohnungen
Konzepte
Was macht die Berliner Regierung? Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) Förderprogramme / Sozialwohngeld (WoVG Bln) Bündnis mit den Kommunalen Wohnungsunternehmen Liegenschaftspolitik (partielle Konzeptvergabe) Städtebaurecht (Zweckentfremdungsverbot, Umwandlungsverordnung) Mietpreisbremse
35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0-5.000-10.000 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 Fertigstellung neuer Wohnungen p.a. Veränderung der Haushaltszahl p.a. Marktversagen bei der Bereitstellung von Wohnungen
12.000.000.000 Volumen der Grundstücksverkäufe 10.000.000.000 8.000.000.000 6.000.000.000 4.000.000.000 2.000.000.000 - Euro 1991 1995 2000 2005 2010 2015 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke seit 2009 Marktextase durch Ertragserwartungsspekulation
public housing 600.000 500.000 number of housing units 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Year
Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen
Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen
Miete (nettokalt). Mietbelastung: notwendiges Einkommen: 1.830 Euro 30 Prozent 6.100 Euro Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen
Miete (nettokalt). Mietbelastung: notwendiges Einkommen: 1.830 Euro 30 Prozent 6.100 Euro Neubauoffensive Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der ( ) Stadt Berlin auch in Zukunft Wohnungen für die Haushalte mit den höchsten Einkommen bereitzustellen
20.000 Förderumfang Sozialer Wohnungsbau Berlin 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 geförderte Mietwohnungen geförderte Eigentumswohnungen
Zu- und Abgänge im Sozialen Wohnungsbau, Berlin (1990 bis 2014) 10.000 0-10.000-20.000-30.000-40.000-50.000 1990 1995 2000 2005 2010 geförderter Neubau auslaufende Bindungen
public housing 600.000 Social Housing Berlin 500.000 400.000 number of housing units 400.000 300.000 200.000 100.000 number of housing units 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 0 50.000 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Year 0 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Year
800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1992 1995 2000 2005 2010 2014 Sozialwohnungen Kommunale Wohnungen gesamt Haushalte (25% niedrigste Einkommen) Staatsversagen bei der Versorgung mit leistbaren Wohnungen
Konzepte Neubauprogramm schafft keine / nicht genügend preiswerte Wohnungen Förderprogramme meist zeitlich befristet und teuer Sozialorientierte Bodennutzung, muss private Renditeinteressen berücksichtigen Erhaltungssatzung und Mietpreisbremse muss gegen private Interessen durchgesetzt werden Soziale Wohnungsversorgung durch kommunale WBG mit klar definierten Zielgruppen und Versorgungsauflagen
Konzepte Neubauprogramm schafft keine / nicht genügend preiswerten Wohnungen Förderprogramme meist zeitlich befristet und teuer Sozialorientierte Bodennutzung, muss private Renditeinteressen berücksichtigen Erhaltungssatzung und Mietpreisbremse muss gegen private Interessen durchgesetzt werden Soziale Wohnungsversorgung durch kommunale WBG mit klar definierten Zielgruppen und Versorgungsauflagen Marktsimulation Marktregulation Dekommodifizierung
Perspektiven Soziale Wohnungsversorgung muss gegen private Renditeerwartungen durchgesetzt werden
50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 Hauszinssteuer und Förderung Förderung & Gemeinnützigkeit (DDR) Staatlicher Wohnungsbau Sonder-Afa und Förderung 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1924 1934 1944 1954 1964 1974 1984 1994 2004 2014 Fertiggestellte Wohnungen West Berlin Ostberlin langjähriger Durchschnitt
Perspektiven Verwertungsbremse (Immobiliengewinnsteuer) öffentlicher und gemeinnütziger Wohnungsbau öffentliche Förderung & dauerhafte Bindungen Unterstützung von Selbsthilfepotentialen Soziale Wohnungsversorgung muss gegen private Renditeerwartungen durchgesetzt werden
Andrej Holm, Berlin a.holm@sowi.hu-berlin.de www.gentrificationblog.de