4 Inhaltsverzeichnis INHALTSVERZEICHNIS Seite PRAXISTIPPS ZUM STEUEROPTIMALEN VERMIETEN... 12 HINWEISE ZUM VERMEIDEN VON STEUERNACHTEILEN... 16 Verzeichnis der Abkürzungen... 20 TEIL I EINKOMMENSTEUER ( 28 bis 30c EStG) 21 Abschnitt 1 Die Vermietung von Grundstücken... 22 1.1 Die Begriffsbestimmungen... 23 1.2 Steuerpflichtige Einnahmen... 26 1.3 Nicht steuerpflichtige Einnahmen... 28 1.4 Baukostenzuschüsse... 29 1.5 Investitionen in einem Mietobjekt (Mieterinvestitionen)... 32 1.6 Betriebskosten ( 21 bis 24 MRG)... 34 1.7 Die Veräußerung von Mietobjekten... 36 1.8 Werbungskosten... 36 1.9 Vorleistungen des Mieters Behandlung beim Mieter... 46 Abschnitt 2 Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ( 16 Abs. 1 Z 8 EStG)... 47 2.1 Die AfA-Bemessungsgrundlagen... 48 2.2 Die Anschaffungskosten... 49 2.3 Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand... 51 2.4 Die Herstellungskosten... 57
Inhaltsverzeichnis 5 2.5 Der Einheitswert als AfA-Bemessungsgrundlage (gültig nur bis 31. 7. 2008)... 59 2.6 Die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichem Erwerb vor dem 1. 8. 2008... 60 2.7 AfA-Bemessungsgrundlage bei erstmaliger Nutzung eines früher angeschafften oder hergestellten Gebäudes... 68 2.8 Die Buchwertfortführung des Rechtsvorgängers bei einer unentgeltlichen Übertragung nach dem 31. 7. 2008... 72 2.9 Nutzungsdauer und AfA-Satz... 74 2.10 Die Nutzungsdauer bei Mieterinvestitionen.. 81 2.11 Fruchtgenuss... 82 Abschnitt 3 Die Zehntel- und Fünfzehntelabsetzung ( 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG)... 87 3.1 Allgemeines... 88 3.2 Instandhaltungsaufwendungen... 88 3.3 Instandsetzungsaufwendungen... 90 3.4 Herstellungsaufwendungen... 96 3.5 Aufgabe der Vermietung, Einlage des Gebäudes in das Betriebsvermögen Behandlung der offenen Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge... 102 3.6 Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen aufgrund des Schenkungsmeldegesetzes ab 1. 8. 2008. 103 3.7 Aufwendungen des Mieters ( 10 MRG)... 105 Abschnitt 4 Die Subventionen ( 28 Abs. 6 EStG)... 106 4.1 Allgemeines... 107 4.2 Annuitätenzuschüsse als Subventionen... 107 4.3 Geförderte Aufwendungen... 109 4.4 Fiktive Ausgaben... 109
6 Inhaltsverzeichnis 4.5 Beispiel 1: Subventionen und fiktive Ausgaben... 110 4.6 Beispiel 2: Subventionen (für verschiedene Kostenarten)... 111 4.7 Beispiel 3: Subventionen (für umfassende Sanierung)... 112 4.8 Beispiel 4: Subventionen (Ausgaben in verschiedenen Jahren)... 112 4.9 Beispiel 5: Subventionen (der förderbare Betrag bleibt unter der Förderungssumme)... 113 4.10 Beispiel 6: Subventionen (der förderbare Betrag übersteigt die Förderungssumme)... 114 4.11 Die eigenständige Nachtragssubvention... 115 4.12 Subventionszusage nach Baubeginn... 116 Abschnitt 5 Der Nachversteuerungstatbestand bis 31. 3. 2012 ( 28 Abs. 7 EStG af)... 118 5.1 Änderungen durch das AbgÄG 2012... 119 5.2 Besondere Einkünfte Rechtslage bis 31. 3. 2012... 119 Abschnitt 6 Abschnitt 7 Die (teilweise) private (außerunternehmerische) Nutzung eines Gebäudes... 124 6.1 Private Gebäudenutzung durch den Alleineigentümer... 125 6.2 Vermietung an nahe Angehörige... 127 6.3 Private Gebäudenutzung durch Miteigentümer... 139 Die betriebliche Nutzung von Gebäudeteilen durch Miteigentümer... 144 7.1 Betriebliche Nutzung im Rahmen von Miteigentum Allgemeines... 145
Inhaltsverzeichnis 7 7.2 Die Nutzungsdauer von Betriebsgebäuden AfA-Satz... 146 7.3 Die betriebliche Nutzung durch einen Miteigentümer ohne Bestandvertrag... 147 7.4 Die betriebliche Nutzung durch einen Miteigentümer mit Bestandvertrag... 150 7.5 Gemischte Nutzung von Liegenschaften bzw. Gebäuden... 156 7.6 Entnahme eines Mietrechtes... 163 7.7 Erhaltungskosten im Betriebsvermögen... 164 Abschnitt 8 Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken Rechtslage bis 31. 3. 2012... 165 8.1 Begriffsbestimmungen... 166 8.2 Die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften ab 1. 1. 2007 bis 31. 3. 2012... 168 8.3 Spekulationstatbestand und Betriebsvermögen... 169 8.4 Ausnahmen von der Spekulationsgewinnbesteuerung... 170 8.5 Die Berechnung der Einkünfte aus Spekulationsgeschäften... 174 8.6 Unbebaute Grundstücke... 177 8.7 Sonstige Grundsätze zu den Spekulationseinkünften... 178 8.8 Spekulationsgewinn und besondere Einkünfte... 180 Abschnitt 9 Die Grundstücksbesteuerung ab 1. 4. 2012. 181 9.1 Private Grundstücksveräußerungen 30 EStG neu... 183 9.2 Die Veräußerung von Grundstücken im Betriebsvermögen... 211
8 Inhaltsverzeichnis Abschnitt 10 Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb. 228 10.1 Grundstückshandel... 229 10.2 Abgrenzungskriterien Grundstückshandel / Vermögensverwaltung.. 229 10.3 Beginn des gewerblichen Grundstückshandels 232 10.4 Unterschied zwischen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und den Einkünften aus Gewerbebetrieb... 233 10.5 Vermögensverwaltende Personengesellschaften... 236 Abschnitt 11 Verluste aus Vermietung und Verpachtung Liebhaberei... 239 11.1 Allgemeines zur Liebhaberei im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 240 11.2 Die Vermietung von Zinshäusern ( große Vermietung )... 243 11.3 Die Vermietung von Eigentumswohnungen und von Ein- und Zweifamilienhäusern ( kleine Vermietung )... 246 11.4 Die Prognoserechnung... 249 11.5 Liegenschaften im Betriebsvermögen... 251 11.6 Beispiele für eine Prognoserechnung... 251 11.7 Finanzierung und Liebhaberei... 255 TEIL II UMSATZSTEUER (USTG 1994)... 257 Abschnitt 12 Der Unternehmer im Rahmen der Vermietung und Verpachtung... 258 12.1 Unternehmerische Tätigkeit... 259 12.2 Ort der Leistungserbrigung durch den Unternehmer... 267
Abschnitt 13 Inhaltsverzeichnis 9 12.3 Voraussetzungen für das Vorliegen einer umsatzsteuerbaren Vermietung und Verpachtung... 268 Die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer... 270 13.1 Allgemeines zum Entgelt... 271 13.2 Normalwert... 274 13.3 Durchlaufende Posten... 274 13.4 Sonstige nicht umsatzsteuerbare Einnahmen... 276 13.5 Das Entgelt bei Eigentümergemeinschaften.. 278 Abschnitt 14 Die gemischte Nutzung eines Grundstückes 283 14.1 Allgemeines... 284 14.2 Gemischt genutzte Grundstücke bzw. der nicht steuerbare Eigenverbrauch ab 1. 5. 2004... 284 14.3 Privatnutzung (außerunternehmerische Nutzung) von Grundstücken... 286 Abschnitt 15 Umsatzsteuerbefreiungen und Umsatzsteuersätze... 294 15.1 Allgemeines... 295 15.2 Die Vermietung oder Nutzungsüberlassung von Geschäftsräumlichkeiten... 295 15.3 Die Option zur Steuerpflicht für Umsätze gem. 6 Abs. 1 Z 16 und 17 UStG... 296 15.4 Die Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken... 311 15.5 Die Lieferung von Wärme als Nebenleistung... 313 15.6 Die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen... 318
10 Inhaltsverzeichnis 15.7 Optionsmöglichkeiten zur Steuerpflicht ( 6 Abs. 2 UStG)... 321 15.8 Die Beherbergung... 323 15.9 Die Vermietung und Verpachtung im Rahmen eines Baurechtes... 325 15.10 Die Vermietung von Bauwerken auf fremdem Grund und Boden (Superädifikate)... 327 15.11 Pauschalierte Land- und Forstwirte... 328 Abschnitt 16 Der Eigenverbrauch von Grundstücken... 330 16.1 Allgemeines... 331 16.2 Die steuerbefreite Grundstücksentnahme (Gebäudeeigenverbrauch)... 331 16.3 Grundstücksentnahme mit Option zur Steuerpflicht... 333 16.4 Der Nutzungseigenverbrauch... 335 Abschnitt 17 Der Vorsteuerabzug... 338 17.1 Allgemeines zum Vorsteuerabzug... 339 17.2 Die steuerfreie Lieferung von Grundstücken Option gem. 6 Abs. 2 UStG... 343 17.3 Gebäudeerrichtung durch eine Eigentümergemeinschaft oder durch eine Miteigentumsgemeinschaft... 346 17.4 Steuerfreie Vermietungsumsätze... 350 17.5 Die steuerfreien Leistungen einer Eigentümergemeinschaft ( 6 Abs. 1 Z 17 UStG)... 351 17.6 Die Kleinunternehmerregelung... 353 17.7 Sollbesteuerung und Istbesteuerung... 358 17.8 Mindest-Istbesteuerung... 359 17.9 Entrichtung der Umsatzsteuer, Geltendmachung eines Überschusses... 361
Inhaltsverzeichnis 11 Abschnitt 18 Die Berichtigung des Vorsteuerabzuges... 362 18.1 Allgemeines zur Vorsteuerberichtigung... 363 18.2 Die steuerfreie Vermietung von Grundstücken gem. 16 Abs. 1 Z 16 UStG... 366 18.3 Der steuerfreie Verkauf von Grundstücken... 367 18.4 Die steuerfreie Grundstücksentnahme... 373 18.5 Die Kleinunternehmerregelung... 375 18.6 Die Vorsteuerberichtigung gem. 12 Abs. 10 UStG ab 1. 4. 2012... 375 18.7 Zusammenfassung der Vorsteuerberichtigungen isd 12 Abs. 10 UStG... 381 18.8 Die Bagatellgrenze hinsichtlich der Vorsteuerberichtigungen ( 12 Abs. 13 UStG)... 382 18.9 Die Option auf Begründung von Wohnungseigentum (Mietkauf von Wohnungen)... 382 18.10 Der Verkauf / die Schenkung von Anteilen an einer Miteigentumsgemeinschaft... 383 18.11 Die Aufbewahrungspflicht für Bücher und Aufzeichnungen... 385 Abschnitt 19 Ausstellung von Rechnungen ( 11 UStG)... 386 19.1 Allgemeines zur Rechnungslegung... 387 19.2 Dauerrechnungen... 389 19.3 Anzahlungen allgemein... 389 Register Beispielverzeichnis... 391 Stichwortverzeichnis... 393