Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Münster
Wohn- und Geschäftshäuser Münster Residential Investment Münster Die Attraktivität als Universitätsstandort, ein gesunder Branchenmix sowie ein aufnahmefähiger Arbeitsmarkt sorgen in Münster für anhaltend positive Demografieund Konjunkturprognosen. So haben Investoren schon längst die Chancen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in der westfälischen Großstadt entdeckt. Die starke und stabile Nachfrage nach Anlageimmobilien bei einem gleichzeitig sehr geringen Angebot garantiert eine Wertzunahme der Objekte und hält das Investitionsrisiko gering. Starkes Umsatzplus Mit 59 Verkaufsabschlüssen (einem weniger als im Vorjahr) wurde in Münster der niedrigste Wert seit 2004 registriert. Das Umsatzvolumen stieg jedoch um 68 % auf 83 Mio. EUR. Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf den gestiegenen Flächenumsatz. So erhöhte sich die durchschnittliche Objektgröße im Vergleich zum Vorjahr um rund 73 % auf 1.288 m². Maßgeblich zu der Umsatzsteigerung beigetragen hat auch eine von Engel & Völkers Commercial vermittelte Transaktion einer Wohnanlage mit 239 Wohn- und drei Gewerbeeinheiten in Münster-Coerde. Doch selbst wenn man diesen Ausreißer herausrechnet, ergeben sich bei 58 Verkäufen immer noch ein Transaktionsvolumen von 61 Mio. EUR und ein durchschnittlich gehandelter Objektwert von rund 1,1 Mio. EUR (Vorjahr: 818.000 EUR). Neben den zentralen Quartieren stoßen bei Investoren auch alle übrigen Lagen auf großes Interesse, in denen etliche Objekte gewinnbringendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Zudem liegt in Münster die Leerstandsquote mit 1,7 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (4,4 %) sowie der The attractiveness as a university city, a healthy mixture of business sectors and a receptive employment market ensure Münster of a continued positive demography and economic prospects. For this reason investors have long since discovered their opportunities on the market for residential investment in the Westphalian city. The great and stable demand for investment properties with a simultaneously very low range of products guarantees an increased value of the properties and keeps the investment risk low. Strong increase in turnover With 59 concluded deals (one less than in the previous year) the lowest value since 2004 has been recorded in Münster. However, turnover volume rose by 68 % to 83 million euros. This development is due to the increased take-up. For instance, the average property size rose in comparison with the previous year by around 73 % to 1,288 m². One major contribution to the growth in turnover was also a transaction handled by Engel & Völkers Commercial for a residential complex with 239 apartments and three commercial units in Münster- Coerde. But even without this exceptional deal, a transaction volume of 61 million euros from 58 deals and an average traded property value of around 1.1 million euros (previous year: 818,000 euros) still resulted. Besides the central districts, investors are showing strong interest in all other locations in which many properties show profitable development potential. In addition, the vacancy rate in Münster of 1.7 % is distinctly below the federal average (4.4 %) and the rate in North Rhine- Westphalia (3.6 %). Even the highest recorded figure in Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: 30.09.2014 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2020 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 275,5 279,8 293,4 296,6 299,7 300,4 319,3 330,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 157,3 159,9 167,7 169,5 171,3 171,7 184,6 191,2 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,73 1,73 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Münster
Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2012 2013 2014 1. Hj. 2015 * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime min. Gut good Mittel average Einfach basic gew. Mittel weighted average 900 max. 1.400 1.850 EUR/m² 3.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 88 2010 76 2011 61 60 59 2012 2013 2014 70 2015** 60 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 84 2010 55 2011 48 2012 49 2013 83 2014 65 2015** 55 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Münster, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Münster, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
Quote Nordrhein-Westfalens (3,6 %). Selbst die höchste Registrierung Münsters im Stadtteil Angelmodde liegt mit 3,4 % noch darunter. Der Überschuss bei der Nachfrage nach Wohnraum hält ein Leerstandsrisiko in allen Lagen gering. Anleger können mit sicheren Mieteinnahmen rechnen, wenn die Mieten bezahlbar bleiben. Preise steigen in allen Lagen Die Preise haben am Gesamtmarkt angezogen. In den mittleren Wohn- und Geschäftshauslagen liegen sie derzeit bei durchschnittlich 1.400 EUR/m², in den guten Lagen bei 1.850 EUR/m². In den sehr guten Lagen variieren die Preise je nach Sanierungsbedarf von etwa 1.800 EUR/m² bis hin zu 3.500 EUR/m² für vereinzelte Objekte im Topzustand. Als Käufer treten zumeist eigenkapitalstarke Privatanleger auf, die zwischen 500.000 und 2 Mio. EUR investieren. Häufig handelt es sich dabei um Bestandshalter, die die bestehenden Renditepotenziale erkannt haben und noch weitere Objekte erwerben möchten. Institutionelle und ausländische Käufer werden vor allem bei Angeboten für großvolumigere Objekte beispielsweise für ihre Fondsstrukturen aktiv. Zügige Vertragsabschlüsse Viele Eigentümer halten sich aufgrund fehlender Anlagealternativen und der Sorge um die weitere Entwicklung des Euro mit Verkäufen zurück. Bei den wenigen Angeboten am Markt treffen die Anleger daher ihre Kaufentscheidungen sehr schnell und es kommt zu zügigen Vertragsabschlüssen. Spannende Hafenprojekte Auch wenn vereinzelt Nachverdichtungen stattfinden, können die Neubautätigkeiten unterm Strich die Nachfrage nach Wohnraum nicht decken. Spannend bleibt daher die fortschreitende Projektierung des gesamten Hafengeländes, wo gleich mehrere Immobilienprojekte das ganze Viertel aufwerten werden. Für den Neuhafen sind 280 Wohneinheiten geplant. Auf dem ehemaligen Osmo-Gelände ist ein Mix aus Büros, Gastronomie und Wohnen vorgesehen. Stabiles Umsatzvolumen 2015 wird die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser voraussichtlich zwischen 60 und 70 liegen und damit ähnlich wie im Vorjahr ausfallen. Die Preise werden ihr hohes Niveau beibehalten. Engel & Völkers Commercial rechnet daher mit einem stabilen Umsatzvolumen von 55 bis 65 Mio. EUR. Die Mieten und Faktoren werden nur vereinzelt steigen. Münster in the district Angelmodde lies below this with 3.4 %. The excessive demand for living space keeps the vacancy risk low in all locations. Investors can reckon with secure rental income if rents remain affordable. Prices rising in all locations The prices have risen throughout the whole market. In the average residential locations they currently lie at around 1,400 euros/m² on average, in good locations around 1,850 euros/m². In prime locations prices vary depending on the degree of refurbishment required from about 1,800 to 3,500 euros/m² for individual properties in top condition. Buyers are usually private investors with high-equity levels who invest between 500,000 and 2 million euros. They are often portfolio holders who have recognised the existing yield potential and wish to acquire more properties. Institutional and foreign buyers spring into action, particularly when offered larger volume properties for example for their fund structures. Speedy deals Many owners are holding back with selling due to the lack of investment alternatives and concern about the further development of the euro. In view of the low number of offers on the market, investors are therefore having to make their purchase decisions very quickly and speedy deals are the result. Exciting port projects Even if in individual cases recompaction is taking place, the new building activities cannot generally fulfil the demand for living space. For this reason the progressive projection of the whole port area is an exciting prospective where several property projects will simultaneously be upgrading the whole area, for instance 280 residential units are planned for the Neuhafen. On the former Osmo site, plans are well underway for a mixture of office, gastronomy and residential units. Stabile turnover volume In 2015 the number of sold residential investments will probably range between 60 and 70 which will be a similar figure to last year. Prices will remain on a high level. Engel & Völkers Commercial thus expects a stable turnover volume of 55 to 65 million euros. The rents and multipliers will only rise in individual cases. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Münster
Münster - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Münster - Residential Investment locations A43 B54 Roxel Albachten Engel & Völkers Commercial Nienberge A1 Gievenbeck Mecklenbeck Kinderhaus Sentruper Höhe Schloss Amelsbüren Sprakel Uppenberg Kreuzviertel Dom Geist Hiltrup Hafen Coerde Rumphorst Mauritzviertel Gelmer St. Mauritz Gremmendorf Loddenheide Handorf Angelmodde Wolbeck B51 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator 2012 2013 2014 2015 Trend Faktor 16,0 22,0 16,0 22,0 18,0 23,0 18,0 23,0 Multiplier 14,0 17,0 14,0 17,0 15,0 18,0 15,0 18,0 12,0 14,0 12,0 14,0 13,0 15,0 13,5 15,0 10,0 13,0 10,0 13,0 10,0 13,0 11,0 13,0 Whg. Mieten in EUR/m 2 9,00 15,00 9,00 15,00 9,00 15,50 9,00 15,50 Residential rents in EUR/m 2 7,00 11,00 7,00 11,00 7,00 12,00 7,00 12,00 6,50 9,00 6,50 9,00 6,50 9,00 7,00 9,00 5,00 6,50 5,50 7,00 5,50 7,00 6,00 7,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Münster
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