Büromarktbericht München München 2. Halbjahr 2012
Ausblicke und Rückblicke Ausblicke und Rückblicke Eine weitgehend positive Wirtschaftsleistung nicht wie im Allgemeinen ein stagniertes Wachstum in der Eurozone macht Deutschland weiterhin zu einem attraktiven Land für Anleger. Gleichzeitig profitiert der Immobilienmarkt von diesem Vertrauen der Anleger. Davon sind besonders die deutschen Wirtschaftszentren betroffen, wobei auch wie schon in den vergangenen Jahren, München der Spitzenreiter ist. Erwartungsgemäß konnte das Rekordergebnis des vergangenen Jahres zwar nicht erreicht werden, dennoch verzeichnete der Münchener Büromarkt auch 2012 mit mehr als 700.000 m² Flächenumsatz eine durchaus positive Leistung im Bundesvergleich. Der Eigennutzeranteil betrug wie auch im Vorjahr ca. 60.000 m². Im 10-Jahres-Vergleich ist das Jahr 2012 jedoch sehr gut zu bewerten, da das Plus immer noch 10 % über dem Durchschnitt liegt. Obwohl sich die Großanmietungen über 5.000 m² um über 125.000 m² zum Vorjahr verringerten, trugen sie dennoch mit über 130.000 m² den größten Teil mit knapp 28 % zum Flächenumsatz bei. Die Flächensegmente bis 500 m², 500-1.000 m² sowie 1.000 bis 2.000 m² liegen ziemlich gleich auf mit 17 bis 19 %. Dies entsprach entweder einem stabilen Niveau zum Vorjahr bzw. einem Anstieg um mehr als 10 % bei den Vermietungen von 1.000 bis 2.000 m². Lediglich das Segment zwischen 2.000 und 5.000 m² verzeichnete einen Rückgang von 21 % auf knapp 105.000 m². Als Vermietungserfolge im Stadtgebiet können im 2. Quartal 2012 die Medpace Germany mit 2.500 m² im b³ an der Theresienwiese, MS Catering am Saporrobogen mit 2.000 m² sowie die TU München mit über 8.000 m² an der Marsstraße genannt werden. Ein weiteres Mal konnte sich im Münchner Umland der Nordosten mit Unterföhring (Allianz: 4.300 m² und die Unicreditbank AG: 7.200 m²) sowie Garching mit dem erfolgsverwöhnten Business Campus Garching (PSW mit knapp 2.000 m²) durchsetzen. Vorausschauend gesehen wird auch für 2013 wieder eine solide Leistung in München erwartet und ein weiteres Mal werden hier wohl deutschlandweit die höchsten Mieten erzielt werden. Der niedrigste Leerstand seit zehn Jahren im Büromietmarkt wirkt sich auch positiv auf die Entscheidungen der Nutzer aus.
City Report City Report Wie sich das ganze Jahr über schon abgezeichnet hat, konnte das Spitzenergebnis vom Vorjahr nicht erzielt werden. Jedoch ist ein Vermietungsumsatz im Stadtgebiet inkl. Eigennutzern mit ca. 510.000 m² immer noch sehr hoch. Wenn man den 10-Jahres-Vergleich als Grundlage nimmt übersteigt dieses Ergebnis immer noch knapp 10 % der durchschnittlichen Vermietungsleistung. Die Nachfrage im Innenstadtbereich innerhalb des Altstadtrings hält sich mit rund 48.000 m² auf Vorjahresniveau. Und noch eine Parallele zum Vorjahr: die meisten Vermietungen wurden mit je ca. 84.000 m² im Nordwesten bzw. etwas weitläufiger am Nordost- Rand der Stadt verzeichnet. Als weiteren interessanten Innenstadtbereich ist noch der Arnulfpark mit seiner direkten Nähe zum Hauptbahnhof und seiner Vielzahl an Neubauten mit modernster Technik aber auch effizienten Flächen bzw. niedrige Nebenkosten aufzuführen. Als weiteren Grund sind nach wie vor die Bewegungen im BMW-Konzern zu nennen, der weiterhin Flächen anmietet und dadurch seine umliegenden Zulieferer in unmittelbarer Nähe zur Zentrale in Milbertshofen aufstocken lässt. Der Stadtteil mit dem wenigsten Flächenumsatz, mit ungefähr 20.000 m² ist die Lage um Bogenhausen, dies ist schlichtweg auf den niedrigen Leerstand bzw. auf das kaum vorhandene großflächige Büroangebot zurückzuführen. Der durchschnittliche Mietpreis im Münchner Stadtgebiet konnte sich erneut erhöhen und zwar auf 15,80 /m², dies bedeutet über 1,00 /m² mehr als im Vergleich zum Vorjahr. Spitzenlagen um die Maximilianstraße werden nach wie vor zu 40,00 /m² angeboten wobei jedoch die Spitzenmiete 2012 mit ca. 33,00 /m² erzielt wurde. City Objekte Neubau bzw. Revitalisierungen b40 - die ehemalige E.ON-Zentrale in unmittelbarer Nähe zum Königsplatz besteht aus 8 repräsentativen Gebäudeteilen (Alt- und Neubauten) sowie einer großzügig überdachten Piazza. Knapp 30.000 m² stehen zur Anmietung in Bestlage bereit. ARABESKA Das moderne Objekt in Bogenhausen mit seinem umweltfreundlichen Konzept, wie z. B. der Anschluss an das Fernwärmenetz, die Nutzung von Solarenergie und die Regenwassernutzung konnte mit der Kanzlei Hoffmann Eitle einen beständigen Ankermieter für sich gewinnen, der mit 12.500 m² über 50 % der Gesamtfläche langfristig angemietet hat. Ein Bezug ist für Mitte 2014 vorgesehen.
Peripherie Report Peripherie Report Ein weiteres Mal ist das nordöstliche Umland abermals unangefochtener Spitzenreiter in der Peripherie. Mit einem Flächenumsatz von 110.000 m² erwirtschaftete dieser Standort 2/3 des Gesamtumsatzes im Umland. Die Gemeinden Unterföhring und Garching erfreuen sich nach wie vor uneingeschränkter Beliebtheit. Die Erfolgsgeschichte Business Campus Garching lebt von dem Mix aus Büroflächen, Flächen für produzierendes Gewerbe sowie dem Hochschulanschluss. Die Infrastruktur mit U-Bahnanschluss, sowie Geschäften des täglichen Bedarfs runden die optimale Gebäudestruktur ab. Unterföhring hingegen hat sich für die Medienbranche unverzichtbar gemacht durch schnelle Anfahrtswege in die Innenstadt, sowie zum Münchner Flughafen und einen Gewerbesteuer-Hebesatz mit nur 350 Punkten im Gegensatz zum Münchner Stadtgebiet mit 490 Punkten. Das übrige Umland ist weit abgeschlagen mit 13.000 m² im Nordwesten und ca. 20.000 m² bzw. 26.000 m² in den südlichen Bereichen. Die Durchschnittsmiete hat sich jedoch im Vergleich zum Vorjahr ein wenig reduziert. Konnten 2011 noch 10,55 /m² erzielt werden, belief sich der durchschnittliche m²-preis in diesem Jahr auf 10,34. Der höchste m²-preis wurde bei Anmietungen im süd-westlichen Umland verzeichnet, die Spitzenmiete betrug dort knapp 14,00 /m². Auch dieser Wert hat sich um knapp 1,00 zum Vorjahr reduziert. Peripherie Objekte Neubau bzw. Revitalisierungen ROBKO 1C - Die Robert-Koch-Str. 1c in Planegg bietet gesamt ca. 4.800 m². Es können dort sowohl Büro-, Labor-, Produktions- und Lagerflächen angemietet werden. Die Fertigstellung ist für Mitte 2014 geplant. OASIS work in balance - Ziel dieser Revitalisierung in Ismaning, Robert-Bürkle-Str. 3 ist es ein harmonisches Arbeitsklima für Mitarbeiter und Unternehmen zu schaffen und dadurch die Produktivität zu steigern. Derzeit können über 6.500 m² Büro- und Serviceflächen verfügt werden. Puro - 10.000 m² werden in diesem Objekt in der Adalperostr. 82-86 in Ismaning derzeit aufwendig renoviert. Es entsteht eine moderne Büroimmobilie, die durch seine geradlinige Architektur besticht.
Indikatoren Indikatoren Flächenumsatz / Ifo-Geschäftsklimaindex 1.000.000 m² 900.000 m² 800.000 m² 700.000 m² 600.000 m² 500.000 m² 400.000 m² 300.000 m² 200.000 m² 100.000 m² 140 120 100 80 60 40 20 Flächenumsatz IFO Index 0 m² 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 0 *Prognose Indikatoren Spitzenmiete / Leerstand 40,00 /m² 12,00% 35,00 /m² 30,00 /m² 25,00 /m² 20,00 /m² 15,00 /m² 10,00 /m² 5,00 /m² 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% Spitzenmiete Leerstand in Prozent 0,00 /m² 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0,00% Flächenbestand: 22.475.000 m² Leerstandsquote: 6,00 Prozent
Running Deals* Loews GmbH Die renommierte PRAgentur mietet zentral im Münchner Lenbachpalais 860 m². Sharp Electronics (Europe) GmbH Einer der weltweit führenden Entwickler und Hersteller von LCDTechnologie und elektronischen Bauteilen entschied sich für 500 m² in Unterschleißheim. David Systems GmbH Das sehr knappe Zeitfenster des Unternehmens konnte dank dem Verhandlungsgeschick von Frau Anett Funda eingehalten werden, angemietet wurden rund 1.000 m² im Arnulfpark. BERNARD Ingenieure GmbH Das weltweit tätige Ingenieurbüro mietet in den Münchner Pasing Arcaden 400 m². Loesch Hund Liepold Kommunikation GmbH Das Beratungsunternehmen im Bereich Kommunikation mietet knapp 500 m² in Giesing. Das Objekt wurde von IGENUS Immobilien GmbH & Co. KG im Alleinauftrag betreut. v. Rundstedt & Partner GmbH Das Beratungsunternehmen mietet 550 m² in einem komplett sanierten Bürogebäude mit Blick auf den Rindermarkt. Green City Energy AG Das Energieberatungsunternehmen mietet 1.750 m² in der Anrulfstraße. Unterzeichnet wurde ein 10JahresMietvertrag. Mader Stadler Fischer Die Wirtschaftskanzlei mietet 660 m² in einem ehemaligen SiemensGebäude in München Sendling an. * auszugsweise aus dem 2. Halbjahr 2012
Aktuelle Gesuche* Ein Software Entwickler sucht 3.000 m² im Münchner Osten. Gerne auch ein Solitärgebäude. Wir suchen für ein Verlagshaus im Münchner Südwesten, gerne auch Umland ca. 1.500 m². Ein renommiertes Ingenieurbüro mit deutschlandweiten Niederlassungen benötigt neue Flächen in einem modernen Gebäude im Münchner Norden mit guter Anbindung an den Flughafen. Der Flächenbedarf beträgt ca. 750 m². Eine Agentur sucht kreative Loftflächen (1.000 m²) in Sendling und angrenzenden Stadtvierteln. Die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ist unabdingbar. Ausschließlich in Schwabing benötigt ein Personaldienstleister ein neues Büro mit ca. 400 m². 1.500 m² Büro benötigt ein Wirtschaftsprüfer. Bevorzugt wird ein modernes Gebäude mit Charakter in einer innerstädtischen Lage. IT Unternehmen mit internationalem Ruf will sich verändern und benötigt 7.000 m². Besonders wichtig ist diesem Unternehmen die technische Ausstattung, daher eignet sich ein Neubau der bis 2014 realisiert wird bestens. Ein deutschlandweiter Gebäudedienstleister benötigt für seine Münchner Niederlassung einen neuen Standort. Gesucht werden ca. 500 m² mit Ausblick bzw. Dachterrasse. Beratungsunternehmen plant Umzug in Bestlage in die Münchner Innenstadt. Der Umzug ist für Anfang 2014 geplant. Wünschenswert wäre ein Solitärgebäude mit ca. 3.500 m² Fläche. Zum 3. Quartal 2014 benötigt eine Kanzlei ca. 5.000 m² Büroflächen mit modernster technischer Ausstattung. Sie entwickeln neu oder verfügen über Leerstandsflächen? Sprechen Sie uns an! *auszugsweise aus dem 2. Halbjahr 2012
IMPRESSUM IGENUS Immobilien GmbH & Co. KG Lipowskystraße 21 81373 München Telefon 089 693 99 3 0 Telefax 089 693 99 3 20 info@igenus.de www.igenus.de Für die Richtigkeit der vorgenannten Informationen übernehmen wir keine Gewähr. Alle Daten wurden mit größter Sorgfalt recherchiert.