Werden in Hamburg zu wenig Wohnungen gebaut? Dipl.-Ök. Matthias Günther Prof. Dr. Lothar Hübl, Pestel Institut Hannover Hamburgische Architektenkammer, SAGA GWG, Freie Akademie der Künste Hamburg 8. Juni 2009
1 Bedarf und Nachfrage 2 Klassische Wohnungsbedarfsermittlung 3 Qualitativer Zusatzbedarf
Wohnungsbedarf: - ist ein normative Größe, - anhand von vorgegebenen Bedarfsnormen wird der quantitative Wohnungsbedarf ermittelt, - klassische Bedarfsnormen: - jedem Haushalt eine Wohnung, - eine ausreichende Fluktuationsreserve soll eingehalten werden, - die Zahl der Untermietverhältnisse soll gesenkt werden, - die Zahl der Zweit- und Freizeitwohnungen ist zu beachten, - Wohnungsbedarf orientiert sich an definierten Bedürfnissen, nicht am Einkommen.
Haushaltsentwicklung in Deutschland von 1995 bis 2025 2,5 Personen private Haushalte in 1.000 40000 2,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Haushalte Erwachsene je Haushalt Personen je Haushalt 39500 39000 38500 38000 37500 37000 36500 36000 35500 35000
SK Kiel LK Nordvorpommern Haushaltsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2007 bis 2025 in v.h. bei einem durchschnittlichen Wanderungsgewinn von 100.000 Personen pro Jahr LK Emsland Bremen Hamburg LK Hannover LK Goslar SK Schw erin SK Magdeburg LK Uckermark Berlin SK Leipzig SK Köln LK Schw alm-eder-kreis SK Dresden SK Frankfurt am Main SK Heidelberg LK Schw andorf Haushaltsentwicklung von 2007 bis 2025 in v.h. < -10 < -5 < 0 < 5 < 10 >= 10 LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut
Klassisch abgeleiteter Wohnungsbedarf von 2008 bis 2025 300 in 1.000 Wohnungen 250 200 150 100 klassischer demografisch abgeleiter Wohnungsbedarf 50 0 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025
SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Bremen LK Uckermark Demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten von 2008 bis 2025 in v.h. bei einem durchschnittlichen Wanderungsgewinn Deutschlands von 100.000 Personen pro Jahr SK Köln LK Emsland LK Hannover LK Goslar LK Soest LK Wetteraukreis Berlin SK Magdeburg SK Leipzig SK Dresden Wohnungsbedarf von 2008 bis 2025 in Wohnungen SK Heidelberg LK Schw andorf < 0 < 2000 < 5000 < 10000 < 30000 >= 30000 LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut
Qualitativer Zusatzbedarf
Diese klassische Wohnungsbedarfsermittlung erscheint heute nicht mehr ausreichend, weil - die permanente qualitative Verbesserung des Bestandes durch den drastischen Rückgang des Neubaus nicht mehr ausreichend ist, - die Alterung der Bevölkerung andere Wohnformen erfordert, - die Wohnvorstellungen in allen Altersgruppen wesentlich ausdifferenzierter sind als in der Vergangenheit, - der einstmals sehr junge Wohnungsbestand Deutschlands in die Jahre gekommen ist und immer weniger zu den heutigen Wohnvorstellungen passt, - die Fixierung auf den Erhalt des Bestandes auch die unabänderlichen Schwächen des Bestandes konserviert und - die Komplettsanierung und Modernisierung von Teilen des Bestandes (volks)wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.
Problembehaftete Bestände wurden vor allem in der Wiederaufbauphase und in den 1970er Jahren errichtet. Auch ein Teil der Altbauten ist nicht frei von Problemen. Die Entscheidung über Sanierung oder Abriss und Neubau kann zwar nur nach individueller Prüfung gefällt werden, eine Bevorzugung der Sanierung etwa durch (Förder)rahmenbedingungen ist nicht zu akzeptieren.
Gegenwärtige Situation beim Wohnungsabgang: Im Rahmen der Abgangsstatistik werden Gebäude und Gebäudeteile erfasst, die durch ordnungsbehördliche Maßnahmen, Schadensfälle oder Abbruch der Nutzung entzogen werden oder deren Nutzung zwischen Wohn- und Nichtwohnzwecken (mit und ohne Baumaßnahmen) geändert wird (Statistisches Bundesamt 2008). Der statistisch festgestellte Abgang betrug im Durchschnitt der vergangenen drei Jahre: - in Westdeutschland gut 16.000 Wohnungen pro Jahr - in Ostdeutschland knapp 32.000 Wohnungen pro Jahr Daraus errechnen sich Abgangsraten von 0,05 % für West- und 0,4 % für Ostdeutschland. Als theoretische Lebensdauer von Wohnungen errechnen sich damit fast 2.000 Jahre für Westdeutschland und 240 Jahre für Ostdeutschland.
SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Anteil der von 1949 bis 1978 errichteten Wohnungen am Wohnungsbestand Ende 2007 in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands LK Emsland LK Soest Bremen LK Hannover LK Goslar SK Magdeburg LK Uckermark Berlin SK Leipzig SK Köln SK Dresden LK Wetteraukreis SK Heidelberg LK Schw andorf Anteil am Wohnungsbestand in v.h. < 18 < 26 < 34 < 42 < 50 >= 50 SK Stuttgart LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Waldshut
SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Bremen LK Uckermark Qualitativer Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in v.h. LK Emsland LK Hannover LK Goslar SK Magdeburg Berlin SK Leipzig SK Köln LK Schw alm-eder-kreis SK Dresden SK Frankfurt am Main SK Heidelberg LK Schw andorf Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 in Wohnungen < 0 < 5000 < 10000 < 20000 < 40000 >= 40000 LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut
SK Kiel LK Nordvorpommern Demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in v.h. bei einem durchschnittlichen Wanderungsgewinn von 100.000 Personen pro Jahr LK Emsland LK Soest Bremen Hamburg LK Hannover LK Goslar SK Schw erin LK Uckermark Berlin SK Magdeburg SK Leipzig SK Köln SK Dresden LK Wetteraukreis SK Heidelberg LK Schw andorf Wohnungsbedarf von 2008 bis 2025 in Wohnungen < 0 < 2000 < 5000 < 10000 < 30000 >= 30000 SK Stuttgart LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Waldshut
SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Bremen LK Uckermark Wohnungsbedarf insgesamt in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in v.h. LK Emsland LK Hannover LK Goslar SK Magdeburg Berlin SK Leipzig SK Köln LK Schw alm-eder-kreis SK Dresden SK Frankfurt am Main SK Heidelberg LK Schw andorf Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 in Wohnungen < 0 < 5000 < 10000 < 20000 < 40000 >= 40000 LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut
Wohnungsbedarf in Deutschland bis zum Jahr 2025 bei einer durchschnittlichen Zuwanderung von 100.000 Personen 500 in 1.000 Wohnungen 400 300 200 175 100 0 demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf qualitativer Zusatzbedarf gegenwärtiger Neubau 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025
Bevölkerungsentwicklung in Hamburg von 1995 bis 2025 25 Geburten, Sterbefälle, Wanderungssaldo in 1.000 Personen Einwohner in 1.000 Personen 2000 20 1900 15 1800 10 1700 5 1600 0 1500-5 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Einwohner Geburten Sterbefälle W anderungssaldo 1400
Wohnungsbestand in Hamburg nach Baualtersklassen 250 in 1.000 Wohnungen 200 150 100 50 0 1900 1901-1918 1919-1948 1949-1957 1958-1968 1969-1978 1979-1988 1989-1999 2000-2007 Baualtersklasse
Wohnungsbedarf und Wohnungsbau in Hamburg 20 in 1.000 Wohnungen 15 qualitativer Zusatzbedarf 10 demografisch abgeleiteter Bedarf 5 Bautätigkeit im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre 0
Fazit - Der demografisch begründete Wohnungsbedarf beträgt rund 200.000 Wohnungen pro Jahr, - es gibt einen qualitativ begründeten Zusatzbedarf von rund 175.000 Wohnungen pro Jahr, - die aktuelle Neubautätigkeit liegt unter 200.000 Wohnungen pro Jahr, - Die regionalen Unterschiede sind gravierend. Hält die niedrige Neubautätigkeit an, werden sich regional bestehende Wohnungsknappheiten verschärfen und in gegenwärtig ausgeglichenen Märkten neue Knappheiten entstehen. Den Anforderungen aus der Alterung der Bevölkerung und durch den Klimaschutz wird der Wohnungsbestand so nicht gerecht werden können. Wenn die Wohnungspolitik nicht reagiert, wird sich die Qualität des Wohnens für breite Schichten der Bevölkerung nicht halten lassen.
Günther,M. u. Hübl,L. Wohnungsmangel in Deutschland? Regionalisierter Wohnungbedarf bis zum Jahr 2025 Eduard Pestel Institut Hannover 2009 www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de/