GEMEINDE GRENZACH - WYHLEN LANDKREIS LÖRRACH 1 S a t z u n g über die 8. Änderung des Bebauungsplanes "Siedlung Stück" Aufgrund des 10 des Baugesetzbuches und des 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg, in Verbindung mit 4 der Gemeindeordnung für Baden- Württemberg, hat der Gemeinderat der Gemeinde Grenzach-Wyhlen am die 8. Änderung des Bebauungsplanes "Siedlung Stück" vom 21.11.1986 (zuletzt rechtskräftig in der 7. Änderungsfassung vom 26.02.2013) als Satzung beschlossen. 1 Rechtsgrundlagen 1. 1-4 und 8-12 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl.I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl.I S.1722) -- BauGB 2. 1-23 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung) vom 23.01.1990 (BGBl.I S.132) zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) -- BauNVO 3. 1-3 der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1991 (BGBl. I.1991 S.58) zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S.1590) -- PlanzV 90 4. 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Fassung vom 24.Juli 2000 (GBl. S.581, ber. S.698), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 17.12.2015 (GBl. 2016 S.1) -- GemO 2 Gegenstand der Änderung Gegenstand der Änderung ist: Zeichnerischer Teil - Bebauungsplan (Blatt2) am Buchenweg im Bereich der Grundstücke Flst.Nrn. 3607, 3610/1, 3612, sowie 3628/1, 3629, 5881 und 5882. als Deckblattänderung
2 3 Inhalt der Änderung Änderung und Erweiterung der überbaubaren Flächen zur zeitgemäßen Realisierung des Siedlungsteils am Buchenweg. 4 Begründung zur Änderung Das Änderungsgebiet hat eine Fläche von rund 0,91 ha und betrifft einen Bereich von 0,39 ha, der bislang als Wohnbaufläche festgesetzt, aber nicht im Sinne des Bebauungsplanes realisiert war sowie 0,52 ha gemeindeeigene Fläche, die bislang im Bebauungsplan als Grünfläche festgesetzt war. Anlass der Planänderung ist das Planungskonzept eines Investors, auf dem Areal einen modernen, ansprechenden Siedlungsteil mit Doppelhäusern und einer Hausgruppe zu errichten, und so die Siedlung nach Südwesten abzurunden und insgesamt gestalterisch aufzuwerten. Die Erschließung der östlichen Gebietshälfte erfolgt dabei - wie im rechtskräftigen Bebauungsplan - über den noch fertig zu realisierenden Buchenweg, während im Westen eine zusätzliche öffentliche Stichstraße in Nord-Süd-Richtung die straßenseitige Erschließung übernimmt. Direkt am Buchenweg ist eine öffentliche Parkzeile für Besucherstellplätze vorgesehen, während der im alten Bebauungsplan nur mit dem entsprechenden Symbol gekennzeichnete und bisher nicht realisierte öffentliche Kinderspielplatz mit einer Größe von etwa 250m² in den Nordwestbereich an die Straße verlegt wurde. Mit der Art der Erschließung wird sicher gestellt, dass durch die Straße gegenüber den bislang gültigen Festsetzungen kein zusätzliches Verkehrsaufkommen in das Gebiet hinein erfolgt. Die innere Erschließung erfolgt über private Wohnwege Die Wege sind mit Rechten gekennzeichnet, wobei es sich bei GR und FR um gegenseitige Übergangs- und Überfahrtrechte handelt und bei LR um Leitungsrechte zugunsten der Gemeinde. Das Gebiet soll dem Wohnen dienen. In den unmittelbar angrenzenden Gebietsteilen ist Allgemeines Wohngebiet (WA) und zweigeschossige Bauweise festgesetzt, bei zulässiger GRZ von 0,4 unf GFZ von 0,7. Im überlagerten östlichen Bereich waren die Ausnutzungsziffern bereichsweise sogar noch höher. Mit den in der Änderung getroffenen Festsetzungen (WA, zweigeschossige Bauweise, in der Regel Doppelhäuser, GRZ 0,3/0,35 und GFZ 0,6/0,7) werden die bisherigen Grundzüge der Planung beibehalten und die erstmalige Realisierung des Buchenweges als Erschließungsstraße gesichert. Durch die kleinteilige Gliederung des Entwurfs bleibt die Maßstäblichkeit gewahrt; weitergehende Festsetzungen zu Dachform oder Gebäudestellung sind städtebaulich nicht erforderlich.
3 Das Änderungsgebiet gliedert sich in 0,07 ha öffentliche Straßen- und öffentliche Parkierungsfläche sowie 0,84 ha Allgemeines Wohngebiet. Geplant sind 18 Gebäude (Doppelhäuser und eine Hausgruppe) mit insgesamt 38 Einheiten, was eine Anzahl von 46 Wohneinheiten erwarten lässt bei einer rechnerischen Wohndichte von (netto) etwa 88 EW/ha. Die Planung hat eine vorhandene 110kv-Freileitung zu berücksichtigen, unter der die Stichstraße sowie die Flächen für Carports und Parkierung angeordnet werden sollen (die im Plan entsprechend gekennzeichneten Bereiche dienen als Empfehlung). Südlich angrenzend befindet sich ein Rückhaltebecken sowie die Bahnlinie Basel Rheinfelden. Nach einer ersten Einschätzung des Schallgutachters ist mit der südlichen Gebäudezeile vom Lärmpegelbereich III auszugehen. Für den endgültigen Änderungsentwurf werden die daraus resultierenden Maßnahmen als planungsrechtliche Festsetzungen festgesetzt. Die Bebauungsplanänderung dient der Innenentwicklung im Sinne einer aus heutiger Sicht angemessenen Nachverdichtung. Gleichzeitig wird ein bislang untergenutzter Bereich im inzwischen seit 30 Jahren rechtskräftigen Bebauungsplan seiner eigentlichen Zweckbestimmung, nämlich der angemessen verdichteten Wohnnutzung, zugeführt, was im Sinne von sparsamem Umgang mit Grund und Boden auch im öffentlichen Interesse der Gemeinde liegt. Nicht zuletzt hat die Gemeinde selber die Möglichkeit, Flächen einzubringen, die nach Realisierung der Querspange Stück als öffentliche Grünflächen in dieser Ausdehnung städtebaulich nicht mehr erforderlich sind. Die Grundzüge der Planung bleiben unverändert, die Erschließung ist gesichert, ohne dass negative Auswirkungen auf das angrenzende Bestandsgebiet zu erwarten sind. Teilweise muss vorhandene Bebauung zugunsten des neuen Konzeptes beseitigt werden. Der vorhandene Umweltzustand wird im endgültigen Entwurf für alle Schutzgüter beschrieben. Da der Artenschutz in der gegenwärtigen Jahreszeit nicht abgearbeitet werden kann, insgesamt aber unter allen Beteiligten noch eine sorgfältige Abstimmung notwendig ist, wird die Planänderung zweistufig - d.h. zunächst als Vorentwurf, an dem noch Ergänzungen möglich sind - durchgeführt, auch wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und es sich um ein Vorhaben handelt, das im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden kann.
4 Im beschleunigten Verfahren - gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs.2 und 3 Satz 1 entsprechend - gelten Eingriffe, die auf Grund der Planänderung zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs.3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen - dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 Abs.4 aufgestellt werden soll - wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann. 5 Abwägung der Umweltbelange Die Bebauungsplanänderung dient der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB. Die Zulässigkeitsgrenze für das beschleunigte Verfahren nach 13a BauGB von 20.000 m² wird sicher unterschritten. FFH - Gebiete gemeinschaftlicher Bedeutung bzw. Vogelschutzgebiete nach der FFH- bzw. Vogelschutzrichtlinie sind durch die Planänderung nicht betroffen. Ebenso sind im Plangebiet oder den angrenzenden Flächen keine Landschaftsoder Naturschutzgebiete ausgewiesen. Eine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG oder Landesrecht besteht ebenfalls nicht. Damit entfallen die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltprüfung sowie der Nachweis der naturschutzrechtlichen Kompensation. Die durch das Vorhaben entstehenden Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaft gelten im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt und zulässig. Gemäß 1a BauGB sind jedoch die umweltschützenden Belange insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Vermeidung und Minimierung der zu erwartende Eingriffe in Natur und Landschaft in die bauleitplanerische Abwägung einzustellen. Die zu erwartenden Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter und die erforderliche artenschutzbedingte Untersuchungen werden für die endgültige Änderungsfassung durch das Büro Kunz, GaLaPlan Todtnauberg, ausgearbeitet.
5 6 Hinweise RP Freiburg/Geologie und Rohstoffe Empfehlung, bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen oder von Bauarbeiten (z.b. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser, Baugrubensicherung) objektbezogene Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro durchführen zu lassen. 7 Bestandteile des geänderten Bebauungsplanes 1. Bebauungsplan (Blatt 2) vom 21.11.1986 1.1 in der 1.Änderungsfassung (Deckblatt) 1.2 in der 2.Änderungsfassung (Deckblatt) 1.3 in der 3. Änderungsfassung (Deckblatt) vom 31.01.1995 1.4 in der 4. Änderungsfassung (Deckblatt) vom 23.07.1996 (vereinfachte Änderung gem. 13 BauGB) 1.5 in der 5. Änderungsfassung (Deckblatt) vom 23.11.1999 (vereinfachte Änderung gem. 13 BauGB) 1.6 in der 6. Änderungsfassung (Deckblatt) vom 18.12.2001 (vereinfachte Änderung gem. 13 BauGB) 1.7 in der 7. Änderungsfassung (Deckblatt) vom 26.02.2013 (vereinfachte Änderung gem. 13 BauGB) 1.8 in der 8. Änderungsfassung (Deckblatt) vom<08.12.2016> (vereinfachte Änderung gem. 13 BauGB) 2. Bebauungsvorschriften vom 21.11.1986 Beifügungen: 1. Begründung vom 21.11.1986 2. Begründung zur 1.Änderung 3. Begründung zur 2.Änderung 4. Begründung zur 3.Änderung vom 31.01.1995 5. Begründung zur 4.Änderung vom 23.07.1996 6. Begründung zur 5.Änderung ( 4 der Änderungssatzung) vom 23.11.1999 7. Begründung zur 6.Änderung vom 18.12.2001 8. Begründung zur 7.Änderung vom 26.02.2013 9. Begründung zur 8.Änderung ( 4 der Änderungssatzung) vom <08.12.2016> 10. Übersichtsplan M.1:5000 (Blatt 1) vom 21.11.1986
6 8 Außerkraftsetzungen Die im Bebauungsplan "Siedlung Stück" vom 21.11.1986 (zuletzt rechtskräftig in der 7. Änderungsfassung vom 26.02.2013) getroffenen Festsetzungen, die durch die vorliegenden Änderungen überlagert werden, werden mit Inkrafttreten dieser Satzung außer Kraft gesetzt. 9 Inkrafttreten Diese Satzung tritt mit der Bekanntmachung über den erfolgten Satzungsbeschluss in Kraft.
7 BEBAUUNGSPLAN SIEDLUNG STÜCK 8. ÄNDERUNG (nach 13a BauGB im beschleunigten Verfahren) AUFSTELLUNGSBESCHLUSS BÜRGERBETEILIGUNG gem. 2 Abs.1 BauGB gem. 3 Abs.1 BauGB Der Gemeinderat hat am 20.12.2016 die Än- Gemeinderatsbeschluss vom 20.12.2016 derung des Bebauungsplanes beschlossen. Ortsübl.Bekanntmachung am Auslegung von bis ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG gem. 3 Abs.2 BauGB Gemeinderatsbeschluss vom Der Änderungsentwurf des Bebauungsplanes mit Begründung hat für die Dauer eines Monats vom bis (jeweils einschließlich) öffentlich ausgelegen. Ort und Zeit der öffentlichen Auslegung wurden am ortsüblich bekannt gemacht. SATZUNGSBESCHLUSS gem. 10 Abs.1 BauGB Gemeinderatsbeschluss vom RECHTSKRAFT gem. 10 Abs.3 BauGB durch Bekanntmachung vom GRENZACH-WYHLEN, DEN LÖRRACH, DEN <08.12.2016> DER BüRGERMEISTER PLANFERTIGUNG ENTWURF UND BfB BÜRO FÜR BAULEI TPLANUNG UND STÄDTEBAU DIPL.- ING. TILMANN LIEWER FREIER ARCHITEKT STADTPLANER SRL TEL. 07621-89590 TÜLLINGEN,SODG.4 79539 L Ö R R A C H
GEMEINDE GRENZACH WYHLEN BEBAUUNGSPLAN SIEDLUNG STÜCK 8. ÄNDERUNG 8 AUSSCHNITT Zeichnerischer Teil Bebauungsplan (Blatt 2) M. 1:1000 vom 21.11.1986 ALT
GEMEINDE GRENZACH WYHLEN BEBAUUNGSPLAN SIEDLUNG STÜCK 8. ÄNDERUNG 9 AUSSCHNITT Zeichnerischer Teil - Bebauungsplan (Blatt 2) M. 1:1000 Änderung vom <09.12.2016> NEU
BIRKENWEG 3605/1 öffentlicher Spielplatz ca. 265 m² 9 10 11 12 13 14 1 2 3628/1 15 16 3 4 öffentliche Grünfläche ca. 77 m² 3.44 5.40 5.40 3.44 3.44 5.40 5.40 3.44 ca. 223 m² 5 6 7 8 Haus 7 3.14 5.70 5.70 3.14 3.14 5.70 5.70 3.14 3.00 5.70 5.70 3.00 3.00 5.70 5.70 5882 Diese Flächen stehen im Eigentum der Gemeinde, Erwerb oder Überfahrtsrecht durch die zukünftigen Erwerber oder Nutzer ca. 446 m². ca. 204 m² ca. 204 m² ca. 204 m² ca. 222 m² ca. 204 m² ca. 204 m² ca. 204 m² Private Straße + Wege F= 654,58 m² ca. 197 m² ca. 161 m² ca. 161 m² ca. 200 m² 17 18 Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4 Haus 5 Haus 6 Haus 18 2.82 5.40 5.40 2.82 2.82 5.20 5.20 2.82 2.82 5.20 5.20 16.84 5 2.90 Tiefpunkt HS Leitung öffentl. Besucher Parken F= 102 m² Leitung Leitung Achse Haus 35 Haus 38 Haus 8 Haus 32 Haus 33 Haus 34 Haus 36 Haus 37 Haus 12 Haus 13 Haus 14 Leitung Leitung öffentliche Straße F= 481,13 m² Haus 15 BUCHENWEG öffentliche Grünfläche ca. 156 m² R = 6,00 Haus 16 Max. Schwingung Parken, Carports oder Garagen Wendehammer Wendehammer nach Absprache Parken, Carports oder Garagen Haus 17 zusätzl. Abstand zu max. Schwingung 3.10 3.10 4.30 3.00 3614/1 3614/2 19 20 21 22 23 24 25 26 ca. 230 m² ca. 168 m² ca. 168 m² ca. 169 m² ca. 213 m² ca. 238 m² ca. 245 m² ca. 244 m² 31 3612/1 32 35 36 37 38 33 34 3610/2 3605/45 3605/46 3605/32 3610/1 3614/3 6.15 5.40 5.40 3.00 3.00 5.40 5.40 3.00 3.00 5.40 5.40 3.00 3.00 5.40 5.40 3.00 F= 112,70 m² F= 122,62 m² Feldmitte: ~ 13,5 m 51.50 6.26 3.01 5.20 5.20 2.82 2.82 5.40 5.40 2.82 ca. 267 m² ca. 185 m² ca. 189 m² ca. 203 m² 1. Viertel: ~ 12,5 m 6.52 2.82 5.40 5.40 5.40 5.40 ca. 194 m² ca. 142 m² ca. 143 m² ca. 206 m² 51.50 2.82 ca. 164 m² ca. 156 m² ca. 160 m² ca. 210 m² 30 29 3614/4 Öffentliche Straße + Gehweg F= 1227,31 m² 28 WIESENWEG 27 2.82 5.40 5.40 2.82 2.82 5.20 5.20 2.82 3605/18 3605/14 3605/17 N 3606/1 Private Straße F= 191,15 m² 3605/11 3605/12 3605/13 3605/5 3605/10 FICHTENWEG 3602/2 14-065_Grenzach-Wyhlen_Lageplan_ 09.12.16 G J L ca. 210 m² ca. 193 m² ca. 187 m² ca. 187 m² ca. 187 m² ca. 258 m² Die Flurstücke 5882 und 3628/1 befinden sich im derzeitigen Eigentum der Gemeinde. Grundstücksflächen sind inkl. 39 m² Abstell/Carport/ Mast 3 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 m Originalmaßstab M 1:500