Umlagefähigkeit energetischer Sanierungskosten auf den Mieter 2. WEG-Forum Metropolregion Rhein-Neckar 19.11.2014 Dr. Markus Klimsch Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht
Übersicht Einführung Unterscheidung Erhaltung Modernisierung Duldungspflicht des Mieters Modernisierungsmieterhöhung Form und Fristen Hinweise für den Vermieter Hinweise für den Mieter Vereinbarung über Maßnahmen 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 2
Einführung Gesetzliche Grundlage: Mietrechtsänderungsgesetz zum 01.05.2013 Ziel (u.a.): Durchsetzung der politischen Ziele zur Reduzierung des CO2 Ausstoßes mittels erleichterter energetischer Gebäudesanierung Inhalte (u.a.): - Erleichterung der Durchführung energetischer Modernisierung - Energetische Ausstattung und Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - Recht zur fristlosen Kündigung bei nicht bezahlter Kaution - Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung - Möglichkeit der Reduzierung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in wohnraumgefährdeten Gebieten 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 3
Unterscheide: Erhaltung Modernisierung Erhaltung ( 555a BGB): Maßnahmen zur Instandhaltung (pflegende/vorsorgende Maßnahmen, z.b. neuer Anstrich) und Instandsetzung der Mietsache (Reparatur/Ersatzbeschaffung, z.b. Heizung) Modernisierung ( 555 b BGB): Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie zur nachhaltigen Einsparung von Primärenergie oder nachhaltigen Klimaschutz zur nachhaltigen Reduzierung von Wasserverbrauch zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (z.b. Balkon) zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.b. Außenlift) aufgrund nicht vom Vermieter zu vertretender Umstände (z.b. EnEV) zur Schaffung neuen Wohnraums 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 4
Unterscheide: Erhaltung Modernisierung Hinweis: Probleme können bei der Abgrenzung zu reinen, nicht umlagefähigen Erhaltungsmaßnahmen entstehen, insbesondere wenn mehrere Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt werden Maßnahmen von Anfang an getrennt ausschreiben und am Ende auch getrennt abrechnen (lassen). 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 5
Duldungspflicht des Mieters Voraussetzungen: Ankündigung von Art, Umfang und Zeitpunkt/Dauer - bei Erhaltungsmaßnahmen: rechtzeitig - formlos - bei Modernisierungsmaßnahmen: spätestens 3 Monate vor Beginn schriftlich unter Angabe der voraussichtlichen Mieterhöhung und der künftigen Betriebskosten und Hinweis auf Härtefallregelung: Ausnahme: Keine Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten die zu erwartende Mieterhöhung bleibt dabei außer Betracht, ( 1. Stufe - z.b. hohes Alter des Mieters) Folgen: - Duldungspflicht bei rechtzeitiger/vollständiger Ankündigung - kein Minderungsrecht des Mieters für 3 Monate ( 536 Abs. 1a BGB) - bei Modernisierungsmaßnahmen: Sonderkündigungsrecht des Mieters und Möglichkeit zur Mieterhöhung durch den Vermieter 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 6
Modernisierungsmieterhöhung ( 559 BGB) Voraussetzungen: -Modernisierung isd. 555 b Nr. 1, 3 6 - Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt - Aufteilung auf mehrere Wohnungen Ausnahme: soziale Härte ( 2. Stufe ) und rechtzeitige Mitteilung der Härtegründe durch den Mieter Folgen: Modernisierungskosten, durch die Endenergie (nicht: Primärenergie) oder Wasserverbrauch eingespart wird oder der Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, können mit 11 % im Jahr auf den Mieter umgelegt werden. 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 7
Form und Fristen ( 559 b BGB) - Mieterhöhungsverlangen bedarf der Textform mit Berechnung und Erläuterung der Kosten (e-mail genügt zwar, aber Problematik des Zugangsnachweises!) - Erhöhte Miete ist ab dem 3. Monat nach Zugang des Verlangens geschuldet - Verlängerung der Frist um 6 Monate - bei nicht fristgerechter oder nicht vollständiger Ankündigung oder - wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 8
Hinweise für den Vermieter 1. Zuschüsse sind zuvor abzuziehen und Zinsvergünstigungen sind zu berücksichtigen ( 559 a BGB). 2. Mieterhöhung ist unabhängig von sonstigen Erhöhungsmöglichkeiten, z.b. zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. 3. Mieterhöhung mit 11 %/Jahr ist zeitlich unbeschränkt und hängt nicht von der Amortisation der Maßnahmen(n) ab. 4. Bei vereinbarter Staffelmiete ist eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen ( 557 a Abs. 2 S. 2 BGB) - bei der Indexmiete ist sie nur zulässig, wenn die Maßnahme nicht vom Vermieter zu vertreten ist ( 557 b Abs. 2 S. 2 BGB - z.b. EnEV) 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 9
Hinweise für Mieter 1. Frist zur Mitteilung der Härtegründe : 1 Monat ( 555 d Abs. 3 BGB) bei entsprechendem Hinweis des Vermieters in der Ankündigung. 2. Minderungsrecht entfällt für 3 Monate nur bei energetischer Sanierung( 536 Abs. 1 a BGB = Einsparung von Endenergie). 3. Zweite Härteprüfung bei der Mieterhöhung ( 559 Abs. 4 BGB). 4. Sonderkündigungsrecht ( 555 e BGB). 5. Bei der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 BGB) ist die energetische Ausstattung und Beschaffenheit als neues Vergleichsmerkmal hinzugekommen. 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 10
Vereinbarung über Maßnahmen Aufgrund der aufgezeigten Unwägbarkeiten, insbesondere bei gemischten Erhaltungs-und Modernisierungsmaßnahmen und zur Vermeidung von Auseinandersetzungen ist eine (schriftliche) Vereinbarung über - die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme(n), - evtl. Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, - die künftige Höhe der Miete zu empfehlen ( 555 f BGB), damit beide Seiten wissen, was auf sie zukommt 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 11
Umlagefähigkeit energetischer Sanierungskosten auf den Mieter ENDE! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 11.10.2014 - RA Dr. Markus Klimsch 12