Die deutschen Bürostandorte im Überblick... 5

BÜROMARKT DEUTSCHLAND Property Report 2015

INHALT BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 INHALT Die deutschen Bürostandorte im Überblick... 5 Büro-Investment... 10 Berlin... 12 Düsseldorf... 16 Essen... 20 Frankfurt... 24 Hamburg... 28 Köln... 32 Leipzig... 36 München... 40 IMPRESSUM Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Titelfoto: WINX The Riverside Tower, eine Immobilie der Deutschen Immobilien Chancen-Gruppe Stand: Januar 2015 Auflage: 7.700 klimaneutral natureoffice.com DE-140-689526 gedruckt Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 EXECUTIVE SUMMARY EXECUTIVE SUMMARY Flächenumsatz dank starkem Schlussquartal leicht über Vorjahresniveau Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München belief sich im Jahr 2014 auf insgesamt rund 2,9 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis leicht über dem Vorjahresniveau. Büroflächenumsatz fällt etwas besser aus als erwartet In Berlin konnte das Ergebnis um stolze 34 % auf 609.000 m² gesteigert werden. Die Hauptstadt setzt sich damit an die Spitze aller Städte. Ähnlich positiv verlief die Entwicklung in Hamburg mit 513.000 m² (+17 %) und Leipzig mit 102.000 m² (+24 %). In etwa das Vorjahresniveau gehalten hat München, wo ein Flächenumsatz von 597.000 m² (-1 %) erfasst wurde. Rückgänge mussten dagegen Düsseldorf mit 325.000 m² (-22 %), aber auch Frankfurt mit 360.000 m² im gif-gebiet (-15,5 %) bzw. 411.000 m² (-17 %) im gesamten Marktgebiet verkraften. Auch Essen (101.000 m²; -16,5 %) und Köln (241.000 m²; -13 %) verzeichneten niedrigere Umsätze. Gesamtangebot weiter rückläufig Über alle in die Analyse einbezogenen Standorte ist das Gesamtangebot an Büroflächen um rund 4 % auf 7,56 Mio. m² gesunken. In der wichtigsten Angebotskomponente, dem Leerstand, hat sich der Abbau fortgesetzt. Über alle Standorte betrachtet, reduzierte er sich um knapp 4 % auf 6,89 Mio. m². Auch die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, hat sich um 18 % verringert und erreicht insgesamt ein Volumen von knapp 1,56 Mio. m². Damit liegt der aktuelle Wert 17 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Spitzenmieten überwiegend konstant In der Summe aller Standorte haben sich die Spitzenmieten 2014 stabil gezeigt, wobei in den einzelnen Städten aber Unterschiede zu beobachten sind. Während Berlin mit 23 /m² (+4,5 %) sowie München mit 34,50 /m² (+3 %) Zuwächse verzeichneten, mussten Düsseldorf (26 /m², -5,5 %) sowie Köln (21 /m², -2 %) Einbußen bei den Höchstmieten verkraften. In allen übrigen Standorten war 2014 eine stabile Entwicklung zu beobachten.

Hamburg Berlin Essen Düsseldorf Köln Leipzig Frankfurt München Deutsche Bürostandorte ANMERKUNGEN Zum Flächenumsatz zählen die Flächen, die bis zum 31.12.2014 neu vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. Darüber hinaus wird der Flächenumsatz durch Eigennutzer entsprechend der gif-definitionen einbezogen. Die Mieten beziehen sich auf Verträge, die im Jahr 2014 abgeschlossen wurden. Es handelt sich um nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat. Zum Leerstand zählen kurzfristig vermietbare Büroflächen in bestehenden Gebäuden und in Büro- und Geschäftshäusern, die bis zum 31.03.2015 beziehbar sind. Dazu gehören außerdem bis zum 31.12.2014 registrierte Bestandsflächen ohne vertragliche Bindung sowie nicht vermietete Neubauflächen, die für den Mieter ausgebaut werden müssen. Leerstände, in denen nach Fertigstellung keine Vermietungen erfolgt sind, werden bis zu 18 Monate als Neubauleerstandsflächen geführt. Die verfügbaren Flächen werden berechnet aus: Leerstand + verfügbare im Bau befindliche Flächen = verfügbare Flächen Projektierte Flächen sind Flächen, für die eine Baugenehmigung vorliegt oder eine Erteilung bei entsprechender Antragstellung sehr wahrscheinlich ist.

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK DIE DEUTSCHEN BÜROSTANDORTE IM ÜBERBLICK FLÄCHENUMSATZ DANK STARKEM SCHLUSSQUARTAL LEICHT ÜBER VORJAHRESNIVEAU Aufgrund eines etwas stärker als erwartet ausgefallenen Schlussquartals haben die acht wichtigsten deutschen Bürostandorte (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) mit rund 2,9 Mio. m² noch ein Jahresergebnis leicht über Vorjahresniveau erzielt. In den letzten drei Monaten wurde ein Flächenumsatz von 888.000 m² registriert, der 18 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert lag. Bemerkenswert ist vor allem, dass 2014 kleinere und mittlere Deals bis 5.000 m² zulegen konnten und rund 77 % des Umsatzes ausmachten, wohingegen der langjährige Durchschnitt lediglich bei knapp 67 % liegt. Diese Entwicklung spricht für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen und eine grundsätzlich positive Stimmung bei den Unternehmen. Großverträge über 5.000 m² trugen dagegen lediglich 23 % zum Ergebnis bei. Zum Vergleich: Ihr durchschnittlicher Anteil in den letzten 15 Jahren liegt bei rund einem Drittel. Ein Grund hierfür ist auch in der in den letzten Jahren gestiegenen Qualität eines aktiven Asset Managements zu sehen, wodurch es häufiger als früher gelingt, gerade große Anmietungen rechtzeitig zu verlängern. Bemerkenswert ist die sehr homogene Verteilung der Umsatzanteile in den Größenklassen zwischen 200 und 5.000 m². Auf Abschlüsse von 2.000 bis 5.000 m² entfallen knapp 22 %, auf Deals zwischen 1.000 und 2.000 m² gut 16 %. Verträge von 500 bis 1.000 m² tragen knapp 17 % zum Umsatz bei, und die Klasse 200 bis 500 m² ist für 17,5 % des Ergebnisses verantwortlich. Immerhin noch 5 % des Resultats werden mit Abschlüssen bis 200 m² generiert. Fasst man den Flächenumsatz aller Größenklassen bis 5.000 m² zusammen, so liegt dieser bei gut 2,23 Mio. m² und damit sogar knapp 10 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. FLÄCHENUMSATZ 2013 UND 2014 2013 in m², gesamt 2.883.000 m² 2014 in m², gesamt 2.899.000 m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 453.000 609.000 415.000 325.000 121.000 101.000 493.000 411.000 440.000 513.000 276.000 241.000 82.000 102.000 603.000 597.000 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 Bezogen auf die einzelnen Städte sind allerdings sehr deutliche Unterschiede zu beobachten. Lediglich drei Standorte weisen eine Umsatzsteigerung auf: In Berlin konnte das Ergebnis um stolze 34 % auf 609.000 m² gesteigert werden. Ähnlich positiv verlief die Entwicklung in Hamburg mit 513.000 m² (+17 %) und Leipzig mit 102.000 m² (+24 %). In etwa das Vorjahresniveau gehalten hat München, wo ein Flächenumsatz von 597.000 m² (-1 %) erfasst wurde. Alle übrigen Städte mussten dagegen spürbare Rückgänge verkraften. Am stärksten fiel dieser in Düsseldorf aus, wo 325.000 m² (-22 %) umgesetzt wurden. Ein niedrigeres Ergebnis war aber auch in Frankfurt mit 360.000 m² im gif-gebiet (-15,5 %) bzw. 411.000 m² (-17 %) im gesamten Marktgebiet sowie in Essen mit 101.000 m² (-16,5 %) zu verzeichnen. In vergleichbarer Größenordnung bewegte sich auch der Umsatzrückgang in Köln, wo 241.000 m² registriert wurden (-13 %). Diese doch relativ unterschiedlichen Entwicklungen zeigen, dass das gesamtwirtschaftliche Umfeld 2014 nicht ganz unproblematisch war. 4 5

GESAMTFLÄCHENUMSATZ AUSGEWÄHLTER BÜROSTANDORTE 2005 BIS 2014 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München in m² 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2.899.000 2.883.000 3.058.000 3.386.000 2.935.000 2.451.000 3.344.000 3.535.000 3.103.000 2.633.000 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 4.000.000 GESAMTANGEBOT ÜBERWIEGEND GESUNKEN Über alle in die Analyse einbezogenen Standorte ist das Gesamtangebot an Büroflächen, also Leerstände plus verfügbare Flächen im Bau, 2014 um rund 4 % auf 7,56 Mio. m² gesunken. Allerdings sind zwischen den einzelnen Städten Unterschiede zu verzeichnen. Der größte Rückgang vollzog sich mit -11 % in Berlin, wofür vor allem auch die starke Nachfrage verantwortlich ist. Reduziert hat sich das Gesamtangebot darüber hinaus in Köln (-9,5 %), Frankfurt (-6 %), Leipzig (-5 %) und München (-3 %). In Hamburg hat sich die Situation dagegen stabil entwickelt. An zwei Standorten war allerdings auch eine Zunahme des Gesamtangebots zu beobachten. Dies betrifft zum einen Essen, wo 17 % mehr Büroflächen verfügbar sind als ein Jahr zuvor, zum anderen Düsseldorf, wo lediglich ein leichter Anstieg um 3 % zu verzeichnen ist. In der wichtigsten Angebotskomponente, dem Leerstand, hat sich der Abbau auch 2014 fortgesetzt. Über alle Standorte betrachtet reduzierte er sich um knapp 4 % auf 6,89 Mio. m². Eine spürbare Zunahme war lediglich in Essen (+20 %) zu ver- LEERSTAND 2013 UND 2014 2013 in m², gesamt 7.147.000 m² 2014 in m², gesamt 6.892.000 m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 1.024.000 888.000 974.000 989.000 167.000 200.000 1.898.000 1.809.000 851.000 853.000 555.000 517.000 382.000 365.000 1.296.000 1.271.000 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK SPITZENMIETEN ÜBERWIEGEND KONSTANT In der Summe aller Standorte zeigten sich die Spitzenmieten 2014 stabil. Zuwächse verzeichneten Berlin mit 4,5 % (23 /m²) sowie München mit 3 % (34,50 /m²). In beiden Städten stiegen darüber hinaus in vielen Büromarktzonen die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten, sodass von einem generelzeichnen, allerdings auf weiterhin niedrigem Niveau. Kaum Veränderungen waren in Düsseldorf und Hamburg (+1,5 %) zu beobachten. Alle übrigen Städte konnten die Leerstände verringern, wobei sich vor allem in Berlin (-13 %) der hohe Flächenumsatz in der Leerstandsentwicklung widerspiegelt. Mit knapp 7 % erzielte auch Köln einen spürbaren Abbau, die Rückgänge in Frankfurt und Leipzig beliefen sich auf jeweils fast 5 %. Vergleichsweise moderat ist der Leerstand in München gesunken (-2 %). Auch die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, hat sich um 18 % verringert und erreicht über alle Standorte ein Volumen von knapp 1,56 Mio. m². Damit liegt der aktuelle Wert 17 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Teilweise deutliche Rückgänge waren vor allem in Frankfurt und Essen mit jeweils rund 47 %, Köln (-37 %), München (-28 %) und Düsseldorf (-10 %) zu beobachten. Lediglich drei Städte verbuchten eine Zunahme: Zum einen Leipzig um gut 56 %, allerdings von einem sehr niedrigen Niveau kommend, zum anderen Hamburg um 37 % und Berlin um knapp 6 %. Gerade in der Hauptstadt ist diese Entwicklung zu begrüßen, da das Angebot an modernen Flächen gering ist. Für die Vermietungsmärkte ist allerdings wichtiger, wie viele Flächen dem Markt hiervon noch zur Anmietung zur Verfügung stehen. Dieser Wert liegt aktuell bei 666.000 m² und ist um rund 7 % gesunken. Spürbar weniger verfügbare Flächen im Bau gibt es in Essen (-60 %), Köln (-32 %), Frankfurt (-20 %), München (-12 %) und Leipzig (-8 %). In Hamburg liegen sie in etwa auf dem Vorjahres niveau. Zuwächse verbuchten dagegen Düsseldorf (+18 %), trotz eines insgesamt geringeren Bauvolumens, und erwartungsgemäß Berlin mit ebenfalls +18 %. Über alle Standorte stehen den Vermietungsmärkten damit noch etwa LEERSTANDSRATEN 2013 UND 2014 2013 in % 2014 in % Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 5,4 4,7 10,6 10,6 4,6 5,4 12,0 11,4 6,2 6,3 7,2 6,6 10,2 9,7 6,4 6,2 0 2 4 6 8 10 12 43 % der Flächen im Bau zur Verfügung, womit exakt der Durchschnittswert der letzten zehn Jahre erzielt wird. len Aufwärtstrend der Mietpreisniveaus gesprochen werden kann. Verantwortlich hierfür ist vor allem das begrenzte Angebot bei gleichzeitig weiterhin guter Nachfrage. Demgegenüber mussten die NRW-Städte Düsseldorf (26 /m², -5,5 %) und Köln (21 /m², -2 %) Einbußen bei den Höchstmieten verkraften. Insbesondere in Düsseldorf hatte sie in den letzten drei Jahren überproportional angezogen, sodass eine leichte Konsolidierung zu erwarten war. In Frankfurt (38 /m²), Hamburg (25 /m²), Essen (14 /m²) sowie Leipzig (12,50 /m²) war 2014 eine stabile Entwicklung zu beobachten. 6 7

HÖCHSTMIETEN 2013 UND 2014 2013 in /m² 2014 in /m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 22,00 23,00 27,50 26,00 14,00 14,00 38,00 38,00 25,00 25,00 21,50 21,00 12,50 12,50 33,50 34,50 0 5 10 15 20 25 30 35 40 24,25 Durchschnitt Durchschnitt 24,25 BÜROMÄRKTE 2015: LEICHT BESSERE PERSPEKTIVEN Die Prognosen für das gesamtwirtschaftliche Wachstum 2015 sind zwar weiterhin relativ moderat, zeigen aktuell aber eine leichte Aufwärtstendenz. Unterstützt wird diese Entwicklung durch wichtige Stimmungsindikatoren wie den Ifo- und ZEW- Index, die ebenfalls etwas angezogen haben. Gleichzeitig zeigt sich der Arbeitsmarkt in Deutschland weiterhin überaus stabil, und die Beschäftigung erreicht neue Höchststände. Auch für 2015 haben viele Unternehmen einen weiteren Beschäftigungsaufbau angekündigt. Das konjunkturelle Umfeld insgesamt ist demzufolge zwar nicht überproportional gut, zeigt aber aktuell durchaus leichte Erholungstendenzen. Dies sollte die Büromärkte stützen, auch wenn eine deutliche Zunahme des Flächenumsatzes eher unwahrscheinlich ist, da hierfür das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts vermutlich zu gering ausfallen wird. Gleichzeitig zeigte sich aber im zweiten Halbjahr 2014, dass vor allem im kleinteiligen und mittleren Marktsegment die Nachfrage angezogen hat, was auf steigende Zuversicht der Unternehmen hindeutet. Hier konnte sogar ein Flächenumsatz über dem langjährigen Durchschnittswert erzielt werden. Auch dieser Trend sollte sich positiv auf das Marktgeschehen auswirken. Vor dem Hintergrund dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen: Im Zusammenhang mit dem skizzierten gesamtwirtschaftlichen Umfeld spricht vieles dafür, dass sich die Büromärkte tendenziell etwas besser entwickeln als 2014 und eine leichte Umsatzsteigerung um bis zu fünf Prozent durchaus möglich ist. Die Leerstände werden sich in den meisten Städten weiter moderat verringern, nicht zuletzt, da das Neubauvolumen nach wie vor niedrig ist. In einigen Städten und Teilmärkten ist deshalb von einem nicht immer ausreichenden Angebot gerade an modernen Flächen auszugehen. Bei einer etwas anziehenden Nachfrage sind demzufolge in einigen Städten auch vereinzelte, leichte Mietpreisanstiege nicht auszuschließen, die sich aber überwiegend in der zweiten Jahreshälfte vollziehen sollten.

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK BÜROMARKT-KENNZAHLEN Mietpreis ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert Berlin 2014 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2015 ab 2016 1 2 3=(4+6+8) 4 5 6 7 8 9 10 11=(9+10) 12 13=(3+12) 14 15 Leerstands rate 23,00 609.000 888.000 205.000 11.000 659.000 1.000 24.000 204.000 82.000 286.000 105.000 993.000 884.000 4,7 % Düsseldorf 26,00 325.000 989.000 288.000 30.000 680.000 1.000 21.000 111.000 48.000 159.000 77.000 1.066.000 1.012.000 10,6 % Essen 14,00 101.000 200.000 46.000 7.000 136.000 0 18.000 3.000 27.000 30.000 2.000 202.000 311.000 5,4 % Frankfurt 38,00 411.000 1.809.000 798.000 148.000 985.000 15.000 26.000 121.000 118.000 239.000 110.000 1.919.000 1.910.000 11,4 % davon gif-gebiet 38,00 360.000 1.427.000 701.000 140.000 702.000 11.000 24.000 114.000 118.000 232.000 110.000 1.537.000 1.407.000 12,0 % Hamburg Köln 25,00 513.000 853.000 201.000 65.000 544.000 0 108.000 97.000 240.000 337.000 143.000 996.000 1.115.000 6,3 % 21,00 241.000 517.000 187.000 42.000 309.000 2.000 21.000 66.000 56.000 122.000 45.000 562.000 259.000 6,6 % Leipzig 12,50 102.000 365.000 105.000 0 188.000 0 72.000 16.000 9.000 25.000 11.000 376.000 132.000 9,7 % München 34,50 597.000 1.271.000 337.000 84.000 902.000 3.000 32.000 288.000 71.000 359.000 173.000 1.444.000 599.000 6,2 % Total 2014 2.899.000 6.892.000 2.167.000 387.000 4.403.000 22.000 322.000 906.000 651.000 1.557.000 666.000 7.558.000 6.222.000 Total 2013 2.883.000 7.147.000 2.246.000 455.000 4.543.000 23.000 358.000 1.022.000 885.000 1.907.000 713.000 7.860.000 6.693.000 Differenz 16.000-255.000-79.000-68.000-140.000-1.000-36.000-116.000-234.000-350.000-47.000-302.000-471.000 Prozentuale Veränderung 0,6 % -3,6 % -3,5 % -14,9 % -3,1 % -4,3 % -10,1 % -11,4 % -26,4 % -18,4 % -6,6 % -3,8 % -7,0 % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. 8 9

BÜRO-INVESTMENT DRITTBESTER INVESTMENTUMSATZ ALLER ZEITEN Der Investmentumsatz mit Büroimmobilien belief sich 2014 auf 16,99 Mrd.. Damit wurde nicht nur der bereits sehr starke Vorjahresumsatz um 25,5 % verbessert, sondern gleichzeitig das drittbeste jemals erzielte Ergebnis registriert. Der zehnjährige Schnitt, inklusive der Boomjahre 2006 und 2007, wurde sogar um 34,5 % übertroffen. Büroobjekte sind sowohl bei deutschen als auch ausländischen Investoren weiter eine der bevorzugten Assetklassen und liegen mit 42 % des Gesamtumsatzes bundesweit an der Spitze aller Nutzungsarten. Zu den wichtigsten Rahmenbedingungen des Umsatzschubs gehören das historisch günstige Zinsumfeld, deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen und eine insgesamt stabile Konjunktur. Rund 13,24 Mrd. und damit 78 % des Gesamtumsatzes flossen in Einzeldeals, die damit gegenüber 2013 noch einmal um 21 % zugelegt haben. Vor allem Objekte im dreistelligen Millionenbereich, wie die Verkäufe Silberturm und Winx in Frankfurt, Theresie und Allianz Hauptverwaltung in München, Tanzende Türme in Hamburg oder Hackesches Quartier in Berlin, haben überproportional dazu beigetragen. Noch deutlicher fiel mit gut 3,74 Mrd. (+44 %) allerdings der Anstieg im Portfoliosegment aus. AUCH TOP-STANDORTE HABEN PROFITIERT Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) konnten am sehr guten Ergebnis partizipieren und das Transaktionsvolumen um knapp 24 % auf gut 12,66 Mrd. steigern. Erfreulich ist vor allem, dass an allen Standorten eine positive Entwicklung zu beobachten war. Mit Abstand am meisten investiert wurde mit gut 3,69 Mrd. (+44 %) in Frankfurt, wo viele großvolumige Objekte den Besitzer wechselten. Mit knapp 3 Mrd. (+3 %) folgt München, der Spitzenreiter des letzten Jahres, auf Platz zwei. Den stärksten Anstieg verzeichneten aber Hamburg mit +54 % auf knapp 2,24 Mrd. und Köln mit +59 % auf 720 Mio.. Etwas geringer fielen die Zuwächse dagegen in Berlin mit 1,72 Mrd. (+6 %) und Düsseldorf mit knapp 1,3 Mrd. (+5 %) aus, wo aber trotzdem hohe Investmentumsätze erzielt wurden. Auch außerhalb der deutschen Top-Standorte haben sich die Umsätze positiv entwickelt. Nur bezogen auf Einzeltransaktionen wurden gut 2,52 Mrd. umgesetzt ein Anstieg um stolze 42 %. Davon entfielen rund 1,59 Mrd. auf Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, kleinere Standorte steuerten 931 Mio. bei. BÜRO-INVESTMENTS IN DEUTSCHLAND 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 in Mio. 5.000 10.013 19.138 31.032 6.912 3.710 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 BÜRO-INVESTMENTS IN DEN BIG SIX 2013 in Mio. 2014 in Mio. 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 7.276 7.009 BÜRO-INVESTMENTS NACH STÄDTEGRÖSSEN* in % 100 500 80 60 40 20 1.621 1.720 * ohne Portfoliodeals 1.236 1.296 83,8 10,8 10,4 3,2 2,6 2013 2.557 3.692 Big Six 1.454 2.239 >250.000 Einwohner 100.000-250.000 Einwohner <100.000 Einwohner 10.653 453 720 81,0 12,0 4,0 3,0 2014 13.537 16.987 2.899 2.999 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 BÜRO-INVESTMENT GROSSVOLUMIGE VERKÄUFE LEGEN AM STÄRKSTEN ZU Große Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich tragen mit gut 49 % am meisten zum Transaktionsvolumen bei und steigerten ihren Umsatz gegenüber 2013 um fast 40 % auf knapp 8,38 Mrd.. Aber auch mittlere Deals zwischen 10 und 50 Mio. konnten um 29 % zulegen und kommen auf knapp 5,17 Mrd.. Nur bei kleinen Transaktionen bis 10 Mio. (-5 %) und Objekten von 50-100 Mio. (-2 %) waren leichte Rückgänge des Investitionsvolumens zu beobachten. BREITE INVESTORENSTRUKTUR Die breite Investorenstruktur spricht für das große Interesse unterschiedlicher Anlegergruppen. Nur drei Käufertypen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Am meisten investiert haben Pensionskassen mit knapp 18 % am Volumen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Spezialfonds mit gut 15 % und Equity / Real Estate Funds mit etwa 11 %. Größere Anteile entfielen darüber hinaus auf Immobilien AGs / REITs und private Anleger mit jeweils knapp 9 % sowie auf Investment / Asset Manager mit 7,5 %. Alle übrigen Investoren trugen nur in geringerem Umfang zum Ergebnis bei. SPITZENRENDITEN HABEN WEITER NACHGEGEBEN Die große Nachfrage und das günstige Finanzierungsumfeld haben dazu geführt, dass die Netto-Anfangsrenditen für Büro objekte an allen großen Standorten noch einmal nachgegeben haben. Vor allem in Berlin war die Entwicklung sehr dynamisch. Am teuersten bleibt weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,25 %, gefolgt von Hamburg mit 4,40 %, Berlin mit 4,45 % und Frankfurt mit 4,50 %. Etwas günstigere Preise sind weiterhin in Düsseldorf (4,70 %) und Köln (4,80 %) zu verzeichnen. PERSPEKTIVEN Auch für 2015 sind die Perspektiven für die deutschen Investmentmärkte sehr gut. Das laut EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, die sich aufhellenden gesamtwirtschaftlichen Wachstumsaussichten und der deutlich gefallene Eurokurs machen Immobilieninvestitionen, insbesondere auch für ausländische Anleger, weiterhin sehr attraktiv. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass einige Großdeals nicht mehr 2014 abgeschlossen wurden, sodass voraussichtlich bereits im ersten Quartal ein sehr guter Jahresauftakt zu beobachten sein wird. Vor diesem Hintergrund ist für 2015 ein mindestens vergleichbarer Investmentumsatz mit Büroobjekten zu erwarten wie 2014, der lediglich durch ein nicht ausreichendes Angebot limitiert werden könnte. BÜRO-INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN in % 100 80 60 40 20 ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN DEN BIG SIX 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln 2005 44,4 19,9 15,8 13,7 6,2 2013 München 100 Mio. 50-<100 Mio. 25-<50 Mio. 10-<25 Mio. <10 Mio. BÜRO-INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN in %, Anteil Ausländer 41,2 % Pensionskassen Spezialfonds Equity / Real Estate Funds Immobilien AGs / REITs Private Anleger Investment / Asset Manager Projektentwickler Versicherungen Offene Fonds Family Offices Corporates Sonstige 49,3 15,6 16,4 14,0 2014 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 4,7 0 5 10 15 20 17,6 15,2 11,1 8,8 8,6 7,5 5,5 4,9 3,8 3,6 3,5 9,9 10 11

BERLIN REKORDERGEBNIS IN BERLIN Mit einem Flächenumsatz von 609.000 m² erzielt der Berliner Büromarkt 2014 einen neuen Rekord, der den langjährigen Schnitt um rund 19 % überschreitet. Der Vorjahreswert wurde dabei um gut ein Drittel übertroffen. Kein anderer großer deutscher Bürostandort kann für das Jahr 2014 eine auch nur annähernd ähnlich gute Entwicklung vorweisen. Im bundesweiten Vergleich positioniert sich die Hauptstadt damit auf Platz 1 noch vor der traditionell starken bayerischen Landeshauptstadt München (597.000 m²). Für die Steigerung verantwortlich ist jedoch nicht nur das wieder erstarkte Segment der Großabschlüsse über 10.000 m², sondern vielmehr eine Nachfragebelebung über alle Größenklassen. Vor diesem Hintergrund ist auch der Anstieg der Spitzenmiete auf nunmehr 23 /m² nicht verwunderlich. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN BERLIN Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² 2.000.000 m² 1.600.000 m² 1.200.000 m² 800.000 m² 400.000 m² 512.000 1.340.000 550.000 1.251.000 548.000 1.066.000 453.000 1.024.000 21,50 22,00 22,00 22,00 2010 2011 2012 2013 609.000 888.000 23,00 2014 200 160 120 80 40 CITYLAGEN FAVORISIERT Wie auch im Vorjahr tragen die Citylagen mit Abstand am meisten zum Flächenumsatz bei. In der Summe entfallen ca. 48 % des Ergebnisses auf diese Teilmärkte, zu denen unter anderem die Büromarktzonen Charlottenburg, Wilmersdorf / Schöneberg, Checkpoint Charlie / Spittelmarkt oder der Hackesche Markt zählen. Ebenfalls weit vorn findet sich der Cityrand. Dieser steuert mit 151.000 m² etwa ein Viertel zum Ergebnis bei. An dritter Stelle rangiert wie im Vorjahr die Topcity mit 18 % bzw. 112.000 m². Fast die Hälfte des gesamten Umsatzes und damit so viel wie in keiner anderen Lage entfällt in der Topcity auf moderne Flächen. In den Nebenlagen wurde ein Umsatz von 55.000 m² registriert (Anteil: 9 %). Besonders hervorzuheben ist, dass das Ergebnis in nahezu allen Teilmärkten gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden konnte. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN BERLIN BMZ Unternehmen m² 2.6 Deutsche Bank AG 24.700 2.1 50Hertz Transmission GmbH 20.000 1.3 Gazprom Germania GmbH 13.500 2.3 Lieferheld GmbH 10.700 3.2 Idealo Internet GmbH 10.500 2.3 Biotronik SE & Co. KG 10.400 4.1 ATOS GmbH 10.100 2.8 mytoys.de GmbH 9.800 2.7 KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau 8.600 MEHR UMSATZ IN ALLEN GRÖSSENKLASSEN Im Vergleich zum Vorjahr wurde in allen Größenklassen mehr Umsatz registriert, auch wenn sie zum Teil auf geringere Anteile kommen. Dementsprechend beschränkt sich die Nachfragebelebung nicht nur auf das Flächen segment über 10.000 m². Mit Abstand am meisten wurde in den mittleren Größenklassen zwischen 2.000 und 5.000 m² (rund 23 %) und 1.000-2.000 m² (21 %) umgesetzt. Etwas dahinter folgen die größte Kategorie über 10.000 m² (16 %) sowie die zweitkleinste (200-500 m²) mit einem Anteil von ca. 15 %. Darüber hinaus steuern Abschlüsse zwischen 500 und 1.000 m² mit gut 12 % noch einen zweistelligen Beitrag bei. Die Kate gorie 5.000-10.000 m² hält ebenso wie Verträge unter 200 m² ihren Vorjahresanteil (9 % bzw. 4 %). FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 21,3 3,7 39,9 14,6 m² < 201 201-500 14,9 12,4 13,5 20,6 7,4 23,2 1,6 9,1 1,4 16,4 501-1.000 1.001-2.000 2.001-5.000 5.001-10.000 > 10.000

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 BERLIN SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN BLEIBEN NR. 1 Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen ähnelt in weiten Teilen der des Vorjahres. Auch 2014 leisteten die sonstigen Dienstleistungen den mit Abstand höchsten Beitrag zum Jahresergebnis (rund 22 %). Auf Platz 2 findet sich die ebenfalls traditionell starke Gruppe der Informations- und Kommunikationstechnologien. Diese erreichen dank einiger größerer Abschlüsse wie der Lieferheld GmbH (10.700 m²), der Idealo Internet GmbH (10.500 m²) oder der ATOS GmbH (10.100 m²) ca. 16 %. Rang 3 belegen Beratungsgesellschaften mit gut 10 %. Auch sie verbessern sich um eine Position. Knapp dahinter, mit rund 9 %, folgen Banken und Finanzdienstleister, die unterstützt durch den Großabschluss der Deutschen Bank (24.700 m² in Charlottenburg) um 6 Prozentpunkte zulegen konnten. Den höchsten Rückgang hat die öffentliche Verwaltung zu verbuchen. Nachdem sie im Vorjahr noch die zweitbedeutendste Gruppe darstellte, kommt sie nur noch auf 6 % (-10 Prozentpunkte). LEERSTAND FÄLLT UNTER 5 % Im Zuge der regen Nachfrage hat sich der Leerstand im Jahresverlauf weiter verringert und der 5 %-Marke angenähert. Im dritten Quartal wurde diese erstmalig seit weit mehr als zehn Jahren unterschritten. Das gesamte Leerstandsvolumen umfasst aktuell 888.000 m² und damit rund 13 % weniger als zum Vorjahreszeitpunkt. Die modernen Leerstandsflächen haben sich sogar um fast 32 % reduziert und erreichen mit einem Anteil von weniger als einem Viertel einen äußerst niedrigen Wert. Der Abbau vollzog sich nahezu über alle Büroteilmärkte, wobei die zentralen, am stärksten nachgefragten Lagen wie die Topcity- oder Citylagen mit -18 % bzw. -24 % die höchsten Rückgänge verzeichneten. Die Leerstandsquote ist im vierten Quartal weiter gesunken und liegt zum Jahresende bei 4,7 %. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN BERLIN in % Sonstige Dienstleistungen IuK-Technologien Beratungsgesellschaften Banken, Finanzdienstleister Industrie- / Bauunternehmen Gesundheitswesen Handel Transport und Verkehr Öffentliche Verwaltung Medien und Werbung Lobbyisten Versicherungen 0 4 8 12 16 20 24 LEERSTAND NACH LAGEN IN BERLIN in m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 4.5 Übriges Stadtgebiet 4.4 Lichtenberg / Marzahn 4.3 Tegel / Reinickendorf 3.4 Tempelhof / Neukölln / Steglitz 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 1.2 Topcity Ost 2.6 Charlottenburg 3.3 Wedding / Prenzlauer Berg 2.8 Wilmersdorf / Schöneberg 1.1 Topcity West 2.7 Tiergarten 2.4 Checkpoint Charlie / Spittelmarkt FLÄCHEN IM BAU IN BERLIN 0 50.000 100.000 150.000 Flächen im Bau in m² davon verfügbar in m² 21,8 16,2 10,1 9,4 8,4 7,9 6,7 6,4 5,6 4,1 3,1 0,3 139.500 126.000 89.000 80.000 68.500 67.000 56.000 48.000 44.000 40.000 31.000 25.000 400.000 FLÄCHEN IM BAU BLEIBEN AUF NIEDRIGEM NIVEAU Die Flächen im Bau sind im Jahresvergleich zwar leicht, um 6 % gestiegen, liegen aber mit insgesamt 286.000 m² nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Erfreulicherweise stehen dem Markt hiervon jedoch mit 105.000 m² bzw. einem Anteil von 37 % etwas mehr Flächen als im Vorjahr zur Verfügung. Diese Flächen befinden sich vorwiegend am Hauptbahnhof (29.500 m²), der Topcity West (26.500 m²) und in Adlershof (14.500 m²). Aufgrund der erheblichen Leerstandsreduzierung ist das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) im Jahresvergleich dennoch um 11 % auf 993.000 m² gesunken. 300.000 200.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 12 13

HÖCHSTMIETE STEIGT AUF 23 /m² Das Zusammenspiel von guter Nachfrage, anhaltend geringer Bautätigkeit und sinkendem Leerstand hat im Jahresverlauf zu einem kontinuierlichen Anstieg der Höchstmiete geführt. Zum Ende des vierten Quartals liegt sie bei 23 /m², rund 5 % höher als zum Vorjahreszeitpunkt, und erreicht wieder das Niveau von Ende 2003. Erzielt wird sie am Potsdamer / Leipziger Platz, der damit seit mehreren Jahren die teuerste Lage im Berliner Markt ist. Aber auch die Topcity West hat sich hervorragend entwickelt: Hier stieg die Spitzenmiete um 12 % auf 22 /m². Mit Ausnahme einiger Teilmärkte in den Nebenlagen sind die Spitzenmieten durchgehend gestiegen. Bei den Durchschnittsmieten wurden zum Großteil sogar noch kräftigere Steigerungen im deutlich zweistelligen Bereich registriert. Dies betrifft vor allem City lagen wie den Hackeschen Markt oder Charlottenburg, aber auch die Topcity wie am Potsdamer / Leipziger Platz. HÖCHSTMIETEN NACH LAGEN IN BERLIN in /m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 1.1 Topcity West 1.2 Topcity Ost 2.1 Hauptbahnhof 2.3 Hackescher Markt 2.2 Regierungsviertel 3.1 Mediaspree 2.4 Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 4.2 Flughafen 2.5 Mitte 2.7 Tiergarten 2.6 Charlottenburg 0 5 10 15 20 25 TREND WICHTIGER MARKTINDIKATOREN IN BERLIN 23,00 22,00 21,50 20,50 19,50 19,00 16,00 15,50 15,50 15,00 14,70 14,50 AUSSICHTEN FÜR 2015 ANHALTEND GUT Der Berliner Markt hat entgegen dem bundesweiten Trend ein hervorragendes Jahr hinter sich und war 2014 nahezu der einzige Büromarkt mit deutlichem Anstieg des Flächenumsatzes und der Höchstmiete. Auch für das kommende Jahr sind die Perspektiven für die Hauptstadt gut. Die Nachfrage ist breit aufgestellt und verteilt sich nicht nur über alle Größenklassen, sondern auch über eine Vielzahl von Branchen. Zudem trafen viele Gesuche bisher nicht auf ein entsprechendes Angebot und werden damit voraussichtlich erst 2015 umsatzwirksam. Darüber hinaus sollte die Bautätigkeit etwas anziehen, auch wenn dies voraussichtlich nur geringfügige Auswirkungen auf das Volumen der verfügbaren Flächen im Bau haben wird. Parallel dazu dürfte sich der Leerstand weiter reduzieren. Da sich bei hochwertigen Flächen in den Top-Lagen auch im kommenden Jahr keine wesentliche Angebotsausweitung abzeichnet, kann ein weiterer Anstieg der Höchstmiete nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Mietentwicklung in den jeweiligen Teilmärkten. Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau (gesamt) Flächen im Bau (verfügbar) Höchstmietpreis

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 BERLIN KEN NZAHLEN BERLIN Mietpreise ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2014 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2015 ab 2016 1 2 3 4=(5+7+9) 5 6 7 8 9 10 11 12=(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 Topcity 1.1 Topcity West 22,00 17,10 38.000 40.000 22.000 0 16.000 0 2.000 4.000 27.500 31.500 26.500 66.500 40.000 1.2 Topcity Ost 21,50 16,20 39.000 67.000 38.000 3.000 26.000 0 3.000 9.500 0 9.500 6.000 73.000 9.000 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 23,00 19,60 35.000 68.500 65.500 0 3.000 0 0 1.500 0 1.500 1.500 70.000 21.000 2 City 2.1 Hauptbahnhof 20,50 19,20 37.500 3.500 3.500 0 0 0 0 93.000 37.000 130.000 29.500 33.000 57.500 2.2 Regierungsviertel 19,00 16,70 13.000 8.500 2.500 1.000 6.000 0 0 0 0 0 0 8.500 0 2.3 Hackescher Markt 19,50 19,00 37.000 8.000 500 0 7.500 0 0 21.000 2.000 23.000 2.000 10.000 18.000 2.4 Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 15,50 14,30 37.500 25.000 10.000 0 15.000 0 0 11.000 5.500 16.500 5.500 30.500 113.500 2.5 Mitte 15,00 13,20 20.000 18.000 3.000 0 15.000 0 0 3.500 0 3.500 3.500 21.500 34.500 2.6 Charlottenburg 14,50 14,20 64.000 56.000 11.000 0 45.000 0 0 0 0 0 0 56.000 134.500 2.7 Tiergarten 14,70 12,30 36.000 31.000 13.000 0 18.000 0 0 0 0 0 0 31.000 7.500 2.8 Wilmersdorf / Schöneberg 12,50 11,80 46.000 44.000 12.000 3.000 26.000 0 6.000 34.500 10.000 44.500 10.000 54.000 52.000 3 Cityrand 3.1 Mediaspree 16,00 12,50 6.000 5.000 3.500 0 1.500 0 0 9.000 0 9.000 3.500 8.500 224.000 3.2 Kreuzberg / Friedrichshain 14,00 11,20 63.000 20.000 4.000 0 16.000 0 0 0 0 0 0 20.000 8.500 3.3 Wedding / Prenzlauer Berg 14,00 11,40 35.000 48.000 1.500 0 46.500 0 0 0 0 0 0 48.000 7.500 3.4 Tempelhof / Neukölln / Steglitz 9,50 7,90 47.000 80.000 6.000 0 66.000 500 8.000 2.500 0 2.500 2.500 82.500 0 4 Nebenlagen 4.1 Adlershof 12,50 11,80 13.000 6.500 5.500 1.500 1.000 500 0 14.500 0 14.500 14.500 21.000 51.500 4.2 Flughafen 15,50 11,00 500 4.500 3.500 2.500 1.000 0 0 0 0 0 0 4.500 62.000 4.3 Tegel / Reinickendorf 8,50 7,90 9.500 89.000 0 0 89.000 0 0 0 0 0 0 89.000 0 4.4 Lichtenberg / Marzahn 8,50 7,40 10.000 126.000 0 0 126.000 0 0 0 0 0 0 126.000 30.000 4.5 Übriges Stadtgebiet 9,50 8,40 22.000 139.500 0 0 134.500 0 5.000 0 0 0 0 139.500 13.000 Total 609.000 888.000 205.000 11.000 659.000 1.000 24.000 204.000 82.000 286.000 105.000 993.000 884.000 * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. 14 15

DÜSSELDORF DEUTLICHER RÜCKGANG DES FLÄCHENUMSATZES Mit einem Flächenumsatz von 249.000 m² im Stadtgebiet bleibt der Düsseldorfer Büromarkt im Jahr 2014 unter den Erwartungen; ein geringeres Ergebnis wurde zuletzt im Krisenjahr 2009 verzeichnet. Gegenüber 2013 wurde rund ein Drittel weniger umgesetzt. Während das Vorjahr von einem sehr hohen Anteil an Großabschlüssen über 10.000 m² profitierte, war dieses Segment 2014 mit der Mitsubishi Electric Europe GmbH (18.900 m² in Ratingen Ost) mit nur einem einzigen Abschluss belegt. Dass dennoch über das gesamte Marktgebiet betrachtet mit 325.000 m² ein ordentliches Resultat im langjährigen Schnitt erzielt wurde, liegt nicht zuletzt am vergleichsweise hohen Umsatz in der Peripherie. Hier wurde mit 76.000 m² das beste Ergebnis der vergangenen Dekade registriert. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN DÜSSELDORF Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² 1.500.000 m² 1.200.000 m² 900.000 m² 600.000 m² 300.000 m² 383.000 1.043.000 2010 362.000 1.093.000 2011 346.000 1.040.000 2012 415.000 974.000 2013 325.000 26,00 26,00 24,00 24,25 27,50 989.000 2014 200 160 120 80 40 GERINGER ANTEIL DES STADTGEBIETS Die Verteilung des Flächenumsatzes auf das Marktgebiet ist eher untypisch für die Landeshauptstadt. Während in den Vorjahren regelmäßig deutlich mehr als vier Fünftel des Ergebnisses auf das Stadtgebiet entfielen, hat sich dieser Anteil aktuell leicht auf drei Viertel verringert. Innerhalb des Stadtgebiets entfällt der höchste Umsatz auf den Teilmarkt Düsseldorf Nord, der mit mehreren größeren Abschlüssen wie beispielsweise von SPX / Balcke Dürr über 6.500 m² oder der Oberfinanzdirektion über 4.200 m² ein gutes Ergebnis erzielt (35.000 m²). Darüber hinaus waren auch der Kennedy damm (29.000 m²), Derendorf (27.000 m²) sowie die City lagen CBD / Bankenviertel (26.500 m²) und die Innenstadt (25.000 m²) begehrt. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN DÜSSELDORF BMZ Unternehmen m² 5.1.2 Mitsubishi Electric Europe GmbH 18.900 5.1.1 Easycash / DI Deutsche Ingenico Holding GmbH 7.400 4.1 SPX / Balcke Dürr 6.500 2.5 Rheinmetall AG 6.400 2.3 Trivago GmbH 5.900 2.5 FOM Düsseldorf 5.300 2.6 mfi Management für Immobilien AG 4.600 3.1 Mitsui & Co. Deutschland GmbH 4.400 2.1 Techniker Krankenkasse 4.300 EINBRUCH BEI DEN GROSSABSCHLÜSSEN Der Blick auf die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen verdeutlicht, warum das Vorjahresergebnis so weit verfehlt wurde. Gerade im Segment der Großverträge über 10.000 m² waren herbe Einbußen zu verzeichnen, hier wurden rund 79 % weniger als im Jahr 2013 umgesetzt. Dementsprechend trägt diese in der Regel gewichtige Kategorie mit unter 6 % am wenigsten zum Ergebnis bei (-16 Prozentpunkte). Dagegen waren gerade die kleineren Segmente stark: Rund ein Viertel entfällt auf die Klasse 200-500 m² (+7 Prozentpunkte), in der zudem absolut betrachtet mehr als zuvor umgesetzt wurde. Auch in der nächstgrößeren Kategorie (500-1.000 m²) war eine gute Nachfrage zu verzeichnen, sodass hier absolut ein ähnlicher Umsatz wie vor einem Jahr erzielt wurde (knapp 21 %). FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 32,1 8,0 42,2 25,1 16,4 20,5 5,1 12,0 3,2 18,9 0,8 9,7 0,2 5,8 m² < 201 201-500 501-1.000 1.001-2.000 2.001-5.000 5.001-10.000 > 10.000

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 DÜSSELDORF NACHFRAGESEITE BREIT GEFÄCHERT Wie im Vorjahr ist die Nachfrageseite recht breit aufgestellt, wenn auch mit leicht veränderter Struktur. Gleich fünf Branchengruppen kommen auf Beiträge im zweistelligen Bereich. Knapp in Führung liegen Verwaltungen von Industrieunternehmen (16 %) vor sonstigen Dienstleistungen (knapp 16 %). Beide konnten gegenüber dem Vorjahr anteilig gewinnen (+7 bzw. +5 Prozentpunkte). Auf Rang drei folgen Beratungsgesellschaften mit 13 %. Handelsunternehmen sowie Informations- und Kommunikationstechnologien runden mit jeweils etwa 11 % die Führungsriege ab. Der größte Umsatzrückgang ist bei der öffentlichen Verwaltung zu verzeichnen, die 2013 mit Hilfe der Großabschlüsse der Innen- und Wirtschaftsministerien noch den ersten Platz belegte. Sie nimmt mit aktuell nur noch 4 % eine untergeordnete Rolle ein (-15 Prozentpunkte). FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DÜSSELDORF in % Industrie-/ Bauunternehmen Sonstige Dienstleistungen Beratungsgesellschaften Handel IuK-Technologien Banken, Finanzdienstleister Gesundheitswesen Medien und Werbung Öffentliche Verwaltung Lobbyisten Transport und Verkehr Sonstige 0 4 8 12 16 20 16,0 15,9 13,0 11,1 10,7 6,8 6,8 5,9 4,0 3,3 2,9 3,6 LEERSTAND STABIL Das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen ist im 12-Monats-Vergleich nahezu stabil geblieben und summiert sich zum Jahresende auf rund 989.000 m² im gesamten Marktgebiet. Während in den Nebenlagen und der Peripherie etwas weniger Flächen als noch im Vorjahr zur Verfügung stehen, sind in der City, den Bürozentren und dem Cityrand noch einige Flächen dazugekommen. Den größten Anstieg verzeichnet der Seestern, wo der Leerstand vor allem durch den Vodafone-Umzug um 46 % auf 124.500 m² gestiegen ist. In der Büromarktzone Düsseldorf Nord konnte zwar der Leerstand um rund 13 % auf 84.500 m² reduziert werden, dennoch gehört sie zu den Teilmärkten mit einem etwas umfangreicheren Angebot. Die Leerstandsquote ist im Stadtgebiet leicht, um 0,3 Prozentpunkte, auf 9,4 % gestiegen, im Marktgebiet bleibt sie stabil auf dem Vorjahreswert von 10,6 %. LEERSTAND NACH LAGEN IN DÜSSELDORF in m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 2.4 Seestern 5.3 Sonstige 4.1 Düsseldorf Nord 1.2 Innenstadt 5.2.2 Neuss Hammfelddamm 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 4.3 Düsseldorf Süd 1.1 CBD / Bankenviertel 4.2 Mörsenbroich / Zooviertel 2.3 Kennedydamm 5.1.1 Ratingen West 2.1 Grafenberger Allee FLÄCHEN IM BAU IN DÜSSELDORF 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 Flächen im Bau in m² davon verfügbar in m² 124.500 86.500 84.500 75.000 69.500 59.000 56.000 54.500 52.500 48.500 46.500 44.500 WEITERER LEICHTER RÜCKGANG DER FLÄCHEN IM BAU Die Flächen im Bau sind im Jahresvergleich nochmals gesunken. Ende Dezember umfassen sie rund 159.000 m² und liegen damit ca. 10 % unter dem Vorjahreswert. Erfreulich ist jedoch, dass die dem Markt hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen leicht auf 77.000 m² gestiegen sind. Aktuell liegen die Teilmärkte Derendorf und Innenstadt mit einem Bauvolumen von 51.500 m² bzw. 33.000 m² in Führung, wobei letzterer hinsichtlich der noch verfügbaren Flächen die Nr. 1 ist: Hier werden sämtliche Projekte ohne Vorvermietung errichtet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist leicht auf 1,07 Mio. m² gestiegen. 400.000 300.000 200.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 16 17

SPITZENMIETE AUF 26 /m² GESUNKEN Die in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegene Höchstmiete hat ihr Niveau nicht halten können. Nachdem zum Jahresende 2013 in der Spitze noch bis zu 27,50 /m² gezahlt wurden, ist sie in der zweiten Jahreshälfte 2014 auf 26 /m² gefallen. Der Rückgang ist in erster Linie dem Fehlen eines entsprechenden Angebots im Premiumsegment geschuldet. In vielen anderen Teilmärkten wie der Innenstadt weisen die Höchstmieten ebenfalls einen rückläufigen Trend auf. Zudem sind auch die Durchschnittsmieten in vielen Lagen gesunken. Zu diesen gehören neben den Citylagen CBD / Bankenviertel und Innenstadt unter anderem die Airport City. HÖCHSTMIETEN NACH LAGEN IN DÜSSELDORF in /m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 1.1 CBD / Bankenviertel 2.2 Medienhafen 2.3 Kennedydamm 1.2 Innenstadt 3.1 Friedrichstadt 2.5 Derendorf 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 2.6 Airport City 4.3 Düsseldorf Süd 2.4 Seestern 5.1.2 Ratingen Ost 4.1 Düsseldorf Nord 26,00 23,50 21,00 18,50 18,00 17,50 17,00 16,50 14,00 13,50 13,40 12,50 AUSBLICK FÜR 2015: ES GEHT WIEDER BERGAUF Auch wenn das Jahr 2014 mit einem eher unbefriedigenden Ergebnis beendet wurde, sieht es derzeit nicht danach aus, dass sich der rückläufige Trend verfestigen wird. Mit zunehmender Bautätigkeit, gerade in den attraktiven zentralen Lagen, dürfte auch im Stadtgebiet das Angebot um einige interessante Projekte ausgeweitet werden. Darüber hinaus wird im Bereich der Großverträge, die im vergangenen Jahr nahezu ausgeblieben sind, wieder eine leichte Belebung erwartet. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Ergebnis mindestens im langjährigen Schnitt (350.000 m²) durchaus erzielbar. Für den Leerstand ist derzeit keine wesentliche Änderung absehbar, sodass er sich im Laufe des Jahres stabilisieren dürfte. Ebenso sollte sich die Spitzenmiete mindestens auf dem erreichten Niveau einpendeln. 0 5 10 15 20 25 30 TREND WICHTIGER MARKTINDIKATOREN IN DÜSSELDORF Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau (gesamt) Flächen im Bau (verfügbar) Höchstmietpreis

BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2015 DÜSSELDORF KEN NZAHLEN DÜSSELDORF Mietpreise ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2014 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2015 ab 2016 1 2 3 4=(5+7+9) 5 6 7 8 9 10 11 12=(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 CBD / Bankenviertel 26,00 19,20 26.500 54.500 23.500 10.000 30.500 0 500 0 0 0 0 54.500 18.000 1.2 Innenstadt 18,50 12,00 25.000 75.000 11.000 4.500 61.000 0 3.000 29.000 4.000 33.000 33.000 108.000 0 2 Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 12,50 12,00 13.500 44.500 36.500 0 8.000 0 0 0 0 0 0 44.500 120.000 2.2 Medienhafen 23,50 17,20 20.000 36.500 27.000 3.000 9.500 0 0 2.500 0 2.500 0 36.500 48.000 2.3 Kennedydamm 21,00 15,00 29.000 48.500 11.500 0 37.000 0 0 0 11.000 11.000 11.000 59.500 52.500 2.4 Seestern 13,50 11,40 10.500 124.500 47.000 0 77.000 0 500 0 0 0 0 124.500 27.500 2.5 Derendorf 17,50 14,70 27.000 32.000 5.000 500 27.000 0 0 30.000 21.500 51.500 20.500 52.500 44.000 2.6 Airport City 16,50 14,40 8.500 7.500 7.500 6.000 0 0 0 13.500 0 13.500 1.000 8.500 40.500 3 Cityrand 3.1 Friedrichstadt 18,00 15,20 15.500 44.000 0 0 43.500 0 500 0 0 0 0 44.000 0 3.2 City Ost 12,50 10,30 6.000 16.000 2.000 0 14.000 0 0 0 0 0 0 16.000 25.500 4 Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord 12,50 11,10 35.000 84.500 25.500 2.000 55.000 0 4.000 13.000 0 13.000 0 84.500 226.000 4.2 Mörsenbroich / Zooviertel 11,50 9,70 4.000 52.500 5.000 0 44.500 0 3.000 0 0 0 0 52.500 86.000 4.3 Düsseldorf Süd 14,00 10,10 15.500 56.000 10.000 0 40.500 0 5.500 0 11.500 11.500 11.500 67.500 30.500 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 17,00 11,50 13.000 59.000 23.500 0 32.500 0 3.000 0 0 0 0 59.000 29.500 Summe Düsseldorf 249.000 735.000 235.000 26.000 480.000 0 20.000 88.000 48.000 136.000 77.000 812.000 748.000 5 Peripherie 5.1.1 Ratingen West 10,00 9,00 21.000 46.500 7.500 0 39.000 0 0 0 0 0 0 46.500 30.500 5.1.2 Ratingen Ost 13,40 11,90 23.000 21.500 4.500 4.000 17.000 0 0 23.000 0 23.000 0 21.500 113.000 5.2.1 Neuss 9,00 8,00 5.500 30.000 500 0 29.500 0 0 0 0 0 0 30.000 33.500 5.2.2 Neuss Hammfelddamm 8,50 7,30 15.500 69.500 30.000 0 39.500 0 0 0 0 0 0 69.500 62.000 5.3 Sonstige 9,50 9,00 11.000 86.500 10.500 0 75.000 1.000 1.000 0 0 0 0 86.500 25.000 Summe Peripherie 76.000 254.000 53.000 4.000 200.000 1.000 1.000 23.000 0 23.000 0 254.000 264.000 Total 325.000 989.000 288.000 30.000 680.000 1.000 21.000 111.000 48.000 159.000 77.000 1.066.000 1.012.000 * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. 18 19

ESSEN JAHRESENDSPURT AUF DEM BÜROMARKT Nach drei eher durchschnittlich bis schwachen Quartalen (Q1: 27.000 m², Q2 und Q3 jeweils 19.000 m²) hat der Essener Büromarkt zum Jahresende einen Endspurt hingelegt. Mit 36.000 m² war das vierte Quartal mit Abstand das stärkste, sodass sich der Gesamtumsatz auf 101.000 m² beläuft. Das Rekordergebnis des Vorjahres wird dennoch um fast 17 %, der langjährige Durchschnitt um knapp 8 % verfehlt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im letzten Jahr gleich zwei Großverträge das Resultat sehr beflügelten und in den vergangenen zwölf Monaten keine Großabschlüsse über 10.000 m² registriert werden konnten. Für mehr als die Hälfte des Umsatzes (fast 53 %) sind Verträge zwischen 2.000 und 10.000 m² verantwortlich. Der größte registrierte Abschluss (8.900 m²) fand durch Open Grid in den Nebenlagen statt. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN ESSEN Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² 240.000 m² 200.000 m² 160.000 m² 120.000 m² 80.000 m² 40.000 m² 105.000 150.000 2010 107.000 159.000 75.000 170.000 2011 2012 121.000 167.000 2013 101.000 13,50 13,50 13,50 14,00 14,00 200.000 2014 90 75 60 45 30 15 SÜDVIERTEL AM UMSATZSTÄRKSTEN Im Südviertel wurde mit 22.500 m² am meisten Fläche umgesetzt. Der Teilmarkt profitierte dabei von zwei größeren Abschlüssen und konnte das Vorjahresergebnis sogar verdreifachen. Mit einem Anteil von etwas mehr als 22 % am Gesamtumsatz löst er damit den Citykern als beliebteste Lage ab. An zweiter Stelle liegt Rüttenscheid / Bredeney (15.500 m²) mit rund 15 %. Erst dahinter folgt der Citykern mit 14.000 m², was einem Minus von 62 % entspricht. Die Lage erreicht damit nur noch einen Anteil von 14 %. Im Südostviertel hingegen konnte mit 11.300 m² (11 %) mehr Fläche als im Vorjahr umgesetzt werden. Wie schon 2013 tragen die unter den Nebenlagen zusammengefassten Zonen des übrigen Stadtgebiets mit rund einem Drittel (34.000 m²) einen Großteil zum Umsatz bei. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN ESSEN BMZ Unternehmen m² 3.1 Open Grid 8.900 2.3 Stiftung Mercator 6.200 2.4 Informations- und Kommunikationstechnologieanbieter 6.000 2.3 GFKL Financial Services AG 5.900 3.1 Bilfinger Berger 4.200 2.5 SNT Deutschland AG 2.800 1.1 Bertelsmann Arvato 2.500 2.3 DHL Vertriebs GmbH & Co. OHG 2.500 1.1 Swedex GmbH & Co. KG 2.200 ZUWACHS IN FAST ALLEN GRÖSSENKLASSEN Die meisten Größenklassen konnten deutliche Anteilsgewinne verbuchen, sodass die Verteilung ein recht ausgewogenes Bild zeigt. Dies spricht vor dem Hintergrund des Gesamtergebnisses für eine rege Nachfrage auf dem Essener Büromarkt besonders, da keine Abschlüsse über 10.000 m² registriert wurden. Vor allem der Anteil von Großverträgen zwischen 5.000 und 10.000 m² (rund 27 %) ist mit einem Plus von 21 Prozentpunkten deutlich gestiegen. Ebenso haben kleine Abschlüsse von 200 bis 500 m² (rund 20 %) stark hinzugewonnen (+10 Prozentpunkte). Die mittleren Kategorien von 2.000-5.000 m² (knapp 26 %, +7 Prozentpunkte) und von 1.000-2.000 m² (fast 15 %, +4 Prozentpunkte) liegen auch beide über dem Vorjahreswert. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN ESSEN 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 21,4 3,7 49,2 19,7 m² < 201 201-500 9,5 9,1 8,7 14,9 8,0 25,9 3,2 26,7 0,0 0,0 501-1.000 1.001-2.000 2.001-5.000 5.001-10.000 > 10.000