ESSEN // Integrierte Shopping-Center stärken den Einzelhandelsstandort 28. April 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 566.862 Bevölkerungsentwicklung: +0,2 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 221.812 Arbeitslosenquote: 12,1 % Kaufkraftkennziffer: 103,2 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 118,8 1A-Einzelhandelsmieten Essen bildet das Herzstück der Metropolregion Ruhr, die neben Paris und London zu den am dichtesten besiedelten Gebieten zählt. Im ehemaligen Zentrum der deutschen Montanindustrie dominiert nun ein breit gefächerter tertiärer Sektor. Die Branchenschwerpunkte liegen in der Bau- und Energiewirtschaft, im Gesundheitsbereich, Bildung, Kommunikations-, Umwelt- sowie der Wasserwirtschaft. Viele Großunternehmen ziehen ihre weltweiten Fäden von ihrer Essener Konzernzentrale. Die sich aktuell als Designstadt positionierende Stadt galt noch vor einem Vierteljahrhundert als Shoppingmetropole für die Menschen im Revier. Mit dem Strukturwandel folgte hohe Arbeitslosigkeit und ein verändertes Einkaufs- und Nachfrageverhalten, das die Einkaufscenter in der Peripherie, vor allem das CentrO in Oberhausen besser bedienen konnten. Mittlerweile macht Essen mit eigenen innerstädtischen Centern vor allem mit dem Limbecker Platz - wieder Boden gut, die sich auch positiv auf den gesamten innerstädtischen Einzelhandel auswirken. 80-120m² 120 100 80 60 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS - STANDORT Auf der Verkaufsfläche in der Essener City werden jährlich rund 800 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit knapp 23 Prozent aber nach wie vor unter dem Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 Obwohl im Oktober 2009 mit 70.000 m² Verkaufsfläche eines der größten Einkaufszentren im Herzen der City eröffnete, hinkt der innerstädtische Verkaufsflächenanteil mit 23,2 Prozent hinter her. Der Limbecker Platz mit über 200 Shops erzielte den für die Innenstadt erhofften Sogeffekt, der die Konsumenten aus der Peripherie wieder in die gesamte City auch wieder verstärkt in die Fußgängerzonen - zieht, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Essen Ø 500Tsd. 1 Mio. Einwohner 120,0 115,0 118,8 117,0 110,0 105,0 100,0 103,2 104,6 95,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Essen Verkaufsflächenanteil Ø 500 Tsd. 1 Mio. Einwohner 180 175 170 165 160 178,4 Umsatzanteil 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 155 150 145 158,2 Essen Ø 500Tsd. 1 Mio. Einwohner CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Kettwiger Straße Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof / Markt / Porschekanzel / Limbecker Straße Geprägt durch Großflächenmieter wie Kaufhof, Ansons, AppelrathCüpper, Peek & Cloppenburg, Primark Flaniermeile mit Verweilqualität durch zahlreiche Gastronomieangebote Neueröffnungen: Stefanel, Bolia, Altinbas, REWE to go, Kämpgen, Ah to go, Das Depot, Boog s home, A-Shop, BRAX Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² Blick in die Kettwiger Straße
Limbecker Straße Relativ schmale Fußgängerzone mit rund 300 Metern Länge Verbindungsachse vom Markt / Porschekanzel / Kettwiger Straße zum Center Limbecker Platz Überwiegend konsumorientierte Filialkonzepte Topografisches Gefälle in Ost-West-Richtung zum Limbecker Platz hin Neue Mieter: Butlers, Flormar, Adrä CD- Shop, Cartoon, Desigual, SchuhHouse Aktueller Mietpreis liegt bei 96 EUR/m² Limbecker Straße Fußgängerzone Die extreme Konkurrenzsituation im polyzentrischen Ruhrgebiet, die Umbruchphase der traditionellen Industriestadt in den tertiären Sektor einhergehend mit schwachen wirtschaftlichen und soziodemografischen Eckdaten sind herausfordernd. Essen kann jedoch bescheinigen, dass sie diese schwierige Ausgangssituation mittlerweile in den Griff bekommen hat. Den Nimbus als Top- Einkaufsdestination hat sie zwar schon längst nicht mehr. Durch das unmittelbar an die Fußgängerzone Limbecker Straße angebundene starke Einkaufszentrum Limbecker Platz hat sich die gesamte Innenstadt aus einer jahrelangen Starre bzw. Stagnation mit sogar vereinzelten Leerständen in der Top-Lage positiv entwickeln können, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Die Konsumenten aus den Vororten und Stadtteillagen, die zuvor zum Shoppen in das Oberhausener CentrO oder in das Mülheimer Rhein-Ruhr-Zentrum fuhren, kommen wieder gezielt in die Innenstadt. Die Fußgängerzonen Limbecker Straße und vor allem die Kettwiger Straße haben in den letzten drei bis vier Jahren wieder eine stärkere Nachfrage von guten Einzelhandelskonzepten erfahren. Für die Top-Lagen der Essener Innenstadt liegen der COMFORT aktuell 67 ernst zu nehmende Gesuche nach geeigneten Ladenflächen von bonitätsstarken Einzelhändlern vor. Bei der in 2013 laufenden Revitalisierung des Büro- und Geschäftshauses Haus am Kettwiger Tor in der Kettwiger Straße 2-10 bewiesen die Neuvermietungen an Bolia, das türkische Schmuckkonzept Altimbas, REWE to go, Hallhuber, Mammut und vor allem an den Schuhhändler Kämpgen, dass die Essener Fußgängerzonen wieder stark begehrt sind. Peek & Cloppenburg spürt die positiven Auswirkungen der ECE und erweitert nun sein erfolgreiches Textilhaus in der Kettwiger Straße in die nachbarschaftlichen Flächen des Baederhauses um rund 1.500 qm Verkaufsfläche. Am Kennedyplatz sicherte sich in 2013 das Unternehmen Cyberport neue Verkaufsflächen in dem ehemaligen Obergeschoss von HEMA. Direkt benachbart bezieht der Übergrößenanbieter Weingarten eine Fläche von rund 2.000 qm des ehemaligen Young Fashion-Hauses KULT und bestätigt damit die gute Verbindungsachse von der Limbecker Straße über den Kennedyplatz zum Markt / Porscheplatz / Kettwiger Straße.
Projekt Haus am Kettwiger Tor INVESTMENT Der Einzelhandelsstandort Essen erfreut sich in jüngster Zeit wieder gestiegener Beliebtheit, wobei sich die Nachfrage auf die Toplagen konzentriert. Klassische B-Lagen stehen wenn überhaupt eher im Fokus der regional orientierten Anleger. COMFORT liegen Investitionswünsche von privaten Investoren, Family Offices, Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und auch von internationalen Investoren vor. Seitdem sich die Innenstadt in den letzten zwei bis drei Jahren wieder gemausert hat, stehen auch wieder Investoren für Essen im Fokus, die noch vor dem Centerprojekt Limbecker Platz ihre Immobilie(n) dort veräußert haben. Die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer ist jedoch, wie an vielen anderen Standorten auch, eher gering. Dies liegt sicherlich auch an adäquaten Anlagealternativen. Die wenigen Verkäufe aus der jüngsten Vergangenheit führten laut Kreutz - zu Verkaufspreisen zwischen der 18 und 19,5-fachen Nettojahresmiete. Dies ist als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten. Ende 2013 sicherte sich die Union Investment für den institutionellen Immobilienfonds UniInstitutional German Real Estate die technisch und energetisch revitalisierte und neu vermietete Liegenschaft Haus am Kettwiger Tor. Verkäufer des ca. 6.900 qm großen Büro- und Geschäftshauses war eine Hamburger Investorengruppe unter Führung der Achim Griese Treuhandgesllschaft. Die positiven Veränderungen des Einzelhandelsstandortes Essen bewirken für Investoren neue bzw. bestätigende Impulse, so dass die Investment-Nachfrage wieder belebt wird.
FAZIT UND PERSPEKTIVE Essen erlangte durch die Neuansiedlungen der Shopping Center an Attraktivität und in der Vergangenheit an konkurrierende Revierstädte verlorene Kunden zurück. Die anfangs zu verkraftenden negativen Folgen der innerstädtischen Einkaufszentren wirken sich nun positiv aus. Die Kettwiger Straße früher als Niveaulage und Flaniermeile Essens bekannt zeichnet sich heute durch einen guten Branchenmix an Mietern aus. So wurde durch den preisaggressiven Modefilialisten Primark die Frequenz in der Lage erhöht, während weitere neue Anbieter wie Stefanel, REWE to go, Mammut, Bolia Altinbas, das Schuhhaus Kämpgen, Brax, Ah to go, Das Depot, Boog s home oder A-Shop zur Angebotsvielfalt positiv beitragen. Neuer Mieter Boog`s home Neuer Mieter Bolia Altinbas Die konsumige Lage Limbecker Straße, die besonders durch die geringe Breite und die Topografie der Fußgängerzone geprägt ist, kann sich auch aktuell behaupten. Die zuletzt erfolgten Neueröffnungen wie Flormar, Adrä CD-Shop, Cartoon, Desigual, Butlers oder auch SchuhHouse ergänzen die zahlreichen preisgünstigen Konzepte und das Produktangebot für den Konsumenten im mittleren Preissegment optimal. So bleibt die Limbecker Straße auch in Zukunft attraktiv und stellt für neue Filialisten eine nachhaltige Möglichkeit zur Anmietung dar. Selten hat in der Vergangenheit eine Centerentwicklung der ECE der gesamten Innenstadt so gut getan, wie in Essen. Die kurzfristigen Wunden dieser 70.000 qm großen Verkaufsmaschine sind in den Fußgängerzonen souverän beseitigt, so dass nun auf entsprechendem Niveau ein harmonisches Zusammenspiel zwischen dem für die Stadt notwendigen Shopping-Center und der klassischen Highstreet erfolgt. Für Retailer und auch Investoren sind somit die Essener Highstreet-Lagen endlich wieder nachhaltig interessant, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120m² 300-500m² 2013 in EUR/m² Kettwiger Straße 42 98 Limbecker Straße 50 96 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH