Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt

Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt Dr. Michael Voigtländer Leiter Forschungsstelle Immobilienökonomik, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Michael Voigtländer Leiter Forschungsstelle Immobilienökonomik Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland. Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren: Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: www.immobilienoekonomik.de Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 2

Inhalt Hintergrund KfW / IW Wohngebäudesanierer-Befragung 2010 Sanierungsrenditen und Einflussfaktoren Politische Handlungsempfehlungen Schlussfolgerungen Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 3

Strategische Ziele CO 2 -Reduktionsziele der Bundesregierung: 40 Prozent bis 2020; 80 Prozent bis 2050. Der Gebäudesektor ist für ein Drittel der Gesamtemissionen verantwortlich. Die Gebäudesanierung ist jedoch auch ein wichtiger Baustein der Energiepolitik. Effiziente Gebäude mindern die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern und Atomenergie. Deutschland wird unabhängiger von anderen Ländern. Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 4

CO 2 -Emissionen aus Verbrennungsprozessen nach Sektoren in Millionen Tonnen 350 300 250 200 150 100 0,1-34,6 Sektor (linke Achse) Veränderung 1990-2007 in Prozent (rechte Achse) -6,1-20 10 0-10 -20-30 50-46,9-40 0 Energie Industrie und Bauwirtschaft Transport Wohnen Gewerbe, Handel, Dienstleistungen -50 Quelle: IEA Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 5

Eigendynamik im Gewerbemarkt Kurze Investitionszyklen begünstigen energetische Sanierungen. Mieter haben oft hohe Qualitätsansprüche. Nachhaltigkeit ist fester Bestandteil der Corporate Social Responsibility. Studien für die USA belegen einen Mietaufschlag für Green-Buildings. Internationale Zertifikate erhöhen die Transparenz des Marktes. DGNB LEED BREEAM Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 6

Herausforderung Wohnungswirtschaft Im Wohnungsbau typischerweise lange Investitionszyklen Amortisationszeiten sind oft lang Qualität spielt im Vergleich zum Preis eine geringere Rolle Gerade sozial schwächere Schichten leben in älteren Gebäuden Konflikt zwischen Umweltpolitik und Sozialpolitik Probleme vor allem in strukturschwachen Regionen Mieter und Eigentümer haben unterschiedliche Zeithorizonte Fehlendes Wissen über optimale Sanierung Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 7

Der Wohnungsbestand in Deutschland 3% 9% 14% 13% 14% bis 1918 1919-1948 1949-1978 1979-1990 1991-2000 2001-2006 47% Quelle Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 8

Inhalt Hintergrund KfW / IW Wohngebäudesanierer-Befragung 2010 Sanierungsrenditen und Einflussfaktoren Politische Handlungsempfehlungen Zusammenfassung Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 9

KfW/IW Wohngebäudesanierer-Befragung Befragung von 5.500 Haushalten und 250 Wohnungsunternehmen, die eine Förderung der KfW in Anspruch genommen haben (CO 2 - Gebäudesanierungsprogramm) geschichtet nach Regionen und Unternehmen Ziele: Strukturdaten zu den Sanierern Erfahrungen mit der Sanierung Motive der Investoren Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 10

Alter ist kein Investitionshemmnis Altersstruktur der Eigentümer und der Sanierer selbstgenutzter Immobilien Alle Selbstnutzer Sanierer 28,7 29,9 34,2 10,3 9,4 19,1 21,0 14,0 11,6 19,5 1,4 0,9 unter 30 30 bis 40 40 bis 50 50 bis 60 60 bis 65 65 und mehr Quellen: KfW, IW Köln, Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 11

Genossen gehen voran Anbieterstruktur in der Befragung und im Gesamtmarkt 54,2 Sanierer Alle Wohnungsunternehmen 44,0 24,1 30,5 28,6 7,4 7,8 3,3 Private Unternehmen Genossenschaften Öffentliche/kommunale Unternehmen Sonstige Unternehmen Quellen: KfW, IW Köln, GDW Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 12

Selbstnutzer sanieren früher Prozentuale Verteilung der Sanierungen nach dem Baujahr des Gebäudes 35 30 25 20 15 10 5 0 Kleinvermieter Selbstnutzer Unternehmen Quellen: KfW, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 13

Unternehmen investieren mehr Durchschnittliche Sanierungskosten je QM 622 393 286 Selbstnutzer Kleinvermieter Unternehmen Quellen: KfW, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 14

Alles ist möglich Prozentuale Verteilung der Mieterhöhungen nach der Sanierung 42,5 Private Vermieter Unternehmen 3,3 3,2 6,0 16,4 13,1 11,8 10,9 11,3 9,2 8,3 3,5 8,1 19,5 3,2 12,6 1,9 6,0 5,6 3,6 < 0 0 1 < 10 10 < 15 15 < 20 20 < 25 25 < 50 50 < 75 75 < 100 > 100 Quellen: KfW, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 15

Vermieter-Mieter-Dilemma 40 35 30 25 20 15 10 5 0 <0 Verteilung der Mietanhebungen in Prozent 0 0-10 10-20 20-30 30-40 40-60 60-80 80-100 >100 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Verteilung der Sanierungsrenditen in Prozent Quellen: KfW, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 17

Einflussfaktoren Die Mieten steigen, wenn Sanierungskosten hoch sind umfassender saniert wird die Ausgangsmiete niedrig ist das Gebäude besonders alt ist Die Renditen steigen, wenn die Ausgangsmiete niedrig ist das Gebäude besonders alt ist die Wohnung während der Sanierung genutzt werden kann die Leerstandsquote gering ist dem Vermieter eine Mieterhöhung wichtig ist die Wohnung während der Sanierung genutzt werden kann Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 18

Was kaum relevant ist Die Unternehmensform Die Sanierungsmaßnahmen (Einzelmaßnahmen) Der Objekttyp Die Region Die Siedlungsstruktur Die vergangene Entwicklung der Mieten im lokalen Markt Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 19

Konzentration der Förderung Die Untersuchung zeigt, dass es keine regionalen und objektspezifischen Besonderheiten gibt Derzeit wird nicht nur über die KfW, sondern auch über die Länder, Kommunen und Energieversorger gefördert Unterschiedliche Programme sind mit unterschiedlichen Auflagen versehen Die Vielfalt wirkt kontraproduktiv und führt eher zur Aufschiebung von Maßnahmen Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 21

Erhöhung der Markttransparenz Voraussetzung für rationale Entscheidungen sind Informationen Mieter und Vermieter kennen den energetischen Zustand ihrer Gebäude oftmals nicht Der Energieausweis konnte sich nicht durchsetzen Verbrauchsausweis hängt von den Nutzern ab Bedarfsausweis ist sehr fehleranfällig Wichtig ist eine nachvollziehbare und einheitliche Erfassung des Energieverbrauchs Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 22

Zusammenfassung Der Gebäudesektor ist für die Klima- und Energiepolitik von großer Bedeutung Die Potenziale können jedoch nur mit großen Anstrengungen gehoben werden Die Politik muss den Politikrahmen verstetigen (Förderpolitik) die Entscheidungsgrundlagen verbessern (Markttransparenz) Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 24

Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Tel.: 0221-4981 741 Email: voigtlaender@iwkoeln.de www.immobilienoekonomik.de Dr. Michael Voigtländer, Sanierungsrenditen im deutschen Wohnungsmarkt, IW Köln, 28. März 2011 25