24.04.2015 E S HANDELT SICH UM DIE I NTERNETVERSION DES G UTACHTENS, DIE FÜR B IETINTERESSENTEN ERSTELLT WURDE. D IESE UNTERSCHEIDET SICH VON DEM O RIGINALGUTACHTEN, WELCHES NUR DEN V ERFAHRENS- BETEILIGTEN BEKANNT GEMACHT WIRD, DADURCH, DASS ES Z.T. KEINE A NLAGEN (BAUZEICHNUNGEN PP.) UND I NNENAUFNAHMEN ENTHÄLT. GUTACHTEN über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) Zwangsversteigerungsverfahren Geschäftsnummer: 182 K 048/13 Objekt: mit einem Büro- und Hallengebäude bebautes Grundstück in 45355 Essen, Alte Bottroper Straße 88 Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstücke 119, 120, 185, 186, 187 und 188, Grundbuch von Vogelheim, Blatt 1170 Verkehrswert bei Gesamtveräußerung Flurstücke 119, 120, 185, 186, 187, 188: 212.000,00 Euro Einzelverkehrswerte (fiktiv für das Zwangsversteigerungsverfahren) Verkehrswert, fiktiv: Flurstück 119 45.000,00 Euro Verkehrswert, fiktiv: Flurstück 120: 37.000,00 Euro Verkehrswert, fiktiv: Flurstück 185: 6.000,00 Euro Verkehrswert, fiktiv: Flurstück 186: 7.000,00 Euro Verkehrswert, fiktiv: Flurstück 187: 16.000,00 Euro Verkehrswert, fiktiv: Flurstück 188: 96.000,00 Euro Wertermittlungsstichtag: 27.02.2015 Anmerkung 1: Zur Thematik der Einzel-, bzw. Gesamtveräußerung siehe Seite 4 des Gutachtens. Anmerkung 2: Da das Gutachten zum Zwecke eines Zwangsversteigerungsverfahrens erstellt wurde, wurde auftragsgemäß der unbelastete Verkehrswert, d.h. ohne Berücksichtigung der Rechte und Belastungen aus Abt. I I des Grundbuches, ermittelt.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 2 Inhaltsverzeichnis A. Aufgabenstellung 3 B. Grundlagen 3 C. Vorbemerkungen 5 1. Grundstücksbeschreibung 5 1.1 Tatsächliche Eigenschaften 5 1.2 Gestalt und Form 9 1.3 Erschließungszustand 11 1.4 Rechtliche Gegebenheiten 14 2. Gebäudebeschreibung 19 2.1 Fotoreportage 20 2.2 Ausführung und Ausstattung 26 2.3 Massen und Flächen 33 3. Verkehrswertermittlung 35 3.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens 35 3.2 Bodenwertermittlung 37 3.2.1 Bodenrichtwert 37 3.2.2 Ermittlung der Bodenwerte 38 3.3 Ertragswertermittlung 45 3.3.1 Ermittlung der Ausgangsdaten 48 3.3.2 Ertragswert Gesamtgrundstück 52 3.3.3 Ertragswert Flurstück 120 bei Einzelveräußerung 53 3.3.4 Ertragswert Flurstück 188 bei Einzelveräußerung 55 3.4 Sachwertermittlung 56 3.4.1 Sachwert Gesamtgrundstück 59 3.4.2 Sachwert Flurstück 120 bei Einzelveräußerung 61 3.4.3 Sachwert Flurstück 188 bei Einzelveräußerung 62 3.5 Ableitung des Verkehrswertes und der Einzelwerte 63 3.5.1 Verkehrswert Gesamtveräußerung, Flurstücke 119,120,185,186,187,18863 3.5.2 Verkehrswert bei Einzelveräußerung Flurstück 119 64 3.5.3 Verkehrswert bei Einzelveräußerung Flurstück 120 65 3.5.4 Verkehrswert bei Einzelveräußerung Flurstück 185 66 3.5.5 Verkehrswert bei Einzelveräußerung Flurstück 186 66 3.5.6 Verkehrswert bei Einzelveräußerung Flurstück 187 66 3.5.7 Verkehrswert bei Einzelveräußerung Flurstück 188 67 Anlagen: Literaturverzeichnis, Grundrisse
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 3 A. Aufgabenstellung Sie ergibt sich aus dem Beschluss des Amtsgerichts Essen vom 15.12.2014, Geschäftsnummer 182 K 048/13: In dem Zwangsversteigerungsverfahren der Grundstücke Grundbuchbezeichnung: Grundbuch von Vogelheim Blatt 1170 (Amtsgerichtsbezirk Essen-Borbeck) lfd. Nr. 1 BV: Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstück 119, Betriebsgelände, Alte Bottroper Straße, Größe: 8,72 a, lfd. Nr. 2 BV: Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstück 120, Betriebsgelände, Alte Bottroper Straße, Größe: 4,15 a, lfd. Nr. 3 BV: Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstück 185,Hof- und Gebäudefläche, Alte Bottroper Straße 88, Größe: 1,81 a, lfd. Nr. 4 BV: Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstück 186,Hof- und Gebäudefläche, Alte Bottroper Straße 88, Größe: 2,13 a, lfd. Nr. 5 BV: Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstück 187,Hof- und Gebäudefläche, Alte Bottroper Straße 88, Größe: 3,04 a, lfd. Nr. 6 BV: Gemarkung Vogelheim, Flur 11, Flurstück 188,Hof- und Gebäudefläche, Alte Bottroper Straße 88, Größe: 3,67 a, Eigentümer: soll über den Wert (Verkehrswert) ein Gutachten von der vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel, Eintrachtstr. 94, 45478 Mülheim / Ruhr eingeholt werden ( 74a Abs. 5 ZVG) Das Gutachten soll den Wert jedes der Grundstücke gesondert ausweisen. B. Grundlagen 1. Feststellungen aufgrund von Anfragen bei den zuständigen Behörden: 1.1 Schreiben des Amtes für Straßenbau und Verkehrstechnik der Stadt Essen vom 13.01.2015. 1.2 Schreiben des Amtes für Stadtplanung und Bauordnung zwecks Baulasten vom 20.01.2015. 1.3 Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Flurkarte, des Vermessungs- und Katasteramtes der Stadt Essen vom 08.01.2015. 1.4 Schreiben der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung 6 Bergbau und Energie in NRW vom 19.01.2015.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 4 1.5 Auskunft aus dem Kataster über altlastenverdächtige Flächen und Altlasten der Stadt Essen vom 09.02.2015. 1.6 Grundbuchauszug des Amtsgerichtes Essen-Borbeck, Grundbuch von Vogelheim, Blatt 1170 vom 26.11.2014 1.7 Internetauskunft der Stadt Essen zum aktuellen planungsrechtlichen Zustand. 1.8 Grundstücksmarktbericht der Stadt Essen für 2013/2014. 1.9 Internetauskunft des Bodenrichtwertes in der betreffenden Lage. 1.10 Mietspiegel für Büroräume, Industrie- und Gewerbehallen und Ladenlokale von der Grundstückbörse Ruhr e.v., Stand Januar 2015. 1.11 Gewerbepreisspiegel des IVD 2014. 1.12 Preisspiegel des RDM Bezirksverband Essen e. V. 2014. 2. Eigentümer: 3. Feststellungen auf Grund von Anfragen beim Zwangsverwalter Dr. Bodo W. Brandau, Zweigertstraße 28/30, 45130 Essen. 3.1 Inbesitznahmeberichte. 4. Durchgeführte Ortstermine: 4.1 Feststellungen im Orts- und Erörterungstermin am 20.01.2015 Teilnehmer: Frau Dipl.-Ing. E. Höffmann-Dodel, Sachverständige Herr Dipl.-Ing. I. Heppner, Sachverständiger An dem Ortstermin konnte keine Besichtigung durchgeführt werden, da der Termin kurzfristig abgesagt wurde. 4.2 Feststellungen im Orts- und Erörterungstermin am 27.02.2015 Teilnehmer: Herr, Eigentümer Herr, Rechtsanwalt des Eigentümers, zeitweise Frau Dipl.-Ing. E. Höffmann-Dodel, Sachverständige Herr Dipl.-Ing. I. Heppner, Sachverständiger An dem Ortstermin konnten sämtliche Außen- und Innenbereiche besichtigt werden. 4.3 Arbeiten, die von dem Mitarbeiter Herrn Dipl.-Ing. I. Heppner erstellt wurden: Fotoreportage am Ortstermin, Überarbeitung der Pläne, Lage- und Grundstücksbeschreibung, Bildbeschreibung. 5. Als Wertermittlungsstichtag (=Qualitätsstichtag) wird der Tag der zweiten Ortsbesichtigung, 27.02.2015, festgelegt. 6. Ausfertigungen: Dieses Gutachten besteht aus 72 Seiten incl. 2 Anlagen mit 4 Seiten. Das Gutachten wurde in sechs Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Zusätzlich eine Auslage- und eine anonymisierte Internetversion.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 5 C. Vorbemerkungen Stehen mehrere Grundstücke gleichzeitig zur Versteigerung an, ist gemäß 61 ZVG grundsätzlich jedes Grundstück einzeln auszubieten. Jedoch kann auch gemeinsam ausgeboten werden. Bei den sechs zu bewertenden Grundstücken handelt es sich um eine wirtschaftliche Einheit. Mit Ausnahme des Flurstücks 185 handelt es sich bei den zu bewertenden Flurstücken um Hinterliegergrundstücke. Auf dem Hinterliegergrundstück 120 wurde eine Halle errichtet, auf dem Flurstück 188 steht ein zweigeschossiges Bürogebäude. Das Flurstück 185 ist aufgrund seiner Geometrie und Größe nicht wirtschaftlich bebaubar. Ähnliches gilt für Flurstück 186. Darüber hinaus gibt es eine Vereinigungsbaulast für alle Flurstücke. Die Bewertung der Grundstücke erfolgt als Gesamtbewertung sowie als Einzelbewertung fiktiv, um dem ZVG gerecht zu werden. 1. Grundstücksbeschreibung 1.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Essen (ca. 570.000 Einwohner). Essen ist eine Großstadt im Zentrum des Ruhrgebiets in Nordrhein-Westfalen. Die kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf ist eines der Oberzentren des Landes und zählt zu den größten deutschen Städten. Sie ist ein bedeutender Industriestandort und Sitz wichtiger Großunternehmen. Nach dem massiven Rückgang der Schwerindustrie in den vergangenen vier Jahrzehnten hat die Stadt im Zuge des Strukturwandels einen starken Dienstleistungssektor entwickelt. Essen ist seit 1958 römisch-katholischer Bischofssitz und seit 1972 Universitätsstadt.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 6 Quelle: wikipedia.de Lage und Entfernungen: Das Stadtgebiet Essen besteht aus 9 Bezirken, welche wiederum in insgesamt 50 Stadtteile unterteilt sind. Aufgrund der naturräumlichen Gliederung ist das Essener Stadtbild deutlich zweigeteilt zwischen den dicht besiedelten nördlichen Stadtteilen sowie den Bereichen um die Innenstadt herum einerseits und dem durch ausgedehnte Grünflächen und e- her kleinräumige Bebauung geprägten südlichen Teil andererseits. Diese Gegebenheit äußert sich in einem deutlichen Preisgefälle von Süd nach Nord. Essen-Bergeborbeck. Bergeborbeck ist ein nordwestlicher Stadtteil der Stadt Essen und in seinem Stadtbezirk der flächenmäßig Größte, jedoch Einwohnerschwächste. Begrenzt wird er von den Stadtteilen Vogelheim im Osten, Bochold im Süden, Borbeck, Gerschede und Dellwig im Westen sowie den Bottroper Stadtteilen Ebel und Welheimer Mark im Norden. Bergeborbeck ist hauptsächlich geprägt von einer Vielzahl von Industriegebieten, unterbrochen von einfacher Wohnbebauung. Der Essener Stadthafen im Norden ist ein wichtiger Umschlagplatz für Massen- und Stückgut, auch für die umliegenden Städte. Seit 1987 wird der Hafen von
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 7 den Essener Stadtwerken betrieben. Er ist ein wichtiger Umschlagplatz für Massen- und Stückgüter (feste u. mineralische Brennstoffe, Mineralöl- und chemische Produkte, Steine, Erden sowie Eisen und Stahl). Über 45 Firmen sind im Hafengebiet angesiedelt. Nordöstlich zwischen dem Gewerbegebiet Brauk und dem Stadthafen liegt das Econovagelände, ein 152 ha großer Industrie- und Gewerbepark, in den Biotope eingebunden sind. Dort angesiedelt ist unter anderem die Trimet Aluminium AG, Deutschlands größter Aluminiumproduzent. Entfernungen zum zu bewertenden Grundstück: Stadtzentrum von Essen: ca. 5,5 km. Hauptbahnhof: ca. 7,8 km. Zur Autobahnauffahrt Bottrop Süd der A42 sind es 2,6 km. Gewerbelage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: Das zu bewertende Objekt liegt im Gewerbegebiet Brauk im Stadtteil Bergeborbeck. Der Gewerbestandort ist als gut zu bezeichnen. Die Autobahnanbindung ist ebenfalls gut. Das Gebiet im nahen Umkreis der zu bewertenden Bebauung zeichnet sich als typisches Gewerbegebiet aus. Entlang der Alte Bottroper Straße sind auf beiden Seiten der Straße Gewerbebetriebe angesiedelt. In unmittelbarer Umgebung befinden sich Betriebe wie Auto- und Reifenhändler, Gasanlagenhersteller, sowie Lebensmittelgroßhändler. Tiefer liegende Gewerbebereiche sind durch Sackgassen angebunden, wie im Fall des zu bewertenden Grundstücks. Dieses Grundstück grenzt nach Norden an die höher gelegene Bottroper Straße. Eine direkte Anbindung an die als einer der Hauptverbindungen zwischen Bottrop und Essen genutzte Bottroper Straße ist jedoch nicht vorhanden. Es konnten keine erhöhten Immissionen festgestellt werden (für einen Gewerbestandort). Nachfolgend wird ein Plan zur Lage des Grundstücks in Essen eingefügt.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 8 Freigegeben vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Lizenz Nr. 73/2007.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 9 1.2 Gestalt und Form Bei den zu bewertenden Grundstücken handelt es sich um die Flurstücke 119, 120, 185, 186, 187 und 188. Zum besseren Verständnis wurde nachfolgend die Flurkarte eingefügt: Lizenz vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 10 Flurstück 119: Straßenfront: Keine. Schenkellänge 1: Ca. 44 m. Schenkellänge 2: Ca. 35 m. Grundstücksgröße: Grundstückszuschnitt: Topografie: Flurstück 120: Straßenfront: 872 m². Annähernd L-förmig. Eben. Keine. Mittlere Tiefe: Ca. 23 m. Mittlere Breite: Ca. 18 m. Grundstücksgröße: Grundstückszuschnitt: Topografie: Flurstück 185: Straßenfront: 415 m². Annähernd Trapezförmig. Eben. Mittlere Tiefe: Ca. 8,5 m. Mittlere Breite: Ca. 21,5 m. Grundstücksgröße: Grundstückszuschnitt: Topografie: Flurstück 186: Straßenfront: Ca. 26,5 m zur Alte Bottroper Straße. 181 m². Unregelmäßig, mit einem Kreisausschnitt zur Straße. Eben. Keine. Schenkellänge 1: Ca. 34 m. Schenkellänge 2: Ca. 12,5 m. Grundstücksgröße: Grundstückszuschnitt: Topografie: 213 m². Dreieckig. Eben.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 11 Flurstück 187: Straßenfront: Keine. Mittlere Tiefe: Ca. 24 m. Mittlere Breite: Ca. 13 m. Grundstücksgröße: 304 m². Grundstückszuschnitt: Parallelogramm. Topografie: Eben. Flurstück 188: Straßenfront: Keine. Mittlere Tiefe: Ca. 15 m. Mittlere Breite: Ca. 24,5 m. Grundstücksgröße: 367 m². Grundstückszuschnitt: Trapezförmig. Topografie: Eben. Gesamtgröße, Flurstücke 119, 120, 185, 186, 187, 188: 2.352 m² 1.3 Erschließungszustand Straßenart: Straßenausbau: Erschließungsbeitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Öffentliche Straße, Sackgasse. Ausgebaute, asphaltierte Fahrbahn, beidseitig mit Gehwegen. Die Erschließungsbeiträge nach dem BauGB, sowie die Kanalanschlussbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAGNW) sind für die Anliegerfront zur Alte Bottroper Straße 88 getilgt. Straßenbauliche Maßnahmen, die eine Beitragspflicht gem. 8 des Kommunalabgabengesetzes auslösen, liegen derzeit dem Sachgebiet nicht als Meldung vor. Kanalanschluss, Frischwasser, Telefon, Strom, Gas.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 12 Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Bei den zu bewertenden Bebauungen handelt es sich um eine ein- bis zweigeschossige Lagerhalle mit integrierten Büro- und Aufenthaltsräumen und einem zweigeschossigen Bürogebäude. Die Einfriedung zur Straße erfolgt mit einem Stahlgitterzaun und einem breiten Stahltor. An der nordwestlichen Grundstücksgrenze wurde ein Maschendrahtzaun errichtet. Zur nordöstlichen Grenze ist keine Einfriedung vorhanden. Hier schließt nach ca. 3 m eine Böschung auf dem Nachbargrundstück an. Dieser ca. 3 m breite Streifen auf dem benachbarten Grundstück wurde durch den Eigentümer des zu bewertenden Grundstücks mit Beton befestigt und genutzt. Ein Teil eines aus Containern errichteten Überstandes steht auf dem benachbarten Grundstück. Eine Genehmigung für diesen Überstand ist nicht in den Unterlagen der Stadt vorhanden. Bei diesem benachbarten Grundstück handelt es sich um die Böschungsfläche einer stillgelegten Bahntrasse, welche direkt an die Hauptverkehrsstraße, der Bottroper Straße grenzt. An der südöstlichen Grundstücksgrenze erfolgt die Einfriedung durch einen hohen Zaun aus Wellblechplatten. Zusätzlich befindet sich hier noch ein Stahltor zu dem angrenzenden Nachbargrundstück. Über den Flurstücken 119, 120 und 186 verläuft eine Hochspannungsfreileitung. Unterhalb der Flurstücke 119 und 187 wurde eine Ferngasleitung verlegt.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 13 Altlasten: Auszug aus dem Schreiben des Umweltamtes: Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Die nachfolgende Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass die vorhandenen Gebäude bestehen bleiben und kein Sanierungsbedarf des Bodens besteht. Sollte eine Nutzungsänderung, bzw. Abriss und Neubau erfolgen, muss mit Kosten für eine Bodenanalyse und ggf. Sanierungskosten für kontaminierte Bodenbereiche gerechnet werden. Festzustellen ist, dass es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um eine Verdachtsfläche im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes handelt. Aus dem obigen Schreiben ist zu entnehmen, dass bei Beibehaltung der jetzigen Nutzung keine Gefahr aus der ehemaligen Nutzung zu erwarten ist, d.h. im jetzigen Zustand keine Sanierungspflicht besteht. Sollte das Grundstück jedoch weiter bebaut werden, fallen möglicherweise Kosten an. Die Einschränkungen, bzw. möglichen Kosten im Rahmen der ehemaligen Grundstücksnutzung stellen in diesem Zusammenhang einen wertmindernden Faktor in Bezug auf den Bodenrichtwert dar, da der Bodenrichtwert von normal gewachsenem, kontaminierungsfreiem Baugrund ausgeht.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 14 Bei geplanten baulichen Aktivitäten muss ein zukünftiger Erwerber mit Kosten rechnen. Mögliche Kosten in diesem Zusammenhang können sein: Kosten für eine Detailuntersuchung incl. fachgutachterlicher Begleitung, Analytik zur abfallrechtlichen Beurteilung, Abtransport und Entsorgung von belastetem Bodenaushub und gutachterliche Dokumentation. Im Schreiben heißt es weiterhin, dass Art und Umfang von der Art des jeweiligen Bauvorhabens abhängt. Dieser Umstand wirkt sich für den sogenannten freigelegten Bodenwert wertmindernd aus. 1.4 Rechtliche Gegebenheiten Grundbuchlich gesicherte Belastungen: In Abteilung II des Grundbuchs von Vogelheim Blatt 1170 besteht neben dem Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk folgende Eintragungen: Bei der laufenden Nummer 1 handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit (Hochspannungsfreileitungsrecht) für die jeweiligen Eigentümer der Flurstücke 119, 120 und 186. Sie besagt, dass in einem Schutzstreifen von 55 m (zu beiden Seiten der Mastmittellinie im Abstand von je 27,5 m) die Errichtung von Bauwerken unter Berücksichtigung eines vorgegebenen Längenprofils mit ver-
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 15 schiedenen eingetragenen Bauhöhen statthaft ist. Anmerkung: Der Verfasserin des Gutachtens liegt das Längenprofil nicht vor. Es wird in diesem Gutachten von der Einhaltung dieser Auflage ausgegangen. Die laufende Nummer 2 betrifft die Flurstücke 119 und 187. Hier darf ein ca. 8 m breiter Schutzstreifen einer unterirdisch verlegten Ferngasleitung nicht bebaut werden. Weiterhin ist unter der laufenden Nummer 6 eine lebenslängliche Reallast (Geldrente) eingetragen. Anmerkung: Anmerkung Abteilung III: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Da es sich um ein Zwangsversteigerungsverfahren handelt, werden die Rechte und Belastungen aus Abt. II des Grundbuches auftragsgemäß bei der nachfolgenden Wertermittlung nicht berücksichtigt. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sind nicht bekannt. Auftragsgemäß wurden von der Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Im Baulastenverzeichnis von Essen besteht zu Lasten des Flurstücks 119 folgende Eintragung:
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 16 Gleiches gilt für die Flurstücke 120, 185, 186, 187, 188 mit entsprechendem Wortlaut. Es handelt sich hierbei um eine Vereinigungsbaulast zusammen mit den anderen zu bewertenden Flurstücken. Bergbau: Laut Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg liegen die zu bewertenden Flurstücke über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld König Wilhelm 2 und über dem auf Eisenerz verliehenen Bergwerksfeld Neu Essen. Eigentümerin des Bergbauberechtigung König Wilhelm 2 ist die Krupp Hoesch Stahl GmbH, ThyssenKrupp Allee 1 in 45143 Essen. Eigentümerin der Bergbauberechtigung Neu Essen ist die MAN Aktiengesellschaft in München, vertreten durch die MAN Grundstücksgesellschaft mbh, Steinbrinkstraße 170 in 46145 Oberhausen. Auszug aus dem Schreiben:
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 17 Bei auftretenden Schäden aufgrund bergbaulicher Einwirkungen können ggf. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Bergwerksbetreiber geltend gemacht werden, sofern keine Bergschädenverzichtserklärung abgegeben wurde. In diesem Gutachten wird fiktiv unterstellt, dass die vorliegenden bergbaulichen Gegebenheiten keine Gefährdung auf das Gebäude darstellen und dass keine Wertminderung auf den Verkehrswert vorzunehmen ist. Abschließend kann dieser Punkt jedoch nur durch einen Sachverständigen für Bergschäden geklärt werden. Von der Sachverständigen wurden diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Entwicklungsstufe Flurstücke 119, 120, 185, 186, 187, 188: (Grundstücksqualität): Baureifes Land (Nur ohne Berücksichtigung der Rechte aus Abt: II; durch das Gasleitungsrecht darf das Flurstück 187 nicht und das Flurstück 119 nur teilweise bebaut werden und haben somit keine Baulandqualität. Flurstück 185 hat aufgrund seines Zuschnitts nur sehr eingeschränkte Baulandqualität, ebenso Flurstück 186 (ggf. Garagen). Festsetzungen im Bebauungsplan: Das zu bewertende Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplans Nr. 03/76, Titel: Bottroper Str. Bereich: Sulterkamp bis Haus-Horl-Str., Sanierung Essen Brauk rechtsverbindlich seit 10.03.1977, mit 1. Änderungsbeschluss vom 23.11.1977, rechtsverbindlich zum 16.12.1977 und 2. Änderungsbeschluss vom 25.09.1985, rechtsverbindlich zum 31.10.1985 Er trifft für die zu bewertenden Grundstücke folgende Festsetzungen: GRZ: 0,8 GFZ: 2,2 IV-geschossig Gewerbe, offene Bauweise
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 18 Weitere textliche Festsetzungen: Auszug aus dem Bebauungsplan: Anmerkung: Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorliegenden Bauzeichnungen wurde soweit es möglich war geprüft (siehe auch Auflistung der Baugenehmigungen etc. auf Seite 19). Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen vorausgesetzt.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 19 2. Gebäudebeschreibung Art der Gebäude: Baujahr: LKW Wartungshalle 1987, Bürogebäude 2007, Garagen 1988. Baugenehmigung AZ 63-32-00775/86 vom 13.05.1986 zur Errichtung einer LKW- Wartungshalle mit Sozialräumen. Nachtrag vom 20.06.1986 und 15.04.1987. Anschluss-Genehmigung AZ 63-231-4923/86 vom 18.11.1986 an die öffentliche Abwasseranlage im Mischsystem anzuschließen und den Anschlusskanal auszuführen. Die Bauzustandsbesichtigung des fertiggestellten Vorhabens fand am 10.03.1987 statt. Baugenehmigung AZ 63-243-4082/87 vom 02.10.1987 einen doppelwandigen 13.000 l fassenden Behälter für Dieselkraftstoff (A III) oberirdisch aufzustellen. Die Bauzustandsbesichtigung des fertiggestellten Vorhabens fand am 27.01.1988 statt. Baugenehmigung AZ 63-23-02229/88 vom 28.06.1988 zur Errichtung von 2 PKW-Garagen. Die Bauzustandsbesichtigung des fertiggestellten Vorhabens fand am 28.11.1988 statt. Baugenehmigung AZ 61-51-09763-2005 vom 06.06.2006 zum Neubau eines Bürogebäudes. Nachtrag vom 22.01.2007. Rohbauabnahme am 02.05.2007. Schlussabnahme am 16.10.2007.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 20 2.1 Fotoreportage Bild 01 Übersichtsbild Büro und Halle Rechts sieht man das 2007 errichtete zweigeschossige Bürogebäude mit Pultdach. Links befindet sich die Wartungshalle mit 2 Sektionaltore Auf der gepflasterten Fläche steht großflächig das Wasser, da der Abflusskanal verstopft ist. Bild 02 Übersichtsbild Überstand Links von der Wartungshalle wurde ein offener Überstand aus zusammengestellten Containern errichtet. Darüber wurde ein Dach aus Stahlblechen erstellt. Der linke Teil des Überstandes steht auf dem angrenzenden Grundstück. Eine Genehmigung für diesen Containerbau ist nicht vorhanden. Bild 03 Übersichtsbild Lagerfläche Blick auf den linken Teil der Lagerfläche. An der Grenze zum linken Nachbargrundstück wurden Regale aufgebaut. Weiter rechts hinten ist ein kleiner Überstand errichtet, daran schließt sich ein Container an. Hier sieht man deutlich das angestaute Wasser an dem dichten Gully.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 21 Bild 04 Übersichtsbild Anbau Blick auf den Anbau auf der Rückseite des Bürogebäudes. Er besteht aus 2 längs hintereinander aufgestellten Fertiggaragen. Hier befindet sich in einem Teil die Heizungsanlage. Die beiden Fertigelemente haben jeweils eine Stahltür, die Wände sind mit einem Kratzputz versehen. Bild 05 Bürogebäude Blick in den Flur. Auf dem Boden wurde teilweise Teppich verlegt, teilweise Keramikplattenbelag. Im Boden sind Kabelführungsschächte eingebaut. Vorne rechts befindet sich eine kleine Küche, dahinter der Treppenaufgang zum Obergeschoss. Die Treppe ist massiv ausgeführt mit Keramikplattenbelag und Edelstahlgeländer. Vorne links ist der Eingang zu einem WC. Bild 06 Bürogebäude Blick in das Büro im Erdgeschoss. Ausstattung mit Teppichbelag auf dem Boden, Wände mit Putz und Anstrich. Im Boden befinden sich Kabelschächte. Alle Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung. Das Glas eines Fensters (nicht im Bild) ist gesplittert.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 22 Bild 07 Bürogebäude Blick in die Küche. Die natürliche Belichtung erfolgt durch eine kleine Reihe mit Glasbausteinen im oberen Teil der Wand. Die Wände sind verputzt und gestrichen, auf dem Boden sind Keramikplatten verlegt. Bild 08 Bürogebäude Blick in den Besprechungsraum. Die Tür rechts führt in den Flur. Geradeaus befindet sich ein kleines Bad. Die Rollladen im Besprechungsraum sind aufgrund eines Einbruchsversuches teilweise defekt. Ausstattung mit Teppich auf dem Boden, Wände verputzt und gestrichen. Die Kunststofffenster sind isolierverglast, die Innenfensterbänke sind aus Marmor. Bild 09 Bürogebäude Blick in das Bad. Ausgestattet mit WC Körper, Waschbecken und Dusche. Die Dusche hat eine Echtglasabtrennung. Die Wände sind teilweise mit Holzverkleidet. An der Decke wurde die Beleuchtung integriert. Das Kunststofffenster ist mit elektrischen Rollladen ausgestattet.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 23 Bild 10 Bürogebäude Blick in das Heeren-WC. Auf dem Boden sind Keramikplatten verlegt. Auch hier teilweise mit Holz verkleidete Wände, der übrige Teil mit Putz und Anstrich. Ausstattung mit Urinal, Waschbecken und WC. Die Warmwasserversorgung erfolgt über einen Durchlauferhitzer. Bild 11 Bürogebäude Blick in einen der 2 Büroräume im Obergeschoss. Doppelflügelige Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Außenrollladen an der Giebelseite und zur Hofseite Jalousien als Sonnenschutz, alles elektrisch bedienbar. Auf dem Boden ist Teppich verlegt, außerdem sind Kabelkanäle im Boden verlegt. In der Decke wurden teilweise Beleuchtungskörper integriert. Bild 12 Halle Blick auf den linken hinteren Fassadenteil. Eine Stahlaußentreppe führt in die Büroräume im Obergeschoss. Darunter die Tür im Erdgeschoss zu den Sozialräumen. Rechts sieht man eine Fensteranlage, bestehend aus einem Stahlrahmen und transluzenten Sandwichplatten.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 24 Bild 13 Halle Blick auf die linke und vordere Fassade der Halle. Die Wände bestehen aus großformatigen Gasbetonfertigsteinen. Es sind Abplatzungen sichtbar. Außerdem ist die ganze Fassade stark verwittert. An der Vorderseite befinden sich 2 große Sektionaltore. In dem linken Tor sind einzelne Metallelemente durch Holzplatten ausgetauscht worden. Bild 14 Halle Blick in den Sanitärbereich im Erdgeschoss der Halle. Einfache Ausstattung mit einer Dusche, 2 Waschbecken und einem abgetrennten WC. Geradeaus sieht man auch die nicht mehr funktionierende Gasheizung. Die Wände sind verputzt und gestrichen. Auf dem Boden befinden sich Keramikplatten. Die Rohre wurden auf Putz verlegt. Bild 15 Halle Blick in den Aufenthaltsraum im Erdgeschoss der Halle. Die Wände sind unverputzt und gestrichen, ebenso die Stahlbetondecke. Das Kunststofffenster ist isolierverglast. Der Boden hat einen Keramikplattenbelag.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 25 Bild 16 Halle Blick in den Büroraum im Obergeschoss der Halle. Die Decke ist mit Odenwaldplatten verkleidet, auf dem Boden befindet sich ein erneuerungsbedürftiger Laminat. Rechts sieht man einen an der Wand angebrachten Kabelkanal. Hinten links führt eine Tür in einen kleinen Raum, der ähnlich ausgestattet ist. Bild 17 Halle Blick in den hinteren Teil der Halle. Links sieht man den zweigeschossigen Teil mit Sozialund Büroräumen. Eine Treppe von der Halle in das Obergeschoss wurde entfernt. Die Halle besteht aus einer Stahlrahmenkonstruktion mit einem Dach aus Stahltrapezplatten und Außenwänden aus Gasbetonsteinen. Bild 18 Halle Blick in den vorderen Teil der Halle. Oben am Dach sieht man noch die alte, nicht mehr funktionierende Gebläseheizung. Darunter die 2 Sektionaltore mit teilweise ausgetauschten Elementen. Der Hallenboden besteht aus Beton. Im von hier aus gesehen linken Teil befindet sich noch eine Arbeitsgrube.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 26 2.2 Ausführung und Ausstattung Vorbemerkung: Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen / Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurden nicht geprüft, im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Anzumerken ist, dass keine Höhenmessungen bzgl. ev. entstandener Schieflagen durch die Setzungen durchgeführt wurden. Es kann deshalb keine Aussage über ggf. vorhandene Höhenunterschiede gemacht werden. Hallengebäude Räumliche Aufteilung: EG: OG: Halle mit 2 großen Sektionaltoren und Zugang zu den Sozialräumen im hinteren linken Gebäudeteil. Sozialräume im hinteren linken Gebäudeteil mit Zugang nach außen und zur Halle. Sozialräume mit kombinierten Umkleide- und Sanitärbereich, Eingangsflur und Aufenthaltsraum. Bürobereich, erreichbar über Außentreppe. Kleiner Eingangsflur, kleine Teeküche als Durchgangsraum zum WC, WC, Büroraum, Abstellraum als gefangener Raum über das Büro zugänglich. Rohbau: Konstruktion: Stahlrahmenkonstruktion aus I-Trägern und Stützen mit großformatigen Gasbetonsteinen als Außenwand.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 27 Umfassungswände: Innenwände: Gasbetonsteine, 15 cm. Mauerwerk, 24 cm und 11,5 cm. Dach: Dachkonstruktion: Dachdeckung: Entwässerung: Fassade: Stahlbinderkonstruktion. Stahltrapezbleche. Dachrinnen und Fallrohre aus Zink. Unverputzt. Ausbau: Fenster: Fußböden: Wände: Decken: Türen und Tore: Halle: Unterschiedlich. Stahlrahmen mit transluzenten Sandwichplatten und isolierverglaste Kunststofffenster. Büro und Sozialräume: Kunstofffenster mit Isolierverglasung, Glasbausteine im WC im Erdgeschoss. Halle: Estrichbelag. Büro und Sozialräume: Sozial- und Sanitärräume sowie Flure mit Keramikplattenbelag, Büro mit Laminatbelag. Halle: Unverputzt. Büro und Sozialräume: Sozialräume verputzt und gestrichen, Aufenthaltsraum unverputzt und gestrichen, Büro tapeziert und gestrichen, Teeküche im OG ca. 2 m hoch gefliest, darüber Putz und Anstrich. Halle: Stahltrapezbleche. Büro und Sozialräume: Unverputzte und gestrichene Stahlbetondecke oberhalb der Sanitär- und Aufenthaltsräume, Odenwaldplatten im OG. Halle: 2 Sektionaltore, Außentüren in Stahl. Büro und Sozialräume: Verbindungstür zur Halle aus Stahl in Stahlzarge, sonst Holztüren in Stahlzargen.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 28 Haustechnische Anlagen: Elektroinstallation: Heizung: Sanitäre Anlagen: Besondere Bauteile: Vermietungszustand: Übliche Ausführung. Aufgrund eines Brandes jedoch nicht mehr funktionsfähig, provisorische Verlegung. Gasheizung mit Gebläseheizung, nicht mehr funktionsfähig. Büro und Sozialräume: Sanitärbereich im EG mit Dusche, 2 Waschbecken und abgetrenntem WC. WC im Obergeschoss. 1Stahlaußentreppe mit Eingangspodest. Für die besonderen Bauteile wird ein Zeitwert von rd. 1.000 angesetzt (wert-, nicht kostenorientiert, nur der über 1 % der NHK 2000). Das Gebäude ist vermietet. Bürogebäude Räumliche Aufteilung: EG: OG: Eingangsbereich, Flur mit Treppenaufgang, 1 Büroraum, 1 Teeküche, jeweils ein Damen und Herren WC, 1 Besprechungsraum, 1 Bad mit Zugang vom Besprechungsraum. Flur, 2 Büroräume. Rohbau: Konstruktion: Umfassungswände: Innenwände: Massivbauweise. Mauerwerk, 24 cm. Mauerwerk, 24 cm und 11,5 cm. Dach: Dachkonstruktion: Dachdeckung: Entwässerung: Pultdach, Holz. Stahltrapezbleche. Dachrinnen und Fallrohre aus Zink.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 29 Fassade: Verputzt, mit Wärmedämmverbundsystem. Ausbau: Fenster: Fußböden: Wände: Decken: Türen und Tore: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise doppelflügelig. Überwiegend mit elektrischen Außenrollladen. Eingangsbereich, Flur teilweise und alle Sanitärräume sowie die Teeküche mit Keramikplattenbelag, sonst Teppich. Verputzt und gestrichen. Bad und WCs teilweise mit Holzverkleidung. Stahlbetondecke. Verputzt und gestrichen, teilweise mit integrierten Beleuchtungskörpern. Innentüren aus Holz in Holzzarge. Haustechnische Anlagen: Elektroinstallation: Heizung: Sanitäre Anlagen: Besondere Bauteile: Vermietungszustand: Gute Ausführung. Kabelkanäle im Boden eingelassen. Wärmepumpe. Laut Eigentümer nicht bzw. eingeschränkt funktionsfähig, im Winter muss mit Elektroöfen beheizt werden. 1 Bad mit WC, Waschbecken und Dusche. 1 Damen WC mit WC und Waschbecken. 1 Herren WC mit WC, Urinal und Waschbecken. 2 Garagen, genutzt als Heizungs- und Abstellraum. Für die besonderen Bauteile wird ein Zeitwert von rd. 15.000 angesetzt (wert-, nicht kostenorientiert, nur der über 1 % der NHK 2000). Das Gebäude ist vermietet.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 30 Baulicher Zustand: Das zu bewertende Objekt ist mit einem zweigeschossigen Bürogebäude aus dem Jahr 2007 und einer ehemaligen Wartungshalle aus dem Jahr 1987 bebaut. Außerdem befindet sich auf dem Grundstück ein hallenartiger Unterstand, welcher aus mehreren zusammengestellten Containern und einem darauf aufgesetzten Stahlblechdach errichtet wurde. Da diese bauliche Anlage fest miteinander verbunden ist, es sich also um eine ortsfeste Anlage handelt, ist diese genehmigungspflichtig. Laut Informationen des Eigentümers und Recherchen in der Bauakte der Stadt Essen ist diese nicht genehmigt. Desweiteren steht die Anlage ca. 2 3 m auf dem benachbarten Grundstück. Sie muss demontiert und ggf. umgesetzt werden. Nach der Demontage handelt es sich um bewegliche Gegenstände, die nicht in die Bewertung des Grundstücks fallen. Das Bürogebäude befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand mit höherwertiger Ausstattung und Instandsetzungsrückstau. Im Erdgeschoss befinden sich neben einem Büroraum und einem Besprechungsraum jeweils ein Damen- und Herren WC, eine Bad mit Dusche sowie eine Teeküche. Im Obergeschoss befinden sich 2 Büroräume. Die Fassade ist mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. An der Eingangsfassade sind Laufspuren von Wasser mit Schmutzstreifen sichtbar. Hier sind Abdichtungsarbeiten an der Entwässerung notwendig. Anschließend ist die Fassade neu zu streichen. Die Wärmeversorgung des Hauses erfolgt über eine Wärmepumpe, welche sich in einer der beiden an das Gebäude angrenzenden Garagen befindet. Es handelt sich hier um Fertigelemente, die jedoch nicht mit Toren, sondern jeweils einer Türe ausgestattet sind. Laut Informationen des Eigentümers ist die Leistung der Anlage nicht ausreichend. Im Winter muss mit Elektroöfen beheizt werden. Die Heizungsanlage muss überprüft und ggf. erweitert werden um die Heizversorgung des Gebäudes sicherzustellen. Das Bürogebäude ist mit einer Alarmanlage ausgestattet. Es hat jedoch Einbruchsversuche gegeben. Dadurch wurden mehrere Fenster und Rollladen beschädigt, die zu erneuern sind. Die ehemalige Wartungshalle befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Die Sanitär- und Sozialräume im Erdgeschoss sind einfach ausgestattet und entsprechen dem baujahrstypischen Zustand. Sie liegen im hinteren linken Teil der Halle und sind sowohl von außen als auch von der Halle zugänglich. In dem Sanitärbereich steht eine mobile Dusche. Außerdem befinden sich hier 2 Waschbecken und ein räumlich abgetrenntes WC. Alles ist einfach ausgestattet und im
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 31 Altzustand. Die Wände sind verputzt und gestrichen. In vielen Bereichen sind Verfleckungen und auch Abplatzungen sichtbar. Hier ist ein Neuanstrich notwendig. Auch die Büroräume im Obergeschoss sind einfach ausgestattet. Es handelt sich hierbei um einen Büroraum mit angrenzendem kleinem Archiv sowie ein WC und einer kleinen Teeküche, über die man zum WC gelangt. Die Halle ist mit 2 Sektionaltoren ausgestattet. Sie sind teilweise verbeult, einige Glaselemente wurden durch Holzplatten ausgetauscht. Es handelt sich bei der Konstruktion der Halle um eine Stahlrahmenkonstruktion und einer massiven Außenwand aus Gasbetonsteinen. Das Dach besteht aus Trapezblechen. In der Halle hat es einen Brand gegeben. Dadurch wurden elektrische Leitungen, Fensteranlagen und die Konstruktion des Gebäudes beschädigt. Es wurden danach Teile der beschädigten Wände neu ausgemauert und Konstruktionen mit Stahlträgern gesichert. Außerdem wurden provisorische Leitungen verlegt. Die Beschädigungen sind noch überall sichtbar. Putz ist abgefallen, Ausbruchstellen vorhanden. Auch die Gebläseheizung ist nicht mehr funktionsfähig und muss erneuert werden. Zur Sicherung der Mieteinnahmen und Erhaltung der baulichen Substanz muss der festgestellte Reparaturanstau behoben werden. Als Gesamtwertminderung für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude, wird eine Wertminderung aufgrund von Bauschäden und Baumängeln in Höhe von 62.000 angesetzt ( besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vom Ertrags- und Sachwert). Hierbei ist eine Wertminderung bezüglich des Bürogebäudes in Höhe von 12.000 und für die Halle in Höhe von 50.000 berücksichtigt. Es handelt sich um einen wertorientierten Ansatz (d.h. mittelfristig notwendige Investitionen können abgezinst in das Ergebnis eingehen, eine Dämpfung aufgrund von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei renditeorientierten Objekten kann vorgenommen werden). Anzumerken ist dabei, dass mit den geschätzten Kosten nur die Reparaturen zur Erhaltung des im Ertragswertverfahren angesetzten Mietniveaus durchgeführt werden können. Es handelt sich bei der Halle um eine Altbausubstanz, die sich in vielen Bereichen in einem nicht zeitgemäßen Standard befindet. Um das Gebäude in den heutigen Stand zu versetzen sind erheblich höhere Kosten aufzubringen. Auf eine diesbezügliche Untersuchung wird in diesem Gutachten verzichtet, da der Abzug der Kosten sich mit den Mieterhöhungen im günstigsten Fall aufhebt. Gemäß Energieeinsparverordnung ist die Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf und Vermieten für alle Immobilien Pflicht. Es ist darauf hinzuweisen, dass dieser auf Verlangen des Käufers oder bei Neuvermietung vorzulegen ist. Für das zu bewertende Objekt ist kein Energieausweis vorhanden.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 32 Anmerkung: Die Kosten für die Instandsetzung und deren Auswirkung auf den Verkehrswert wurden nur pauschal und auf Basis der vor stehenden Untersuchungen geschätzt. Es wird empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung und darauf aufbauende Kostenermittlung anstellen zu lassen. Außenanlagen: Das Grundstück ist annähernd rechteckig mit einem kreisförmigen Ausschnitt zum öffentlichen Verkehrsraum. Es handelt sich hier um den Wendekreis der Erschließungsstraße. Eingefriedet zur Straße ist das Grundstück mit einem Stahlgitterzaun, einer Stahltür und einem breiten einflügeligen Stahltor. Der Zaun ist etwas zurückgesetzt, sodass hier Parkplätze außerhalb der Einfriedung entstanden, die mit Betonsteinpflaster befestigt sind. Zum linken Nachbarn wurde an der Grenze ein Maschendrahtzaun errichtet. Davor steht ein Palettenregal. An der Rückseite des zu bewertenden Grundstücks liegt ein ungenutztes Grundstück. Hier ist keine Einfriedung vorhanden. Ein ca. 2 bis 3 m breiter Streifen wird noch von den Eigentümern des zu bewertenden Grundstücks genutzt. So steht eine Containeranlage teilweise auf dem Nachbargrundstück. An der rechten hinteren Grundstücksseite stehen ein Zaun aus Stahltrapezblechen und ein Stahltor, welches auf das Nachbargrundstück führt. Die gesamte Grundstücksfläche ist gepflastert. Die Regenentwässerung ist defekt. Laut Aussage des Eigentümers wurde der Kanalanschluss zwar gereinigt, ist aber wieder verstopft. Dies zeigt sich an der großen unter Wasser stehenden Pflasterfläche. Hier sind weitere Reinigungsarbeiten notwendig oder ggf. eine Sanierung des Abwasserkanals. Wert der Außenanlagen insgesamt, Zeitwert pauschal: ca. 25.000. Anmerkung: Außenanlagen sind grundsätzlich nur in der Höhe zu berücksichtigen, wie sie schätzungsweise den Verkehrswert des Grundstücks, d.h. den Wert für den durchschnittlichen Nachfrager nach dem Bewertungsobjekt über den reinen Bodenwert hinaus erhöhen. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass tatsächlich entstandene Herstellungskosten nicht immer eine Erhöhung des Sachwertes.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 33 2.3 M assen und Flächen Bruttorauminhalt Hallengebäude Der Bruttorauminhalt wurden auf der Grundlage der aus der Hausakte der Stadt Essen entnommenen Pläne ermittelt. Es handelt sich dabei um Circa - Maße, da ein gesondertes Aufmass nicht angefertigt wurde. Halle 18,30 m x 12,30 m x 5,96 m = 1341,54 m³ 1341,54 m³ rd. 1342,00 m³ Bruttorauminhalt Bürogebäude Der Bruttorauminhalt wurden auf der Grundlage der aus der Hausakte der Stadt Essen entnommenen Pläne ermittelt. Es handelt sich dabei um Circa - Maße, da ein gesondertes Aufmass nicht angefertigt wurde. Bürogebäude 13,86 m x 5,48 m x 5,88 m = 446,44 m³ 9,23 m x 2,87 m x 3,18 m = 84,24 m³ 530,68 m³ rd. 531,00 m³ Nutzflächen Die Nutzflächen wurden den Zeichnungen aus der Hausakte der Stadt Essen entnommenen und auf Plausibilität überprüft. Es handelt sich dabei um Circa - Maße, da ein gesondertes Aufmass nicht angefertigt wurde. Bürogebäude Büro 1 24,86 m² Flur 5,87 m² Teeküche 5,73 m² Büro 2 25,44 m² Eingang 9,40 m² WC Herren 3,07 m² WC Damen 3,07 m² Dusche / WC 4,35 m² Büro 3 27,95 m² Büro 4 25,44 m² Flur 2,94 m² 138,12 m² rd. 138,00 m² Halle Werkstatt ( 18,00 m x 12,00 m ) = 216,00 m² 183,33 m² ( -5,24 m x 6,24 m ) = -32,67 m² 183,33 m² rd. 183,00 m² Halle EG Sozialräume ( 3,50 m x 5,00 m ) = 17,50 m² 29,40 m² ( 2,38 m x 5,00 m ) = 11,90 m² 29,40 m² rd. 29,00 m²
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 34 Halle OG Büroräume ( 3,89 m x 5,00 m ) = 19,43 m² 28,82 m² ( 2,00 m x 1,87 m ) = 3,74 m² ( 2,00 m x 1,40 m ) = 2,80 m² ( 1,00 m x 1,50 m ) = 1,50 m² ( 0,90 m x 1,50 m ) = 1,35 m² 28,82 m² r d. 29,00 m² Zusammenstellung der Nutzflächen: Fläche Bürogebäude 138,00 m² Halle Werkstatt 183,00 m² Halle EG Sozialräume 29,00 m² Halle OG Büroräume 29,00 m² 379,00 m² Freifläche ( 12,00 m x 10,00 m ) = 120,00 m² ( 15,00 m x 45,00 m ) = 675,00 m² ( 5,00 m x 35,00 m ) = 175,00 m² ( 10,00 m x 10,00 m ) = 100,00 m² 1070,00 m² r d. 1000,00 m²
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 35 3. Verkehrswertermittlung DEFINITION DES VERKEHRSWERTS Der Verkehrswert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind in "Literaturverzeichnis aufgeführt. 3.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 ImmoWertV). Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind: - Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. - Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten mindestens 2 möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden. Das zweite Verfahren dient unter anderem zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses. - Die für die marktkonforme Wertermittlung erforderlichen Daten und Marktanpassungsfaktoren sollten zuverlässig aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet worden sein.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 36 Da grundsätzlich 2 Wertermittlungsverfahren zur Überprüfung der Verfahrensergebnisse durchgeführt werden sollten, werden sowohl eine Ertrags- als auch Sachwertermittlung im nachfolgenden Gutachten getätigt. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung für Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Das Ertragswertverfahren (gem. 17-20 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer, Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswerts (dort zur Beurteilung des Werts der baulichen Substanz und zur Überprüfung des Ertragswertes) herangezogen. Das Sachwertverfahren basiert im wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt. Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: - Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, - Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der ortsüblichen Miete), - Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, - Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind.
E VA H ÖFFMANN- D ODEL 182 K 048/13 Datum 24.04.2015 Blatt 37 3.2 Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwertwerts berücksichtigt. 3.2.1 Bodenrichtwert Im vorliegenden Fall liegt ein geeigneter, d.h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter zonaler Bodenrichtwert vor. Die Abgrenzung der nach 196 Abs. 1 BauGB i.v.m. 9 und 10 ImmoWertV und Ziffer 4 Abs. 1 BoRiWErl-E vorgeschriebenen Bodenrichtwertzonen fasst Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammen. Die Bodenrichtwerte besitzen Eigenschaften, die den durchschnittlichen Eigenschaften der Grundstücke in der jeweiligen Zone entsprechen. Gemäß textlichen Zusatzinformationen zum Bodenrichtwert ist, unabhängig von der Zuordnung eines Grundstücks zu einer Bodenrichtwertzone, zur Wertermittlung in jedem Fall eine sachverständige Prüfung der wertrelevanten Eigenschaften und Merkmale, insbesondere des Entwicklungszustands nach 5 und der weiteren Grundstücksmerkmale nach 6 ImmoWertV erforderlich. Hier ist gemäß Gutachterausschuss Essen die folgende Vorgehensweise und Reihenfolge zu beachten: