MARKT OBERGÜNZBURG Fortschreibung des Markt- und Standortgutachtens des Einzelhandels - Einzelhandelskonzept Informationsveranstaltung 18.09.2013
Bevölkerungsprognose bis 2030 102% 101% Obergünzburg 100% Ostallgäu (Lkr.) 99% Schwaben 98% 97% 2010 2015 2020 2025 2030 Bayern Quelle: Kommunalinformation Dr. Heider bearbeitet nach Bayer. Landesamt f. Statistik u. DV München 2011, Dr. Heider 2013 Konstante Bevölkerungsentwicklung lässt mittelfristig eine konstante Kaufkraftentwicklung erwarten
Leichter Rückgang der Marktposition im Vergleich zu 2004 Rd. 11.000 Einwohner im Marktgebiet
Eingeschränkte regionale Ausstrahlungskraft des lokalen Einzelhandels Leichter Rückgang der Kaufkraftbindung im Vergleich zu 2004
Zentralität nach Branchengruppen 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit/Körperpflege Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Haushaltswaren/GPK/Heimtextilien Bücher/Schreibwaren Elektro/Unterhaltungselektronik/Computer Foto/Optik/Schmuck Sport-/Freizeitartikel/Spielwaren Möbel/Einrichtungsgegenstände Heimwerken/Bau/Garten 0,73 0,43 0,58 0,72 0,24 0,34 0,26 0,59 -------------------------------------------------------------------------------- 0,99 1,30 Begrenzte Ausstrahlungskraft in mehreren Sortimentsbereichen
Die Branchenstruktur des Einzelhandels 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 12,0 13,7 2,0 6,0 3,0 8,0 2,0 4,0 6,0 14,0 6,0 40,0 100 % = 50 Betriebe 3,3 2,0 3,3 5,9 9,6 6,3 3,5 49,4 Heimwerken/Garten/Zoo Möbel/Einrichtungsgegenstände Sportartikel/Spielwaren/Freizeitartikel Foto/Optik/Schmuck Elektrowaren Bücher/Schreibwaren Haushaltwaren/Heimtextilien/GPK Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Gesundheits-/Körperpf legemittel Nahrungs- und Genussmittel 100 % = 6.765 m² Quelle: Einzelhandelserhebung Stand: 06.2013, Dr. Heider 2013 Alle Hauptsortimentsbereiche vertreten "Innenstadt"- Leitsortimente auf Ortsmitte konzentriert Grundversorgung überwiegend außerhalb der Ortsmitte
Frequenzbringer des Einzelhandels Einzelhandelskonzept Markt Obergünzburg Getränke Fleischmann Netto Denk Bürotechnik Osterberger Feneberg Möbel Traut Schuhhaus Dietrich Apotheke St. Martin EP Osterberger Modehaus Tschaffon Parfümerie Selz Farbenhaus Weinert Gärtnerei/ Blumen Hartmann NKD Meter 0 125 250 500 Edeka Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Untersuchungsgebiet Ortsmitte Frequenzbringer Einzelhandel (VK<500m²) Großbetrieb ab 500 m² 1.000 m² 750 m² 500 m² Fristo Getränkemarkt Penny Kartengrundlage: Markt Obergünzburg Quelle: Eigene Erhebungen Stand: 06.2013 Entwurf und Kartographie: Dr. Heider 2013
Gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss in der Ortsmitte Einzelhandelskonzept Markt Obergünzburg Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Untersuchungsgebiet Ortsmitte Lebensmittel Gesundheits-/Körperpflegemittel Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Haushaltswaren/Heimtextilien/GPK Bücher/Schreibwaren Elektro/Unterhaltungselektronik/Computer Foto/Optik/Schmuck Sportartikel/Spielwaren/Freizeitartikel Möbel/Einrichtungsgegenstände Baumarkt/Heimwerken/Garten Dienstleistung Gastronomie Leerstand Meter 0 125 250 500 Kartengrundlage: Markt Obergünzburg Quelle: Eigene Erhebungen Stand: 06.2013 Entwurf und Kartographie: Dr. Heider 2013
Lebensmitteleinzelhandel Einzelhandelskonzept Markt Obergünzburg Willofs Ebersbach Meter 0 125 250 500 Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Untersuchungsgebiet Ortsmitte VKF der Lebensmittelbetriebe in m² 1000 m² 500 m² 250 m² 100 m² Kartengrundlage: Markt Obergünzburg Quelle: Eigene Erhebungen Stand: 06.2013 Entwurf und Kartographie: Dr. Heider 2013
Nahversorgungssituation Einzelhandelskonzept Markt Obergünzburg Willofs Ebersbach Meter 0 125 250 500 Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Untersuchungsgebiet Ortsmitte Lebensmittelmarkt ab 400 m² VKF Fußläufiger Einzugsbereich (Radius: 500 m) Kartengrundlage: Markt Obergünzburg Quelle: Eigene Erhebungen Stand: 06.2013 Entwurf und Kartographie: Dr. Heider 2013
Zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial bis 2018 auf Basis der Ergänzungspotenziale und der Kaufkraftentwicklung Verkaufsfläche in m² 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 Nahrungs- und Genussmittel 670 3.345 Gesundheit/Körperpflege 425 400 Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 20 650 Haushaltswaren/GPK/Heimtextilien Bücher/Schreibwaren 20 40 225 400 Elektro/Unterhaltungselektronik/ Computer 135 20 Foto/Optik/Schmuck 0 220 Sport-/Freizeitartikel/Spielwaren 200 60 Möbel/Einrichtungsgegenstände 30 235 Heimwerker/Bau/Garten 0 930 Ist-Verkaufsfläche zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial Quelle: eigene Berechnungen und Erhebungen, Dr. Heider 2013
Leitlinien und tragende Säulen des Einzelhandels- und Standortentwicklungskonzeptes für den Markt Obergünzburg aktiv gestaltende Einzelhandelsentwicklung Entwicklungsschwerpunkt Ortsmitte Qualität und Anziehungskraft Sicherung der Nahversorgung Standortmarketing SORTIMENTS- KONZEPT ZENTREN- KONZEPT STÄRKUNGS- KONZEPT ORTSMITTE Sortimentsliste ortsmittenrelevante Sortimente nicht-ortsmittenrelevante Sortimente Standorträumliche Differenzierung des Einzelhandelsstandortes Obergünzburg zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Nahversorgungsstandort Randzone des Einzelhandels Handlungsfelder Gewerbeimmobilien/ Projektentwicklung Betriebsaktivierung Konzentration/Nutzungsverdichtung Ortsbild/öffentlicher Raum Image/Marketing KONSEQUENTE UMSETZUNG ABGESTIMMTER EINZELMAßNAHMEN
Zentrenkonzept des Einzelhandels Einzelhandelskonzept Markt Obergünzburg Dr.-Eberl-Straße Kemptener Straße Unterer Markt Kaufbeurer Straße Oberer Markt Poststraße Klosterweg der zentrale Versorgungsbereich der Ortsmitte und die Nahversorgungsstandorte bilden die Standorte im Gemeindegebiet, an denen der Einzelhandel schwerpunktmäßig weiterentwickelt werden soll, um die Funktionsfähigkeit der Ortsmitte und die Nahversorgung der Bevölkerung zu sichern bei der Weiterentwicklung der Standorte ist auf die Ausrichtung der Ortsmittenbedeutung der Sortimente zu achten (Sortimentskonzept) Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Nahversorgungsstandort Randzone des Einzelhandels Meter 0 125 250 500 Kartengrundlage: Markt Obergünzburg Quelle: Eigene Erhebungen Stand: 06.2013 Entwurf und Kartographie: Dr. Heider 2013
Bewertungskriterien der Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben kein Wettbewerbs-/Konkurrenzschutz! städtebauliche Kriterien entscheiden: Lage (städtebauliche Integration, Zugehörigkeit zu Ortsmitte oder als Nahversorgungsstandort) Bedeutung und Auswirkungen für Ortsmitte und Nahversorgung Markt Obergünzburg Einzelhandelskonzept - Planvorhaben
Einzelhandelsvorhaben Edeka-Verlagerung Kemptener Straße/Öschweg Konzept: "Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte = Entwicklungsbereich des Einzelhandels mit höchster Priorität, bevorzugter Standort ortsmittenrelevanter Sortimente" Das Planvorhaben würde den derzeit nicht mehr marktgerechten Edeka-Markt ersetzen und in die Ortsmitte zusätzliches Angebot und Anziehungskraft bringen. Die Verkaufsfläche würde sich mehr als verdoppeln, ein moderner Lebensmittelmarkt ist vorgesehen. Der Planstandort ist dafür geeignet, die aktuell bestehende, fußläufige Versorgungslücke im westlichen Kernortbereich zu schließen und ergänzend zum Bestand ein umfassendes Lebensmittelangebot in der Ortsmitte langfristig zu sichern. Im Ergebnis entspricht das Planvorhaben den städtebaulichen Anforderungen und Aussagen des Einzelhandelskonzeptes und ist daher als grundsätzlich realisierbar einzustufen. Markt Obergünzburg Einzelhandelskonzept - Planvorhaben
Einzelhandelsvorhaben Netto-Erweiterung Kaufbeurer Straße 8 Konzept: "Nahversorgungsstandort = Standortraum außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Ortsmitte mit Wohngebietsanschluss und lokaler Nahversorgungsrelevanz, in der Zentrenhierarchie dem zentralen Versorgungsbereich der Ortsmitte nachgeordnet. " Der bestehende Markt ist als nur noch bedingt marktgerecht einzustufen. Um den Kunden auch weiterhin ein modernes und zeitgemäßes Angebot bieten zu können, möchte der Netto- Lebensmittelmarkt daher am bestehenden Standort um ca. 300 m² erweitern. Der Standort ist als städtebaulich integriert einzustufen und deckt aus nahversorgungsbezogener Sicht v.a. den nördlichen Teil Obergünzburgs ab. Ihm kommt eine hohe Nahversorgungsbedeutung zu. Im Ergebnis entspricht das Planvorhaben den städtebaulichen Anforderungen und Aussagen des Einzelhandelskonzeptes und ist daher als grundsätzlich realisierbar einzustufen. Markt Obergünzburg Einzelhandelskonzept - Planvorhaben
Einzelhandelsvorhaben Aldi-Ansiedlung Gewerbegebiet Kemptener Straße Konzept: " Randzone des Einzelhandels: = Nicht zentrenintegrierte Standortlagen; speziell zur Ansiedlung 'nicht-ortsmittenrelevanter Sortimente', 'ortsmittenrelevante Sortimente' sind dort prinzipiell auszuschließen und nur ausnahmsweise bei fehlenden Flächen im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte, ausreichend bestehenden Ausbaupotenzialen, Stärkung der Versorgungsfunktion möglich " Der Standort kann nicht als städtebaulich integriert eingestuft werden, sondern ist ganz klar als dezentral zu bezeichnen. Darüber hinaus ist in fußläufiger Erreichbarkeit keine nennenswerte Wohnbebauung anzutreffen. Dem Markt käme bei Errichtung somit keine wohnortnahe Versorgungsfunktion zu und wäre nahezu ausschließlich autokundenorientiert. Positiveffekte für die Ortsmitte und die Nahversorgung in Obergünzburg wären nicht zu erwarten. Markt Obergünzburg Einzelhandelskonzept - Planvorhaben
Einzelhandelsvorhaben Aldi-Ansiedlung Gewerbegebiet Kemptener Straße Das Vorhaben des Aldi-Marktes entspricht nicht den städtebaulichen Zielen der Einzelhandelsentwicklung in Obergünzburg und wäre auch gemäß der Landesplanung in Bayern an diesem Standort aufgrund fehlender städtebaulicher Integration nicht zulässig. Im Ergebnis entspricht das Planvorhaben nicht den städtebaulichen Anforderungen und Aussagen des Einzelhandelskonzeptes ebensowenig wie der Landesplanung und ist daher als grundsätzlich nicht realisierbar einzustufen. Markt Obergünzburg Einzelhandelskonzept - Planvorhaben
Zusammenfassende Empfehlung zu den Einzelhandelsvorhaben Für sich alleine sind sowohl das Edeka-Vorhaben als auch das Netto-Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig. Bei Realisierung beider Standorte läßt die Verkaufsflächenzunahme Umsatzumverteilungen im Einzelhandelsbestand erwarten. Die Höhe dieser Umsatzumverteilungen lassen sich im Lebensmitteleinzelhandel Obergünzburgs mit etwa fünf Prozent beziffern. Bei dieser Höhe der erwarteten Umsatzumverteilung sind abgeleitet aus üblichen Erfahrungswerten keine betriebsgefährdenden Auswirkungen, damit auch keine städtebaulich relevanten Auswirkungen plausibel. Im Ergebnis wären die beiden Vorhaben Edeka und Netto als verträglich und genehmigungsfähig einzustufen, Das Aldi-Vorhaben ist sowohl wegen fehlender städtebaulicher Integration als auch den zu erwartenden Umsatzauswirkungen auf die Ortsmitte und die Nahversorgung als nicht verträglich einzustufen. Markt Obergünzburg Einzelhandelskonzept - Planvorhaben
Weiteres Vorgehen Beshluss des Einzelhandelskonzeptes als Basis der Einzelhandelsentwicklung Prüfung der Handlungsfelder zur Stärkung der Ortsmitte auf Umsetzbarkeit Handlungsfeld Gewerbeimmobilien / Projektentwicklung Handlungsfeld Betriebsaktivierung Handlungsfeld Ortsbild und öffentlicher Raum Handlungsfeld Konzentration und Nutzungsverdichtung Ortsmitte Handlungsfeld Image und Marketing Prüfung und Überarbeitung der Bebaungsplanung auf notwendige Festsetzungen und Inhalte der Einzelhandelsentwicklung
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für Fragen und Anregungen stehe ich gerne zur Verfügung.