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Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen in Deutschland Forschungsprojekt der CORESTATE Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt des Real Estate Management Institute der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden. Zentrale Erkenntnisse der Studie: - Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen befindet sich immer noch in einem strukturellen Wandel, jedoch ist die im Vorjahr vorhergesagte Transaktionswelle an notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen nicht aufgekommen; - Die Steigerung der Anzahl an zukünftig notleidenden Immobilienkrediten wird, im Vergleich zu letztem Jahr, wesentlich geringer eingeschätzt; - Gleichzeitig sind weniger Banken im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv. 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Anteil der Befragten, der eine steigende Entwicklung der Distressed Real Estate Assets Transaktionen erwartet 48% 74% 28% 77% 44% 38% Anteil der Befragten, der mit einem Abschlag von 20 bis 30% auf Distressed Real Estate Assets rechnet 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 33% 38% 17% 45% 23% 23% Anteil der Befragten, der einen Anstieg des Kapitaldienstes erwartet 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 11% 25% 22% 31% 0% 2012 2013 (-46 pp) 2014 (-33 pp) 2015 0% 2012 2013 (-21 pp) 2014 (-22 pp) 2015 0% 2013 2014 (-3 pp) 2015 Umfrage 2012 Umfrage 2013 Methodik Der Forschungsschwerpunkt der vorliegenden Studie liegt auf der Bewertung der Finanzierungslage gewerblicher Immobilien aus Bankensicht. Die Erhebung ist die konsequente Weiterführung der Arbeiten der CORESTATE Forschungsstelle für Distressed Real Estate Debt: In 2012 konzentrierte sich das REMI Diskussionspapier Nr. 4 auf den Markt für Distressed Real Estate Assets und untersuchte das Finanzierungs- und Investitionsklima, um potentielle Chancen und mögliche Gefahren für Investoren aufzuzeigen. Darauf aufbauend, wurde ein jährlich durchgeführtes Forschungsprojekt zur Erhebung der 1

aktuellen Stimmung am deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen initiiert. Die Ergebnisse aus der 2012er Umfrage ergänzten die gewonnenen Erkenntnisse des Diskussionspapiers und zeigten auf, in welche Richtung sich der Markt entwickelt. Die diesjährige Studie übernimmt die Methodik der letztjährigen Umfrage und analysiert vergleichend die Antworten der strategischen Entscheider der Immobilienfinanzierer. Das vorliegende Dokument fasst die zentralen Ergebnisse der diesjährigen Erhebung zusammen. Es wird aufgezeigt wie sich die Einschätzungen verändert haben und welche Aussagen bestätigt wurden. Die Umfrage wurde im Zeitraum von Mai bis Juli 2013 mittels eines standardisierten, 13 Fragen umfassenden Fragebogens durchgeführt. Es wurden insgesamt 57 strategische Entscheider (CEOs, CFOs und Bereichsverantwortliche) von 32 Bankhäusern in Deutschland angeschrieben. Die Rücklaufquote ist mit 58% (33 Personen) bzw. 81% (26 Banken) sehr erfreulich. Gemessen an der Bilanzsumme von 2.563 Mrd., repräsentieren die teilnehmenden Institute 72% der Bilanzsumme aller in Deutschland operierender Banken mit uneingeschränkter Neugeschäftsaktivität im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung. 1 Finanzierungslage Die Finanzierungspräferenz, gemessen am Finanzierungsvolumen, liegt unverändert am höchsten bei Büroimmobilien, gefolgt vom Wohnimmobilien und Einzelhandelsimmobilien. 92,6% der Umfrageteilnehmer geben an, dass die von ihren Häusern vergebenen Finanzierungen, unabhängig von der Nutzungsart, in der Regel ein Volumen von 100 Mio. nicht überschreiten (Vorjahr: ca. 88%). Etwas mehr als 65% entfallen auf Finanzierungen bis 50 Mio., auch vergibt keine der teilnehmenden Banken regelmäßig Projektentwicklungsfinanzierungen von mehr als 50 Mio.. Die befragten Experten erwarten bei fast allen Nutzungsarten in den nächsten zwei Jahren gleichbleibende bis leicht abnehmende Finanzierungsvolumen. Hinsichtlich der Fremdkapitalquoten (LTV) werden die gewerblichen Immobilienfinanzierer selbstbewusster. 72% der Teilnehmer geben über alle Assetklassen hinweg eine durchschnittliche Fremdkapitalquote von über 60% bei neu ausgegebene Kredite an. Zum Vergleich: 2012 finanzierten nur 56% der teilnehmenden Banken mit einem LTV von über 60%, besonders Büro- und Logistikimmobilien wurden zu Fremdkapitalquoten von 50% bis 60% finanziert. Grundsätzlich gehen die meisten Befragten davon aus, dass sich die anfängliche Fremdkapitalquote in den nächsten zwei Jahren nicht ändert. Lediglich für Büro, Einzelhandel und Projektentwicklungen halten einige Experten noch höhere LTV s für möglich. 1 Basierend auf konsolidierten Bilanzsummen der teilnehmenden Banken, dividiert durch die Bilanzsummen aller Banken in Deutschland mit inländischen Abteilungen für gewerbliche Immobilienfinanzierung. (Datengrundlage: Bundesverband deutscher Banken, Stand Aug. 2013 / 2012er Geschäftsberichte und eigener Erhebung). 2

42% der Befragten geben an, das der jährliche Kapitaldienst 2 für neu ausgegebene Immobilienfinanzierungen, nutzungsklassenunabhängig, unter 5% liegt. Hierzu ein Vergleich: 2012 gaben 44% einen Kapitaldienst von mehr als 6,5% an. Dieses Jahr schätzen nur noch 7% der Teilnehmer die durchschnittliche Kreditbelastung auf diese Höhe. Allerdings gehen die meisten Experten auch davon aus, dass der notwendige Kapitaldienst für die meisten Nutzungsarten in den nächsten zwei Jahren wieder steigt. Der Kapitaldienst bei Wohnimmobilien wird nach wie vor deutlich geringer als bei anderen Assetklassen angesetzt. Grund hierfür ist eine niedrigere Tilgungsrate aufgrund von längeren Mietvertragslaufzeiten. Die Tendenz über die nächsten zwei Jahre ist für die meisten Nutzungsarten steigend. Laut Aussage von 79% der Befragten, beträgt der Spread zwischen Core und Value-Add Finanzierungen 3 weniger als 150 Basispunkte. Im vergangenen Jahr hatten nur 38% der Befragten diese Meinung, 46% gaben einen Spread von 150 bis 300 Basispunkten an. Diesen Spread erwarten nun nur noch 21% der Teilnehmer. Unabhängig von der Assetklasse, erwartet keiner der Teilnehmer Spreads von über 300 Basispunkten, 2012 hatten 17% diese Einschätzung. Nach Auffassung der Befragten, bleibt der Core zu Value-add-Spread in den nächsten zwei Jahren unverändert oder steigt nur leicht an. Distressed Real Estate Assets 94% aller Umfrageteilnehmer schätzen den Anteil der aufgrund von Externalitäten 4 herbeigeführten notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen (Distressed Real Estate Assets) in Deutschland auf weniger als 20% des Gesamtmarktes ein. 52% schätzen den Anteil auf unter 10% und 42% Teilnehmer vermuten, dass sich der Anteil zwischen 10% und 20% aller gewerblichen Immobilienfinanzierungen bewegt. Im Gegensatz zum Vorjahr, in dem eine starke Zunahme der notleidenden Kredite vorausgesagt wurde, kommen die meisten Experten nun zu einer anderen Einschätzung: Der Anteil bleibt stabil oder steigt nur leicht an. Nach Einschätzung der befragten Experten, wird der notwendige Kapitalverzicht für notleidende Immobilien in den nächsten zwei Jahren zunehmen. Wie im Vorjahr, erwägen 26% der Befragten den Verkauf notleidender Immobilienfinanzierungen in den kommenden 24 Monaten. Die Einbindung eines externen Asset-Managers in die Verwaltung der Gebäude erwägen nur 13% der Umfrageteilnehmer (2012: 22%). 2 3 4 Zins und Tilgung für aufgenommenen Immobilienkredit. Differenz zwischen der Finanzierungsmarge für Immobilienfinanzierungen mit einem Core-Risikoprofil und der Finanzierungsmarge mit einem Value-Add- Risikoprofil. Z.B. durch veränderte Kreditbedingungen aufgrund von Marktregulierungen (Beleihungswerte, Vergaberichtlinien) oder Beendigung des Neugeschäfts ehemalige Immobilienfinanzierer etc. 3