Finanzierung in ambulant betreuten Wohn-Pflege-Gemeinschaften am 16. Februar in Kiel Nicht nur ein Dach überm Kopf Dipl. Betriebswirt Holger Zychski Einzelprokurist FRANK Seniorenanlagen GmbH & Co. KG 1
Gliederung I. 1. Kurzprofil der Frank-Gruppe 2. Auflistung der Seniorenwohnanlagen (Übersichtskarte) II. Motivation des Wohnungsunternehmens zur Errichtung von Demenzwohngruppen a. demographische Entwicklung b. Mix der Angebote in Seniorenwohnanlagen c. Nähe zum betreuten Wohnen d. Wirtschaftlichkeit (geförderte u. freifinanzierte Wohnungen) III. Finanzierung von betreuten Wohnanlagen am Beispiel von: 1. Gustav-Schatz-Hof, Kiel a. Kalkulation/Finanzierung b. Mietvertrag mit Besonderheiten 2. Rockvillestraße, Pinneberg a. Kalkulation/Finanzierung IV. Fazit 2
I. 1. Kurzprofil der Frank-Gruppe Gegründet Hauptsitz Niederlassungen Mitarbeiter Verwaltete Wohn- und Gewerbeeinheiten Geschäftsbereiche 1925 Hamburg Kiel und Hofheim/Ts. 230 20.000 Grundstücksentwicklung Bauträgergeschäft Vermögensverwaltung Immobilienverwaltung Facility Management Energetische Sanierung 3
I. 2. Seniorenwohnanlagen der Frank-Gruppe Bargteheide 103 WE Eckernförde 36 WE Harrislee 151 WE Kiel-Gaarden 94 WE Kiel-Wik 35 WE Mönkeberg I 11 WE Mönkeberg II 49 WE Pinneberg 111 WE Reinfeld 93 WE Rendsburg 56 WE Schilksee 168 WE und 8 weitere Standorte in Schleswig-Holstein 4
II. Motivation des Wohnungsunternehmens zur Errichtung von Demezwohngruppen a. demographische Entwicklung b. Mix der Angebote in Seniorenwohnanlagen c. Nähe zum betreuten Wohnen d. Wirtschaftlichkeit (geförderte und freifinanzierte Wohnungen) 5
III. Finanzierung von Demenzwohngruppen am Beispiel von: - Demenzwohnungen im Gustav-Schatz-Hof in Kiel, Betreuung durch die Diakonie Altholstein - Demenzwohnungen in der Rockvillestraße in Pinneberg, Betreuung durch die Pflegediakonie Hamburg-West/Südholstein 6
Geschichte des Gustav-Schatz-Hofs Der Gustav-Schatz-Hof wurde auf dem Gelände der ehemaligen Pickertkaserne mitten im Herzen von Gaarden errichtet. Die Pickertkaserne wurde 1877 bis 1885 gebaut, bis 1904 war hier die erste Werftdivision der kaiserlichen Marine untergebracht. Im zweiten Weltkrieg zerstörten Bomben Teile der Kaserne, die bis zum Abriss überwiegend leer stand. Der Gustav-Schatz-Hof wurde nach Gustav Schatz, Kieler Ratsherr der Nachkriegszeit und ehemaliger Geschäftsführer der Kieler Wohnungsbaugesellschaft, benannt. 7
Seniorenwohnungen, Tagespflege, Demenzwohngruppe Mietertreff, Kita, ambulante Pflegestation 8
Kita Mietertreff Schatzhaus Betreutes Wohnen Physiotherapie Praxis Betreutes Wohnen Tagespflege Demenzwohngruppe ambulante Pflegestation 9
Grundsatz: Leben im Betreuten Wohnen bedeutet, so selbstständig wie möglich, so viel Hilfe wie nötig. Dafür bieten wir ein vernetztes Angebot aus: Betreutem Wohnen ambulantem Pflegedienst (Gaarden) Tagespflege mit 12 Plätzen Angebote im Gustav-Schatz-Hof Grundsatz und Zielsetzung Wohngemeinschaft für Demenzerkrankte mit 12 Wohneinheiten Für alle Bewohner/innen des Gustav-Schatz-Hofes Mietertreff mit Sozialberatung und verschiedenen Angeboten Kita Unser Ziel: Aufbau einer bedarfsgerechten und kultursensiblen Pflege sowie einer kultur- und generationsübergreifenden Nachbarschaft. 10
Wohngebäude: baulich, konzeptionell Aufzüge Große Flure Großzügige Kellerräume KfW EH40 Gut gestaltete Außenanlagen Parkmöglichkeiten 11
Die Demenzwohngruppe Profil der ambulant betreuten Wohngemeinschaft für Demenzerkrankte Einrichtung einer ambulant betreuten Wohngemeinschaft für Demenzerkrankte als Bestandteil der Seniorenwohnanlage Errichtung 12 Appartements mit der Möglichkeit des Einbaus einer Küchenzeile großes ebenerdiges Duschbad Briefkasten und Klingel für jedes Appartement Errichtung lt. Pflegegesetzbuch II des Landes Schleswig-Holstein großer Gemeinschaftsraum mit offener Küche 1 kleinerer Gemeinschaftsraum 1 Hauswirtschaftsraum 1 Büro Erschließung im EG mit separatem Eingangsbereich und Zufahrtsrampe für Rollstuhlfahrer und Krankentransporte geschlossener Gartenbereich 24 Std.-Präsenz der Alltagsbegleitung durch die Pflege Diakonie in der Wohngemeinschaft. Ambulante Pflegeleistungen durch den im Haus ansässigen Pflegedienst der Pflege Diakonie. Durchführung teilstationärer Pflege- und Betreuungsleistungen im Rahmen des SGB XI (Pflegev.). Begleitung der Angehörigengruppe. 12
Grundriss Demenzwohngruppe Gustav-Schatz-Hof 13
Gustav-Schatz-Hof in Kiel a. Kalkulation/Finanzierung (vereinbarte Förderung) 94 Wohneinheiten (betreutes Wohnen) Demenzwohngruppe (12 Wohneinheiten) Tagespflege, Sozialstation, Hausmeisterbüros, Sozialpädagogenbüro, Kita, Mietertreff Darlehensart Finanzierungsvolumen Konditionen Zinsen Tilgung Annuität Eigenkapital Baukostenzuschuss Soziale Wohnraumförderung 0,5% Zinsen, 1% Tilgung KfW-EE-Bauen 40 (EnEV 2009) 3,7% Zinsen, 1,94%Tilgung ab 2. Jahr Kapitalmarktdarlehen 3,62% Zinsen, 1% Tilgung Gesamtkosten = 2.312,98 /m² Anzahl WE vermietbare Fläche m² Miete m² Jahresmiete bzw. -pacht p.a. 94 WE öffentlich gefördert 4.410 5,40 Demenzwohngruppe (12 Einheiten) 439 5,40 Tagespflege 260 Sozialstation 102 Mietertreff (189 m² öffentl. Gefördert) 189 0,00 Hausmeister/Sozialpädagogen-Büros 46 Kindertagesstätte 1.060 Stellplätze außen 26 30,00 /Stellplatz Stellplätze außen (kostenfrei an Diakonie) 7 0,00 6.506 Liquiditätsberechnung Zinsen soziale Wohnraumförderung Tilgung soziale Wohnraumförderung Zisnen KfW Tilgung KfW ab 2. Jahr Zinsen Kapitalmarktmittel Tilgung Kapitalmarkt mittel Verwaltungskosten 350,00 /WE Instandhaltung 5,00 /m² nicht umlagefähige Betgriebskosten 1,00 /m² Mietausfallwagnis 2% Summe Überschuss nach Tilgung Überschluss vor Tilgung Eigenkapital 1. Jahr nach Tilgung (ohne KfW) in % vor Tilgung in % Eigenkapitalverzinsung ab dem 2. Jahr nach Tilgung (ohne KfW) in % vor Tilgung in % 14
Gustav-Schatz-Hof in Kiel Die Wohnungsmieten werden mit anteiligem Anteil an den Gemeinschaftsräumen berechnet (Einzelzimmer zwischen 19 m² und 21 m² - Gesamtwohnfläche der Wohngruppe beträgt 503 m²), Berechnungsgrundlage zwischen 37,08 m² und 43,22 m² Beispielwohnungen: 37,08 m² 200,23 Nettokaltmiete = 5,40 /m² mtl. 111,24 Nebenkostenvorauszahlung = 3,00 /m² mtl. 311,47 Gesamtmiete = 8,40 /m² mtl. 43,22 m² 233,39 Nettokaltmiete = 5,40 /m² mtl. 129,66 Nebenkostenvorauszahlung = 3,00 /m² mtl. 363,05 Gesamtmiete = 8,40 /m² mtl. 15
Die Demenzwohngruppe Die angemieteten Wohnungen werden von den Mietern bzw. deren Angehörigen oder gesetzlichen Betreuern individuell eingerichtet. Der Einzug von Haustieren ist möglich und auch erwünscht. Im Vordergrund steht neben der Organisation des Haushalts, der mit Unterstützung der sogenannten Alltagsbegleiter bewältigt wird, die Berücksichtigung der unterschiedlichen Kulturen. Die Alltagsbegleiter sind neben der fachlichen Qualifikation insbesondere im Umgang mit den verschiedenen Kulturen geschult. Sie respektieren den Mieter in seiner jeweiligen geistigen und geistlichen Situation. Dies stärkt das Selbstwertgefühl der Mieter. Es erhält motorische und kognitive Ressourcen und vermeidet Tendenzen zum Rückzug, Apathie und Depression. Das Leben in der Wohngemeinschaft fördert soweit wie möglich die Beteiligung der Mieter an allen Verrichtungen des Alltags wie Einkaufen, Essen zubereiten, Putzen, Bügeln, Haustiere versorgen und eben vielem mehr. Das gemeinschaftliche Leben ist geprägt von persönlicher Akzeptanz und Vertrautheit. Der Tagesrhythmus ist abhängig von der jeweils gelebten Biographie und den gemeinsam entwickelten Ritualen. Die tägliche Normalität steht im Vordergrund. Die Angehörigen / gesetzlichen Betreuer behalten ihre Verantwortung und geben lediglich den überwiegenden Teil der Begleitung ab. Sie treffen sich regelmäßig, um gemeinsame Angelegenheiten zu besprechen, Beschlüsse zu fassen und die Interessen der Mieter gegenüber dem Vermieter und dem Betreiber wahrzunehmen. 16
b. Mietvertrag mit Besonderheiten je Appartement ein gesonderter Mietvertrag Wohnflächen einschließlich 1 Anteil an den Gemeinschaftsflächen Zweckbindung vereinbarte Miete a) Belegungsbindung (Wohnberechtigungsschein) 30 % der Wohnungen sind für Haushalte bestimmt, deren Gesamteinkommen um 40 % über den Einkommensgrenzen des SHWoFG liegen. b) Mietbindung in den ersten 6 Jahren nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit zu einer Nettokaltmiete von 5,25 / m² monatl., zzgl. einem Zuschlag von 0,15 / m² monatl. für KfW 40 Effizienshaus. Danach Mieterhöhung alle 3 Jahre um nicht mehr als 9%. Heizkostenabrechnung nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung (Messgeräte) Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche verteilt, wobei die Betriebskosten für die Gemeinschaftsflächen nach der Anzahl der Wohngruppeneinheiten verteilt werden keine Maklergebühren 17
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2. Rockvillestraße in Pinneberg Die Firma PSA Pinneberger Seniorenanlagen GmbH & Co. KG hat an der Rockvillestraße im Ortszentrum von Pinneberg einen Neubau mit 67 öffentlich geförderten und 44 seniorengerechten Mietwohnungen errichtet. Die modernen 1-, 2- und 3 Zimmerwohnungen haben zwischen 43 und 91 m² Wohnfläche. Gemeinsam ist allen Wohnungen der praktische Zuschnitt, die Ausstattung mit Einbauküche, Balkon oder Terrasse sowie die Erreichbarkeit über Aufzüge. Die barrierefrei gestalteten Bäder berücksichtigen die besonderen Bedürfnisse von älteren Menschen. Eine Tagespflege, eine Diakoniestation sowie eine Wohngruppe mit zwölf Wohnungen für Demenzkranke komplettieren das Angebot. Zusätzliche Leistungen des Pflegedinestes können optional gebucht werden. 22
Rockvillestraße in Pinneberg Grundriss Demenzwohngruppe 23
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Rockvillestraße in Pinneberg a. Kalkulation/Finanzierung (freifinanziert) 111 Wohneinheiten (betreutes Wohnen) Darlehensart Finanzierungsvolumen Konditionen Zinsen Tilgung Annuität Eigenkapital Öffentliche Mittel 0,5% Zinsen, 1% Tilgung KfW-Darlehen 4,32% Zinsen, 2,26%Tilgung Fremdkapital 10 J. 100 % 4,9 % p.a., 1,5% Tilgung Gesamtkosten = 1.869,36 /m² Anzahl WE vermietbare Fläche m² Miete m² Jahresmiete bzw. -pacht p.a. 67 WE öffentlich gefördert 3.449 5,32 44 WE freifinanziert 2709 9,00 Gemeinschaftsraum 46 0,00 Demenzwohngruppe 698 Tagespflege 301 Sozialstation 92 Stellplätze TG 50 40,00 /Stellplatz Stellplätze außen (8) 4 30,00 /Stellplatz 7295 Liquiditätsberechnung Zinsen Landesmittel Tilgung Landesmittel Zisnen KfW Tilgung KfW ab 6. Jahr Zinsen Kapitalmarktmittel Tilgung Kapitalmarkt mittel Verwaltungskosten 350,00 /WE Instandhaltung 3,00 /m² nicht umlagefähige Betgriebskosten 1,00 /m² Mietausfallwagnis 2% Summe Überschuss nach Tilgung Überschluss vor Tilgung Eigenkapital 1. Jahr nach Tilgung (ohne KfW) in % vor Tilgung in % Eigenkapitalverzinsung ab dem 2. Jahr nach Tilgung (ohne KfW) in % vor Tilgung in % 26
Rockvillestraße in Pinneberg Die Wohnungsgrößen werden mit anteiligem Anteil an den Gemeinschaftsräumen berechnet und haben eine Größe zwischen 49,78 m² und 70,56 m² Beispielwohnungen: 49,78 m² 448,02 Nettokaltmiete 9,00 /m² mtl. 141,50 Nebenkostenvorauszahlung 2,84 /m² mtl. 589,52 Gesamtmiete 11,84 /m² mtl. 70,56 m² 635,04 Nettokaltmiete 9,00 /m² mtl. 217,50 Nebenkostenvorauszahlung 3,08 /m² mtl. 852,54 Gesamtmiete 12,08 /m² mtl. 27
IV. Fazit Unverzichtbarkeit bei größeren Seniorenanlagen Einbindung Wirtschaftlichkeit Gute Zusammenarbeit mit dem Betreuungsträger Akzeptanz der Angehörigen 28
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 29