GRUNDLEGENDE INFORMATIONEN Allgemein Kauf als Kapitalanlage Betrachtungszeitraum 10 Jahre Kauftermin 01 / 2018 Einheitendetails Einheit 1 Straße, Nr. PLZ, Ort Fertigstellung 01 / 2018 Nutzung ab 01 / 2018 Einheit G1 Straße, Nr. PLZ, Ort Fertigstellung 01 / 2018 Nutzung ab 01 / 2018 Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung 1 Grundstückskosten (20,00%) 38.840,00 Altbau- / Bestandskosten (80,00%) 155.360,00 Summe 194.200,00 G1 Altbau- / Bestandskosten (100,00%) 17.900,00 Summe 17.900,00 Erwerbsnebenkosten Gesamtkosten 212.100,00 Name AfA / Werbungskosten Jahr Einheit Betrag Grunderwerbsteuer AfA 1 6.797,00 Kosten Grundbuch AfA 1 1.942,00 Notar AfA 1 1.942,00 Grunderwerbsteuer AfA G1 626,50 Kosten Grundbuch AfA G1 179,00 Notar Werbungskosten 2018 G1 179,00 Summe 11.665,50 Finanzierungsbedarf Gesamtaufwand 223.765,50 Eigenkapital 54.085,50 Finanzierungskosten einmalig 0,00 Finanzierungsbedarf 169.680,00 Disagio 0,00 Bruttodarlehen 169.680,00 Fälligkeit Eigenkapital 01 / 2018 1 / 12
Mieteinnahmen und laufende Nebenkosten 1 Grundfläche 66,26m² Kaltmiete / m² 7,55 monatlich jährlich anfängliche Kaltmiete 500,00 anfängliche Kaltmiete 6.000,00 Instandhaltungsrücklage 33,13 Instandhaltungsrücklage 397,56 Verwaltungsgebühr WEG 23,80 Verwaltungsgebühr WEG 285,60 G1 monatlich jährlich anfängliche Kaltmiete 45,00 anfängliche Kaltmiete 540,00 2 / 12
FINANZIERUNGS- UND STEUERDATEN Annuitätendarlehen Finanzierung Darlehensbetrag 169.680,00 Auszahlungssumme 169.680,00 Disagio / CAP-Prämie 0,00 Vollständige Auszahlung zum 01 / 2018 Anfänglicher Tilgungssatz 2,00% für Restdauer Steuerbetrachtung vor Erwerb Erwerber Herr Muster Veranlagungsjahr 2018 Veranlagung nach Grundtabelle anf. zu versteuerndes Einkommen 40.000,00 Investitionsanteil 100,00% Sollzins 1,95% Zinsbindungsdauer 10,00 Sollzins nach Zinsbindung 1,95 Zins effektiv 1,97 % Einkommenssteuer 8.766,00 Solidaritätszuschlag 5,50% Kirchensteuer 8,00% Gesamtsteuerschuld 9.949,41 3 / 12
ABSCHREIBUNG DER IMMOBILIE Abschreibung der Altbaukosten Altbausubstanz in Euro 173.260,00 Bemessungsgrundlage inkl. Nebenkosten 182.610,30 Abschreibungsbeginn 2018 Abschreibung in % für Einheit 1 2,00% Abschreibung in % für Einheit G1 2,00% Abschreibung pro Monat 304,35 Abschreibung im Veranlagungsjahr 3.652,21 Abschreibung im ersten (vollen) Folgejahr 3.652,21 Abschreibung im Betrachtungszeitraum 36.522,06 Gesamtsumme der Abschreibung 182.610,30 4 / 12
STEUERERSPARNIS VORAUSSICHTLICHE EINKÜNFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG Tabellarische Aufstellung der Steuerersparnis im kompletten Betrachtungszeitraum Jahr AfA gesamt* (-) Mieteinnahmen(+) Werbungskosten(-) Nebenkosten** (-) Zinsen (-) Einkünfte aus V+V*** 2018 6.540,00 179,00 3.652,21 285,60 3.278,26-855,07 2019 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 3.210,89-608,70 2020 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 3.142,20-540,01 2021 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 3.072,15-469,96 2022 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 3.000,73-398,53 2023 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 2.927,90-325,70 2024 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 2.853,63-251,44 2025 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 2.777,91-175,71 2026 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 2.700,69-98,50 2027 6.540,00 0,00 3.652,21 285,60 2.621,96-19,77 Summe: 65.400,00 179,00 36.522,06 2.856,00 29.586,33-3.743,39 * In den ausgewiesenen Werten sind sämtliche Abschreibungsbestandteile enthalten. ** Bei den ausgewiesenen Nebenkosten handelt es sich um die steuerlich abzugsfähigen Nebenkosten. *** Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 5 / 12
VORAUSSICHTLICHE STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN Herr Muster (Investitionsanteil 100,00%) Jahr zvek Steuerl. Gewinn/ Verlust zvek nach Kauf Steuer vor Kauf Steuer nach Kauf Steuerersparnis 2018 40.000,00-855,07 39.144,93 9.949,41 9.604,37 345,04 2019 40.000,00-608,70 39.391,30 9.949,41 9.704,25 245,16 2020 40.000,00-540,01 39.459,99 9.949,41 9.731,49 217,92 2021 40.000,00-469,96 39.530,04 9.949,41 9.759,86 189,55 2022 40.000,00-398,53 39.601,47 9.949,41 9.788,24 161,17 2023 40.000,00-325,70 39.674,30 9.949,41 9.817,75 131,66 2024 40.000,00-251,44 39.748,56 9.949,41 9.847,26 102,15 2025 40.000,00-175,71 39.824,29 9.949,41 9.877,90 71,50 2026 40.000,00-98,50 39.901,50 9.949,41 9.909,68 39,73 2027 40.000,00-19,77 39.980,23 9.949,41 9.941,46 7,94 Summe 400.000,00-3.743,39 396.256,61 99.494,10 97.982,28 1.511,82 6 / 12
VORAUSSICHTLICHE RENDITE Bruttomietrendite Mietrendite 3,08% Die Bruttomietrendite ergibt sich näherungsweise durch den Bezug der Nettokaltmiete (ohne laufende Nebenkosten) zum Kaufpreis. Ein eventueller Steuervorteil oder Steuerlast findet keine Berücksichtigung. Nettomietrendite Mietrendite 2,62% Die Nettomietrendite ergibt sich näherungsweise durch den Bezug der Nettokaltmiete und der laufenden Nebenkosten zum Kaufpreis. Ein eventueller Steuervorteil oder Steuerlast findet keine Berücksichtigung. Vermögensentwicklung Betrachtungszeitraum 10Jahre Angenommener Verkaufspreis 253.479,13 Offenes Darlehen 132.242,73 Möglicher Verkaufserlös 121.236,40 Anfängliche Investitionen 54.085,50 Durchschnittliche Liquidität p.a. -694,34 Eigenkapitalrendite Eigenkapitalrendite 7,52% Die jährliche Eigenkapitalrendite ergibt sich näherungsweise für die Dauer des Betrachtungszeitraums, wenn das Objekt nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zum angenommenen Verkaufserlös verkauft würde. Dieser entspricht dem Anschaffungswert (Kaufpreis ohne Nebenkosten) unter Berücksichtigung der eingegebenen Preissteigerung. Die Eigenkapitalrendite wird nach der Methode des internen Zinsfußes berechnet. Als anfängliche Investition berücksichtigt werden das Eigenkapital, ggf. der verbleibende Finanzierungsbedarf sowie einmalige Einzahlungen in Finanzierungen wie Fondsanlagen oder Bausparverträge. Für die Dauer des Betrachtungszeitraums wird die Liquidität nach Tilgung berücksichtigt. Zum Ende des Betrachtungszeitraums wird ein Erlös durch den Verkauf zum aktuellen Wert unter Abzug des noch offenen Darlehens angenommen. Eigenkapitalrendite ohne Preissteigerung Eigenkapitalrendite 2,91% Die jährliche Eigenkapitalrendite ergibt sich näherungsweise für die Dauer des Betrachtungszeitraums, wenn das Objekt nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zum ursprünglichen Kaufpreis verkauft würde. 7 / 12
FINANZIERUNGSENTWICKLUNG Annuitätendarlehen: Finanzierung Jahr Zins* in % Zins in Tilgung in Tilgung in % Rate in Darlehen offen 2018 1,95 % 3.278,26 3.424,10 2,02 % 6.702,36 166.255,90 2019 1,95 % 3.210,89 3.491,47 2,10 % 6.702,36 162.764,44 2020 1,95 % 3.142,20 3.560,16 2,19 % 6.702,36 159.204,28 2021 1,95 % 3.072,15 3.630,21 2,28 % 6.702,36 155.574,07 2022 1,95 % 3.000,73 3.701,63 2,38 % 6.702,36 151.872,44 2023 1,95 % 2.927,90 3.774,46 2,49 % 6.702,36 148.097,98 2024 1,95 % 2.853,63 3.848,73 2,60 % 6.702,36 144.249,25 2025 1,95 % 2.777,91 3.924,45 2,72 % 6.702,36 140.324,80 2026 1,95 % 2.700,69 4.001,67 2,85 % 6.702,36 136.323,13 2027 1,95 % 2.621,96 4.080,40 2,99 % 6.702,36 132.242,73 Summe: - 29.586,33 37.437,27-67.023,60 - * Vertraglicher Zinssatz p.a. Die Errechnung der Finanzierung erfolgte für eine monatliche nachschüssige Zahlweise. 8 / 12
VERMIETUNGSPHASE: 1. VOLLSTÄNDIGES JAHR (2018) Zu versteuerndes Einkommen vor Kauf 40.000,00 Gesamtsteuerbelastung vor Kauf (inkl. evtl. KiSt und Soli-Zuschlag) 9.949,41 Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen 6.540,00 Abzugsfähige Werbungskosten (Erwerbsnebenkosten) 179,00 Abschreibung (Neubau) 0,00 Abschreibung (Altbau) 3.652,21 Abschreibung (Sanierung) 0,00 Abschreibung (Möbel/Küche) 0,00 Abschreibung (Außenanlage) 0,00 Steuerlich abzugsfähige Nebenkosten 285,60 Zinsen (abzugsfähig) 3.278,26 Ergebnis Einkünfte aus V+V -855,07 Zu versteuerndes Einkommen nach Kauf 39.144,93 Steuerbelastung nach Kauf 9.604,37 Steuerersparnis 345,04 Gesamtübersicht (Liquiditätsbetrachtung) Steuerersparnis 345,04 Miete 6.540,00 Nebenkosten gesamt 683,16 Zinsen 3.278,26 Liquidität ohne Tilgung pro Jahr 2.923,62 Liquidität ohne Tilgung pro Monat 243,63 Tilgung pro Monat 285,34 Liquidität nach Tilgung pro Monat" -41,71 9 / 12
GESAMTÜBERSICHT Jahr Miete Steuerersparnis Nebenkosten Zinsen Liquidität vor Tilgung p.a. p.m. Tilgung/ Sparen p.a. p.m. Liquidität nach Tilgung p.a. p.m. Eigenkapital/ Auszahlung Restschuld Preis bei 2,00 % Steigerung p.a. 2018 6.540,00 345,04 683,16 3.278,26 2.923,62 243,63 3.424,10 285,34-500,48-41,71-54.085,50 166.255,90 212.100,00 2019 6.540,00 245,16 683,16 3.210,89 2.891,11 240,93 3.491,47 290,96-600,36-50,03 0,00 162.764,44 216.342,00 2020 6.540,00 217,92 683,16 3.142,20 2.932,56 244,38 3.560,16 296,68-627,60-52,30 0,00 159.204,28 220.668,84 2021 6.540,00 189,55 683,16 3.072,15 2.974,23 247,85 3.630,21 302,52-655,97-54,66 0,00 155.574,07 225.082,22 2022 6.540,00 161,17 683,16 3.000,73 3.017,28 251,44 3.701,63 308,47-684,35-57,03 0,00 151.872,44 229.583,86 2023 6.540,00 131,66 683,16 2.927,90 3.060,60 255,05 3.774,46 314,54-713,86-59,49 0,00 148.097,98 234.175,54 2024 6.540,00 102,15 683,16 2.853,63 3.105,36 258,78 3.848,73 320,73-743,37-61,95 0,00 144.249,25 238.859,05 2025 6.540,00 71,50 683,16 2.777,91 3.150,44 262,54 3.924,45 327,04-774,02-64,50 0,00 140.324,80 243.636,23 2026 6.540,00 39,73 683,16 2.700,69 3.195,87 266,32 4.001,67 333,47-805,80-67,15 0,00 136.323,13 248.508,95 2027 6.540,00 7,94 683,16 2.621,96 3.242,82 270,24 4.080,40 340,03-837,57-69,80 0,00 132.242,73 253.479,13 65.400,00 1.511,82 6.831,60 29.586,33 30.493,89 30.493,89 37.437,27 37.437,27-6.943,38-6.943,38-54.085,50 - - 6.540,00 151,18 683,16 2.958,63 3.049,39 254,12 3.743,73 311,98-694,34-57,86 - - - Alle Angaben in 10 / 12
HINWEISE ZUR ANGEBOTSERRECHNUNG Allgemeines Kaum eine Anlageform vereint derzeit so viele Vorteile wie die Investition in Immobilien. Allgemein bieten Immobilien als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Bei frühzeitigem Verkauf können die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaft-/Steuerliches Ergebnis Die Beispielberechnung stellt eine Prognose dar, die mit mehreren Variablen rechnet, die in der Zukunft anders ausfallen können. Die angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Sowohl die Praxis der Finanzverwaltung, als auch die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich in der Zukunft ändern. Die wirtschaftliche Situation des Erwerbers ist für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition maßgebend. Bei der Berechnung der Einkommenssteuer für Veranlagungsjahre ab 2007 wird der Zuschlag zur Einkommenssteuer für nichtgewerbliche Einkünfte für Einkünfte ab 250.000 Euro (500.000 Euro bei Verheirateten) berücksichtigt. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EstG fällt. In Einzelfällen kann bei der Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EstG eine geringere festzusetzende Einkommenssteuer ermittelt werden. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung nicht für jede Einkommenssituation und Kombination Gültigkeit hat. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Die Einkommenssteuer wird auf Basis der aktuell gültigen Steuertabelle berechnet. Für alle Folgejahre wird ebenfalls die zum jetzigen Zeitpunkt gültige Steuertabelle als Prognosengrundlage genutzt. Die Berücksichtigung von Änderungen an der Steuertabelle kann mit einem zeitlichen Verzug verbunden sein. Die Kirchensteuer wird pauschal prozentual wie angegeben berechnet. Es erfolgt keine Berücksichtigung von regionalen Sonderregelungen. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Finanzierung sind beispielhaft zu verstehen und stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen kann das ausgewiesene Ergebnis sich ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Bitte beachten Sie, dass die Software für Kreditsowie Kapitalanlagen nachschüssig rechnet. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs - und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Disagio/CAP-Prämie in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegende Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterrechnung abweichen. 11 / 12
HINWEISE ZUR ANGEBOTSERRECHNUNG Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt, entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprojekt maßgebend. Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf der Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren ausschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Darüber hinaus wird eine Wertermittlung der Immobilie vom Vermittler nicht vorgenommen und ist nicht geschuldet. Sollten bei der Berechnung Immobilienwerte angegeben werden, so sind diese beispielhaft zu verstehen. Sie sind unverbindlich und dienen lediglich der Illustration möglicher Wertentwicklungen. Der tatsächliche Wert der Immobilie kann hiervon nach oben oder unten ggf. auch erheblich abweichen. 12 / 12