Dipl. Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Mieten und Pachten Zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 Dipl. SV. (DIA) A. Schneider, Lederstr. 50, 75365 Calw Amtsgericht Calw z. Hd. Frau Sawall Schillerstr. 11 75365 Calw Büro Calw Lederstraße 50 75365 Calw Telefon: (+49) 07051/77163 Büro Böblingen Wilhelmine-Reichard-Weg 8 71034 Böblingen Telefon: (+49) 07031/2053331 Datum: 19.07.2017 Aktenzeichen 2 K 7/17 GUTACHTEN über den Verkehrs-/Marktwert (i. S. d. 194 Baugesetzbuch) für die Landwirtschaftsflächen und Forstwirtschaftsfläche in 72224 Ebhausen Dieses Gutachten ist anonymisiert und zur Veröffentlichung im Internet bestimmt. Es kann in Teilbereichen unvollständig sein. Das vollständige Gutachten ist beim Amtsgericht einsehbar. E-Mail: info@schneider-gutachten.de Internet: www.schneider-gutachten.de Bankverbindung Sparkasse Pforzheim Calw IBAN: DE80666500850000167150 BIC: PZHSDE66XXX
Seite: 2 Grundbuch: Gemarkung: Ebhausen Ebhausen Grundbuch-Nr.: 2627 Flurstück: 2053 Hinterer Katzensteig Landwirtschaftsfläche 1.119 m² 2398 Vorderer Mühlbach Waldfläche 1.912 m² 1697 Würgenler Landwirtschaftsfläche 2.680 m² 1790 Würgenler Landwirtschaftsfläche, Unland 6.074 m² 1764 Würgenler Landwirtschaftsfläche 3.668 m² 1765 Würgenler Landwirtschaftsfläche 345 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert gesamt: in Worten: geschätzt. 18.912,00 (Achtzehntausendneunhundertzwölf Euro) Flurstück 2053: Flurstück: 2053 Hinterer Katzensteig Landwirtschaftsfläche 1.119 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert: 1.622,00 in Worten: (Eintausendsechshundertzweiundzwanzig Euro) geschätzt.
Seite: 3 Flurstück 2398: Flurstück: 2398 Vorderer Mühlbach Waldfläche/Forstwirtschaftsfläche 1.912 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert: 3.500,00 in Worten: (Dreitausendfünfhundert Euro) geschätzt. Flurstück 1697: Flurstück: 1697 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 2.680 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert: 2.546,00 in Worten: (Zweitausendfünfhundertsechsundvierzig Euro) geschätzt.
Seite: 4 Flurstück 1790: Flurstück: 1790 Würgenler - Landwirtschaftsfläche, Unland 6.074 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert: 7.165,00 in Worten: (Siebentausendeinhundertfünfundsechzig Euro) geschätzt. Flurstück 1764: Flurstück: 1764 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 3.668 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert: 3.665,00 in Worten: (Dreitausendsechshundertfünfundsechzig Euro) geschätzt.
Seite: 5 Flurstück 1765: Flurstück: 1765 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 345 m² Qualitätsstichtag: Wertermittlungsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) Verkehrswert/Marktwert: 414,00 in Worten: (Vierhundertvierzehn Euro) geschätzt. Dieses Gutachten enthält 39 Seiten mit 23577 Zeichen (26258 inkl. Leerzeichen) inkl. Anlagen.
Seite: 6 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben... 7 2. Grundstücksbeschreibung... 9 2.1. Makrolage... 9 2.2. Mikrolage... 10 2.3. Erschließung... 11 2.4. Amtliches... 11 2.5. Rechtliche Gegebenheiten... 12 3. Verkehrs-/Marktwertermittlung... 13 3.1. Beurteilung landwirtschaftlicher Flächen durch das Landratsamt Calw... 14 3.2. Flst. 1697 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 2.680 m²... 17 3.3. Flst. 1764 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 3.668 m²,... 18 Flst. 1765 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 345 m²... 18 3.4. Flst. 1790 Würgenler - Landwirtschaftsfläche, Unland 6.074 m²... 19 3.5. Flst. 2053 Hinterer Katzensteig - Landwirtschaftsfläche 1.119 m²... 20 3.6. Flst. 2398 Vorderer Mühlbach Wald-/Forstwirtschaftliche Fläche 1.912 m²... 21 3.7. Allgemeines... 24 3.8. Wertermittlung... 25 3.8.1. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens ( 8 Abs. 1 ImmoWertV)... 25 3.8.2. Bodenwertermittlung... 26 3.8.2.1. Methodik der Bodenwertermittlung... 26 3.8.2.2. Bodenrichtwert und Ermittlung des Bodenwertes... 26 4. Verkehrs-/Marktwert... 27 5. Verzeichnis der Anlagen... 29 5.1. Literaturverzeichnis... 29 5.2. Verkehrsanbindung... 31 5.3. Lagepläne... 32 5.4. Altlastenauskunft... 39
Seite: 7 1. Allgemeine Angaben Auftraggeber: Amtsgericht Calw Auftrag vom: 04.04.2017 Grund der Gutachtenerstellung: Zwangsversteigerungsverfahren 2 K 7/17 Das Gutachten stützt sich auf folgende Grundlagen: Wesentliche rechtliche Grundlagen: Behördenauskünfte: Urheberrechtsschutz: Rechte an Karten und Kartenausschnitten: Art des Bewertungsobjektes: Auskunft bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Gemeinde Ebhausen über Bodenrichtwert, Baurecht, planungsrechtlichen Gegebenheiten, über beitragsrechtliche Angelegenheiten, örtliche Feststellungen, Aufschriebe und Bilder beim Ortstermin. Auskünfte bezüglich der Landwirtschaftsflächen wurden durch das Landratsamt Abteilung Landwirtschaftsamt, Herr Neuweiler, Auskunft bezüglich Waldfläche/Forstwirtschaftsfläche Flst. Nr. 2398 vom zuständigen Revierförster, Herr Schäfer, erteilt. Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Marktwertermittlung und damit des vorliegenden Gutachtens finden sich in folgenden Rechtsnormen: Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Werden nur unverbindlich erteilt. Für Gutachtenergebnisse aufgrund solcher Auskünfte kann deshalb keine Gewähr übernommen werden. Alle Rechte sind vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den vertraglich festgelegten Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung der Verfasser gestattet. Hier handelt es sich um Copyright geschützte Produkte; sie sind durch Dritte urheberrechtlich geschützt und wurden lediglich für dieses Gutachten und zum Zweck einer Druckversion lizenziert. Eine weitere Nutzung außerhalb des Gutachtens ist nicht zulässig. Im Rahmen des Gutachtens liegen die entsprechenden Genehmigungen vor. Eine Weitergabe, Vervielfältigung oder Veröffentlichung jedweder Art ist ausdrücklich untersagt und führt bei Nichteinhalten zu Schadensersatzforderungen. Landwirtschaftsflächen und Forstwirtschaftsfläche Tag der Ortsbesichtigung 24.05.2017
Seite: 8 Angaben zum Antrag auf Verkehrs-/Marktwertermittlung / Fragen des Gerichts: a) des Verwalters (Name und Anschrift) sowie der Höhe des Wohngeldes bei Wohnungs- und Teileigentum - b) des Verwalters (Name und Anschrift) mit Nachweis der Verwalterbestellung sowie der Höhe des Wohngeldes bei Wohnungs- und Teileigentum - c) welche Mieter oder Pächter vorhanden sind (Name und Anschrift) - d) ob ein Gewerbebetrieb vorhanden ist (Art und Inhaber) - e) ob Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden sind, die von Ihnen nicht geschätzt wurden (Art und Bezeichnung) - f) ob ein Energieausweis bzw. Energiepass im Sinne der EnEV vorliegt - Antworten zu: a) und b) nicht vorhanden c) Flst. 2053 ist verpachtet, ohne Pachtzahlung, Rest wird selbst bewirtschaftet d) kein Gewerbebetrieb vorhanden, Land- und Forstwirtschaftsfläche e) keine Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden, Land- und Forstwirtschaftsfläche f) kein Energieausweis bzw. Energiepass im Sinne der EnEV notwendig
Seite: 9 2. Grundstücksbeschreibung 2.1. Makrolage Übersichtskarte mit Infrastrukturinformationen Infrastruktur Name Entfernung Flughafen Stuttgart ca. 55 km Bahnhof Nagold ca. 7 km Autobahnauffahrt Bondorf A81 ca. 17 km Nagold ca. 7 km Nahe gelegene Zentren Calw ca. 23 km Tübingen ca. 40 km Sindelfingen/Böblingen ca. 38 km
Seite: 10 2.2. Mikrolage
Seite: 11 Ort: Kreis: Bundesland: Der Hauptort Ebhausen liegt im Tal sowie am beiderseitigen Hang der oberen "Nagold" und hat ca. 2.900 Einwohner. Die Ortsteile Ebershardt, Rotfelden und Wenden liegen auf der sich nördlich anschließenden Hochfläche der auslaufenden Enz-Nagold-Platte (insgesamt hat die Gemeinde ca. 4.800 Einwohner). Weitere Infos unter www.ebhausen.de. Calw Baden-Württemberg 2.3. Erschließung Erschließungszustand: Straßenart: Die landwirtschaftlichen Grundstücke sind über Feldwege erreichbar. Feldweg/Durch Flst. 2398 Forstwirtschaftsfläche/Waldfläche, führt ein befestigter eingeschotteter Weg, welcher im Lageplan nicht ersichtlich und auch nicht vermessen ist. 2.4. Amtliches Altlastenverzeichnis: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Umlegungs-, Flurbereinigungsund Sanierungsverfahren: Darstellung im Flächennutzungsplan: Anmerkung: siehe hierzu Anlagen keine Baulasten vorhanden, laut Aussage Gemeinde Ebhausen die Bewertungsobjekte sind in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen Landwirtschaftsflächen/Forstwirtschaftsfläche Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.
Seite: 12 2.5. Rechtliche Gegebenheiten Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Das Grundbuch wurde nicht eingesehen, zur Erstellung des Gutachtens lag jedoch eine unbeglaubigte Abschrift vom 20.03.2017 vor. In Abt. II ist eingetragen: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Bezug: Ersuchen des Amtsgerichts Calw vom 21.02.2017 (2 K 7/17). Eingetragen am 24.02.2017. Maier Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Zu sonstigen nicht eingetragenen Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sowie Bodenverunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen anzustellen.
Seite: 13 3. Verkehrs-/Marktwertermittlung Verkehrs-/Marktwertermittlung für die Landwirtschaftsflächen und Forstwirtschaftsfläche in: Gemarkung: 72224 Ebhausen Ebhausen Grundbuch-Nr.: 2672 Flurstück: 1697 Würgenler Landwirtschaftsfläche 2.680 m² 1764 Würgenler Landwirtschaftsfläche 3.668 m² 1765 Würgenler Landwirtschaftsfläche 345 m² 1790 Würgenler Landwirtschaftsfläche, Unland 6.074 m² 2053 Hinterer Katzensteig Landwirtschaftsfläche 1.119 m² 2398 Vorderer Mühlbach Waldfläche 1.912 m² Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (Tag der Ortsbesichtigung) 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag)
Seite: 14 3.1. Beurteilung landwirtschaftlicher Flächen durch das Landratsamt Calw In dieser Beurteilung werden lediglich die landwirtschaftlichen Flurstücke 1697, 1764, 1765, 1790 und 2053 näher betrachtet. Beim Flurstück 2398 handelt es sich um eine Forstwirtschaftsfläche, welche in den Zuständigkeitsbereich der Forstverwaltung fällt. Die betroffenen Flächen befinden sich auf der Gemarkung Ebhausen. Die Flächen liegen an einem Hang mit südöstlicher Ausrichtung (außer Flst. 2053, dieses liegt in nordöstlicher Ausrichtung), welche dadurch klimatisch günstig gelegen sind. Die Hangneigung ist mit 7,23 bis 11,65 vergleichsweise steil, was zu deutlichen Erschwernissen bei der Bewirtschaftung führt. Durch die starke Neigung ist der Anbau von erosionsgefährdeten Kulturen (Mais, Kartoffeln, Rüben) nur eingeschränkt möglich. Die Bodenzahl schwankt zwischen 35 und 47 Punkten, die Ackerzahl zwischen 30 und 44 Punkten. Diese liegen damit im unteren Mittelfeld. Hohe Erträge sind bei der Gesamtbetrachtung der Böden nicht zu erwarten. Zu beachten ist, dass die Flurstücke 1764 und 1765 aus agrarstruktureller Sicht nur zusammen verkauft werden sollten, da es ansonsten zu einer unrationellen Aufteilung des Schlags kommen könnte. Flurstück 1765 wäre dadurch kaum noch wirtschaftlich nutzbar. Flurstück 2053 ist Teil eines großen Schlags. Dadurch kann sein Marktwert deutlich über dem eigentlichen Wert des Bodens liegen, da ein Erwerb für die angrenzenden Grundstückseigentümer Vorteile in der Bewirtschaftung hätte. Für alle anderen Kaufinteressenten ist das Flurstück aus selbigem Grund eher uninteressant. Bei der Schätzung der Grundstückspreise wird deren tatsächlicher Wert geschätzt, welcher aus landwirtschaftlicher Sicht angemessen ist. Nicht beachtet werden Spekulations- oder Investitionskäufe von Nichtlandwirten, welche landwirtschaftliche Flächen zu Geldanlagezwecken kaufen. Dies kann den Preis für landwirtschaftliche Flächen in Einzelfällen um bis zu 150 % erhöhen und stellt nicht den realen Wert des Grundstücks dar.
Seite: 15 Übersicht/Information vom Landratsamt Calw, Landwirtschaft und Naturschutz.
Seite: 16 Übersicht große Darstellung Flst. Zuschnitt Länge Breite Nord- Süd Gefälle West- Ost Gefälle Beschreibung Bodenart 1697 Rechteck 92 m 30 m -10,78-0,27 Grünland L (Lehm) 1764 Rechteck, angeschnitten 98 m 40 m -11,65 0,58 Grünland (24,56 ar) Ackerland (12,12 ar) L (Lehm) 1765 Dreieck, nur 49 m 14 m -8,87 1,07 Ackerland L (Lehm) nutzbar mit Flst. 1764 1790 Rechteck 160 m 40 m -10,59 0,46 Steuobstwiese (31,41 ar) Ackerland (29,33 ar) L (Lehm) 2053 Rechteck, angeschnitten und gebogen, Teil eines großen Schlags 2398 Unförmig, von Weg durchschnitten 130 m 8 m 0,45 (Buckel) 55 m 44 m 0,27 (Buckel) 7,23 Ackerland L (Lehm) -18,25 Wald / Flst. Zustandsstufe Entstehungsart Bodenzahl Ackerzahl EMZ Fläche Wert 1697 6 gesteinshaltiger Verwitterungsboden (Vg) 1764 6 Vg 35 30 (16,84 ar) 32 (19,84 ar) 40 37 991,6 2680m² 2546 1140,08 3668 m² 3665 1765 6 Vg 40 37 127,65 345 m² 414 1790 6 (21,96 ar) 5 (30,18 ar) 2140,44 6074 m² 7165 Vg (21,96 ar) Verwitterungsboden (V) (30,18 ar) 40 (21,96 ar) 47 (30,18 ar) 37 (21,96 ar) 44 (30,18 ar) 2053 5 V 47 42 (7,69 ar) 40 (3,5 ar) 462,98 1119 m² 2398 / / / / / 1912 m² 1622 /
Seite: 17 3.2. Flst. 1697 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 2.680 m² Zuschnitt Länge Breite Nord-Süd Gefälle West-Ost Gefälle Beschreibung Bodenart Rechteck 92 m 30 m -10,78-0,27 Grünland L (Lehm) Zustandsstufe Entstehungsart Bodenzahl Ackerzahl EMZ Fläche Wert 6 gesteinshaltiger Verwitterungsboden (Vg) 40 37 991,6 2680m² 2546
Seite: 18 3.3. Flst. 1764 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 3.668 m², Flst. 1765 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 345 m² Flst. Zuschnitt Länge Breite Nord-Süd Gefälle West-Ost Gefälle Beschreibung Bodenart 1764 Rechteck, angeschnitten 1765 Dreieck, nur nutzbar mit Flst. 1764 98 m 40 m -11,65 0,58 Grünland (24,56 ar) L (Lehm) Ackerland (12,12 ar) 49 m 14 m -8,87 1,07 Ackerland L (Lehm) Flst. Zustandsstufe Entstehungsart Bodenzahl Ackerzahl EMZ Fläche Wert 1764 6 Vg 35 30 (16,84 ar) 1140,08 3668 m² 3665 32 (19,84 ar) 1765 6 Vg 40 37 127,65 345 m² 414
Seite: 19 3.4. Flst. 1790 Würgenler - Landwirtschaftsfläche, Unland 6.074 m² Zuschnitt Länge Breite Nord-Süd Gefälle West-Ost Gefälle Beschreibung Bodenart Rechteck 160 m 40 m -10,59 0,46 Steuobstwiese (31,41 ar) Ackerland (29,33 ar) Zustandsstufe Entstehungsart Bodenzahl Ackerzahl EMZ Fläche Wert 6 (21,96 ar) 5 (30,18 ar) Vg (21,96 ar) Verwitterungsboden (V) (30,18 ar) 40 (21,96 ar) 47 (30,18 ar) 37 (21,96 ar) 44 (30,18 ar) L (Lehm) 2140,44 6074 m² 7165
Seite: 20 3.5. Flst. 2053 Hinterer Katzensteig - Landwirtschaftsfläche 1.119 m² Zuschnitt Länge Breite Nord-Süd Gefälle West-Ost Gefälle Beschreibung Bodenart Rechteck, angeschnitten und gebogen, Teil eines großen Schlags 130 m 8 m 0,45 (Buckel) 7,23 Ackerland L (Lehm) Zustandsstufe Entstehungsart Bodenzahl Ackerzahl EMZ Fläche Wert 5 V 47 42 (7,69 ar) 40 (3,5 ar) 462,98 1119 m² 1622
Seite: 21 3.6. Flst. 2398 Vorderer Mühlbach Wald-/Forstwirtschaftliche Fläche 1.912 m² Vermerk: Der eingeschotterte/befestigte Weg ist nicht vermessen und auch nicht in der Flurkarte ersichtlich, Vermerk: Der eingeschotterte/befestigte Weg ist nicht vermessen und auch nicht in der Flurkarte ersichtlich
Seite: 22 Forstwirtschaftliche Fläche
Seite: 23 Zuschnitt Länge Breite Nord-Süd Gefälle West-Ost Gefälle Beschreibung Bodenart Unförmig, von Weg durchschnitten 55 m 44 m 0,27 (Buckel) -18,25 Wald Zustandsstufe Entstehungsart Bodenzahl Ackerzahl EMZ Fläche Wert 1.912 m² Vermerk: Durch die Waldfläche an der Ostgrenze des Flst. führt ein eingeschotteter/befestigter Weg.
Seite: 24 3.7. Allgemeines Definition des Verkehrs-/Marktwerts Der Verkehrs-/Marktwert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Der Verkehrs-/Marktwert wird durch den Sachverständigen auf der Grundlage der 192 bis 199 des BauGB und der hierzu erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien abgeleitet. Er ist eine zeitabhängige Größe, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (= stichtagsbezogener Wert). Auch wenn der Marktwert damit eine Momentaufnahme (Zeitwert) ist, wird seine Höhe maßgeblich von einer längeren Zukunftserwartung der Erwerber bestimmt. Die für die Wertermittlung zugrunde gelegten Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind im beigefügten Literaturverzeichnis aufgeführt. Desweiteren sind zur Wertermittlung die vom örtlichen Gutachterausschuß für Grundstückswerte aus der von ihnen geführten Kaufpreissammlung abgeleiteten wesentlichen Daten -soweit erstellt und verfügbar- herangezogen worden. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und dgl. Die vorliegende Verkehrs-/Marktwertermittlung erfolgte unter Berücksichtigung der Grundstücksmarktlage zum Zeitpunkt der Wertermittlung und gibt in etwa den Wert wieder, der unter der Prämisse von Angebot und Nachfrage im freien Grundstücksmarkt erzielbar erscheint. Wertermittlungsgrundlagen Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u. a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt.
Seite: 25 3.8. Wertermittlung 3.8.1. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens ( 8 Abs. 1 ImmoWertV) Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren das Ertragswertverfahren das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Marktwertbildendes Verfahren Verkehrswert landwirtschaftlicher Grundstücke Der Verkehrswert landwirtschaftlicher Grundstücke wird grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird der Wert nach Preisen bestimmt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für andere Grundstücke mit vergleichbaren wertbestimmenden Faktoren erzielt worden sind; objekt- und zeitnahe Vergleichspreise sind bevorzugt heranzuziehen. Vergleichspreise, bei denen Besonderheiten gemäß 6 WertV 98 (bisher 4 Abs. 3 der WertV) (Anlage 1 Nr. 2) vorliegen, können nur dann berücksichtigt werden, wenn ihre Auswirkungen auf den Preis erfasst und beim Preisvergleich ausgeschlossen werden können. 1 Nachdem keine Vergleichspreise aus Verkäufen der letzten Jahre vorliegen, wird der Bodenrichtwert angewendet. 1 Vgl. S. 431, Verkehrswert landwirtschaftlicher Grundstücke, IV 7 LandR78, Wertermittlungsrichtlinien 2016, Kleiber.
Seite: 26 3.8.2. Bodenwertermittlung 3.8.2.1. Methodik der Bodenwertermittlung Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 15 mit 16 ImmoWertV). Bei dessen Anwendung sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Vorhandene Abweichungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Wie oben erwähnt, wird der Wert eines Baugrundstückes durch eine Vielzahl von wertbildenden Faktoren beeinflusst. In ihrer Gesamtheit können diese Faktoren nur durch aufwendige statistische Untersuchungen lokalisiert und quantifiziert werden. Dies setzt die Existenz einer erheblichen Anzahl von Vergleichsfällen voraus. Grundsätzlich gilt auch für den vorliegenden Fall (aus Gründen des seit langem bebauten Gebietes und der besonderen Nutzungsart), dass diese erforderliche hohe Anzahl an Vergleichsfällen nicht zur Verfügung steht. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen lässt die ImmoWertV die Hinzuziehung von geeigneten Bodenrichtwerten zur Bodenwertermittlung zu ( 15 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Diese müssen geeignet sein, d. h. entsprechend der örtlichen Verhältnisse nach Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung bzw. nach dem Erschließungszustand hinreichend bestimmt sein. Der Bodenrichtwert ( 10 ImmoWertV) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den Wert beeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Marktwertes von dem Bodenrichtwert. 3.8.2.2. Bodenrichtwert und Ermittlung des Bodenwertes Die Bodenrichtwerte betragen in der Lage der Bewertungsobjekte zum Stichtag 24.05.2017: Flst. 1697 2.680 m² * 0,95 /m² = rd. 2.546,00 Flst. 1764 3.668 m² * 1,00 /m² = rd. 3.665,00 Flst. 1765 345 m² * 1,20 /m² = rd. 414,00 Flst. 1790 6.074 m² * 1,18 /m² = rd. 7.165,00 Flst. 2053 1.119 m² * 1,45 /m² = rd. 1.622,00 Flst. 2398 1.912 m² * 1,80 /m² = rd. 3.500,00 Die Bodenwerte wurden vom Landwirtschaftsamt Calw bzw. vom zuständigen Revierförster der Gemeinde Ebhausen mitgeteilt.
Seite: 27 4. Verkehrs-/Marktwert Der Verkehrs-/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Qualitäts-/Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Verkehrs-/Marktwert für die Landwirtschaftsflächen und Forstwirtschaftsfläche in: Gemarkung: 72224 Ebhausen Ebhausen Grundbuch-Nr.: 2672 Flurstück: 1697 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 2.680 m² Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Verkehrswert/Marktwert: 2.546,00 in Worten: (Zweitausendfünfhundertsechsundvierzig Euro) geschätzt. Flurstück: 1764 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 3.668 m² Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Verkehrswert/Marktwert: 3.665,00 in Worten: (Dreitausendsechshundertfünfundsechzig Euro) geschätzt. Flurstück: 1765 Würgenler - Landwirtschaftsfläche 345 m² Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Verkehrswert/Marktwert: 414,00 in Worten: (Vierhundertvierzehn Euro) geschätzt. Flurstück: 1790 Würgenler - Landwirtschaftsfläche, Unland 6.074 m² Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Verkehrswert/Marktwert: 7.165,00 in Worten: (Siebentausendeinhundertfünfundsechzig Euro) geschätzt.
Seite: 28 Flurstück: 2053 Hinterer Katzensteig Landwirtschaftsfläche 1.119 m² Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Verkehrswert/Marktwert: 1.622,00 in Worten: (Eintausendsechshundertzweiundzwanzig Euro) geschätzt. Flurstück: 2398 Vorderer Mühlbach Waldfläche/Forstwirtschaftsfläche 1.912 m² Qualitätsstichtag: 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Verkehrswert/Marktwert: 3.500,00 in Worten: (Dreitausendfünfhundert Euro) geschätzt. Gesamt: Qualitätsstichtag: Verkehrswert/Marktwert gesamt: in Worten: geschätzt. 24.05.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 18.912,00 (Achtzehntausendneunhundertzwölf Euro) Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten 2 wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Dem Sachverständigen und seinen Mitarbeitern ist generell untersagt, Bietinteressenten weitere Auskünfte zum Gutachten zu erteilen. Calw, den 19.07.2017 Sachverständiger Arthur Schneider 2 Urheberschutz - alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.
Seite: 29 5. Verzeichnis der Anlagen o o o o Literaturverzeichnis Verkehrsanbindung Lagepläne Altlastenauskunft 5.1. Literaturverzeichnis Auszüge verwendeter Literatur zur Wertermittlung (jeweils neueste Fassung) FISCHER, KLEIBER, WERLING Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 7. Auflage, 2014. Kleiber Wertermittlungsrichtlinien (2016), Sammlung amtlicher Texte zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken, 12. Auflage, 2016. SPRENGNETTER Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen, Sinzig (Loseblattsammlung). BauGB Baugesetzbuch in der Fassung vom 23. September 2004. ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung vom 01.07.2010. SW-RL Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie) 5. September 2012. EW-RL Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie) 4. Dezember 2015. VW-RL Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichs- und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie) 11. April 2014. WertR 2016 Wertermittlungsrichtlinien 2016 BNatSchGNeuregG Gesetz zur Neuregelung des Rechts des Naturschutzes und der Landschaftspflege und zur Anpassung anderer Rechtsvorschriften i.d.f. der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBl. I 2002, 1193) zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 21.12.2004. WaldR 2000 Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswerts von Waldflächen und für Nebenentschädigungen (Waldwertermittlungsrichtlinien 2000)
Seite: 30 LandR 78 Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebe, anderer Substanzverluste (Wertminderung) und sonstiger Vermögensnachteile (Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft LandR78)
Seite: 31 5.2. Verkehrsanbindung Quelle: Übersichtskarte 1:500.000, MAIRDUMONT PROMOTION, Ostfildern (Kemnat) Aktualität: Ausgabe Juni 2013 Gewählter Maßstab: 1:500.000
Seite: 32 5.3. Lagepläne
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Seite: 39 5.4. Altlastenauskunft