Haspel Albert Mühlgasse 3 7371 Unterrabnitz GUTACHTEN SCHÄTZUNGEN BEWEISSICHERUNG AUSSCHREIBUNGEN PLANUNGEN BAULEITUNGEN ABRECHNUNGEN Oberwart, 27.06.2007/mb WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN betreffend den Verkehrswert der Liegenschaften mit der EZ. 142, Gst. Nr. 762/1, 763 (Baufläche, LN), EZ. 457, Gst. Nr. 799 (Baufläche), EZ. 150, Gst. Nr. 1035, 1036 (Wälder), KG. 33011 Hammerteich, BG. Oberpullendorf, in 7442 Hammerteich, Fabriksgasse 16a. Auftraggeber: Herr Albert Haspel Stichtag: 02.06.2007 Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaften mit dem(n) darauf befindlichen Gebäude(n).
2 Lokalaugenschein: Der erforderliche Lokalaugenschein fand am 02.06.2007 statt, dieses Datum gilt auch als Bewertungsstichtag. Anlässlich dieses Lokalaugenscheins konnten alle zu bewertenden Räumlichkeiten bzw. Objekte frei besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war. Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung: 01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaften und Gebäude(n). 02. Katastermappe. 03. Grundbuchsauszug. 05. Die ÖNORM B 1.800, 6. Teil. 06. Literatur von Gerady-Möckl Praxis der Grundstücksbe- wertung. 07. Literatur von Rössler-Langer-Simon-Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten.
3 08. Literatur von Ross-Brachmann Ermittlung des Ver- kehrswertes von Grundstücken und des Wertes bauli- cher Anlagen von Peter Holzner und Ulrich Renner. 09. Liegenschaftsbewertung von Heimo Kranewitter. 10. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz. 11. Die Ö-Norm B 1802 Liegenschaftsbewertung. 12. BEI STÄDTISCHEN GRUNDSTÜCKEN: Literatur von Moser Schätzung städtischer Grundstücke GdZ 1978. 13. Die öffentlichen Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik bzw. Bundesministerium für Finanzen und dem Österreichischen Statistischen Zentralamt für Wohnhausbauten. Erklärung des Sachverständigen: Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab.
4 GEBÄUDEBESCHREIBUNG: Bewertungsbasis der Immobilie sind die nachfolgend vorge- legten Unterlagen: 1. Grundbuchsauszug 2. Mappenkopie 3. Auszug vom Flächenwidmungsplan 4. Naturvermessung Diese vor angeführten Unterlagen stellen die Grundlage der Bewertung dar. Das Grundstück mit dem darauf befindlichen Gebäude wurde okular besichtigt, sodass die augenscheinliche Besichtigung und die vor angeführten Grundlagen Bewertungsbasis darstellen. Auf Wunsch des Auftraggebers kann von einer umfangreichen, detaillierten Beschreibung Abstand genommen werden. Falls sie erforderlich wird, ist ein Nachreichen dieser technischen Beschreibung im Detail kurzfristig und jederzeit möglich.
5 BEWERTUNG Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Generell finden im Gutachten 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren und 6 Sachwertverfahren Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber, Ross-Brachmann-Holzer und auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet. 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ver-
6 gleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte, vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten Wertigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen.
7 Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend sind. 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungs-
8 gemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3-6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber. Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung haben, ist hier eine geringe-
9 re Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in schlechten Lagen, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln. Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und
10 wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.
11 VERKEHRSWERT Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und Ertragswert) anzunähern. ALLGEMEINES Laut 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.u. auch zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser Nachkontrolle nach oben oder unten berichtigt werden. Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Grundstücke genommen. Nach 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz
12 haben besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben. Bei der Bewertung der Gebäude handelt es sich um die reine Bausubstanz und nur um jene Installationen, die in fester Verbindung mit den Gebäuden hergestellt sind. Diese Werte beinhalten kein wie immer geartetes Mobiliar oder eventuell vorhandene technische Betriebseinrichtungen. Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der Angaben der / des Anwesenden bzw. aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Gebäude verdeckte, durch Augenschein nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden hat. In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen enthalten. Im Gutachten enthalten ist die Umsatzsteuer, ohne Rücksichtnahme auf das Umsatzsteuergesetz und ohne Rücksichtnahme, ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist.
13 Belastungen wie Wohnungs- und Fruchtgenussrecht und dergleichen sind auf der Liegenschaft keine vorhanden.
14 1. Grundwert: EZ. 457, Gst. Nr.: 799, KG. 33011 Hammerteich: Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber und Ross- Brachmann-Holzer sowie auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprechender Abschlag vom Freigrund berücksichtigt wird. Lt. Auskunft beim Gemeindeamt Lockenhaus ist das Gst. Nr. 799 als Bauland Wohngebiet (BW) gewidmet. 689 m² à 15,00 10.335,00 20 % Abschlag aufgrund der Gebundenheit des Grundes Grundwert 2.067,00 8.268,00 2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann-Holzer: Brutto-Rauminhalt nach ÖNORM B 1.800. Anmerkung: Die Beschreibung und Bewertung des ersten Gebäudeabschnittes erfolgt nachvollziehbar, während die Beschreibung der weiteren Gebäude nur in vereinfachter Form durchgeführt wird.
15 2.1. Bauzeitwert: 2.1.1. Wohngebäude nach NFL: Brutto-Geschossfläche: KL: AR: 5,30 x 4,50 = 23,85 m² KA: 5,36 x 2,90 = 15,54 m² = 39,39 m² EG: WK: 3,74 x 4,75 = 17,77 m² WZ: 4,27 x 3,90 = 16,65 m² ZI: 3,92 x 3,72 = 14,58 m² AR: 1,63 x 2,48 = 4,04 m² VR: 3,74 x 1,34 = 5,01 m² VR: 5,13 x 1,00 = 5,13 m² Bad: 2,60 x 3,03 = 7,88 m² WC: 1,03 x 1,47 = 1,51 m² = 72,57 m² Baukosten: Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach den gegebenen Indices des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für Wohnhausbauten
16 sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen eigenen Erfahrungen er- mittelt BGF x Nutzflächenpreis = BK KL: 39,39 x 400,00 15.756,00 EG: 72,57 x 1150,00 83.456,00 + 20 % Umsatzsteuer 99.212,00 19.842,00 119.054,00 Hievon eine Entwertung des Gebäudes für die bisherige Abnützung und Amortisation, inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung und des leeren Bauvolumens, inkl. des verlorenen Bauaufwandes. 60 % v. 119.054,00 71.432,00 Bazeitwert - Wohngebäude: 47.622,00 2.1.2. Nebengebäude nach NFL: Brutto-Geschossfläche: 4,70 x 6,10 = 28,67 m²
17 Baukosten: BGF x Nutzflächenpreis = BK 28,67 x 450,00 12.902,00 + 20 % Umsatzsteuer 75 % Entwertung von 15.482,00 2.580,00 15.482,00 11.612,00 Bauzeitwert - Nebengebäude: 3.870,00 2.1.3. Schweinestall und Einstellraum: Ohne Wert - Abbruchkosten 3.150,00 Zusammenstellung - Sachwert: 1. Grundwert 8.268,00 2. Bauzeitwert: 2.1.1. Wohngebäude: 2.1.2. Nebengebäude: 2.1.3. Schweinestall und Einstellraum: Sachwert 47.622,00 3.870,00-3.150,00 56.610,00
18 2.2. Ertragswert: Nachhaltig erzielbarer Mietertrag per Monat inkl. Ust. 300,00 Nachhaltig erzielbarer Mietertrag per Jahr inkl. Ust.: 3.600,00-30 % Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten Rohmietertrag 1.080,00 2.520,00 Restnutzungsdauer: Kapitalisierungszinsfuß: Berechnungsfaktor: 30 Jahre 5,5 % 14,50 Ertragswert: 2.520,00 x 14,50 36.540,00
19 2.3. Verkehrswert: Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt gemäß novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992/150 vom 19.03.1992. Als Verkehrswert wird ein zu begründendes gewogenes Mittel von Sach- und Ertragswert angesetzt. Sachwert + Ertragswert 2 56.610,00 + 2 36.540,00 VERKEHRSWERT 46.575,00 EZ. 142, Gst. Nr.: 762/1, KG. 33011 Hammerteich: Bauland Wohngebiet (BW): 1.100 m² à 15,00 16.500,00 Grünland Hausgärten (Ghg): 1.320 m² à 1,10 1.452,00 VERKEHRSWERT 17.952,00
20 EZ. 142, Gst. Nr.: 763, KG. 33011 Hammerteich: Festgehalten wird, dass sich auf diesem Grundstück ein alter Stadl befindet, welcher sich in einem baufälligen Zustand zeigt und keinen Marktwert besitzt. Von einer Bewertung wird daher Abstand genommen. Bauland Wohngebiet (BW): 1.139 m² à 15,00 17.085,00 Grünland Hausgärten (Ghg): 1.100 m² à 1,10 1.210,00 VERKEHRSWERT 18.295,00 EZ. 150, Gst. Nr.: 1035, 1036, KG. 33011 Hammerteich: Grünfläche (Gf): 6.454 m² à 0,40 2.582,00 VERKEHRSWERT 2.582,00 Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
21 ZUSAMMENSTELLUNG EZ. 457, Gst. Nr.: 799, KG. 33011 Hammerteich: 46.575,-- EZ. 142, Gst. Nr.: 762/1, KG. 33011 Hammerteich: 17.952,-- EZ. 142, Gst. Nr.: 763, KG. 33011 Hammerteich: 18.295,-- EZ. 150, Gst. Nr.: 1035, 1036, KG. 33011 Hammerteich: 2.582,-- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- VERKEHRSWERT 85.404,-- ==================================================================== Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
22 Haus mit Nebengebäude: West- und Südseite. Stallgebäude an das Wohnhaus angebaut.
23 Stall - ohne Wert. Einstellraum - ohne Wert.
24 Stadl am Gst. Nr. 763. Wohngebäude: Nord- und Ostseite.
25 Nordseite - Zufahrtsseite. Bad.
26 WC. Windfang.
27 Vorraum. Zimmer zur Gartenseite.
28 Wohnküche. Wohn-/Schlafzimmer.
29 Garten mit Einfriedungsmauer und Tor. Wiese und Obstgarten - Gst. Nr. 762/1.