WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN

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1 An Dr. SUPPER Rechtsanwälte OG Hauptplatz Oberpullendorf GUTACHTEN SCHÄTZUNGEN BEWEISSICHERUNG AUSSCHREIBUNGEN PLANUNGEN BAULEITUNGEN ABRECHNUNGEN Oberwart, /r WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 806, Gst. Nr. 359/6, Baufläche mit dem darauf befindlichen Gebäude, KG Speising, BG. Hietzing, in 1130 Wien, Schönbachstr. 25. Auftraggeber: Dr. Christian Supper als Masseverwalter im Konkursverfahren Walter Lindtner Stichtag: Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaft mit den darauf befindlichen Gebäude zum Konkurs.

2 2 INHALTSVERZEICHNIS: Seite Kopf des Gutachtens Inhaltsverzeichnis mit Verkehrswert Lokalaugenschein Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung, Erklärung des SV..03 Befund: Lage, Maße, Größe, Ver- und Entsorgungsleitungen, Infrastruktur Nutzung, Gebäudebeschreibung, technische Beschreibung, Räumliche Beschreibung..05 Außenanlagen 17 Bewertungsgrundlagen.18 Grundwertermittlung..28 Gebäudewertermittlung.29 Fotoaufnahmen..35 Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 806, Gst. Nr. 359/6, Baufläche mit dem darauf befindlichen Gebäude, KG Speising, BG. Hietzing, in 1130 Wien, Schönbachstr. 25 beträgt: VERKEHRSWERT: ,-- ================== (in Worten: vierhundertneuntausendvierhundertsiebenundvierzig) ZERSCHLAGUNGSWERT: ,00 ================== (in Worten: dreihundertausend) Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

3 3 Lokalaugenschein: Der erforderliche Lokalaugenschein fand am von 8:00-9:15 Uhr statt, dieses Datum gilt auch als Bewertungsstichtag. Hierbei waren anwesend: - Walter Lindtner - Ernestine Schöny - Mag. Klaus Faißner (freier Mitarbeiter der Presse) - Karl Nowak (Rettet Österreich) - March Gustav (Rettet Österreich) - Betrides Elisabeth (Rettet Österreich) - Eber Erhart - Andrea Schöny (Lebensgefährtin) - Yasmin Lindtner (Tochter) Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung: 01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Ge- bäude(n). 02. Katastermappe. 03. Grundbuchsauszug.

4 4 04. Die ÖNORM B 1.800, 6. Teil. 05. Literatur von Gerady-Möckl Praxis der Grundstücksbe- wertung. 06. Literatur von Rössler-Langer-Simon-Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten. 07. Literatur von Ross-Brachmann Ermittlung des Ver- kehrswertes von Grundstücken und des Wertes bauli- cher Anlagen von Peter Holzner und Ulrich Renner. 08. Liegenschaftsbewertung von Heimo Kranewitter. 09. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz. 10. Die Ö-Norm B 1802 Liegenschaftsbewertung. 11. Literatur von Moser Schätzung städtischer Grundstücke GdZ Die öffentlichen Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik bzw. Bundesministerium für Finan- zen und dem Österreichischen Statistischen Zentralamt für Wohnhausbauten.

5 5 Erklärung des Sachverständigen: Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Aufgrund der oben angeführten Unterlagen sowie meiner Kenntnis der Liegenschaft ergibt sich daher folgender Befund. B E F U N D 1. Lage: Das Grundstück 359/6 befindet sich am Kreuzungspunkt Schönbachstraße - Klimtgasse, direkt an der Westbahn gelegen. Die Lage ist eben, die Figuration trapezförmig. Lt. Flächenwidmungsplan der Gemeinde Wien, ist das Grundstück als Wohngebiet, Bauklasse 1, offene Bebauungsweise gewidmet. Bebaut wurde diese Liegenschaft mit einem Wohnhaus. Angemerkt wird, dass sich vis a vis des Grundstücks 359/6 die Baustelle Lainzer Tunnel, LT 31, Maxing befindet.

6 6 2. Maße: Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden zur Gänze in natura aufgenommen. 3. Größe: Die Größe der Liegenschaft beträgt laut Grundbuch, wie nachfolgend angeführt: EZ. 806: Gst. Nr..359/6: Baufläche (Gebäude) 197 m² Baufläche (begrünt) 279 m² 476 m² 4. Ver- und Entsorgungsleitungen: Die Liegenschaft ist als zur Gänze aufgeschlossen zu bezeichnen, d. h. Strom-, Wasser-, Gas-, Telfon- und Kanal- anschluss sind in das Gebäude eingeleitet.

7 7 5. Infrastruktur: Die Liegenschaft liegt direkt an einer Verkehrsfläche und ist in Verbindung mit den geschilderten dringlichen Rechten mit Fahrzeugen aller Art erreichbar. Autobushaltestellen, Gaststätten und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind durchaus zu Fuß erreichbar. 6. Nutzung: Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme bewohnt. 7. Gebäudebeschreibung: 7.1. Wohngebäude: Herr Lindtner verweigerte jegliche Vorlage von Bauakten, sodass das genaue Alter und die Bewilligungen noch nicht angegeben werden können. Nachdem ein Ausheben bei der MA37 vom Bauakt noch nicht möglich war. Vom Stil her dürfte das Haus in den 60-iger Jahren erbaut sein und ist es dreigeschossig in Massivbauweise errichtet und besitzt L- förmige Grundrissform.

8 8 Bestehend aus einem Kellergeschoss, welches zwei Lagerraum, Waschküche, WC, Heizraum mit Schleuse, Werkstättenraum und Garage beinhaltet. Angemerkt wird, dass in den Kellerräumlichkeiten Sperrmüll und alte Autoreifen gelagert werden. Im Erdgeschoss befinden sich ein Wohnzimmer, Wohnküche, Waschraum, Schlafzimmer, Vorraum und ein Büro. Das Obergeschoss beinhaltet zwei Zimmer, Balkon, Schlafzimmer, WC, Badezimmer, Kinderzimmer und einen Vorraum. Die drei Geschosse werden durch Stiegen miteinander verbunden. Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt von der Straße aus, über eine Betonstiege welche mit Waschbetonplatten ausgelegt wurde, als Absturzsicherung dient ein verzinktes Geländer. Technischer Bericht: Fundierung: Vermutlich Betonstreifenfundamente Kellermauerwerk: Lt. Angabe Leca-Mauerwerk in KZM verlegt hergestellt Decke über KL: Massivdecke mit geschlossenen Untersichten

9 9 EG Mauerwerk: Ziegelmauerwerk in KZM verlegt hergestellt Decke über EG: Massivdecke mit geschlossenen Untersichten OG-Mauerwerk: Ziegelmauerwerk in KZM verlegt hergestellt Dachkonstruktion: Walmdach, in fester Verbindung mit dem aufgehenden Mauerwerk hergestellt. Sat-Anlage montiert. Untersichten mit Nut- und Federbretter verkleidet. Dachdeckung: Welleternitdeckung, auf entsprechender Lattung verschraubt. Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre an das Kanalnetz an- geschlossen, sodass die gesamten Dachwässer verrohrt ab- geführt werden. Räumlichkeiten u. d. Ausstattung: KELLERGESCHOSS: Lagerraum 1: Fliesenboden, Wände und Decke verputzt, ausgenommen hiervon der Duschbereich, welcher verfliest wurde, eingebaut ein kleinformatiges Leichtmetallfenster, der Zugang erfolgt über eine Durchgangsöffnung ohne Tür.

10 10 Waschküche: Fliesenboden mit Bodenablauf, Wände bis zur Decke verfliest, Decke gemalt. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend eine Niro-Doppelabwäsche mit Wasserhahn, ein Heizkörper montiert. WC: Fliesenboden, die Wände bis in einer Höhe von 1,60 m verfliest, die darüber befindlichen Wand und Deckenflächen sind gekalkt, kein Fenster oder Belüftung vorhanden, eingebaut eine Metalltür mit Zarge. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend ein Stand-WC und ein Waschbecken, ein Heizkörper montiert. Heizraum mit Schleuse: Fliesenboden, Wände und Decke sind verputzt, eingebaut ein kleinformatiges Leichtmetallfenster, der Zugang erfolgt über eine Brandschutztür mit Zarge. Aufgestellt eine Gaszentralheizung sowie ein Warmwasseraufbereitung, welche mit Gas befeuerbar ist. Lagerraum 2: Fliesenboden, Wände und Decke gekalkt, eingebaut ein kleinformatiges Leichtmetallfenster, offene Zugangsmöglich

11 11 keiten, keine Türen vorhanden, zwei Heizkörper montiert. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend die Gaszuleitung mit Zähler. Werkstättenraum: Fliesenboden mit Ausgleichstufe, Wände und Decke verputzt, eingebaut ein kleinformatiges Leichtmetallfenster, offener Zugang, keine Türen vorhanden, ein Heizkörper montiert. Garage: Fliesenboden mit Ausgleichstufen zum Keller, sowie eine Ölauffanggrube vorhanden, die Wände sind bis in einer Höhe von ca. 3m verfliest, die darüber befindlichen Wand und Deckenflächen sind gekalkt, eine Metalltür mit Zarge in Richtung Garten eingebaut, die Zufahrt erfolgt über ein händisch bedienbares Sektionaltor. Stiege KG EG: Vorhanden eine Betonstiege, welche mit Fliesen ausgelegt wurde. Der Zugang zum Erdgeschoss erfolgt über eine Zarge ohne Tür.

12 12 ERDGESCHOSS: Wohnzimmer: Parkettboden, Wände und Decke sind gemalt, eingebaut zwei zweiflügelige Kunststofffenster mit Kunststeinfensterbretter, der Zugang erfolgt über eine Durchgangsöffnung, sowie einer furnierten Glastür, zum Balkon ist eine Kunststoffterrassentür vorhanden, zwei Heizkörper montiert. Wohnküche: Fliesenboden, Wände tapeziert, ausgenommen hiervon das Küchenschild, welches verfliest wurde, Decke gemalt, eingebaut zwei zweiflügelige Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über zwei furnierte Glastüren mit Zarge. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend eine Abwäsche mit Mischbatterie, ein Heizkörper moniert. Waschraum: Fliesenboden, Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Nut- und Federbrettern beplankt, eingebaut ein kleinformatiges Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Tür mit Zarge. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend ein Waschbecken mit Mischbatterie, Brausegarnitur und Duschvorhang, weiters ist ein Stand-WC montiert.

13 13 Schlafzimmer: Melanboden, Wände und Decke gemalt, eingebaut ein einflügeliges Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Holztür mit Stock, ein Heizkörper montiert. Vorraum: Fliesenboden, Wände und Decke gemalt, offener Zugang zur Stiege in Obergeschoss, eingebaut eine Leichtmetalleingangstür mit Zwischenverglasung und zylindrischen Schloss, vorhanden ein Steh- sowie ein Drehflügel, im Ausgangsbereich Garten ist eine einflügelige Kunststofftür ersichtlich. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend ein E-Zähler mit automatischen Absicherungen und FI. Büro: Fliesenboden, Wände und Decke gemalt, eingebaut ein einteiliges Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Glastür mit Zarge. Stiege EG OG: Betonstiege mit Kunststeinplattenbelag ausgelegt, als Absturzsicherung dient ein montierter Handlauf.

14 14 OBERGESCHOSS: Zimmer 1: Parkettboden, Wände und Decke tapeziert, eingebaut zwei zweiteilige Kunststofffenster, sowie eine einteilige Kunststoffterrassentür, der Zugang erfolgt über eine Durchgangsöffnung ohne Tür, zwei Flachheizkörper montiert. Balkon Fliesenboden, zur Absturzsicherung dient ein Metallgeländer mit Verglasung. Schlafzimmer: Verwellter Teppichboden, Wände und Decke tapeziert, eingebaut ein zweiflügeliges Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Holztür mit Zarge, zwei Heizkörper montiert. WC: Fliesenboden, Wände verfliest, Decke mit Nut- und Federbretter beplankt, der Zugang erfolgt über eine furnierte Holztür mit Zarge. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend ein Stand-WC und Wasserabsperrhahn, zwei Heizkörper montiert.

15 15 Badezimmer: Fliesenboden, Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Nut- und Federbrettern beplankt, eingebaut ein kleinformatiges Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Holztür mit Zarge. Mit dem Gebäude in fester Verbindung stehend eine Liegewanne, eine Dusche mit aufgesetzter Leichmetallduschwand mit Kunststoffverglasung, ein Bidet, sowie ein Waschbeckenanschluss, ein Heizkörper montiert. Zimmer 2: Teppichboden, Wände und Decke gemalt, eingebaut zwei Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Holztür mit Stock, ein Heizkörper montiert. Kinderzimmer: Melanboden, Wände und Decke gemalt, eingebaut ein einflügeliges Kunststofffenster, der Zugang erfolgt über eine furnierte Holztür mit Zarge, ein Heizkörper montiert. Vorraum: Fliesenboden, Wände und Decke tapeziert, eingebaut eine Kunststoffterrassentür, ein Heizkörper montiert, zum Dachboden ist eine Dachbodentreppe ersichtlich.

16 16 Innenwandgestaltung: Die Wände sind mit KZM verputzt und gemalt. Ausgenommen hiervon sind die Nassgruppen, welche mit Fliesenbelägen versehen wurden. Fassadengestaltung: Fassadenflächen besitzen Vollwärmeschutz. Der Sockel wurde verfliest. Beheizung und Warmwasserbereitung: Erfolgt zentral vom KG aus mittels einer Gaszentralheizung. Öffentliche Anschlüsse: Zur Gänze eingeleitet, d. h. Strom-, Wasser-, Kanal-, Gas- und Telefonanschluss sind vorhanden. Bau- und Erhaltungszustand: Das Wohngebäude befindet sich dem Alter entsprechend in einem mäßigen Zustand. Fassadenflächen sind verschmutzt. Baumängel: Straßenseitig im Bereich Küchenfenster Erdgeschoss sind Fassadenschäden ersichtlich. Setzungsschäden am Außenmauerwerk vorhanden.

17 Außenanlage: Um das Wohnhaus ist ein Traufenpflaster vorhanden. Im Sockelbereich wurde ein Wasserhahn installiert. Die Vorplatzflächen sowie die restlichen Gartenflächen sind begrünt. Der Garagenabgang ist mit Waschbetonplatten ausgelegt. Zum Nachbarsgrundstück wurde eine verflieste Mauer errichtet. Die gartenseitige Einfriedung wurde mit einer massiv hergestellten Mauer, welche mit Waschbetonplatten abgedeckt wurde, hergestellt. Setzungsschäden ersichtlich. An dieser Mauer angebaut ein offener Griller. Straßenseitig errichtet ein Sockel- und Pfeilermauerwerk mit Ausfachungsmauerwerk. Eingebaut ein Eingangstürl, sowie ein Einfahrtstor, aus verzinkten Metall.

18 18 BEWERTUNG Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Generell finden im Gutachten 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren und 6 Sachwertverfahren Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber, Ross-Brachmann-Holzner-Renner, Kranewitter und auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet.

19 19 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte, vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten

20 20 Wertigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen. Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend sind. 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsäch-

21 21 lich erzielten Beträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3-6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber.

22 22 Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in schlechten Lagen, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.

23 23 Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der Ertragswert ist die wirt-

24 24 schaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. VERKEHRSWERT Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und Ertragswert) anzunähern. ALLGEMEINES Laut 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.u. auch zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser Nachkontrolle nach oben oder unten berichtigt werden.

25 25 Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Grundstücke genommen. Nach 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben. Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt und bildet die Grundlage für die Berechung z.b. der Grundsteuer, der Erbschaftssteuer usw. Dieser Wert stimmt mit dem Verkehrswert nicht überein und liegt meist deutlich darunter. Eine Wertrelation zwischen Einheitswert und Verkehrswert besteht grundsätzlich nicht, sodass aus dem Einheitswert kein Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert gezogen werden kann. Bei der Bewertung der Gebäude handelt es sich um die reine Bausubstanz und nur um jene Installationen, die in fester Verbindung mit den Gebäuden hergestellt sind. Diese Werte beinhalten kein wie immer geartetes Mobiliar oder eventuell vorhandene technische Betriebseinrichtungen. Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der Angaben der / des Anwesenden bzw. aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme.

26 26 Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Gebäude verdeckte, durch Augenschein nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden hat. Es kann weiters nicht überprüft werden, ob die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen tatsächlich gesetzeskonform an die Hauptleitungen angeschlossen sind. Die Immobilie wird bewertet unter dem Faktum, dass keine wie immer gearteten Kontaminierungen vorhanden sind und in der Folge daher auch keine Entsorgungskosten im Zuge einer eventuellen Räumung anfallen. In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen enthalten. Im Gutachten enthalten ist die Umsatzsteuer, ohne Rücksichtnahme auf das Umsatzsteuergesetz und ohne Rücksichtnahme, ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist.

27 27 Belastungen wie Wohnungs- und Fruchtgenussrecht und dergleichen sind auf der Liegenschaft keine vorhanden.

28 28 1. Grundwert: Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber und Ross- Brachmann-Holzer sowie auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprechender Abschlag vom Freigrund berücksichtigt wird. Lt. Flächenwidmungsplan ist das Gst. Nr. 359/6 als Wohngebiet gewidmet. 476 m² à 600, ,00 20 % Abschlag aufgrund der Gebundenheit des Grundes Grundwert , ,00

29 29 2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann-Holzer: Topografische Aufstellung nach Nutzfläche Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach den gegebenen Indices des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für Wohnhausbauten sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen eigenen Erfahrungen ermittelt 2.1. Bauzeitwert: Wohngebäude: KG: Lagerraum 1 3,00 x 3,31 = 9,93 m² Waschküche 2,34 x 2,92 = 6,83 m² 42,9 1,60 x 1,46 = 2,34 m² 14,3 WC 1,57 x 1,36 = 2,14 m² Heizraum mit 2,02 x 2,95 = 5,96 m² 3,98 Schleuse 0,96 x 1,96 = 1,88 m² 1,96 Lagerraum 2 7,83 x 4,77 = 37,35 m² 1,96 4,08 x 2,67 = 10,89 m² 2,47 3,30 x 2,20 = 7,26 m² 2,47 Werkstättenraum 6,01 x 2,98 = 17,91 m² 2,47 Garage 6,72 x 3,38 = 22,71 m² 2,47 = 125,20 m² 75

30 30 EG: Wohnzimmer 7,53 x 4,90 = 36,90 m² Wohnküche 5,02 x 4,54 = 22,79 m² 42,9 Waschraum 2,11 x 1,45 = 3,06 m² 14,3 Schlafzimmer 3,02 x 4,58 = 13,83 m² Vorraum 2,39 x 14,36 = 34,32 m² 3,98 6,48 x 3,06 = 19,83 m² 1,96-1,84 x -3,50 = -6,44 m² 1,96 Büro 3,02 x 1,89 = 5,71 m² 2,47 = 130,00 m² 67,6 OG: Zimmer 1 7,44 x 5,08 = 37,80 m² Schlafzimmer 4,91 x 4,62 = 22,68 m² 42,9 WC 1,46 x 0,89 = 1,30 m² 14,3 Badezimmer 1,64 x 3,03 = 4,97 m² 1,59 x 2,01 = 3,20 m² 42,9 Zimmer 2 3,11 x 1,67 = 5,19 m² 14,3 Kinderzimmer 2,99 x 4,91 = 14,68 m² Vorraum 6,16 x 3,03 = 18,66 m² 3,98 = 108,48 m² 118 Balkon: 1,11 x 3,06 = 3,40 m²

31 31 NFL x Nutzflächenpreis = BK KG: 125,20 x 600 EG: 130,00 x 1450 OG: 108,48 x 1450 Balkon: 3,40 x % Umsatzsteuer , , , , , , ,00 Hievon eine Entwertung des Gebäudes für die bisherige Abnützung und Amortisation, inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung und des leeren Bauvolumens, inkl. des verlorenen Bauaufwandes. Höhere Entwertung aufgrund des schlechten Zustandes vom EG. 55 % v , ,00 Bauzeitwert - Wohngebäude: , Entsorgungskosten-KG: Pauschal ,00

32 32 Zusammenstellung - Sachwert: 1. Grundwert ,00 2. Bauzeitwert: Wohngebäude: Entsorgungskosten-KG: Sachwert , , , Ertragswert: Nachhaltig erzielbarer Mietertrag per Monat: 10% Umsatzsteuer 1.950,00 195, ,00 Nachhaltig erzielbarer Mietertrag per Jahr inkl. Ust.: -5,0% Verwaltungskosten , ,00-1,5% Instandhaltungskosten von den Herstellungskosten -4,0% Mietausfallwagnis , ,00 abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwertes 5,0 % Jahresreinertrag der baulichen Anlagen , ,00

33 33 Restnutzungsdauer: 32 Jahre Kapitalisierungszinsfuß: Berechnungsfaktor: 5,0 % 15,80 Ertragswert der baulichen Anlagen zuzüglich Grundwert , ,00 Ertragswert: , Verkehrswert: Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt gemäß novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992/150 vom Nachdem es sich bei dieser Liegenschaft um ein Sach- und nicht um ein Ertragswertobjekt handelt, liegt die Wertigkeit im Sach- und nicht im Ertragswert, sodaß das gewogene Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert nachfolgend errechnet wird, wobei dem Sachwert der Vorrang gegeben wird. 2 x Sachwert + 1 x Ertragswert 3 2 x x VERKEHRSWERT ,00 (in Worten: vierhundertneuntausendvierhundertsiebenundvierzig)

34 Zerschlagungswert: Der vor errechnete Wert der Immobilie stellt den Verkehrswert betreffend der Grundstücke und der Gebäude in Bezugnahme auf die angeführten Literaturen sowie meine Berufserfahrung dar. Sollte eine Zerschlagung stattfinden, kann erfahrungsgemäß dieser Verkehrswert eher nicht erreicht werden und liegt der Zerschlagungswert erfahrungsgemäß bei ZERSCHLAGUNGSWERT ,00 (in Worten: dreihunderttausend) Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

35 35 Wohnzimmer im Obergeschoss Schlafzimmer

36 36 WC Badezimmer

37 37 Kinderzimmer Zimmer

38 38 Vorraum

39 39 Wohnzimmer Küche

40 40 Schlafzimmer WC

41 41 Werkstätte-Garage Werkstätte im Kelleraum befindlich

42 42 Lagerraum mit Stiege in das Erdgeschoss Lagerraum gartenseitiger Bereich

43 43 Lagerraum straßenseitiger Bereich Heizraum mit Gasheizung

44 44 Waschküche Lager ehemaliger Duschraum

45 45 WC mit integriertem Handwaschbecken

46 46 Gartenseitige Ansicht des Hauses im Anschluss an die Garage Garten mit Einfriedungsmauer und Griller

47 47 Gartenansicht des Hauses Aufnahme des Hauses von der Straße aus

48 48 Weitere Aufnahme von der Straße