WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN

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1 An das Bezirksgericht Jennersdorf Hauptstraße Jennersdorf GUTACHTEN SCHÄTZUNGEN BEWEISSICHERUNG AUSSCHREIBUNGEN PLANUNGEN BAULEITUNGEN ABRECHNUNGEN Oberwart, /anp WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 387, Gst. Nr. 5818/1, sowie EZ. 1328, Gst. Nr. 5818/3, Bauflächen, LN, Wald und Sonstige mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Deutsch Kaltenbrunn, BG. Jennersdorf, in 7572 Deutsch Kaltenbrunn 197 und 438. Auftraggeber: BG Jennersdorf Geschäftszahl: 5 E 32/08 a Betreibende Partei: Erste Bank der österr. Sparkassen AG 1010 Wien, Graben 21 Vertreten durch: Mag. Christoph Hatvagner, RA 7400 Oberwart, Steinamangerer Str. 16 Verpflichtete Partei: 1. Beata WAXWENDER 2. mj. Philipp Peter WAXWENDER beide 7571 Rudersdorf, Wiesengasse 5 Stichtag: Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaft mit den darauf befindlichen Gebäuden zur Exekution.

2 2 INHALTSVERZEICHNIS: Seite Kopf des Gutachtens Inhaltsverzeichnis mit Verkehrswert Lokalaugenschein Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung, Erklärung des SV Befund: Lage, Maße, Größe, Ver- und Entsorgungsleitungen, Infrastruktur, Nutzung Gebäudebeschreibung, technische Beschreibung, Räumliche Beschreibung Außenanlagen Bewertungsgrundlagen Grundwertermittlung 36 Bauzeitwertermittlung Wohnungsrecht und Ausgedinge Fotoaufnahmen Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 387, Gst. Nr. 5818/1, sowie EZ. 1328, Gst. Nr. 5818/3, Bauflächen, LN, Wald und Sonstige mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Deutsch Kaltenbrunn, BG. Jennersdorf, in 7572 Deutsch Kaltenbrunn 197 und 438 beträgt ,-- ================ (in Worten: einhundertzweiundsiebzigtausendachthundertdreiundsechzig) VKW unter Berücks. des WR u. Ausgedinges ,-- Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

3 3 Lokalaugenschein: Der erforderliche gerichtliche Lokalaugenschein fand am statt, dieses Datum gilt auch als Bewertungsstichtag. Anlässlich dieses Lokalaugenscheins konnten alle zu bewertenden Räumlichkeiten bzw. Objekte frei besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war. Fragestellung an den SV: Zur Durchführung der mit Beschluss vom , ON 2, bewilligten Zwangsversteigerung der Liegenschaften EZZ. 387, 1328, KG Deutsch Kaltenbrunn, wird die Schätzung dieser Liegenschaften angeordnet. Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung: 01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Ge- bäude(n). 02. Katastermappe. 03. Grundbuchsauszug.

4 4 04. Baubewilligungsbescheid vom mit der Zl. DK-197/131-9/93 zur Sanierung und Errichtung einer Zentralheizung, ausgestellt von der Marktgemeinde Deutsch Kaltenbrunn. 05. Einreichplan zum Neubau einer Werkshalle mit Dachge- schosswohnung vom mit der Plan-Nr / 10/10, Planverfasser Architekt DI Martin Cserni. 06. Baubeschreibung für den Neubau einer Werkshalle mit Dachgeschosswohnung vom , Verfasser Architekt DI Martin Cserni. 07. Baubewilligungsbescheid zum Neubau einer Werkshalle mit Dachgeschosswohnung vom mit der Zl. DK-438/131-9/97, ausgestellt von der Marktgemeinde Deutsch Kaltenbrunn. 08. Baubeschreibung Nachreichung vom , Ver- fasser Architekt DI Martin Cserni. 09. Gewerbsbehördliche Genehmigung für die Errichtung einer Spenglerei-Werkshalle mit Dachgeschosswohnung vom mit der Zl /4, ausgestellt von der BH Jennersdorf.

5 5 10. Die ÖNORM B 1.800, 6. Teil. 11. Literatur von Gerady-Möckl Praxis der Grundstücksbe- wertung. 12. Literatur von Rössler-Langer-Simon-Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten. 13. Literatur von Ross-Brachmann Ermittlung des Ver- kehrswertes von Grundstücken und des Wertes bauli- cher Anlagen von Peter Holzner und Ulrich Renner. 14. Liegenschaftsbewertung von Heimo Kranewitter. 15. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz. 16. Die Ö-Norm B 1802 Liegenschaftsbewertung. 17. Literatur von Moser Schätzung städtischer Grundstücke GdZ Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Öster- reich, Fachverband der Immobilien- und Vermögens- treuhänder.

6 6 19. Nutzungsdauerkatalog des HV der allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen Österreichs, Landesver- band Steiermark und Kärnten. 20. Die öffentlichen Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik bzw. Bundesministerium für Finanzen und dem Österreichischen Statistischen Zentralamt für Wohnhausbauten und gewerblich genutzte Bauten. Erklärung des Sachverständigen: Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Aufgrund der oben angeführten Unterlagen sowie meiner Kenntnis der Liegenschaft ergibt sich daher folgender Be- fund.

7 7 B E F U N D 1. Lage: Die beiden Grundstücke liegen außerhalb des Ortsbereichs, in den Deutsch Kaltenbrunner Bergen gelegen, in einer Art Einschichtlage mit sehr aufgelockerter Verbauung. Die Lage der Grundstücke ist geneigt, die Figuration der beiden Parzellen, welche in der Natur eine wirtschaftliche Einheit ergeben, ist großflächig und unregelmäßig. 2. Maße: Wohn- und Wirtschaftsgebäude, Garage mit Flugdach: Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden zur Gänze in natura aufgenommen. Büro- und Hallengebäude: Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden dem vorhandenen Plan entnommen. 3. Größe: Die Größe der Liegenschaft beträgt laut Grundbuch, wie nachfolgend angeführt:

8 8 EZ. 387, Gst. Nr. 5818/1: Baufläche (Gebäude) 463 m² Baufläche (befestigt) 182 m² Baufläche (begrünt) m² Landw. genutzt m² Wald m² Sonstige (Lagerplatz) 687 m² EZ. 1328, Gst. Nr. 5818/3: Baufläche (Gebäude) 754 m² Sonstige (Lagerplatz) 468 m² Sonstige (Werksgelände) m² GESAMTFLÄCHE m² 4. Ver- und Entsorgungsleitungen: Die Liegenschaft ist lt. Angabe als zur Gänze aufgeschlossen zu bezeichnen, d. h. Strom-, Wasser- und Kanalanschluss sind in die Gebäude eingeleitet, eine SAT-Anlage ist am Wohnhaus montiert.

9 9 5. Infrastruktur: Öffentliche Haltestellen, Gaststätten sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch befinden sich in einer Entfernung von ca. 1 km. Die größeren infrastrukturellen Gegebenheiten liegen im Bezirksvorort Jennersdorf. 6. Nutzung: Die Gebäude waren zum Zeitpunkt der Befundaufnahme teilweise genutzt. 7. Gebäudebeschreibung: 7.1. Wohn- und Wirtschaftsgebäude: Ein genaues Baujahr vom Wohn- und Wirtschaftsgebäude liegt nicht vor und konnte auch nicht angegeben werden. Die Grundsubstanz des Gebäudes dürfte um 1900 hergestellt worden sein. In weiterer Folge kam es zu Zu-, Umbau- sowie Instandhaltungsarbeiten. Die zusammenhängenden Gebäude sind mit Ausnahme eines kleinen Erdkellers zur Gänze eingeschossig, massiv hergestellt und besitzen L-förmige Grundrissform.

10 10 An Räumlichkeiten sind im Wohnbereich vorhanden 3 Zimmer, Küche, Waschraum mit WC und Gang. Im Wirtschaftsgebäudeteil (ehemaliger Stall) befinden sich Heizraum, Holzlagerraum, Ein- und Durchfahrt, Lagerraum und ehemaliger Schweinestall. Im Kellergeschoss vorhanden ein Erdkeller. Die Aufschließung und Erreichung von Grund und Gebäude erfolgt von der vorbeiführenden asphaltierten Straße aus sowie über eine Zufahrtsstraße, ebenfalls asphaltiert, zum Wohngebäude. Der Wohngebäudezugang bzw. die Zufahrt erfolgen über die Ein- und Durchfahrt, sodass ein Wohnhauszugang ausschließlich hofseitig gegeben ist. Die Zugänge zu den Räumlichkeiten des Wirtschaftsgebäudes erfolgen ebenfalls hofseitig. Technischer Bericht: Fundierung: Dem Alter des Gebäudes entsprechend vermutlich nur ein erweiterter Natursteinmauerwerksvorsatz. Kellermauerwerk: Stein- und Mischmauerwerk. Decken über EG und KG: Tonnengewölbe über dem ehemaligen Stallbereich sowie dem Erdkeller. Soweit feststellbar

11 11 Tramdecke mit ebener Untersicht beim Wohnbereich und Tramdecke mit offener Untersicht im Lagerraum, bzw. tw. keine Decke. EG-Mauerwerk: Ziegelmauerwerk in KZM und tw. Betonblock- steine. Dachkonstruktion: Holzsatteldachstuhl. Dachdeckung: Bramacdeckung, auf die hergestellte Lattung aufgebracht, sowie Ziegeldeckung beim ehemaligen Stallbereich. Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre frei im Gelände aus- laufend. Räumlichkeiten u.d. Ausstattung: WOHNHAUSBEREICH: Zimmer 1: Holzboden, Wände gemalt, Decke mit Nut- und Federbretter verschalt, Belichtung über ein zweiteiliges Holzisolierglasfenster mit Balken und Holzfensterbrett, Zugang vom Gang

12 12 über eine furnierte Glastüre, an einer Zarge befestigt. Beheizung über einen Radiator. Küche: Holzboden mit Fliesen im Bereich Küchenverbau und Ofen, Wände und Decke gemalt, Belichtung über ein einflügeliges Holzisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett und Balken, Zugang über eine gestrichene Holztüre mit Stock vom Vorraum, nicht schließbar. Beheizung über einen Radiator. Eingebaut ist eine Niro-Doppelabwäsche mit Mischbatterie und Tropftasse sowie aufgestellt ein Holzofen der Type Zellus. Im Bereich des Fensters sind Wärmebrücken unübersehbar. Zimmer 2: Parkettboden, Wände und Decke gemalt, Belichtung über eine zweiflügeliges Kunststoffisolierglasfenster mit Kunststeinfensterbrett und Rollo, Zugang über einen Holztürstock, ohne Türe von der Wohnküche. Beheizung über einen Radiator, vorhanden der Kamin mit der Putztüre. Festgestellt wird, dass die Gläser beim Fenster kaputt sind und dieser Raum augenscheinlich markante kapillare Feuchte aufweist. Zimmer 3: Parkettboden, Wände gemalt, Decke mit Paneelen verschalt, Belichtung über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglas-

13 13 fenster mit Werzalitfensterbrett und Rollo, Zugang über eine furnierte Türe mit Zarge vom Gang. Beheizung über einen Heizkörper. Allgemein anzumerken ist, dass die Fenster schwer öffen- und schließbar sind. Waschraum mit WC: Fliesenboden mit Stolperstufen zum Gang und zum WC. Die Wände sind verfliest, bzw. beim Waschraum die Wand zum Gang hin mit Paneelen verschalt, keine Decke vorhanden, die Dachschrägen sind mit Paneelen verschalt. Im WC-Bereich kein Fenster, im Waschraum ein kleinformatiges Kunststofffenster, Zugang über eine furnierte Türe, an einer Zarge befestigt. Eingebaut eine Dusche mit Mischbatterie, Brausegarnitur, Leichtmetallduschwand und Kunststoffverglasung, ein Waschbecken mit Mischbatterie sowie aufgestellt ein Stand-WC. Zur Beheizung vorhanden ein Heizkörper im Waschraum und WC. Gang: Fliesenboden, Wände großteils auf eine Höhe von 1,20 m mit Paneelen verkleidet (Lamperien), darüber liegend einfacher Anstrich, die Decke mit Paneelen verschalt. Zur Einfahrt hin eine Holztüre mit Glaslichte und zylindrischem

14 14 Schloss. Als Ausgang zum Garten ist eine furnierte Türe mit Zarge vorhanden. Eingebaut zur Belichtung zwei segmentförmige Holzisolierglasfenster mit Werzalitfensterbretter, nicht öffenbar, sowie ein kleinformatiges, einteiliges Kunststofffenster mit Metallfensterbrett. Beheizung über zwei Radiatoren. WIRTSCHAFTSGEBÄUDETEIL: Heizraum: Betonboden, abgestuft, Wände und Tonnengewölbe unvollständig verputzt, Brandschutztüre zum Vorraum sowie Entlüftung. Aufgestellt ein alter Festbrennstoffkessel der Type Eder sowie daneben liegend ein Warmwasserboiler, Elkotherm, geschätztes Fassungsvermögen 300 Liter, lt. Angabe funktionsuntüchtig. In diesem Heizraum ersichtlich ein Kamin, mit Leca-Steinen und der Kaminputztüre. Festgestellt wird, dass sich dieser Bereich in einem sehr schlechten Zustand befindet. Holzlagerraum (ehemaliger Stall): Ziegelmauerwerk und Tonnengewölbe tw. verputzt, tw. bereits abgefallener Verputz, Belichtung über einfache, alte Holzfenster, in Lukenform, Öffnung zum Hof, ohne Türe, ohne Türstock.

15 15 Ein- und Durchfahrt: Beton- bzw. Holzboden, Wände verputzt, Holzdecke mit Trapezblechen beplankt, Zufahrt über ein doppelflügeliges, defektes Tor, mit Gehtüre zur Südseite, zum Hof hin offen. Eingebaut der E-Zähler mit automatischer Absicherung, FI und Starkstromdose sowie Vorlegstufe zur Eingangstüre, gleichfalls im Rohzustand. Lagerraum: Erreichbar von der Ein- und Durchfahrt über eine einfache Holzstiege. Holzboden, Ziegelwände tw. verputzt, tw. unverputzt, Belichtung über ein zweiteiliges Holzfenster, defekt sowie einfaches Holzfenster, Zugang über eine Holztüre mit Stock. Offene durchwölbte Tramdecke, sehr schlechter Zustand dieses Bereiches. Ehemaliger Schweinestall: Betonboden, Wandverputz unvollständig, Tonnengewölbe, gleichfalls unvollständig mit abfallendem Verputz und massiven Rissschäden. Allgemeine Anmerkung: Teilbereiche des Schweinestalles wurden bereits abgebrochen, nachdem der restliche Bereich des Gebäudes eingestürzt wäre. Es besteht somit kein Vierkanthof mehr,

16 16 sondern ist der nordseitige Bereich offen und stellt das Gebäude in etwa L-förmigen Grundriss dar. KELLERGESCHOSS: Erdkeller: Vorhanden unterhalb des ehemaligen Schweinestalls. Naturboden, Ziegel- und Betonwände mit abfallendem Verputz sowie Tonnengewölbe. Dieser ist anscheinende nicht genutzt, steht wahrscheinlich bei länger andauerndem Niederschlag im Wasser, nachdem die Wasserrinnen am Naturboden ersichtlich sind. Innenwandputz: Die Wand- und Deckenflächen sind mit KZM verputzt und die Oberflächen gerieben, bzw. kein Verputz beim Wirtschaftsgebäude (ehemaliger Stall). Die Räumlichkeiten sind gemalt, mit Ausnahme der Nassgruppen, wo Fliesenbeläge vorhanden sind. Fassadenputz: Einfacher KZM-Verputz mit Färbelung und Holzverkleidung beim nord- und ostseitigen Giebel beim Wohnhaus. Anzumerken ist, dass in Teilbereichen kein Verputz vorhanden ist, bzw. die nordseitige Fassadenfläche Welleternitverkleidung besitzt.

17 17 Fenster: Zur Nordseite besitzen die Fenster Balken, zur Südseite Rollos. Beheizung und Warmwasserbereitung: Die Beheizung erfolgt zentral vom Keller aus mittels festen Brennstoffen, sowie über einen Einzelofen, die Aufbereitung des Warmwassers über einen Boiler. Öffentliche Anschlüsse: Lt. Angabe zur Gänze eingeleitet, d. h. Strom-, Wasser- und Kanalanschluss sind vorhanden. Bau- und Erhaltungszustand: Sehr mäßig, der ehemalige Stallbe- reich ist baufällig. Baumängel: Kapillare Feuchte unübersehbar, Wärmebrücken im Fensterbereich. Im HR-Bereich sehr schlechter Zustand. Der ehemalige Stallbereich ist baufällig, besitzt eine verwölbte Decke und Dachfläche Garage mit Flugdach: Im Bereich der Zufahrt zum Wohngebäude ostseitig der Zufahrtsstraße befindet sich ein Garagengebäude mit Flugdach. Ein Baujahr ist ebenfalls nicht bekannt, mit Sicherheit jedoch später als das Wohnhaus. Es ist zur Gänze einge-

18 18 schossig massiv hergestellt und besitzt in etwa L-förmige Grundrissform. An Räumlichkeiten sind vorhanden Abstellraum, Doppelgarage sowie ein angebautes Flugdach. Die Aufschließung und Erreichung erfolgt gleichartig wie beim Wohngebäude. Technischer Bericht: Fundierung: Vermutlich Betonstreifenfundamente beim neueren Bauteil, sowie Natursteinmauerwerkvorsatz beim älteren Bauteil. EG-Mauerwerk: Die Aufmauerung erfolgte in kleinformatigen Zie- geln bzw. in Betonblocksteinen. Decke über dem EG: Tramdecke bzw. Holzdecke mit offener Un- tersicht. In der Doppelgarage ist die Decke unvollständig hergestellt. Dachkonstruktion: Holzsatteldach. Dachdeckung: Bramacdeckung.

19 19 Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre frei im Gelände aus- laufend. Räumlichkeiten u.d. Ausstattung: Abstellraum: Rauer Betonboden, Ziegelmauerwerk unverputzt, offene Tramdecke mit Aufstiegsluke zum Dachraum, Zugang über eine Metalltüre mit Zarge vom Wohnhauszufahrtsbereich. Doppelgarage: Betonboden, rissig, Wände nur einfach verputzt, als Decke vorhanden eine unvollständige Holzdecke, Zufahrt über zwei Sektionaltore, welche nicht funktionstüchtig sind. Dachboden: Der Aufstieg zum Dachboden erfolgt über eine Leiter vom Abstellraum. Der Dachraum ist provisorisch ausgebaut und besteht eine Holzverschalung im Bereich der Wände und der Dachschräge. Innenwandputz: In der Doppelgarage besteht einfacher Verputz, der Abstellraum ist zur Gänze unverputzt.

20 20 Fassadenflächen: Die gesamten Fassadenschauflächen sind un- verputzt, die Giebelflächen sind mit Holz verschalt. Öffentliche Anschlüsse: Lt. Angabe sind keine öffentlichen An- schlüsse eingeleitet. Bau- und Erhaltungszustand: Das Gebäude ist als unfertig zu be- zeichnen Rohzustand Büro- und Hallengebäude: Wie den beiliegenden Bescheiden und Einreichplänen zu entnehmen, wurde im Jahr 1997/98 begonnen, das Objekt herzustellen. Eine Fertigstellung erfolgte bis dato jedoch nicht und ist das Gebäude zur Gänze im Rohzustand. Vorhanden ist ein zusammen hängendes Gebäude, welches sich in Hallengebäude und Bürogebäude aufteilt. An Räumlichkeiten sind lt. Plan vorgesehen: Im Erdgeschoss Bürotrakt mit Sanitärräumen, Einfahrt, Heizraum und Fertigungshalle. Im Obergeschoss eine Wohnung mit Schlafzimmer, Bad, WC, Schrankraum, Wohnzimmer, Küche und WR.

21 21 Die Aufschließung und Erreichung erfolgt gleichartig wie beim Wohngebäude über die asphaltierte Zufahrtstraße, westseitig davon gelegen. Technischer Bericht: Fundierung: Vermutlich ist eine Betonplatte vorhanden. Aufgehende Konstruktion: Stahlbetonsäulen, mit Ortbetonwänden ausgefacht beim Hallengebäude, Ziegelmauerwerk und Ortbetonwand beim Bürotrakt. Die Betonwände Außenwände beim Bürogebäude sind dreiecksförmig zur architektonischen Gestaltung nach außen hin konzipiert. Decke über EG: Ortbetondecke mit ebener Untersicht beim Büro trakt. Diese Decke kragt im Bereich des Einganges aus, sodass ein geschützter Zugang beplant ist. Bei der Halle ist keine Decke vorhanden. OG-Mauerwerk: Zum Großteil nicht vorhanden, begonnen die Aufmauerung in Ziegeln beim Bürotrakt. Dachkonstruktion: Flaches Satteldach aus Stahlbinder beim Hal- lengebäude, kein Dachstuhl beim Bürotrakt (OG fehlt).

22 22 Dachdeckung: Trapezblechbahnen bei der Halle. Wasserabfuhr: Sämtliche Dachwasser laufen frei im Gelände aus. Räumlichkeiten u.d. Ausstattung: Hallengebäude: Vorhanden ein Betonboden Industrieboden, die aufgehende Hallenkonstruktion besteht aus Stahlbetonsäulen, mit Ortbetonwänden ausgefacht. Umlaufend vorhanden zur Belichtung ein Lichtband mit einer Höhe von ca. 1,20 m. Die Dachkonstruktion besteht aus Stahlbinder und sind auf diese Stahlbinder Trapezblechbahnen verlegt. Decken, Fenster, Türen und Tore in der Halle sind nicht vorhanden. In etwa Mitte des Daches ist ein Lichtband eingebaut, welches ausschließlich konstruktiv besteht. Bürogebäude: Dieses Bürogebäude wurde an das Hallengebäude zur Ostseite hin angebaut. Ersichtlich ist die Unterbetonplatte, die aufgehenden Wände sind in Hohlblockziegeln gemauert, mit Ausnahme der südseitigen Wand, welche in Ortbeton hergestellt wurde. Über dem gesamten erdgeschossigen Bereich ist eine Ortbetondecke vorhanden. Fenster und Türen

23 23 sind keine eingebaut. Ersichtlich sind ausschließlich die Auslassöffnungen im südseitigen Bereich Richtung Zufahrtsstraße, in der Folge eine Öffnung von der Ein- und Durchfahrt zu diesem Raum, sowie zwei Eingänge zum nordseitigen Bereich. Innenwandputz: Die Innenwandflächen sind nicht verputzt. Fassadenputz: An den Fassadenflächen ist kein Verputz vorhan- den. Öffentliche Anschlüsse: Es sind keine öffentlichen Anschlüsse vorhanden. Bau- und Erhaltungszustand: Es handelt sich um einen Rohbau mit unfertigem Dach, ohne Fenster bzw. technischer Infrastruktur beim Hallen- und Bürogebäude. Das Obergeschoss beim Bürogebäude fehlt zur Gänze Außenanlagen: Die Zufahrt zum Hallenobjekt bzw. zum Wohngebäude erfolgt über eine asphaltierte Straße, welche ostseitig am Büro- und Hallengebäude vorbeiführt und bis zur Ein- und

24 24 Durchfahrt des Altbaus Wohngebäude reicht. Festgestellt wird, dass die Halle hangseitig fast zur Gänze unter Erdniveau liegend sich befindet. Die restliche Grundstücksfläche um die Objekte ist nicht gepflegt, zeigt sich im verwilderten Zustand, stellt tw. Obstgarten bzw. Wiesenflächen dar. Im Nahbereich der neu erbauten Halle lagert Bauschutt (Betonbrocken und dgl.). Daran anschließend befindet sich wieder eine Wiesenfläche mit Bäumen. Bei den Laubbäumen handelt es sich um Brennholzbestand.

25 25 BEWERTUNG Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Generell finden im Gutachten 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren und 6 Sachwertverfahren Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber, Ross-Brachmann-Holzner-Renner, Kranewitter und auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet.

26 26 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte, vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten

27 27 Wertigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen. Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend sind. 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsäch-

28 28 lich erzielten Beträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3-6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber.

29 29 Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in schlechten Lagen, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.

30 30 Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der Ertragswert ist die wirt-

31 31 schaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. VERKEHRSWERT Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und Ertragswert) anzunähern. ALLGEMEINES Laut 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.u. auch zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser Nachkontrolle nach oben oder unten berichtigt werden.

32 32 Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Grundstücke genommen. Nach 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben. Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt und bildet die Grundlage für die Berechung z.b. der Grundsteuer, usw. Dieser Wert stimmt mit dem Verkehrswert nicht überein und liegt meist deutlich darunter. Eine Wertrelation zwischen Einheitswert und Verkehrswert besteht grundsätzlich nicht, sodass aus dem Einheitswert kein Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert gezogen werden kann. Bei der Bewertung der Gebäude handelt es sich um die reine Bausubstanz und nur um jene Installationen, die in fester Verbindung mit den Gebäuden hergestellt sind. Diese Werte beinhalten kein wie immer geartetes Mobiliar oder eventuell vorhandene technische Betriebseinrichtungen. Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der Angaben der / des Anwesenden bzw. aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme.

33 33 Baustoff- und Bauteilüberprüfungen wurden nicht vorgenommen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Gebäude verdeckte, durch Augenschein nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden hat. Es kann weiters nicht überprüft werden, ob die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen tatsächlich gesetzeskonform an die Hauptleitungen angeschlossen sind. Hingewiesen wird darauf, dass die Funktionsfähigkeit der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation) bzw. sonstiger technischer Anlagen und Ausstattungen nicht überprüft wurde. Weiters ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Ver- und Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen bzw. Einbauten untersucht wurde. Nachdem es sich bei dieser Bewertung um eine Exekution handelt, wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes darauf Rücksicht genommen, dass der Erwerber keinen Gewährleistungsanspruch besitzt. Die Eluatklasse des Bodens konnte nicht erhoben werden und war auch keine Bodenuntersuchung beauftragt. Aus den

34 34 Akten und den Erhebungen konnten keine Hinweise auf eine Kontaminierung des Bodens gewonnen werden, sodass die Bewertung unter dem Faktum erfolgt, dass keine Kontaminierung gegeben ist. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Auch wurde ein solcher zur Bewertung nicht erstellt, nachdem sich die Beauftragung ausschließlich auf eine Bewertung der Immobilie bezieht. In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen enthalten. Wohn- und Wirtschaftsgebäude, Garage mit Flugdach: Im Gutachten enthalten ist die Umsatzsteuer, ohne Rücksichtnahme auf das Umsatzsteuergesetz und ohne Rücksichtnahme, ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist. Büro- und Hallengebäude: Da es sich bei diesem Objekt (diesen Objekten) um gewerblich genutzte Gebäude handelt, wird die Umsatzsteuer den Baukosten und dem Mietertrag nicht hinzugerechnet, nachdem meiner Meinung nach Vorsteuerabzugsberechtigung bestehen müsste.

35 35 Im Grundbuch eingetragen ist ein Wohnungsrecht und Ausgedinge gem. Pkt. Drittens 1. des Übergabsvertrages vom für Frau Juliana Waxwender, geb , welches in der Bewertung berücksichtigt wird. Gemäß der EO-Novelle 2008 (BGBl I 2008/37) wurden bei der Gemeinde Bescheide mit dinglicher Wirkung angefordert. Laut Mitteilung der Gemeinde sind folgende Gemeindeabgaben offen: Grundsteuer A 10,55 Grundsteuer B 10,15 Kanalbenützungsgebühr 202,20 222,90 Meiner Meinung nach handelt es sich hierbei um keine dinglichen Lasten und werden diese Abgaben im Gutachten auch nicht berücksichtigt. Im Grundbuch eingetragen ist die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens gem. Pkt. X des Erbteilungs- und Schenkungsvertrages vom über Gst. 5818/3 für Gst. 5818/1 sowie die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens gem. Pkt. IX des Kaufvertrages vom über Gst. 5818/3 für Gst. 5818/2.

36 36 1. Grundwert: Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber und Ross- Brachmann-Holzer sowie auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprechender Abschlag vom Freigrund berücksichtigt wird. Lt. Auskunft am Gemeindeamt ist das Gst. Nr. 5818/1 zu etwa 1/12 als BD - Bauland Dorfgebiet gewidmet. Das Gst. Nr. 5818/3 ist ca. 2/3 als BD - Bauland Dorfgebiet ausgewiesen. Die restlichen Grundstücksflächen beider Grundstück stellen Grünland (Gl) dar m² (BD) à 15, m² (Gl) à 0, , , ,00 28 % Abschlag aufgrund der Gebundenheit des Grundes, der Größe sowie der Dienstbarkeit. Grundwert , ,00

37 37 2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann-Holzer: Brutto-Rauminhalt nach ÖNORM B Anmerkung: Die Beschreibung und Bewertung des ersten Gebäudeabschnittes erfolgt nachvollziehbar, während die Beschreibung der weiteren Gebäude nur in vereinfachter Form durchgeführt wird Bauzeitwert: Wohn- und Wirtschaftsgebäude: Brutto-Grundfläche: KL: Erdkeller = 27,03 m² EG: Wohngebäudeteil: Zimmer 1 = 17,25 m² Zimmer 2 = 20,08 m² Küche = 18,37 m² Zimmer 3 = 19,90 m² Waschr. / WC = 4,59 m² Gang = 11,81 m² = 92,00 m² Wirtschaftsgebäudeteil: Heizraum = 13,68 m²

38 38 Holzlagerraum = 27,45 m² Lagerraum = 28,08 m² Schweinestall = 14,82 m² 84,03 m² Ein- und Durchf. = 40,73 m² Baukosten: Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach den gegebenen Indices des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für Wohnhausbauten sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen eigenen Erfahrungen er- mittelt NGF x Preis / m² = BK KL: 27,03 x 460, ,00 Wohngebäudeteil: EG: 92,00 x 1050, ,00 Wirtschaftsgebäudeteil: 84,03 x 445, ,00 Ein- und Durchfahrt 40,73 x 335, % Umsatzsteuer , , , ,00

39 39 Hievon eine Entwertung der Gebäude für die bisherige Abnützung und Amortisation, inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung und des leeren Bauvolumens, inkl. des verlorenen Bauaufwandes sowie des Zustandes. In der Entwertung wurde ein Mittelwert zwischen Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude angesetzt. 77 % v , ,00 Bauzeitwert - Wohn- und Wirtschaftsgebäude: , Garage mit Flugdach: EG: Abstellraum: = 24,22 m² Doppelgarage: = 52,30 m² = 76,52 m² Baukosten: NGF x Preis / m² = BK 76,52 x 315, , ,00

40 % Umsatzsteuer 4.821, ,00 70 % Entwertung von , ,00 Bauzeitwert - Garage mit Flugdach: 8.677, Büro- und Hallengebäude: Netto-Grundfläche: EG: Archiv = 11,04 m² Chefbüro = 29,65 m² Buchhaltung = 13,63 m² Einfahrt = 51,26 m² WC D. = 4,84 m² WC H. = 4,84 m² Personal = 25,74 m² Waschraum = 5,06 m² Heizraum = 15,04 m² = 161,10 m² Hallengebäude = 436,60 m²

41 41 Baukosten bezogen auf den Bauzustand (unfertiger Rohbau): NGF x Preis / m² = BK Büro 161,10 x 340, ,00 Halle 436,60 x 295, , ,00 15 % v , , ,00 Wertabschlag für Baumängel und Fertigstellungsarbeiten beim Rohbau 10 % von , ,00 Bauzeitwert - Büro- und Hallengebäude: ,00 Zusammenstellung - Sachwert: 1. Grundwert ,00 2. Bauzeitwert: Wohn- und Wirtschaftsgebäude: Garage mit Flugdach: Büro- und Hallengebäude: Sachwert , , , ,00

42 Verkehrswert: Da der Sachwert einer Immobilie, wie der gegenständlichen, in der Regel mit dem Verkehrswert nicht ident ist, muss die jeweilige Lage auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden. Dabei spielen nicht nur das Alter, die Größe und Ausstattung eines Objektes sowie die Lage der Liegenschaft eine Rolle, sondern auch die gesamtwirtschaftliche Situation zum Zeitpunkt, zu welchem die Immobilie angeboten wird. Da der Sachwert nicht zugleich den Verkehrswert - Marktwert darstellt, wird dieser aufgrund meiner Berufserfahrung mit zwei Drittel des Sachwertes zum Ansatz gebracht. VERKEHRSWERT ,00 (in Worten: einhundertzweiundsiebzigtausendachthundertdreiundsechzig) Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

43 43 BEWERTUNG DES WOHNUNGS- RECHTES UND AUSGEDINGES lt. Bewertungsgesetz 16 - Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen und Leistungen: betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 387, Gst. Nr. 5818/1, sowie EZ. 1328, Gst. Nr. 5818/3, Bauflächen, LN, Wald und Sonstige mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Deutsch Kaltenbrunn, BG. Jennersdorf, in 7572 Deutsch Kaltenbrunn 197 und 438. Auftraggeber: BG Jennersdorf Geschäftszahl: 5 E 32/08 a Betreibende Partei: Erste Bank der österr. Sparkassen AG 1010 Wien, Graben 21 Vertreten durch: Mag. Christoph Hatvagner, RA 7400 Oberwart, Steinamangerer Str. 16 Verpflichtete Partei: 1. Beata WAXWENDER 2. mj. Philipp Peter WAXWENDER beide 7571 Rudersdorf, Wiesengasse 5 Stichtag: Zweck: Feststellung des Wohnungsrechtes und Ausgedinges auf der vorhin genannten Liegenschaft.

44 44 Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung: 01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Ge- bäuden vom Mein Gutachten vom Allgemeines: Wohnungsrecht und Ausgedinge für Juliana Waxwender, geb Bewertungsgrundlagen: Die Bewertung des Wohnungsrechtes und Ausgedinges erfolgt unter Berück sichtigung: a) der Lebenserwartung lt. 16 Abs. 1 und 2, Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen und Leistungen; b) den ortsüblichen Gepflogenheiten in einer Gemeinde wie Deutsch Kaltenbrunn.

45 45 c) des Lebensstandards des Berechtigten; d) von Verkehrswert von Grund und Gebäude laut meinem Gutachten vom e) Im Übergabsvertrag vom unter Pkt. Drittens 1. ist das lebenslängliche, unentgeltliche Wohnungsrecht am ganzen Wohnhaus Deutsch Kaltenbrunn 197 samt dem Recht zur Mitbenützung der Wirtschaftsgebäude und des vorhandenen Gartens, bei Krankheitsfall und Altersgebrechen die liebevolle Wartung und Pflege, die Verrichtung zumutbarer Botengänge, die Zubereitung der dem jeweiligen Gesundheitszustand der übergebenen Partei entsprechenden Kost aus den von dieser beizustellenden Mitteln, die Reinigung und Ausbesserung der Wäsche, Kleidung und Beschuhung, die Reinigung und Beheizung der Auszugswohnung der übergebenden Partei sowie für den Fall, dass diese nicht durch die Ersparnisse der übergebenden Partei gedeckt ist, die Tragung der Kosten für ein ortsübliches und standesgemäßes Begräbnis einschließlich Grabstätte enthalten.

46 46 BEWERTUNG Wohnungsrecht und Ausgedinge: Die monatliche Leistung wird daher aufgrund der angeführten Bewertungsgrundlagen mit 500,-- bewertet. lt. 16 Abs. BewG idf BGBl l 71/2003 Juliana Waxwender, geb Alter: 75 Jahre Altersverschiebung: + 1 korrigiertes Alter: 76 Jahre Jahreskapitalisierungsfaktor: 10, Reduzierung um 0,5 Jahreskapitalisierungsfaktor daher 9, Wohnungsrecht daher: 500,-- x 12 x 9, ,-- Begräbnis und Grabstätte 5.500, ,-- ================ Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

47 47 Gesamtzusammenstellung Verkehrswert laut meinem Gutachten vom ohne Berücksichtigung des Wohnungsrechtes u. Ausgedinges ,-- abzüglich Wohnungsrecht und Ausgedinge , Verkehrswert unter Berücksichtigung des Wohnungsrechtes und Ausgedinges ,-- ============================================= Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige: