GUTACHTEN ZUR ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES

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1 HERRN MAG. ERNST LENTSCH MASSEVERWALTER MARIA-THERESIEN-STRASSE INNSBRUCK Innsbruck, am 01. Juli 2013 GZ 7 S 27/13z, LG Ibk GUTACHTEN ZUR ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES der 68/3514 Anteile an der Liegenschaft EZ 1410 GB Pradl, mit Gst.Nr. 1221/35, mit denen Wohnungseigentum an W A5 4. Stock untrennbar verbunden ist, 6020 Innsbruck, Wörndlestraße 6-14

2 INHALTSVERZEICHNIS I. ALLGEMEINES Auftrag und Zweck Bewertungsstichtag Grundlagen und Unterlagen Erklärung der Sachverständigen... 6 II. BEFUND Grundbuchstand Liegenschaftsbeschreibung Orthophoto Mappenblatt Flächenwidmung Bebauungsplan Ver- und Entsorgung Verkehrsverhältnisse Beschreibung des Objektes Allgemeines Nutzung Bau- und Ausstattungsbeschreibung Zustand Fotodokumentation III. BEWERTUNG Auswahl der Verfahren Verfahren LBG Wahl des Wertermittlungsverfahrens LBG Vergleichswertverfahren LBG Ertragswertverfahren LBG Sachwertverfahren Verkehrswert MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 2

3 3. Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren Bodenwert Ermittlung des Neubauwertes (Herstellungswert) Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren Vorläufiger Verkehrswert VI. ZUSAMMENSTELLUNG MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 3

4 I. ALLGEMEINES 1. Auftrag und Zweck Die unterfertigende Sachverständige wurde von Mag. Ernst Lentsch als Masseverwalter zu GZ 7 S 27/13z beauftragt, den Verkehrswert der 68/3514 Anteile an der Liegenschaft EZ 1410 GB Pradl, Gst.Nr. 1221/35, mit denen Wohnungseigentum an W A5 5. Stock untrennbar verbunden ist, sachverständig festzustellen. Die Adresse des Wohnhauses lautet 6020 Innsbruck, Wörndlestraße 14. Eigentümer der gegenständlichen Wohnungseigentumsanteile ist Herr Peter Perterer. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992, BGBl 1992/150, idgf. 2. Bewertungsstichtag Der Lokalaugenschein fand am statt. Dieses Datum gilt als Bewertungsstichtag. Anlässlich dieses Lokalaugenscheines konnten alle Räume der gegenständlichen Wohnung frei besichtigt werden. Es war somit eine einwandfreie Befundaufnahme möglich. 3. Grundlagen und Unterlagen Beim Lokalaugenschein am waren anwesend: Herr Peter Perterer Eigentümer Frau Christa Mayr die unterfertigte SV Mag. iur. Sabine Lässer-Pesl Folgende Unterlagen wurden der SV zur Verfügung gestellt, bzw. sind eingeholt worden und in alphabetischer Reihenfolge angegeben: Aktueller Immobilienpreisspiegel Baubescheid, Zl. VI-6151/19588 vom MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 4

5 Benützungsbewilligung, Zl. VI-63/1961 vom Betriebskostenabrechnung Eigene Datensammlung Energieausweis Flächenwidmungsplan Fotodokumentation Grundbuchsauszug vom Langjährige Erfahrung der gefertigten SV auf dem Gebiet der Vermittlung des Verkaufes/Kaufes von Liegenschaften in Tirol Mappenblatt der gegenständlichen Liegenschaft tiris Datendienst des Landes Tirol Nutzwertgutachten Orthofoto der Liegenschaft tiris Datendienst des Landes Tirol Planunterlagen Recherchen beim Stadtmagistrat Innsbruck Recherchen in der Urkundensammlung Bezirksgericht Innsbruck TZ 3701/59: Wohnungseigentum TZ 1460/98: Kaufvertrag vom Fachliteratur: Heimo Kranewitter Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag, 6. überarbeitete Auflage; Ross-Brachmann-Holzner, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Theodor Oppermann Verlag, 28. Auflage; Immobilien-Preisspiegel 2013, Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wien Johannes Stabentheiner, Das Liegenschaftsbewertungs-Gesetz, Manz Verlag, 1992, idgf Franz Josef Seiser, Franz Kainz, Der Wert von Immobilien, Seiser + Seiser Immobilien Consulting GmbH, 1. Auflage, 2011 MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 5

6 ÖNORM B 1802 Marktbericht 2013, Wohnen & Wirtschaften in Innsbruck, PROchecked, Fachhochschule Kufstein Die in das Gutachten eingefügten Fotos wurden am Tag der Besichtigung, dem aufgenommen. 4. Erklärung der Sachverständigen Die unterfertigende Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an ihren abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Die unterfertigende Sachverständige haftet nicht für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch, hier wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen. Von der Sachverständigen kann keine Stellungnahme bezüglich der Grundgrenzen bzw. der Grenzabstände gegeben werden. Dazu ist ein Sachverständiger aus dem Vermessungswesen beizuziehen. Es wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Bodenuntersuchungen vorgenommen, weiters keine Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen (Heizung-, Elektro- und Sanitäreinrichtungen) sowie der Dachhaut durchgeführt. Weiters wird festgehalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Versorgungs- bzw. Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen untersucht wurde. Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien werden ins Gutachten aufgenommen und deren Richtigkeit unterstellt. Beurteilt werden können nur Gegebenheiten, wie sie sich am Besichtigungstag darstellen. Unzulänglichkeiten, welche nur bei einem längeren Bewohnen des Objektes feststellbar sind, können ins Gutachten nicht einfließen. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 6

7 Die Verfasserin erklärt, dass sie für Fehler, welche auf unrichtige bzw. unvollständig übergebene Unterlagen zurückzuführen sind, keine Verantwortung übernehmen kann. Die übergebenen Bestandspläne wurden auf Plausibilität, jedoch nicht auf Maßgenauigkeit überprüft, da dies einer Neuaufnahme des Bestandes gleichgekommen und somit weit über den Rahmen des Auftrages hinausgegangen wäre. Die Hausverwaltung wird von der Firma Immobilienverwaltung Sterzinger KG, 6020 Innsbruck, Colingasse 10, durchgeführt. Gemäß der übermittelten Betriebskostenabrechnung beträgt die monatliche Betriebskostenvorschreibung inkl. allgem. Aufwand, Reparatur-Rücklage und USt für die gegenständliche Wohnung W A5 4. Stock derzeit monatlich insgesamt 144,81. Gemäß Auskunft der Hausverwaltung beträgt der Reparatur-Rücklagenstand per ,07. Ein Energieausweis liegt für das gegenständliche Haus in vollständiger Version bei der HV auf, die 1. Seite wird im Gutachten eingefügt. Alle Unterlagen und Bescheide, sowie eine Fotodokumentation befinden sich im Gutachten bzw. im Anhang, wobei kein Anspruch auf Vollständigkeit besteht. Alle Rechte und Belastungen sind dem beiliegenden Grundbuchsauszug zu entnehmen. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 7

8 II. BEFUND 1. Grundbuchstand MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 8

9 MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 9

10 2. Liegenschaftsbeschreibung 2.1. Orthophoto Die gegenständliche Liegenschaft EZ 1410 GB Pradl mit der darauf errichteten Wohnhausanlage Wörndlestraße 6-14 befindet sich im Stadtteil Reichenau. Westlich dieser Wohnhausanlage führt die Andechsstraße und nördlich in einem Rechts-Bogen die Reichenauer Straße vorbei. In der näheren Umgebung befinden sich unter anderem weitere Wohnhäuser und verschiedene Geschäfte sowie weitere infrastrukturelle Einrichtungen. Die Liegenschaft selbst grenzt im Norden an die Wörndlestraße, im Westen und Osten an weitere Wohnanlagen und im Süden an die Klappholzstraße an. Die gesamte Liegenschaft ist auch im Winter ständig besonnt, die Lage zu Wohnzwecken kann als mittlere bis gute Lage bezeichnet werden. Die Zufahrt zur Liegenschaft ist durch das öffentliche Straßennetz das ganze Jahr über gewährleistet Mappenblatt Die Liegenschaft weist eine trapezförmige Form auf und ist nahezu eben. Gemäß Grundbuchsauszug verfügt das Gst.Nr. 1221/35 in EZ 1410 GB Pradl über eine Gesamtfläche von 4.845,00 m². MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 10

11 2.3. Flächenwidmung Gemäß Flächenwidmungsplan RE-F7, Reichenau, rechtsgültig seit , wird das Gst.Nr. 1221/35 als Wohngebiet ausgewiesen Bebauungsplan Laut Herrn Ing. Arnold Prandstätter vom Stadtmagistrat Innsbruck, gelten die Bestimmungen gemäß Allgemeinem Bebauungsplan RE-B6, Pradl- Reichenau, rechtsgültig seit , sowie Ergänzendem Bebauungsplan RE-B6/1, Pradl-Reichenau, rechtsgültig seit MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 11

12 ALLGEMEINER UND ERGÄNZENDER BEBAUUNGSPLAN 2.4. Ver- und Entsorgung Die Liegenschaft ist an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung angeschlossen. Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch Anschluss an den öffentlichen Kanal. Elektrischer Strom ist in allen Räumen eingeleitet Verkehrsverhältnisse Die Liegenschaft liegt nahe dem Stadtzentrum von Innsbruck. Die Entfernung zu den infrastrukturellen Einrichtungen wie Kindergarten, Volksschule und Geschäften des täglichen Bedarfes liegt im ortsüblichen und zumutbaren Bereich. Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist ebenfalls gegeben. 3. Beschreibung des Objektes 3.1. Allgemeines Gemäß Baubescheid Zl. VI-6151/1958 vom wurde die Errichtung eines Wohnblocks mit 50 Eigentumswohnungen baubehördlich bewilligt. Es wurde eine voll unterkellerte, vierstöckige Gebäudegruppe, bestehend aus 5 Häusern mit je einer Breite von 10m und einer Traufenhöhe von rund 16m MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 12

13 errichtet. Die Gebäudelängen betragen 17,85 m, 17,75 m, 18,25 m, 17,75 m und 17,85m. Im Kellergeschoß jedes Hauses befinden sich Abstellräume, Waschküche, Trockenraum und vier Garagen. In den Wohngeschoßen sind je eine 2- und eine 2 1/2 Zimmerwohnung mit Kochküche, Bad und WC-Raum untergebracht. Das Dachgeschoß ist unausgebaut. Fundamente und Kellerwände Beton Wohngeschoße Stahlbetonsskelettbauweise Füllmauerwerk Tonhohlziegel 25 cm Geschoßdecken Betonfertigteildecken Treppen Stalbeton Dach Holz, mit verzinktem Eisenblech gedeckt Umbauter Raum: für Haus Nr. 1 (HNr. 6) m³ für Haus Nr. 2 (HNr. 8) m³ für Haus Nr. 3 (HNr. 10) m³ für Haus Nr. 4 (HNr. 12) m³ für Haus Nr. 5 (HNr. 14) m³ Hierzu wurde am die Benützungsbewilligung, Zl. VI-63/1961, erteilt. Gegenstand dieser Bewertung ist jedoch nicht die gesamte Wohnanlage, sondern die im 4. Obergeschoß gelegene Wohnung W A5 samt Kellerabteil, mit der Adresse Wörndlestraße 14 und 68/3514 WE-Anteilen Nutzung Die Wohnung W A5 liegt im 4. Obergeschoß und ist nordost-südwest ausgerichtet. Gemäß den vorliegenden Planunterlagen sowie dem Wohnungseigentumsvertrag verfügt die Wohnung über folgendes Raumprogramm: MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 13

14 3 Zimmer, Kochraum, Bad, WC, Flur, Balkon und Holz-Kohleabteil Im Nutzwertgutachten wird die Wohnnutzfläche angeführt wie folgt anger. nutzb. Wohnfläche von rund 61,50 m² Im Plan: Zimmer mit rund 14,72 m² Zimmer mit rund 20,70 m² Zimmer mit rund 10,40 m² Kochraum mit rund 5,75 m² Bad mit rund 4,50 m² WC mit rund 2,25 m² Diele mit rund 7,50 m² Gesamtfläche rund 65,82 m² Balkon mit rund 9,00 m² Die SV geht von den Flächenangaben von rund 65,82 m² Wohnnutzfläche aus. Vom Balkon werden in gängiger Übung rund 25% (=2,25 m²) der Fläche zur Wohnnutzfläche gerechnet. Somit werden rund 68,07 m² Nettonutzfläche zur weiteren Berechnung herangezogen. Das vorhandene Kellerabteil wird anteilig im Bewertungssatz berücksichtigt. Das Haus verfügt über keinen Lift. Zur Wohnung gehört weder eine Garage noch ein Autoabstellplatz. Die genaue Situierung der Wohnräume kann dem beiliegenden Grundrissplan entnommen werden Bau- und Ausstattungsbeschreibung Die Angaben stammen teilweise aus der Baubeschreibung bzw. vom Lokalaugenschein. Fenster: Kunststoff Türen: furnierte Holztüren, Stahlzargen MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 14

15 Bodenbeläge: Decken: Wände: Wohn-/Schlafräume Parkett Küche Fliesen Bad/WC Fliesen Gang Klinker Kinderzimmer Laminat verputzt und gefärbelt/geweißelt abgehängte Holzdecke im Bad verputzt und gefärbelt/geweißelt 3.4. Zustand Die Wohnung selbst befindet sich in einem ordentlichen Zustand entsprechend dem Herstellungsjahr und weist die üblichen Abnutzungserscheinungen auf. Die Ausstattung der Wohnung, wie auch Elektro-, Heizungs- und Sanitäranlagen stammen großteils noch aus dem Herstellungsjahr. Wohn- und Schlafzimmer verfügen über einen Parkettboden, der aber jeweils bei den Balkontüren Schäden aufweist bzw. teilweise fehlt. Laut Auskunft der Eigentümer würde dies von den ehemaligen Wassereintritten stammen. Dem Wohn- und dem Schlafzimmer ist ein kleiner, sehr schmaler Balkon vorgelagert, der mit einem Terrazzoboden verlegt ist. Gemäß Auskunft des Eigentümers wurden vor rund 15 Jahren (Anschaffungsjahr 1997) in der gesamten Wohnung die Fenster ausgetauscht und mit Innenjalousien versehen. Auch Bad und WC wurden saniert, damals wurde die Wand zwischen Bad und WC entfernt und im Zuge dieser Umbauarbeiten die Elektroleitungen im Badezimmer erneuert. Das Badezimmer ist mit einer Eckbadewanne, Waschbecken und WC sowie Fliesen ausgestattet und verfügt über eine abgehängte Holzdecke. Die Heizung wurde damals auch auf Gas umgestellt. Die Therme für die Gasheizung und der Boiler sind im Wohnzimmer hinter einem Wandverbau angebracht. Die Einbauküche dürfte ebenfalls aus dem Anschaffungsjahr 1997 stammen und ist gefliest. Decken und Wände sind MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 15

16 großteils geweißelt. Beim Lokalaugenschein stellte die SV fest, dass die Decken teilweise leicht durchhängen. Die gegenständliche Wohnung insgesamt weist offenkundig keinen gröberen rückgestauten Reparaturbedarf auf. Es stünden jedoch einige Renovierungsarbeiten an, insbesondere bezüglich der Elektrik, da noch einige Leitungen zweipolig sind, die beschädigten Parkettböden und kleinere Risse in den Wänden müssten saniert werden. Die gesamte Wohnanlage samt Außenanlagen macht einen ordentlichen und gepflegten Eindruck und der Zustand entspricht in etwa dem Baujahr. Gemäß Angaben des Eigentümers wurden vor rund 5 Jahren das Dach saniert und ein Vollwärmeschutz angebracht. Laut Lokalaugenschein weist dieser Vollwärmeschutz im Bodenbereich Schäden auf. Im Eingangsbereich zu den Kellerabteilen (ebenerdig) sind Feuchtigkeitsschäden und leichte Schimmelspuren zu erkennen. An den Außenwänden und im Stiegenhaus sind teilweise Mauerschäden vorhanden. Die regelmäßigen Wartungsarbeiten werden offenkundig durchgeführt Fotodokumentation Auf den folgenden Seiten sind zusammengefasst die Außenansichten des Wohnhauses, sowie die Innenansichten der gegenständlichen Wohnung W A5 und des Kellers. Weiters ist ein Grundrissplan der Wohnung und des Kellergeschosses eingefügt. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 16

17 AUSSENANSICHTEN MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 17

18 AUSSENANSICHTEN UND EINGANGSBEREICH MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 18

19 BALKON SCHLAFZIMMER KÜCHE AUSSICHT MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 19

20 GANGBEREICH BAD WOHNZIMMER KINDERZIMMER MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 20

21 DACHBODEN KELLER MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 21

22 SCHÄDEN AM PARKETT GASTHERME BOILER MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 22

23 SCHÄDEN AM HAUS WASSEREINTRITTE IM STIEGENHAUS MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 23

24 GRUNDRISS KELLER GRUNDRISS WOHNUNG W A5 4. STOCK MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 24

25 ENERGIEAUSWEIS MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 25

26 III. BEWERTUNG 1. Auswahl der Verfahren Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 i.d.g.f. ist als Verkehrswert jener Wert anzusetzen, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Bei der Ermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben, ebenso Bindungen verwandtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien, dringende Gründe eines alsbaldigen Vertragsabschlusses sowie eventuell mangelnde Bemühungen in Verwertungsangelegenheiten. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz stellt einen Rahmen dar, innerhalb dessen sich der Sachverständige unter Berücksichtigung des jeweiligen Standes der Wissenschaft zu bewegen hat. Zu den derzeit wissenschaftlich allgemein anerkannten Wertermittlungsmethoden gehören vor allem: 4 LBG: Vergleichsverfahren 5 LBG: Ertragswertverfahren 6 LBG: Sachwertverfahren Die Auswahl des Verfahrens, auch die Verknüpfung mehrerer verschiedener Wertermittlungsmethoden, obliegt dem Sachverständigen und ist von diesem zu begründen. Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind in der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 26

27 Die oben angeführten Wertermittlungsverfahren werden wie folgt kurz beschrieben und entsprechen dem aktuellen Gesetzestext (daher in Kursivschrift zur Kennzeichnung des Gesetzestextes). 2. Verfahren LBG Wahl des Wertermittlungsverfahrens (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden ( 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln LBG Vergleichswertverfahren (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden LBG Ertragswertverfahren (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten, herangezogen werden, z.b. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des Sachverständigen verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 27

28 (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung LBG Sachwertverfahren (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen Verkehrswert Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Die Sachverständige hat unter Einsatz ihres Fachwissens und ihrer beruflichen Erfahrung, besonders ihrer Kenntnis der Marktlage diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- oder Ertragswert) anzunähern. Laut 7 LBG hat die Sachverständige das rein kalkulatorische errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihr bekannten Marktverhältnisse zu betrachten und eventuell sogar nach oben oder unten zu berichtigen und anzupassen. Im gegenständlichen Fall werden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen. Danach wird durch Gewichtung der Werte der Verkehrswert ermittelt. Gegebenenfalls erfolgt eine Anpassung an den Markt. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 28

29 3. Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren 3.1. Bodenwert Gemäß GB-Auszug weist die Liegenschaft EZ 1410 mit Gst.Nr. 1221/35 eine Grundstücksfläche von 4.845,00 m² auf. Die Grundstückspreise haben sich in den letzten Jahren auf relativ hohem Niveau eingependelt und sind letztendlich immer abhängig von der Lage, Größe und Beschaffenheit der Liegenschaft und insbesondere der Bebaubarkeit. Ausreißer im Preis nach oben oder unten werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Im Immobilien-Preisspiegel 2013 der WKO liegen die Preise für Baugrundstücke ( m²) in normaler Wohnlage bei rund 472,50/m², in guter Wohnlage bei rund 633,60/m² und in sehr guter Wohnlage bei rund 916,00/m². Im Zeitschriftenmagazin Gewinn wird im Immobilien-Preisspiegel 2012, der alle Gemeinden Tirols umfasst, der Grundstückspreis für die Reichenau durchschnittlich zwischen 400,00 bis 500,00 pro m² Bauland und für Pradl durchschnittlich zwischen 450,00 bis 600,00 pro m² Bauland ausgewiesen. Laut Auskunft von Frau Kirchmair vom Amt der Tiroler Landesregierung, Wohnbauförderung, liegt der Höchstsatz für den geförderten Grundstückspreis in ganz Innsbruck bei 416,00/m² Wohnnutzfläche und 260,00 für die Gartenfläche. Da davon auszugehen ist, dass eine neu errichtete Wohnanlage heutzutage teilweise frei finanziert und teilweise wohnbaugefördert errichtet werden würde, setzt die SV für die Berechnung des Bodenwertes einen Mischpreis an. Aufgrund der Erhebungen der unterfertigten SV, den Erfahrungswerten am Realitätenmarkt, sowie der Berücksichtigung von Vergleichspreisen, basierend auf tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Grundstücke und Auskunft der Wohnbauförderung kann ein Mischsatz von rund 600,00/m² für das MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 29

30 gegenständliche Grundstück als angemessen und ortsüblich bezeichnet werden. Aufgrund der Verbauung ergibt sich ein Bebauungsabschlag von rund 10%. Bodenwert 4.845,00 m² Baugrund x 600,00/m² ,00 davon 68/3514 Anteile ,84-10% Bebauungsabschlag 5.625,38 Bodenwert ,46 Bodenwert gerundet , Ermittlung des Neubauwertes (Herstellungswert) Der Herstellungswert oder Neubauwert wird auf Preisbasis zum Bewertungsstichtag ermittelt. Im gegenständlichen Fall für Juni/Juli Sämtliche Werte werden zunächst, wenn nicht explizit angeführt, netto, also ohne allfällige Mehrwertsteuer zum Ansatz gebracht, die Mehrwertsteuer und die Nebenkosten anschließend dazugerechnet. Die Richtpreise basieren auf durchschnittlichen Erfahrungswerten von Herstellungskosten und orientieren sich an der Nutzung des Objektes, der Bauweise, der Bauart und der Ausstattung, sowie dem derzeitigen Angebotsniveau von bau ausführenden Firmen. Für gebrauchte Wohneinheiten, wie die gegenständliche, werden je nach Zustand und Ausstattung, Höhe der Rücklagen und bereits erfolgten Sanierungen des Objektes und der Einheit durchschnittlich zwischen 1.800,00/m² bis 2.800,00/m² Wohnnutzfläche bezahlt. Ausreißer im Preis nach oben oder unten werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Im Immobilien-Preisspiegel 2013 der WKO liegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Innsbruck-Stadt mit einfachem Wohnwert bei rund 1.776,10/m², mit mittlerem Wohnwert bei rund 2.310,30/m², mit gutem Wohnwert bei rund 2.680,30/m² und mit sehr gutem Wohnwert bei rund 3.189,80/m² Wohnfläche. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 30

31 Aufgrund der Erhebungen der unterfertigten SV, den Erfahrungswerten am Realitätenmarkt, sowie der Berücksichtigung von Vergleichspreisen, basierend auf tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Wohnungen nimmt die SV für die gegenständliche Einheit einen Berechnungsansatz von 1.950,00/m² zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer an. Die Flächenangaben werden aus den vorhandenen Unterlagen entnommen und gerundet zur weiteren Berechnung herangezogen. Kellerabteil und Außenanlagen sind bereits miteinberechnet. Neubauwert: Wohnnutzfläche 68,07 m² á 1.950,00/m² ,50 zuzügl. 15% Nebenkosten ,48 Zwischensumme ,98 zuzügl. 20% Mwst ,40 Herstellungswert/Neubauwert gerundet ,38 Herstellungswert/Neubauwert gerundet ,00 Alterswertminderung: Es erfolgt ein Abschlag für technisch-wirtschaftliche Wertminderung. Das Objekt mit der Wohnung W A5 4. Stock weist zum Bewertungsstichtag ein Baualter von rund 52 Jahren auf, geht man vom Datum der Benützungsbewilligung im Jahre 1961 aus. Somit geht die SV für die weitere Berechnung rechnerisch von einer angenommenen Restnutzungsdauer von rund 33 Jahren, geht man von einer geschätzten Gesamtlebensdauer von ca. 85 Jahren aus. Somit ergibt sich ein Altersabschlag gesamt gemäß der linearen Alterswertminderungstabelle von 61%. Herstellungswert ,00 abzüglich 61% Abschlag gesamt ,75 Gebäudezeitwert ,25 MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 31

32 Sachwert Bodenwert ,00 Gebäudezeitwert ,25 Sachwert rechnerisch ,25 Sachwert rechnerisch gerundet ,00 Die Ermittlung des Zwischenwertes im Sachwertverfahren ergibt somit zum Bewertungszeitpunkt für die Wohnung W A5 4.Stock einen rechnerischen Betrag von ,00 4. Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren Kleinwohnungen im Stadtbereich von Innsbruck lassen sich in der Regel sehr gut vermieten. Die gegenständliche Wohnung wird jedoch vom Eigentümer und seiner Familie eigengenutzt. Die Wohnung in der Wohnanlage selbst liegt sonnig und recht ruhig. Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil. Die Wohnung ist sowohl zur Vermietung als auch zur Eigennutzung geeignet. Die Mietpreise in der Stadt Innsbruck liegen bei Mietwohnungen ab 60 m² Nutzfläche bei mittlerem bis gutem Wohnwert bei durchschnittlich rund 8,30/m² bis rund 10,00/m² Wohnnutzfläche, je nach Größe und Ausstattung der Wohnung. In der Regel sind die Kellerabteile im Mietpreis beinhaltet. Die Mietpreise verstehen sich Netto, also ohne Mehrwertsteuer und ohne Nebenkosten wie BK, HK etc. Ein wichtiges Kriterium für die Mieten muss deren Nachhaltigkeit sein, daher dürfen die Mieten insgesamt nicht zu hoch angesetzt werden. Gemäß den Erfahrungswerten der SV und der kontinuierlichen Beobachtung am Realitätenmarkt, sowie unter Heranziehung des Immobilien- MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 32

33 Mietpreisspiegels 2013 und eigener Datensammlungen wird ein Pauschal- Mietpreis netto von rund 9,00/m² für die Wohnung W A5 angesetzt. Somit ergeben sich folgende Mieteinnahmen: Wohnung W A5 rund 68,07 m² á 9,00/m² 612,63 Jahresrohertrag: 612,63 x 12 Monate 7.351,56 Abzgl. ca. 5 % Mietausfall gerundet 370,00 Abzgl. ca. 0,5 % d. Neubauwertes f. Instands. ger. 900,00 Jahresreinertrag 6.081,56 Der Kapitalisierungszinsfuß wird von der unterfertigten SV mit 4% angesetzt. Dieser Wert entspricht der Marktlage für derartige Objekte, denn das Kriterium für die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes ist das Risiko welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist. Im Allgemeinen bewegen sich die Zinssätze für Mietwohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser zwischen 2,5% und 5,5%. Kleine Wohnungen im Stadtzentrum von Innsbruck lassen sich in der Regel gut und ohne große Risikozuschläge vermieten. Der von der unterfertigten SV gewählte Zinssatz entspricht auch der Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein gerichtlich beeideten Sachverständigen und der gutachterlichen Vorsicht. Liegenschaftsjahresreinertrag: 6.081,56 abzüglich Verzinsung des Bodenwertes ,00 x 4, ,20 Reinertrag der baulichen Anlagen 4.056,36 Vervielfältiger lt. Tabelle: 18, ,36 x 18, ,93 zuzügl. Bodenwert ,00 Summe ,93 Summe Ertragswert gerundet ,00 MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 33

34 Die Ermittlung des Zwischenwertes im Ertragswertverfahren ergibt somit zum Bewertungszeitpunkt für die gegenständliche Wohnung W A5 einen rechnerischen Betrag von gerundet ,00 5. Vorläufiger Verkehrswert Bei der gegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um ein Objekt, das sowohl als Renditeobjekte als auch zur Eigennutzung interessant ist, sodass eine entsprechende Gewichtung von Sachwert und Ertragswert im Verhältnis: 50% Sachwert und 50% Ertragswert erfolgt. Sachwert ,00 davon 50% ,00 Ertragswert ,00 davon 50% ,00 Summe rechnerischer Verkehrswert ,00 Inventar: Das Inventar wird keiner Bewertung unterzogen, da dieses nur noch Gebrauchswert aufweist. Als Vergleichspreise dienen unter anderem folgende Verkäufe: TZ 155/11: Verkauf von 89/11394-Anteilen samt WE an Top E 12 an EZ 1734 GB Pradl, Gst.Nr. 1234/3 (General-Eccher-Straße 5, 3-Zimmer- Wohnung, ca. 80,82 m² inkl. Loggia, Kellerabteil und PKW-Abstellplatz 78) von Privat an Privat um insg ,00 TZ 6011/11: Verkauf von 75/4250 Anteilen an EZ 1603 GB Pradl, Gst.Nr..276, WE an Top 2/18, Gaswerkstraße 1, 2-Zimmer-Wohnung, ca. 71,60 m², 4.OG, Balkon und Terrasse, PKW-Abstellplatz, WE-Begründung 1985, Kaufpreis ,00 MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 34

35 TZ 7473/11: Verkauf von 60/660 Anteilen an EZ 1303 GB Pradl, Gst.Nr. 1371/1 und.461, WE an W 2. Stock rechts, 2-Zimmer-Wohnung, ca. 61,00 m², 2.OG, Balkon, WE-Begründung 1956, Kaufpreis ,00 TZ 687/11: Verkauf von 68/3514 Anteilen an EZ 1410 GB Pradl, Gst.Nr. 1221/35, WE an Top A1, Wörndlestraße 6, Hochparterre, WE-Begründung 1959, Kaufpreis ,00 TZ 8014/11: Verkauf von 58/3514 Anteilen an EZ 1410 GB Pradl, Gst.Nr. 1221/35, WE an Top B4, Wörndlestraße 12, 2-Zimmer-Wohnung, 2.OG, ca. 50,50 m², Balkon, Holz-Kohleabteil, WE-Begründung 1959, Kaufpreis 2.178,22, insg ,00 TZ 10302/11: Verkauf von 158/1484 Anteilen an EZ 461 GB Pradl, Gst.Nr..247/1, WE an Top 6, Pradler Straße 35, ca. 75,72 m², Balkon, Kaufpreis ,00 TZ 12005/11: Verkauf von 118/1484 Anteilen an EZ 461 GB Pradl, Gst.Nr..247/1, WE an Top 9, Pradler Straße 35, 2-Zimmer-Wohnnung, ca. 61,14 m², WE-Begründung 2009, Kaufpreis ,00 TZ 2140/12: Verkauf von 172/7028 Anteilen an EZ 1410 GB Pradl, Gst.Nr. 1221/35, WE an Top A4, Wörndlestraße 6-14, 4-Zimmer-Wohnung, 2 Balkone, Kellerabteil, WE-Begründung 1959, Kaufpreis ,00 TZ 3111/12: Verkauf von 205/1156 Anteilen an EZ 1553 GB Pradl, Gst.Nr. 1425/3, WE an Top 1, ca. 118,32 m², WE-Begründung 1972, Kaufpreis 1.859,36/m², insg ,00 TZ 1860/12: Verkauf von 38/615 Anteilen an EZ 462 GB Pradl, WE an Top 11, Amthorstraße 5, 2-Zimmer-Wohnung, 3.OG, ca. 42,00 m², Kellerabteil, Kaufpreis 2.619,05/m², insg ,00 TZ 23389/12: Verkauf von 83/2763 Anteilen an EZ 1382 GB Pradl, WE an Top 4, Andechsstraße 29, 4-Zimmer-Wohnung, 1.OG, WE-Begründung 2004, Kaufpreis ,00 TZ 1834/13: Verkauf von 66/5402 Anteilen an EZ 1384 GB Pradl, WE an Top 7, Andechsstraße 5-19 Stg. 7, 3-Zimmer-Wohnung, WE-Begründung 2004, Kaufpreis ,00 MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 35

36 Im Marktbericht 2013 Wohnen & Wirtschaften in Innsbruck, PRO checked, wurden rund 45 Kaufverträge in der Reichenau erhoben und festgestellt, dass das Transaktionsvolumen der Reichenau deutlich zurückgegangen ist. Der durchschnittliche Kaufpreis bei Wiederverkauf für 2012 und 2013 liegt bei rund 2.121,00/m² bzw ,00/m² Wohnnutzfläche. MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 36

37 VI. ZUSAMMENSTELLUNG Die Sachverständige erachtet vor dem Hintergrund des ihr bekannten und kontinuierlich beobachteten Realitätenmarktes für den nachstehend ermittelten Wert keine weiteren Zu- oder Abschläge zur Anpassung an den Verkehrswert für erforderlich. Der Verkehrswert der 68/3514 Anteile an der Liegenschaft EZ 1410 GB Pradl, mit denen Wohnungseigentum an W A5 4. Stock untrennbar verbunden ist, beträgt zum Bewertungsstichtag, ohne Inventar für ,00 (in Worten: Euro Einhundertdreiundzwanzigtausendeinhundertsechzig) Die beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Mag. iur. Sabine Lässer-Pesl Innsbruck, am 01. Juli Ausfertigungen per Post 1 Ausfertigung per pdf-datei an den Auftraggeber übermittelt 1 Ausfertigung: für die unterfertigende SV Ablage MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 37