WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN

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1 An das Bezirksgericht Güssing Grabenstraße Güssing GUTACHTEN SCHÄTZUNGEN BEWEISSICHERUNG AUSSCHREIBUNGEN PLANUNGEN BAULEITUNGEN ABRECHNUNGEN Oberwart, /db WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 496, Gst. Nr. 2843/2, Baufläche mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Tobaj, BG. Güssing, in 7540 Tobaj 85. Auftraggeber: Bezirksgericht Güssing. Geschäftszahl: 4 E 1025/09x Betreibende Partei: BAWAG P.S.K. Bank für Arbeit und Wirtschaft, Österr. Postsparkasse AG, Georg-Coch-Pl. 2, 1018 Wien. vertreten durch: Dr. Josef Milchram, Dr. Anton Ehm, Mag. Thomas Mödlagl, Singerstr. 12, 1010 Wien Verpflichtete Partei: 1. Harald SCHMIRL, Tobaj 85, 7540 Güssing. 2. Andrea SCHMIRL, Tobaj 85, 7540 Güssing. 3. Trude SCHMIRL, Feuerwehrplatz 1, 7031 Krensdorf Stichtag: Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaft mit den darauf befindlichen Gebäuden zur Exekution.

2 2 INHALTSVERZEICHNIS: Seite Kopf des Gutachtens Inhaltsverzeichnis mit Verkehrswert Lokalaugenschein Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung, Erklärung des SV Befund: Lage, Maße, Größe, Ver- und Entsorgungsleitungen, Infrastruktur, Nutzung Gebäudebeschreibung, technische Beschreibung, Räumliche Beschreibung Außenanlagen.20 Bewertungsgrundlagen Grundwertermittlung 32 Bauzeitwertermittlung Fotoaufnahmen Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 496, Gst. Nr. 2843/2, Baufläche mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Tobaj, BG. Güssing, in 7540 Tobaj 85, beträgt ,00 ================== Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

3 3 Lokalaugenschein: Der erforderliche gerichtliche Lokalaugenschein fand am statt, dieses Datum gilt auch als Bewertungsstichtag. Anlässlich dieses Lokalaugenscheins konnten alle zu bewertenden Räumlichkeiten bzw. Objekte frei besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war. Fragestellung an den SV: Zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung der Liegenschaft: Anteil: 1/1 B-LNr. 1 und 2 Katastralgemeinde: Tobaj Einlagezahl: 496 wird die Schätzung dieser Liegenschaft angeordnet. Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung: 01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Ge- bäude(n).

4 4 02. Katastermappe. 03. Grundbuchsauszug. 04. Einreichplan zur Errichtung eines Einfamilienhauses vom , von der Gemeinde Tobaj zur Verfügung gestellt. 05. Bescheid betreffend Benützungsfreigabe vom mit der Zahl 030-0/I-85/2006, von der Gemeinde Tobaj zur Verfügung gestellt. 06. Bescheid betreffend Kanalanschlussbeitrag vom mit der Zahl /I-85/2006, von der Gemeinde Tobaj zur Verfügung gestellt. 07. Die ÖNORM B 1.800, 6. Teil. 08. Literatur von Gerady-Möckl Praxis der Grundstücksbe- wertung. 09. Literatur von Rössler-Langer-Simon-Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten.

5 5 10. Literatur von Ross-Brachmann Ermittlung des Ver- kehrswertes von Grundstücken und des Wertes bauli- cher Anlagen von Peter Holzner und Ulrich Renner. 11. Liegenschaftsbewertung von Heimo Kranewitter. 12. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz. 13. Die Ö-Norm B 1802 Liegenschaftsbewertung. 14. Literatur von Moser Schätzung städtischer Grundstücke GdZ Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Öster- reich, Fachverband der Immobilien- und Vermögens- treuhänder. 16. Nutzungsdauerkatalog des HV der allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen Österreichs, Landesver- band Steiermark und Kärnten. 17. Die öffentlichen Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik bzw. Bundesministerium für Finan- zen und dem Österreichischen Statistischen Zentralamt für Wohnhausbauten.

6 6 Erklärung des Sachverständigen: Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Aufgrund der oben angeführten Unterlagen sowie meiner Kenntnis der Liegenschaft ergibt sich daher folgender Be- fund. B E F U N D 1. Lage: Dieses Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden liegt am Ortsrand von Tobaj und ist über die westseitig vorbeiführende asphaltierte Ortsstraße erreichbar. Die Lage des Grundstückes ist eben und die Figuration rhomboidförmig. Diese Liegenschaft befindet sich in der Einschicht gelegen, in einer Ruhelage mit guten Fernblick.

7 7 2. Maße: Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden dem vor- handenen Plan entnommen und in natura einer Überprüfung unterzogen. 3. Größe: Die Größe der Liegenschaft beträgt laut Grundbuch, wie nachfolgend angeführt: EZ. 496, Gst. Nr. 2843/2: Baufläche (Gebäude) 118 m² Baufläche (begrünt) 788 m² 906 m² 4. Ver- und Entsorgungsleitungen: Die Liegenschaft ist als zur Gänze aufgeschlossen zu bezeichnen, d. h. Strom-, Wasser- und Kanalanschluss sind in die Gebäude eingeleitet. Weiters ist eine Sat-Anlage am Wohnhaus montiert.

8 8 5. Infrastruktur: Gaststätten und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch sind in ca. 500 m Entfernung im Ortskern vorhanden und durchaus zu Fuß erreichbar. Die größeren öffentlichen Anschlussstellen sowie Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Bezirksvorort Güssing und sind ohne private Fahrzeuge nur erschwert erreichbar. 6. Nutzung: Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme bewohnt. 7. Gebäudebeschreibung: 7.1. Wohngebäude: Dieses Wohnhaus wurde, wie dem genehmigten Baubescheid zu entnehmen 2004 erbaut und erfolgte die Benützungsbewilligung Es besitzt in etwa rechteckige Grundrissform und ist dreigeschossig hergestellt. Der Keller ist in Massivbauweise, das EG und DG in Holzblockbauweise errichtet.

9 9 An Räumlichkeiten sind im Kellergeschoss vorhanden: Vorraum, Kellerraum, Technikraum, Waschküche und Gang. Im Erdgeschoss befinden sich WC, Arbeitsraum, Vorraum, Speis, Küche mit Wohnbereich und eine Terrasse. Das Dachgeschoss beinhaltet zwei Kinderzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer mit WC, Vorraum und Balkon. Die Aufschließung und Erreichung von Grund und Gebäude erfolgt von der westseitig vorbeiführenden asphaltierten Ortsstraße aus. Der Zugang zum Wohnhaus ist über eine überdachte Vorlegestufe mit Holzgeländer gegeben. Die Geschosse untereinander sind durch Stiegen miteinander verbunden. Technischer Bericht: Fundierung: Es ist eine Betonplatte vorhanden. Kellermauerwerk: Ortbetonwände, den statischen Erfordernissen entsprechend konzipiert, mit rauher, zölliger Oberflächen schalung ausgeführt. Decke über KL: Ortbetondecke mit geschalter, ebener Untersicht, den statischen Erfordernissen entsprechend konzipiert.

10 10 EG-Mauerwerk: Hierbei handelt es sich um Holzblockwände mit folgendem Aufbau von innen nach außen: Innenschalung, Dampfbremse, 10 cm Gleitstaffel mit dazwischen liegender Wärmedämmung und 12 cm Blockbohlen. Decke über EG: Tramdecken mit offenen Untersichten, den statischen Ansprüchen entsprechend ausgeführt. DG-Ausbau: Bei den Giebelwänden handelt es sich um Holzblockwände mit folgendem Aufbau von innen nach außen: Innenschalung, Dampfbremse, 10 cm Gleitstaffel mit dazwischen liegender Wärmedämmung und 12 cm Blockbohlen, die Innenwände sind gleichfalls aus Holz errichtet, die Dachschräge und horizontale Decke sind mit Nut- und Federbretter verschalt. Dachkonstruktion: Holzsatteldachstuhl, handwerksmäßig gefertigt, in fester Verbindung mit dem aufgehenden Mauerwerk ausgeführt und als Kaltdach hergestellt. Die Dachvorsprünge sind mit Nut- und Federbretter verkleidet. Dachdeckung: Ziegeldeckung, auf die hergestellte Lattung aufge- bracht.

11 11 Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre an das Kanalnetz an- geschlossen, sodass die gesamten Dachwässer verrohrt ab- geführt werden. Räumlichkeiten u.d. Ausstattung: KELLERGESCHOSS: Vorraum: Fliesenboden, die Wände und Decke sind verputzt und gekalkt. Dieser Vorraum weist einen offenen Zugang zum Stiegenhaus auf und besitzt keine Fenster. Kellerraum: Dieser ist nicht wie im Plan ersichtlich in 2 Räume unterteilt. Holzboden aus feuchtbeständigen Platten, Wände und Decke gekalkt, Belichtung über drei einteilige vergitterte Kunststoffisolierglasfenster, Zugang über eine Holztüre mit Stock, 2 Heizkörper vorhanden. Technikraum: Fliesenboden, Wände und Decke gekalkt, ausgenommen die Wand zum Gang ist bis auf eine Höhe von ca. 1,40 m verfliest. Belichtung über ein einfaches vergittertes kleinformatiges Kunststofffenster, Zugang über eine Holztüre mit Stock. Eingebaut sind eine Niro-Doppelabwäsche mit Tropftasse und ein

12 12 E-Boiler mit einem Fassungsvermögen von 150 Liter. Daneben liegend aufgestellt der Wärmetauscher mit Anspeisung an den Kachelofen, sodass die Beheizung des gesamten Hauses über den Kachelofen und Wärmetauscher erfolgt. Die gesamten E- lektro- und Sanitärinstallationen liegen über Putz. Waschküche: Fliesenboden, Wände bis zur Decke verfliest, Decke gemalt, Belichtung über ein kleinformatiges vergittertes Kunststofffenster, Zugang über eine Holztüre mit Stock. Eingebaut ist ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem Spülkasten, Muschel und Sitzbrett, eine viertelkreisförmige Dusche mit Mischbatterie, Brausegarnitur und Duschdüsen sowie Leichtmetallduschwand mit Kunststoffverglasung. Weiters vorhanden sind ein Waschbecken mit Mischbatterie, ein Radiator und ein Waschmaschinenanschluss. Gang: Fliesenboden, Wände und Decke gekalkt, Belichtung über ein kleinformatiges vergittertes Kunststofffenster, Zugang über eine Holztüre mit Stock. Ersichtlich ist ein zweizügiger Kamin mit Putzöffnung. Im Deckenbereich des Kamins ist ein Wärmetauscher montiert. Dieser steht in Kombination mit dem Boiler und Kachelofen im Technikraum.

13 13 Stiege KG - EG: Hergestellt ist eine Betonstiege, deren Tritt- und Setzflächen verfliest sind, mit Holgeländer zur Absturzsicherung. Die Wände sind bis zum Beginn des Erdgeschosses verputzt und gemalt und sind dann die Holzbohlen ersichtlich. Im Bereich des Zwischenpodestes ist eine Massivholztüre mit undurchsehbarer Verglasung und zylindrischem Schloss eingebaut, welche in den Garten führt. In diesem Bereich befindet sich der E-Zähler mit automatischer Absicherung und FI. ERDGESCHOSS: WC: Fliesenboden, Wände ca. 1,30 m hoch bzw. im Bereich des Limotors bis zur Decke verfliest, im Nischenbereich unverfliest. Belichtung über ein kleinformatiges Naturholzisolierglasfenster mit undurchsehbarer Verglasung, Zugang über eine Holztüre mit Stock. Eingebaut sind ein Hänge-WC mit in die Wand intergriertem Spülkasten, Muschel und Sitzbrett, sowie ein Handwaschbecken mit Kaltwasserhahn. Arbeitsraum: Holzboden, Wände aus Holzblockstämmen, offene Tramdecke, Belichtung über ein zweiteiliges Naturholzisolierglasfenster mit Rollo, Zugang über eine Holztüre mit Stock.

14 14 Vorraum: Fliesenboden mit Bordüre, Wände aus Holzblockstämmen, offene Tramdecke, ausgenommen der Bereich des Kamins/ Kachelofens ist verputzt und sind Fliesen eingelegt. Die Heizstelle dieses Kachelofens ist im Vorraum und besitzt eine gekachelte Sitzbank. Eingebaut ist eine zweiflügelige Massivholzeingangstüre mit einem Dreh- und einem Fixflügel mit undurchsehbarer Isolierverglasung und besitzt die Türe ein zylindrisches Schloss. Speis: Fliesenboden, Wände aus Holzblockstämmen, offene Tramdecke, Belichtung über ein kleinformatiges Naturholzisolierglasfenster ohne Rollo, Zugang über eine Holztüre mit Stock. Küche mit Wohnbereich: Der Küchenbereich ist verfliest, der Wohnbereich besitzt Holzboden. Wände aus Holzblockstämmen, offene Tramdecke. Die Belichtung erfolgt über ein zweiteiliges Naturisolierglasfenster mit Rollo, eine dreiteilige Naturholzisolierglasschiebetür, ein einfaches Naturholzisolierglasfenster mit Rollo und zwei einflügelige Naturholzisolierglasfenster. Zur Stiege ist eine Massivholzschiebtür eingebaut. Vorhanden ist ein Kachelofen mit Kacheln im Bereich der Ablagen sowie an

15 15 den Wänden. Ansonsten ist der gesamte Kachelofen mit Strukturputz versehen. Im Küchenbereich ist eine Niro-Doppelabwäsche mit Tropftasse und Mischbatterie vorhanden. Weiters ist ein gekachelter Herd mit Backröhre und Anrichte eingebaut, welcher mit festen Brennstoffen befeuerbar ist. Anschließend ist ein E- lektro-herd, der Type Privileg mit Ceranfeld und Backrohrvorhanden. Terrasse: Holzbohlenboden auf Holzbalken, welche durch Holzsäulen gestützt werden. Zur Absicherung dient ein Holzgeländer mit Blumentrogausführung. Die Terrasse ist im Bereich des Essplatzes durch den darüber liegenden Balkon überdacht, ansonsten keine Überdachung. Stiege EG - DG: Hergestellt ist eine Massivholzstiege mit Massivholzgeländer im Spindelbereich. Offener Zugang zum Dachgeschoss. Die Belichtung erfolgt über ein nicht öffenbares Fenster mit undurchsehbarer Verglasung im Podestbereich.

16 16 DACHGESCHOSS: Vorraum: Holzboden, Wände, Dachschräge und Decke mit Nut- und Federbretter verkleidet, ausgenommen der Kamin, welcher verputzt und gemalt ist. Im Vorraum vorhanden eine ausziehbare Treppe zum Spitzboden. Belichtet wird der Vorraum über ein Velux-Dachflächenfenster. Kinderzimmer 1: Holzboden, die Kniestockmauer mit der integrierten Wandheizung ist verputzt, die Dachschräge und horizontale Decke sind mit Holz verkleidet, Belichtung über ein Naturholzisolierglasfenster mit Rollo und ein Velux-Dachflächenfenster. Zugang über Holztüren mit Stöcken vom Badezimmer und Vorraum. Kinderzimmer 2: Holzboden, Wände, Dachschräge und horizontale Decke mit Holz verkleidet, ausgenommen die Außenwand besitzt eine verputzte Vorsatzschalung mit integrierter Wandheizung. Zugang über eine Holztüre mit Stock. Zum Balkon ist eine einflügelige Naturholzisolierglastüre mit angehängtem Naturholzisolierglasfenster mit Rollo vorhanden.

17 17 Schlafzimmer: Holzboden, Wände, Dachschräge und horizontale Decke mit Holz verkleidet, ausgenommen die Außenwand besitzt eine verputzte Vorsatzschalung mit integrierter Wandheizung. Der Zugang erfolgt über eine Holztüre mit Stock. Eingebaut sind ein zweiteiliges Naturholzisolierglasfenster mit Rollo sowie eine einteilige Naturholzisolierglastüre. Badezimmer mit WC: Fliesenboden mit integrierter Fußbodenheizung, Wände zur Gänze verfliest, Decke gemalt. Der Zugang erfolgt über eine Holztüre mit Stock, die Belichtung über ein zweiteiliges Naturholzisolierglasfenster mit undurchsehbarer Verglasung und Rollo. Eingebaut ist ein Röhrenheizkörper, eine viertelkreisförmige Körperformwanne mit Mischbatterie und Brausegarnitur, ein Waschbecken mit Mischbatterie, ein Hänge- WC mit in die Wand integriertem Spülbecken, Muschel und Sitzbrett, sowie eine viertelkreisförmige Dusche mit Leichtmetallduschwand mit Kunststoffverglasung, sowie Mischbatterie und Brausegarnitur. Weiters ist ein Limotor zur Belüftung vorhanden. Balkon: Dieser kragt westseitig aus, besitzt Holzbohlenbelag und ist zur Absturzsicherung ein Holzgeländer mit Blumentrogaus-

18 18 führung vorhanden. Dieser Balkon ist durch den auskragenden Dachstuhl zur Gänze überdacht. Innenwandputz: Das Kellergeschoss ist verputzt und gemalt. Im Erdgeschoss sind die Holzbohlenwände und Tramdecke ersichtlich. Die Kniestöcke, Dachschrägen und horizontale Decken im Dachgeschoss sind mit Nut- und Federbretter verkleidet, ausgenommen die Außenwände besitzen eine verputzte Vorsatzschale. Die Nassgruppen sind mit Fliesenbelägen versehen. Fassade: Die Sockelflächen sind mit Silikatputz versehen. Im Erdgeschoß sind die Holzbohlen ersichtlich und sind die Dachgeschossschauflächen mit Holz verkleidet. Beheizung und Warmwasserbereitung: Diese erfolgt zentral vom Keller aus mittels eines Kachelofens und Wärmetauschers. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über einen E-Boiler. Weiters ist im Bad des DG eine Fußbodenheizung vorhanden. Öffentliche Anschlüsse: Zur Gänze eingeleitet, d. h. Strom-, Wasser- und Kanalanschlüsse sind vorhanden. Eine Sat- Anlage ist am Wohnhaus montiert.

19 19 Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre an das Kanalnetz an- geschlossen, sodass die gesamten Dachwässer verrohrt ab- geführt werden. Bau- und Erhaltungszustand: Sehr gut Carport: Dieses ist südseitig an das Wohnhaus angebaut und wurde auf Einzelfundamente errichtet. Das Carport besteht aus Holzsäulen mit darüber liegendem Holzsatteldach in Sichtausführung sowie Nut und Federbrettverschalung. Als Eindeckung sind Ziegeln auf die hergestellte Lattung aufgebracht. Dachrinnen sind montiert und laufen die Dachwässer frei aus. Im Carport integriert ist die Vorlegestufe zum Wohnhaus. Diese wurde in Massivbauweise ausgeführt und mit einem Fliesenbelag versehen. Als Absturzsicherung dient ein Holzgeländer, welches auf zwei Seiten bis zur Decke Isolierglaselemente aufweist. Dieses Carport besitzt Kiesboden. Öffentliche Anschlüsse sind nicht eingeleitet und befindet sich das Carport in einem sehr guten Zustand.

20 Holzhütte: Diese Hütte besteht aus einer Fundamentplatte und einer Riegelwandkonstruktion mit rauer fassadenseitiger Verschalung, eine Decke ist nicht vorhanden. Sie besitzt ein Pultdach mit Wellenplatten eingedeckt und sind keine Dachrinnen montiert, Strom ist eingeleitet. Diese Hütte dient als Holzlagerraum und als Abstellraum für Gartengeräte. In der Holzhütte ist ein Drittel der Bodenfläche mit Verbundsteinplatten belegt und der restliche Bereich bekiest. Türen und Fenster sind keine eingebaut und ist ausschließlich eine ca. 2,50 m breite Zugangsöffnung vorhanden. Der Zustand ist als gut zu bezeichnen Außenanlagen: Das Grundstück ist zur Straße hin nicht eingefriedet, und besitzt ansonsten umlaufend einen Maschenzaun mit einer Höhe von 1,50 m. Zum südseitigen Grundstück wurde hinter diesem Zaun eine 0,5 m hohe Steinwurfmauer errichtet. Die Gartenflächen sind begrünt, jedoch nicht bepflanzt. Die Zufahrt zum Carport und der Zugang zur Holzhütte sind mit Verbundsteinbelag versehen. Gleichfalls mit Verbundsteinen belegt ist das Traufenpflaster, ausgenommen der Terrassenbereich, welcher bekiest ist.

21 21 BEWERTUNG Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Generell finden im Gutachten 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren und 6 Sachwertverfahren Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber, Ross-Brachmann-Holzner-Renner, Kranewitter und auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet.

22 22 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte, vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten

23 23 Wertigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen. Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend sind. 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsäch-

24 24 lich erzielten Beträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3-6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber.

25 25 Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in schlechten Lagen, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.

26 26 Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der Ertragswert ist die wirt-

27 27 schaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. VERKEHRSWERT Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und Ertragswert) anzunähern. ALLGEMEINES Laut 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.u. auch zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser Nachkontrolle nach oben oder unten berichtigt werden.

28 28 Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Grundstücke genommen. Nach 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben. Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt und bildet die Grundlage für die Berechung z.b. der Grundsteuer, usw. Dieser Wert stimmt mit dem Verkehrswert nicht überein und liegt meist deutlich darunter. Eine Wertrelation zwischen Einheitswert und Verkehrswert besteht grundsätzlich nicht, sodass aus dem Einheitswert kein Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert gezogen werden kann. Bei der Bewertung der Gebäude handelt es sich um die reine Bausubstanz und nur um jene Installationen, die in fester Verbindung mit den Gebäuden hergestellt sind. Diese Werte beinhalten kein wie immer geartetes Mobiliar oder eventuell vorhandene technische Betriebseinrichtungen. Die technische Beschreibung der Objekte erfolgte aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme bzw. in Bezugnahme auf die vorhandenen Bauakte.

29 29 Baustoff- und Bauteilüberprüfungen wurden nicht vorgenommen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Gebäude verdeckte, durch Augenschein nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden haben. Es kann weiters nicht überprüft werden, ob die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen tatsächlich gesetzeskonform an die Hauptleitungen angeschlossen sind. Hingewiesen wird darauf, dass die Funktionsfähigkeit der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation) bzw. sonstiger technischer Anlagen und Ausstattungen nicht überprüft wurde. Weiters ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Ver- und Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen bzw. Einbauten untersucht wurde. Nachdem es sich bei dieser Bewertung um eine Exekution handelt, wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes darauf Rücksicht genommen, dass der Erwerber keinen Gewährleistungsanspruch besitzt. Die Eluatklasse des Bodens konnte nicht erhoben werden und war auch keine Bodenuntersuchung beauftragt. Aus den Akten und den Erhebungen konnten keine Hinweise auf eine

30 30 Kontaminierung des Bodens gewonnen werden, sodass die Bewertung unter dem Faktum erfolgt, dass keine Kontaminierung gegeben ist. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Auch wurde ein solcher zur Bewertung nicht erstellt, nachdem sich die Beauftragung ausschließlich auf eine Bewertung der Immobilie bezieht. In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen enthalten. Im Gutachten enthalten ist die Umsatzsteuer, ohne Rücksichtnahme auf das Umsatzsteuergesetz und ohne Rücksichtnahme, ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist. Belastungen wie Wohnungs- und Fruchtgenussrecht und dergleichen sind auf der Liegenschaft keine vorhanden. Im Grundbuch eingetragen ist ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, welches jedoch nicht wertbeeinflussend ist und daher auch nicht berücksichtigt wird.

31 31 Gemäß der EO-Novelle 2008 (BGBl I 2008/37) wurden bei der Gemeinde Bescheide mit dinglicher Wirkung angefordert. Es wurden keine auf der Liegenschaft lastenden Beträge von der Gemeinde bekannt gegeben und auch nicht berücksichtigt.

32 32 1. Grundwert: Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf die Literaturen von Gerady-Möckl, Rössler-Langer-Simon-Kleiber und Ross- Brachmann-Holzer sowie auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprechender Abschlag vom Freigrund berücksichtigt wird. Lt. Auskunft am Gemeindeamt ist das Grundstücks als Bauland- Wohngebiet gewidmet und wird entsprechend bewertet. 906 m² à 12, ,00 20 % Abschlag aufgrund der Gebundenheit des Grundes Grundwert 2.174, ,00 2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann-Holzer: Brutto-Rauminhalt nach ÖNORM B Anmerkung: Die Beschreibung und Bewertung des ersten Gebäudeabschnittes erfolgt nachvollziehbar, während die Beschreibung der weiteren Gebäude nur in vereinfachter Form durchgeführt wird.

33 Bauzeitwert: Wohngebäude: Brutto-Grundfläche: KL: 9,60 x 8,70 = 83,52 m² 5,35 x 1,30 = 6,96 m² = 90,48 m² EG: 10,00 x 9,60 = 96,00 m² -4,25 x 1,30 = -5,53 m² = 90,47 m² OG: 10,00 x 9,60 = 96,00 m² -4,25 x 1,30 = -5,53 m² = 90,47 m² Brutto-Rauminhalt: BGF x Rechn. Höhe = BRI KL: 90,48 x 2,77 = 250,63 m³ EG: 90,47 x 2,81 = 254,22 m³ OG: 90,47 x 2,30 = 208,08 m³

34 34 Baukosten: Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach den gegebenen Indices des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für Wohnhausbauten sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen eigenen Erfahrungen er- mittelt BRI x Raummeterpreis = BK KL: 250,63 x 175, ,00 EG: 254,22 x 340,00 OG: 208,08 x 310, % Umsatzsteuer , , , , ,00 Hievon eine Entwertung des Gebäudes für die bisherige Abnützung und Amortisation, inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung und des leeren Bauvolumens, inkl. des verlorenen Bauaufwandes. 15 % v , ,00 Bauzeitwert - Wohngebäude: ,00

35 Carport: Brutto-Grundfläche: 6,90 x 7,00 = 48,30 m² Brutto-Rauminhalt: BGF x Rechn. Höhe = BRI 48,30 x 2,90 = 140,07 m³ Baukosten: BRI x Raummeterpreis = BK 140,07 x 85, , % Umsatzsteuer 20 % Entwertung von , , , ,00 Bauzeitwert - Carport: , Holzhütte: Brutto-Grundfläche: 9,00 x 3,00 = 27,00 m²

36 36 Brutto-Rauminhalt: BGF x Rechn. Höhe = BRI 27,00 x 2,50 = 67,50 m³ Baukosten: BRI x Raummeterpreis = BK 67,50 x 80, % Umsatzsteuer 5.400, , ,00 30 % Entwertung von 6.480, ,00 Bauzeitwert - Holzhütte: 4.536,00 Zusammenstellung - Sachwert: 1. Grundwert 8.698,00 2. Bauzeitwert: Wohngebäude: Carport: Holzhütte: Sachwert , , , ,00

37 Ertragswert: Nachhaltig erzielbarer Mietertrag per Monat: 10% Umsatzsteuer 990,00 99, ,00 Nachhaltig erzielbarer Mietertrag per Jahr: -3,0% Verwaltungskosten ,00-392,00-1,2% Instandhaltungskosten von den Herstellungskosten ,00-4,0% Mietausfallwagnis -523,00 abzüglich Verzinsungsbetrag des Grundwertes 5,0 % Jahresreinertrag der baulichen Anlagen -434, ,10 Restnutzungsdauer: 75 Jahre Kapitalisierungszinsfuß: Berechnungsfaktor: 5,0 % 19,45 Ertragswert der baulichen Anlagen zuzüglich Grundwert , ,00 Ertragswert: ,00

38 Verkehrswert: Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt gemäß novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992/150 vom Nachdem es sich bei dieser Liegenschaft um ein Sach- und nicht um ein Ertragswertobjekt handelt, liegt die Wertigkeit im Sach- und nicht im Ertragswert, sodaß das gewogene Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert nachfolgend errechnet wird, wobei dem Sachwert der Vorrang gegeben wird. 2 x Sachwert + 1 x Ertragswert 3 2 x x VERKEHRSWERT ,00 (in Worten: zweihundertsiebentausendneunhundertachtundsiebzig) Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige: