Städtebaulicher Vertrag aus Sicht des Investors Michael Hoppenberg Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Wolter Hoppenberg im Überblick Über 40 Rechtsanwältinnen/ Rechtsanwälte, Steuerberater und Notar Gegründet 1924 Standorte in Hamm und Münster Bundesweit tätig Dienstleister für Kommunen und Unternehmen Nationale und internationale Mandanten
Kompetenzteams
Gliederung I. Interessenlagen der Vertragsparteien II. (Kurzer) Überblick über den rechtlichen Rahmen III. Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten IV. Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände V. Risiken für den Bauinvestor & praktische Erfolgsfaktoren VI. Fazit 4
Interessenlagen der Vertragsparteien Kommune Investor Refinanzierung Kostenersparnisse notwendiger Aufwendungen Beschleunigung Lösung Nutzungskonflikte Wohnraumversorgung Ergänzung planerischer Festsetzungen zur Sicherstellung der Planungsziele Beschleunigung der Realisierung Kostenoptimierung Wertschöpfung der planbedingten Bodenwertsteigerungen Größtmögliche vertragliche Freiheit 5
Überblick über den rechtlichen Rahmen 6
Überblick über den rechtlichen Rahmen Formelle Voraussetzungen 1. Schriftformerfordernis 11 Abs. 3 BauGB / 124 Abs. 4 BauGB Unterzeichnung auf einer Vertragsurkunde Fehlerfolge Nichtigkeit! 2. notarielle Beurkundung Bei Übertragung von Grundstücken gem. 311 b BGB Unabhängig von Rechtsnatur des Vertrages notwendig Fehlerfolge im Einzelfall von Heilungsmöglichkeit bis Nichtigkeit 3. Kommunalrechtliche Bestimmungen Jeweilige kommunalrechtliche Bestimmungen sind grds. zu beachten Fehlerfolge im Einzelfall von Wirksamkeit trotz Fehler bis Rechtswidrigkeit 7
Überblick über den rechtlichen Rahmen Materielle Voraussetzungen 1. Vertraglich mögliche Regelungen Investoren (= Vertragsfreiheit) Kommunen (= keine Vertragsfreiheit, sondern gesetzesdirigierte Vertragsgetaltung) (BVerwGE 42, 331) 2. (Un)zulässige Vorwegbindung Kein Anspruch auf Aufstellung / Änderung / Ergänzung / Aufhebung von Bauleitplänen durch Vertrag sicherbar (vgl. 1 Abs. 3 BauGB) Gewisse Bindung nur möglich, wenn: a) Vorwegnahme abwägungsgerecht und sachlich begründet b) Zuständiges Organ handelt (meistens Gemeinderat) c) Keine Beanstandung planerisch(bverwg NJW 1975,70) Kommune nicht lediglich Vollzugsorgan des Investors verantwortliche Letztentscheidungsinstanz (OVG Münster, NvWz RR, 1998, 632) 8
4. Koppelungsverbot (BVerwG 42, 331; BVerwG NvWZ 1994, 485) ÖffR-Verträgen 11 Abs. 2 BauGB i.v.m. 56,59 II Nr. 4 VwVfG ZivR-Verträgen zusätzlich i.v.m. 138 BGB 5. Kausalität Überblick über den rechtlichen Rahmen Materielle Voraussetzungen a) keine vertragliche Verbindung ohne inneren Zusammenhang (BVerwG NVwZ 2000, 1285 ff.) b) hoheitliche Entscheidungen nur durch gesetzliche Ermächtigung in Verträgen Unmittelbarer Ursachenzusammenhang gem. 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB zentral für die Kostenübernahme durch Private (BVerwGE 42, 331; 90,310) a) vereinbart für bestimmten Zweck und sachlicher Zusammenhang mit vertraglicher Leistung b) keine Folgekosten als Gegenleistung sondern nur Aufwendungsersatz (BVerwG BauR 2005, 1600) 6. Angemessenheit Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen gem. 11 Abs. 2 S. 1 BauGB Keine unzumutbare Belastung (BVerwG BauR 2009, 1275); im Einzelfall zu bestimmen 9
Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten Maßnahmenvertrag gem. 11 Nr. 1 BauGB Vorbereitung und/oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen jeglicher Art Bauplanungsverträge Baureifmachungsverträge Übertragung klassischer kommunaler Aufgaben bei städtebaulichen Maßnahmen auf Private zur Durchführung auf deren Kosten Zwar geht Gesetzgeber von Kostentragungspflicht des Privaten aus, denn schließt der Wortlaut Vereinbarungen über eine anteilige Kostenübernahme durch die Gemeinde nicht aus (vgl. BT Dr. 13/6392, S. 50) Jedoch Ausschluss zwingend hoheitlicher Tätigkeiten (z.b. Planaufstellungsverfahren) 10
Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten Zielbindungsvertrag gem. 11 Nr. 2 BauGB Gegenstand Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, sowie zeitnahe Realisierung (Fristsetzung möglich) Bebauungsplan nicht nur Angebot zum Bauen auch Verpflichtung zur Bebauung Gegenstand der Zielvereinbarungen gem. 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB können sein: Grundstücksnutzung Durchführung des Ausgleichs für Eingriffe in Natur und Landschaft (i.s.d. 1a Abs. 3 BauGB) Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sog. Einheimischenmodelle Vereinbarungen über die Modernisierung einer baulichen Anlage Berücksichtigung des Stadtbilds bei einem Bauvorhaben, Gestaltung von Freiflächen und Art der Bepflanzung Belegungsrechtsbindungen für die Gemeinde Einräumung von Geh-und Fahrwege-und Leitungsrechten Vertragsgestaltung zur möglichst sparsamen und schonenden Umganges mit Grund und Boden 11
Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten Folgekostenvertrag gem. 11 Nr. 3 BauGB Folgekostenverträge sind Verträge, mit denen Aufwendungen vor oder nachfinanziert werden, die der Gemeinde als Folge neuer Ansiedlungen für Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs entstehen. (BVerwG 06.07.1973; BVerwGE 42, 331) auch bei einer Vielzahl von Grundstückseigentümern möglich (BVerwG 29.01.2009, ZfBR 2009, 472) Verwaltungskosten soweit sie nicht Leistungen betreffen, die nicht übertragbar sind (BVerwG 25.11.2005; BauR 2006, 649) Gemeinden leisten sich Personal und Sachmittel nicht um ihrer selbst willen, sondern finanzieren sie zum Aufbau und zur Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Dienstleitungsapparats. 12
Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten Durchführungsverträge gem. 12 BauGB 12 BauGB regelt als Vorhaben-und Erschließungsplan den sog. vorhabenbezogenen Bebauungsplan Besonderheit gegenüber einem sonstigen Bebauungsplan nicht auf die Feststellung eines verbindlichen städtebaulichen Ordnungsrahmens für die Zulässigkeit von Vorhaben beschränkt zugleich eigenständiges Instrumentarium zur Realisierung der Vorhaben Ähnlichkeit zu städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen Kombination von Elementen der Bauleitplanung mit jenen eines städtebaulichen Vertrags Initiative zur Schaffung von Baurechten liegt bei diesem Instrument grundsätzlich in der Hand des Investors a) Ausarbeitung städtebauliche Planung b) Vertragliche Verpflichtung zur Verwirklichung sowie Kostentragung für Planungs- und Erschließung Ziele: Entlastung der Gemeinden von Planungs-und Erschließungsaufgaben private Initiativen bei der Planung und Erschließung ermöglichen 13
Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten Erschließungsverträge nach 124 BauGB Übertragung der Erschließung ganz oder teilweise auf einen Dritten Beschleunigung des Verfahrens zur Erschließung eines Baugebietes keine langfristige Bindung von Finanzmitteln durch die Kommune keine Erschließungsbeiträge meist Teil des Durchführungsvertrages gemäß 12 BauGB Regelungen über den Erschließungsvertraggegen spezieller über städtebaulichen Verträgen (BVerwG 01.12.2010, ZfBR 2011, 364) Kommunal mehrheitlich beherrschte sog. Eigengesellschaft kein Dritter i.s.v. 124 BauGB, auf den die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag übertragen kann (BVerwG 01.12.2010, ZfBR 2011, 364) Keine Entbindung von kommunaler Erschließungspflicht durch Erschließungsvertrag von den Grundstückseigentümern geleistete Zahlungen auf die Erschließung befreien nicht von Zahlungspflicht. ( Vertragserfüllungsbürgschaft des Erschließungsträgers zugunsten der Gemeinde) Verwaltungsgerichte zuständig für Streitigkeiten über Zahlung Erschließungskosten (OLG Rostock 08.09.2005, NJW 2006, 2563) 14
Regelungsziele städtebaulicher Vertragsarten Weitere vertragliche Regelungen a) Mediationsverträge nach 4b BauGB Interessengerechte & kooperative Konfliktlösung durch einen Mediator als neutralen Dritten nach 4b BauGB auch vertraglich zwischen Kommune und Investor regelbar (vgl. BT Dr. 13/6392, S. 47) b) Anwendungsvereinbarungenstädtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen gem. 166 Abs. 3 BauGB Grundsätzlicher Flächenerwerb der Kommune im Städtebau außer: Ausnahme gem. Abs. 3 S. 2, wenn Eigentümer entsprechende Nutzung realisieren kann und vertraglich gewährleistet korrespondiert mit Veräußerungspflicht nach 169 Abs. 3 BauGB (Durchgangserwerb) c) Ablösevereinbarungen für Ausgleichsbeträge gem. 154 Abs. 3 BauGB c) Vertragliche Ablösung von Ausgleichsbeträgen auch vor Sanierung möglich d) Wirksame Sanierungssatzung nötig, sinngemäße Anwendung der Ablösung von Erschließungsbeiträgen d) Ablösevereinbarungen von Erschließungsbeiträgen gem. 133 Abs. 3 S. 5 BauGB Ablösung als öffentlich-rechtlicher Vertrag ist vorweggenommene Tilgung der Erschließung Zu hohe Ablösung des Investors nur rechtswidrig, wenn keine ablösungstypischen Risiken oder doppelter Ablösungsbeitrag gezahlt (BVerwG 09.11.1990, NVwZ 1991, 1096) 15
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände 16
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Übertragung Ausarbeitung Bebauungsplanentwurf Aufgaben der Vorbereitung /Durchführung der Sanierung können übertragen werden Einschränkungen: a) Gem. 157 Abs. 1 S. 2 auf solche Unternehmen, die Voraussetzungen für die Übernahme der Aufgaben nach 158 als Sanierungsträger erfüllen b) gem. 157 Abs. 2 BauGB Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Aufgaben eines für eigene Rechnung tätigen Sanierungsträgers nicht durch das gleiche Unternehmen vgl. Krautzberger,in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,11. Auflage 2009, 157 Rn. 7 ff. Bau-und Nutzungsbindung (z.b. Vergabe Grundstücken an Einheimische Städte und Gemeinden, die zur Förderung des Wohnbaus von Einheimischen Grundstücke verbilligt verkaufen müssen insbesondere sicherstellen, dass die bevorzugtenkäufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern oder den Grundbesitz an Dritte zu gewerblichen Zwecken vermieten. OLG Köln, 23.02.2011-13 U 115/10, IBRRS 79926 Bei einer Kaufpreisverbilligung von 50% kann eine zwanzigjährige Verpflichtung des Käufers, das Grundstück selbst zu nutzen, noch angemessen sein. BGH 5. Zivilsenat, 16.04.2010- V ZR 175/09 NJW 2010, 3505 17
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Kostenübernahme für Ausgleichs-und Ersatz-maßnahmen. Gem. 135a BauGB Durchführung von Kompensationsmaßnahmen auf andere Weise möglich durch städtebauliche Verträge: Ein planbedingter Eingriff i. S. des 8a I BNatSchG kann durch Maßnahmen außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ausgeglichen werden. Zur Sicherung und zur Durchführung dieser Maßnahmen ist ein öffentlichrechtlicher Vertrag zwischen Gemeinde und staatlicher Naturschutzbehörde ein zulässiges Mittel. BVerwG, 09.05.1997-4 N 1/96, NVwZ 1997, 1216; Bunzel/Coulmas/Metscher/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, 2007, S. 127 Durchführung des Ausgleichs durch Vorhabenträger Ist der Ausgleich auf dem Grundstück des Eingriffs möglich, können die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen dem Vorhabenträger mit Erteilung der bau- oder immissionsschutzrechtlichen Genehmigung auferlegt werden. Die Darstellung der Flächen im Flächennutzungsplan als Flächen zum Ausgleich ist hierfür nicht erforderlich. Ist der Ausgleich auf dem Grundstück des Eingriffs nicht möglich, kann der Vorhabenträger zu Ausgleichsmaßnahmen nur verpflichtet werden, wenn die Gemeinde eigene Flächen bereitstellt oder wenn in einem Bebauungsplan an anderer Stelle Maßnahmen zum Ausgleich festgesetzt sind (vgl. 135a Abs. 1 BauGB) BVerwG, 26. April 2006-4 B 7.06, ZfBR 2006, 569 18
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Beteiligung Kommune Erschließungskosten Bundesrecht erlaubt eine vertragliche Regelung über Erschließungskosten in dem in 124 Abs. 2 und 124 Abs. 3 BauGB beschriebenen Umfang unabhängig davon, ob die den Gegenstand des Vertrages bildenden Erschließungsanlagen nach Bundes- oder Landesrecht beitragsfähig sind oder nicht. Ein etwaiges landesrechtliches Vertragsformverbot (Handlungsformverbot) kann daher einer vertraglichen Kostenübernahme durch den Erschließungsunternehmer für im Falle der Beitragserhebung nach Landesrecht abzurechnende leitungsgebundene Erschließungsanlagen nicht entgegen stehen.. BVerwG, 10.8.2011 9 C 6/10; KommJur 2011, 431 Verlängerung Fertigstellungsfrist DemErfordernis des 12 Abs. 1 S 1 BauGB, dass sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist verpflichten muss, ist nicht schon dadurch genügt, dass er sich im Durchführungsvertrag dazu verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist einen Bauantrag zu stellen. Es kann daher sachgerecht sein eine Klausel zur Fristverlängerung in den städtebaulichen Vertrag aufzunehmen 102; 336 Bunzel/Coulmas/Metscher/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, 2007, S. 19
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände. Vertragsstrafen Die für Einheimischen-Modelle typischen Bindungen werden dem Käufer seitens der als Grundstücksverkäufer auftretenden Stadt im Rahmen der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auferlegt. Bei ihrer Durchsetzung muss diese deshalb neben den Schranken von Treu und Glauben insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbots beachten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben die Gestaltungsform des Privatrechts wählt BGH NJW-RR 2006, 298; NJW-RR 2006, 1452; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505 vgl. hier zur Angemessenheit einer Vertragsstrafe auch, dass ein Betrag, der der Höhe des gewährten Rabattes entspricht, unbedenklich ist, höhere Zahlungsversprechen aber grundsätzlich dem Übermaßverbot widersprechen, weil die Nachzahlung auf den tatsächlich eingeräumten Vorteil beschränkt werden muss BGH NJW 2010, 3505, OLG Köln, 23.02.2011-13 U 115/10, BauR2011, 1673 Anpassungs-und Kündigungsregelung bei ausbleibendem Planungsrecht Grds. Risiko des Investors Vertragliche Risikoübernahme der Kommune unter umständen regelbar ggf. Regelungen des BGB i.v.m 60 VwVfG anwendbar 314 vgl. Bunzel/Coulmas/Metscher/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, 2007, S. 20
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Scheitern Bebauungsplan Abweichung von vereinbarten Bebauungsplan Keine Pflicht zur Aufstellung B-Plan, daher kein Schadenersatz über 62 S. 2 VwVfG i.v.m. 320 ff. bzw. 631 ff. BGB Aber keine Pflicht zur eigenen Leistungserbringung gem. 60 Abs. 1 S. 1 VwVfG Frage ob unzumutbare Änderung vorliegt hängt von Wesentlichkeit der Abweichung ab Keine grds. Anhaltspunkte für Risikoübernahme durch Kommune außer die ist durch eine eindeutige Regelung bestimmt vgl. Hoffmann, in Hoppenberg/de Witt, Handbuch öffentliches Baurecht, P 138 21
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Bestellung Dienstbarkeit Langfriste Sicherung durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, da auch Geltung gegenüber Rechtsnachfolger und bei Zwangsversteigerung Gestaltungsbeschränkung Beschränkung gewerbliche Nutzung Rechte zur Benutzung bestimmter gewerblicher Nutzungen Wohnbesetzungs-und belegungsrecht vgl. Bunzel/Coulmas/Metscher/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, 2007, S. 303 Baulast In allen Bundesländern ist nach jeweiliger Landesbauordnung eine Baulast ein Tun, Dulden, Unterlassen sicherbar Ausnahme: Bayern, Branenburg sicherbar sind vor allem baurechtliche Voraussetzungen: (BV Grenzabstand Stellplatznachweise 22
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Bauverpflichtungsklausel Eingriff und Ausgleich Arbeitsplatzgarantie Städtebauliche Oberleitung Besetzungsrecht Bindungen bei Mietwohnungsbau Bindungen bei öffentlich geförderten Kaufeigenheimen Gem. 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB sind viele Regelungsinhalte vertraglich möglich Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele siehe Zielbindungsvertrag (Folie 11) Abwägungsgebot ist Begrenzung der Möglichkeiten Im Einzelfall zu regeln und zu beurteilen Vertrag über Sanierung von Bodenverun-reinigungen 23
Wichtige Vertragsmodalitäten & Regelungstatbestände Vertragserfüllungsbürgschaft durch Kreditinstitut Patronatserklärung bei Unternehmen Bankbürgschaft bewährtes Sicherungsinstrument für Kommune bei Zahlungsunfähigkeit Vollstreckungsunterwerfung & Vertragsstrafe sinnlos Durchsetzung von Gewährleistungsrechten Auch bauliche & ökologische Bauverpflichtungen durch eine Bankbürgschaft sicherbar vgl. Hoffmann, in Hoppenberg/de Witt, Handbuch öffentliches Baurecht, P 138 Angemessenheit zu beachten, weil großer Eingriff in Rechte Wiederkaufsrecht Bei sog. Einheimischenförderung führt eine vereinbarte Bindungsdauer von bis zu 30 Jahren, mit Wiederkaufsrecht bzw. zur Geltendmachung einer Ausgleichszahlung nicht zur Annahme einer unangemessenen Vertragsgestaltung Ankaufsrecht fristgerechte Geltendmachung führt nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Erwerber insbesondere, wenn das Wiederkaufsrecht nach den vertraglichen Regelungen bei einem Verkauf oder einer Übertragung durch die Erwerber an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten nicht eingreift OLG Düsseldorf: Urteil vom 19.06.2012 - I-23 U 108/11BeckRS 2012, 23511 Dinglich gesichertes Ankaufsrecht im Grundbuch möglich 24
Risiken für den Bauinvestor & praktische Erfolgsfaktoren Checkpoints Vertragsplanung Checkpoints Vertragsverhandlungen Checkpoints Planungsmaßnahmen Checkpoints Kosteübernahme Richtige Benennung Parteien Bestimmung rechtlicher Rahmen Übernahme Planung durch Vertragspartner? Kosten Bauleitplanung und Gutachten Zuständigkeit-und Formvorschriften Vertragsgegenstand und Leistungspflichten überlegen Pläne und Kalkulation Vertrag beigefügt Zeiträume realistisch geplant Materielle Grenzen juristisch geprüft Sicherheiten / Haftung geprüft Ausschreibungspflicht? Alternativenprüfung? Machtverhältnisse Vertragsparteien? Vertragsverhandlungen durch wen? Welche Berater müssen einbezogen werden? Erneut Anpassung zeitlicher Rahmen Vollständige Übertragung? Letztverantwortung der Planung bei Kommune! Art und Umfang der Vertragsleistungen des Partner definieren Sicherung von Qualitätsstandards! Infrastruktur ggf. außerhalb des Gebietes Kosten Ausgleichsmaßnahmen Kosten Erschließung Kosten Sanierung und Freilegung Kosten Bodenordnung und Umlegung Erstattungsfähige Leistungen Kausalität der Kosten Kündigung und Rücktritt bedacht Keine Kostenübernahme für bestehendes Baurecht 25
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fazit & Fragen Michael Hoppenberg Rechtsanwalt & Fachanwalt für Verwaltungsrecht Sozietät Wolter Hoppenberg, Hamm Tel.: 02381 / 92122-423 Fax: 02381 / 92122-7020 E-Mail: hoppenberg@wolter-hoppenberg.de