Gewerbeflächen Wohnbaugrundstücke. Landwirtschaft

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1 Gewerbeflächen Wohnbaugrundstücke Landwirtschaft GESCHÄFTSBERICHT FÜR DAS JAHR

2 b Geschäftsbericht 2007

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Organe der Gesellschaft... 2 Organisation... 2 Gesellschafter... 3 Aufsichtsrat... 5 Staatsaufsicht... 5 Geschäftsführung... 5 II. Aufgaben der Gesellschaft... 6 III. Bericht der Geschäftsführung... 7 Bodenbevorratung Geschäftsbesorgung Allgemein Domänenverwaltung Ländliche Siedlung Landwirtschaftliche Bauberatung Hofbörse Sonstige Baumaßnahmen und Planungsaufträge Sanierungsmaßnahmen Entwicklungsmaßnahmen Stadtumbau Hessen Einfache Stadterneuerung Sonstige Planungsaufträge Landanpachtung Ökoagentur Freiwilliger Flächennutzungstausch Wichtige Kennzahlen Sozialbericht IV. Lagebericht V. Jahresabschluss Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang A. Allgemeine Angaben B. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze C. Erläuterungen zur Bilanz D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung E. Sonstige Angaben F. Aufsichtsrat G. Geschäftsführung VI. Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers VII. Bericht des Aufsichtsrates Geschäftsbericht

4 I. ORGANE DER GESELLSCHAFT ORGANISATION HESSISCHE LANDGESELLSCHAFT MBH Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft des Landes Hessen Staatliche Treuhandstelle für ländliche Bodenordnung Sanierungs- und Entwicklungsträger nach dem Baugesetzbuch Domänenverwaltung für das Land Hessen Ökoagentur Zentrale und Bereich Nord Büro Wilhelmshöher Allee Kassel Telefon: (05 61) Telefax: (05 61) Internet: Bereich Süd Büro Nordendstraße Mörfelden-Walldorf Telefon: ( ) Telefax: ( ) Internet: Büro Asterweg Gießen Telefon: (06 41) Telefax: (06 41) info@hlg.org Internet: 2 Geschäftsbericht 2007

5 ORGANE DER GESELLSCHAFT GESELLSCHAFTER Stammkapital EUR 1. Land Hessen ,59 2. Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale ,04 Frankfurt am Main 3. DZ-Bank AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank ,45 Frankfurt am Main 4. Wohnstadt ,05 Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbh, Kassel 5. Nassauische Heimstätte ,67 Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbh Frankfurt am Main 6. Hessischer Bauernverband e.v., Friedrichsdorf ,66 7. Genossenschaftsverband Frankfurt e. V ,77 Hessen / Rheinland-Pfalz / Saarland / Thüringen Neu-Isenburg 8. Deutsche Bank, Filiale Kassel, Kassel 511,29 9. Waldgesellschaft der Riedesel, 1.022,58 Freiherren zu Eisenbach, Lauterbach 10. von Schwertzell sche Verwaltung, Willingshausen 511, Gertrud Schwenger, Meißner-Alberode 255, Graf Ernst J.-Karl Grote von und zu Schachten 255,65 Grebenstein-Schachten Zwischensumme ,69 Geschäftsbericht

6 ORGANE DER GESELLSCHAFT GESELLSCHAFTER Stammkapital EUR Übertrag , Stadt Kassel 3.067, Kreisstadt Eschwege 766, Universitätsstadt Marburg 511, Stadt Fulda 511, Stadt Hadamar 317, Stadt Rüdesheim 260, Schwalm-Eder-Kreis 3.323, Landkreis Kassel 2.812, Werra-Meißner-Kreis 1.533, Landkreis Marburg-Biedenkopf 1.278, Landkreis Waldeck-Frankenberg 1.278, Landkreis Hersfeld-Rotenburg 1.022, Landkreis Fulda 766, Rheingau-Taunus-Kreis 628, ,98 Eingezogene Anteile ,92 Eigene Anteile 1.533,87 Stammkapital ,77 (Stand: ) 4 Geschäftsbericht 2007

7 ORGANE DER GESELLSCHAFT AUFSICHTSRAT Stand: Staatssekretär Klaus-Peter G ü t t l e r - Vorsitzender des Aufsichtsrates - Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung Kaiser-Friedrich-Ring Wiesbaden 2. Joachim K o t h e Vertreter der Arbeitnehmer - Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates - Hessische Landgesellschaft mbh Wilhelmshöher Allee Kassel 3. Bankdirektor Helmut G r a s Landeskreditkasse zu Kassel Niederlassung der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale Ständeplatz 17, Kassel 4. Stellvertretender Generalsekretär Dr. Hans Hermann H a r p a i n Hessischer Bauernverband Taunusstraße Friedrichsdorf /Taunus 5. Bankdirektor Dr. Herbert H i r s c h l e r Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale Strahlenbergerstraße Offenbach am Main 6. Landrat Frank-Martin N e u p ä r t l Schwalm-Eder-Kreis Parkstraße Homberg (Efze) 7. Ministerialrat Dr. Hans Joachim S c h m i d t Hessisches Ministerium der Finanzen Friedrich-Ebert-Allee Wiesbaden 8. Staatssekretär Karl-Winfried S e i f Hessisches Ministerium für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz Mainzer Straße Wiesbaden STAATSAUFSICHT Der Hessische Minister für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung Kaiser-Friedrich-Ring Wiesbaden vertreten durch: Ministerialdirigent Werner M ü l l e r Ministerialrätin Dr. Helga J ä g e r Ministerialrat Karl T h u m s e r GESCHÄFTSFÜHRER Dr. Harald M ü l l e r PROKURISTEN Peter E s c h e n b a c h e r Horst M a l s c h HANDELSREGISTER Registergericht Kassel HR B 2632 Geschäftsbericht

8 II. AUFGABEN DER GESELLSCHAFT Nach dem geltenden Gesellschaftsvertrag sind die Aufgaben der Gesellschaft festgelegt. Gegenstand der Hessischen Landgesellschaft ist die Durchführung von Siedlungs-, Agrarstrukturverbesserungs- und Landentwicklungsmaßnahmen. Zu den Aufgaben der Gesellschaft gehören insbesondere: die ländliche Siedlung sowie alle Maßnahmen der Agrarstrukturverbesserung (einschließlich freiwilliger Flächennutzungstausch); die Bodenbevorratung für agrarstrukturelle und öffentliche Zwecke; Flächenmanagement für öffentliche und infrastrukturelle Maßnahmen; die An- und Verpachtung von Flächen für Zwecke des Naturschutzes und der Landschaftspflege; die Planung und Durchführung von Maßnahmen für die allgemeine Strukturverbesserung im ländlichen Raum; die Tätigkeit als Beauftragte von Gemeinden bei der Vorbereitung und Durchführung von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie Verfahren der Einfachen Stadterneuerung und dem Stadtumbau Hessen; Domänenverwaltung für das Land Hessen; Ökoagentur. 6 Geschäftsbericht 2007

9 III. BERICHT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG Eine nachlassende konjunkturelle Dynamik der Weltwirtschaft ist der Hintergrund, dass das Wirtschaftswachstum auch in der Eurozone etwas unter dem hohen Niveau des Vorjahres blieb. Der Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) 2007 erreichte 2,6 % nach 2,8 % im Vorjahr. Getragen wurde das Wachstum hauptsächlich von der Investitionstätigkeit der Unternehmen und einem höheren Export. Insbesondere durch die Mehrwertsteuererhöhung wuchs der private Konsum, anders als im Vorjahr, nur unterdurchschnittlich. Der Arbeitsmarkt profitierte von der insgesamt günstigen Wirtschaftsentwicklung in 2007 durch eine Senkung der Arbeitslosenquote von 8,3 % auf 7,4 %. Der Anstieg der Verbraucherpreise in der Eurozone lag mit 2,1 % leicht unter dem Niveau des Vorjahres, obwohl die Preise für Öl und andere Rohstoffe im Jahresverlauf weiter stiegen und auch die Nahrungsmittel deutlich teurer wurden. Auch in Deutschland schwächte sich 2007 das Wachstum etwas ab. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs deshalb mit 2,5 % weniger stark als mit 2,9 % im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2007 stiegen die Verbraucherpreise in Deutschland um 2,3 % nach 1,6 % im Vorjahr. Die jüngsten Daten für 2007 weisen für Hessen ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 2,3 % aus. Damit ist das Land im Wachstumsmittelfeld positioniert und liegt geringfügig unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt von 2,5 %. Der von der Industrie geprägte Aufschwung geht in seiner Dynamik deshalb etwas an Hessen vorbei, da hier die Wirtschaftsstruktur von den Dienstleistern stärker dominiert wird. Der Hessischen Landgesellschaft mit ihrem besonderen Engagement in den ländlichen Räumen in Hessen ist es im Jahr 2007 gelungen, die neuen Aufgabenfelder weiter auszubauen und die Umsätze bzw. die Gebührenerträge aus ihren Aufgabenfeldern von 47,4 Mio. EUR auf 49,6 Mio. EUR auszuweiten. Einen wesentlichen Beitrag dazu haben die Erlöse aus Grundstücksverkäufen beigetragen, die sich von 43,0 Mio. EUR auf 45,4 Mio. EUR erhöht haben. Insbesondere durch Gebührenerträge von 5,5 Mio. EUR und Zinsmehrerträge, vorrangig aus der Finanzierung der Bodenbevorratung von 5,1 Mio. EUR, ergaben sich ordentliche Erträge von 11,0 Mio. EUR. Dem standen bei einem Rückgang des Personalbestandes von 83 auf 81 Mitarbeiter ein leicht gestiegener Personalaufwand von 4,5 Mio. EUR und ein wieder auf 0,8 Mio. EUR gesunkener Sachaufwand und dadurch ordentliche Aufwendungen von 5,7 Mio. EUR gegenüber, so dass sich ein Betriebsüberschuss von 5,3 Mio. EUR ergab. Die erneute Zunahme des Landbestandes führte zu gestiegenen Fremdzinsaufwendungen für die Bodenbevorratung in Höhe von 7,6 Mio. EUR. Da diese Aufwendungen nicht zu den Herstellungskosten gehören, kam es in Verbindung mit 4,9 Mio. EUR eigenen Zinsen und durch die Realisierung von 7,5 Mio. EUR Zinsen aus Verkäufen nur zu einem Minus bei den Bewertungsänderungen in Höhe von 5,0 Mio. EUR, so dass sich unter Berücksichtigung von Mehrerlösen aus dem Bodenbevorratungsgeschäft von 0,2 Mio. EUR ein Jahresgewinn von 0,6 Mio. EUR ergab. Geschäftsbericht

10 In der Bodenbevorratung besteht weiterhin eine stabile Auftragslage, die durch 31 neue Aufträge, insbesondere für Wohnund Gewerbegebiete, dokumentiert wird. Beim Verkauf von Grundstücken konnte die Gesellschaft das beste Ergebnis ihrer Geschichte erzielen. Dabei ist die Schere mit dem Anstieg der Verwertung von Flächen zur Industrie- und Gewerbeansiedlung von 19,5 Mio. EUR im Jahr 2006 auf 27,6 Mio. EUR im Jahr 2007 und dem Rückgang der Verwertung von Wohnbaugrundstücken von 22,3 Mio. EUR im Jahr 2006 auf 16,2 Mio. EUR im Jahr 2007 weiter auseinander gegangen. Die konjunkturelle Dynamik der deutschen Wirtschaft mit der daraus entstandenen Investitionstätigkeit hat die Vermarktung der Industrie- und Gewerbeflächen an Investoren aus den verschiedensten Branchen ermöglicht. Bereits abgeschlossene Kaufverträge mit geplanten Grundstücksübergängen im Jahr 2008 oder nach Vorlage der Baugenehmigung machen deutlich, dass in diesem Bereich keine Einbußen zu erwarten sind. Anders gestaltet sich der Verkauf von Wohnbaugrundstücken, insbesondere in den ländlichen Regionen in Mittel- und Nordhessen. Hier wirkt sich die Abschaffung der Eigenheimzulage zum Teil drastisch aus. Dies wird auch durch das Statistische Bundesamt in Wiesbaden bestätigt. Die Zahl der Baugenehmigungen sank im Jahr 2007 im Vergleich zum Vorjahr um 26,3 % auf Beim Verkauf von Wohnbaugrundstücken war im zweiten Jahr nach der Abschaffung der Eigenheimzulage bei der Gesellschaft ein Rückgang von 324 auf 256 Baugrundstücke zu verzeichnen. Trotz nur mäßig gestiegener Baulandpreise, moderaten Zinsen, einer deutlichen Verbesserung bei den Arbeitslosenzahlen und zum Teil deutlicher Einkommensverbesserungen durch höhere Lohnabschlüsse, ist die Wohnungsbauentwicklung außerhalb der ausgewählten Lagen in den konjunkturschwachen ländlichen Räumen ungewiss. Die geplante Einbindung der Wohnimmobilie in die private Altersvorsorge soll ein attraktives Instrument für die private Altersvorsorge werden. Danach sollen sog. Riesterverträge künftig vollständig zum Erwerb einer Wohnimmobilie genutzt werden können. Der Rückgang bei dem Wohnungsneubau wird es Familien mit Kindern zukünftig noch schwerer machen, preisgünstigen Wohnraum zu finden. Gleiches gilt durch den weiteren Anstieg der Zahl der Privathaushalte, die nach neuesten Prognosen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 bei 40,5 Mio. liegen werden. Das sind rund 1 Mio. oder 3 % mehr als im Basisjahr Ohne einen ausreichenden Wohnungsneubau wird es daher in Zukunft kaum möglich sein, alle Haushalte mit preisgünstigem und angemessenem Wohnraum zu versorgen. Die Gesellschaft hat in Abstimmung mit einigen Kommunen in Hessen Familien mit Kindern Vergünstigungen beim Erwerb eines Baugrundstücks eingeräumt. Auch wurden im Jahr 2007 wieder Grundstücksgeschäfte mit Bauträgern für seniorengerechtes Wohnen abgewickelt. Damit soll erreicht werden, Infrastrukturangebote in den Kommunen als Folgen des demografischen Wandels besser auszulasten. Um den Folgen des Wandels entgegenzuwirken, muss beispielsweise die Ganztagsbetreuung von Kindern zur besseren Vereinbarung von Familie und Beruf ausgebaut werden. 8 Geschäftsbericht 2007

11 Durch die umfangreiche Bereitstellung von Gewerbeflächen, insbesondere auch in den ländlichen Teilen von Hessen, hat die Gesellschaft im Jahre 2007 die Ansiedlung von diversen Großunternehmen in Hessen ermöglicht und damit einen Beitrag zur Arbeitsplatzbeschaffung in diesen Regionen erbracht. Erfreulich ist auch die Entwicklung hin zu interkommunalen Gewerbegebieten, bei denen die HLG der neutrale Vermittler sein kann, der neben dem Grunderwerb die Erschließung, deren Finanzierung und Vermarktung des Gewerbegebiets übernimmt. Interkommunale Gewerbegebiete sind das Zukunftsthema für eine regionale Entwicklung, da gleichzeitig die ökonomischen und ökologischen Faktoren besser betrachtet werden können. Die Hessische Landgesellschaft mit ihrem geschulten Mitarbeiterstamm und ihrem speziellen grundstücksbezogenen Knowhow hat auch in 2007 die Zusammenarbeit mit den hessischen Städten und Gemeinden gesucht. Das gemeinnützige Unternehmen erbringt mit Siedlungs-, Agrarstrukturverbesserungs- und Landentwicklungsmaßnahmen einen wichtigen Beitrag zur Entwicklung der ländlichen Räume. Eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Gebietskörperschaften, Behörden und Verbänden und anderen Institutionen ist dabei die Grundlage für eine erfolgreiche Arbeit für die dort lebenden Menschen. Als staatliche Treuhandstelle für ländliche Bodenordnung unterstützt die Hessische Landgesellschaft die ländlichen Gemeinden und kleineren Städte bei der Wahrnehmung von Daseinsgrundfunktionen, insbesondere durch die Schaffung von Wohn- und Gewerbegebieten. Nach der Anerkennung durch das Hessische Ministerium für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz als Ökoagentur nach 5 der Kompensationsverordnung mit Wirkung vom 01. Januar 2006 hat die Gesellschaft im Jahr 2007 diverse Kompensationsmaßnahmen in Angriff genommen und dabei rund 0,4 Mio. EUR investiert. Mit der Fertigstellung dieser Maßnahmen werden ca. 20,3 Mio. Ökopunkte entstehen, von denen am Jahresende 6,75 Mio. Ökopunkte vorvertraglich gebunden waren. Weitere 10,5 Mio. Ökopunkte waren am Jahresende 2007 neu projektiert. Die Eckpunkte der Kompensationsverordnung sind Konzentration von Kompensationsmaßnahmen innerhalb der NATURA 2000-Gebiete (FFH-Gebiete), die nachhaltige Sicherung der Funktionsfähigkeit von Kompensationsmaßnahmen, die Reduktion des Flächenverbrauchs durch den Schutz von ackerbaulich hochwertigen Flächen, die Förderung der Gewässerrenaturierung, der Rückbau anthropogener Strukturen, der Erhalt der Kulturlandschaft und die Erosionssicherung. Die Ökoagentur ist als einziger Dienstleister befugt, gegenüber Bauherren, die durch ihre Baumaßnahmen in die Natur eingreifen, Freistellungserklärungen für Ersatzmaßnahmen im Sinne des Hessischen Naturschutzgesetzes und der Hessischen Kompensationsverordnung zu erteilen. Allen Eingreifern, auch solchen für Straßenbau und Bahntrassen, kann die Agentur die Verpflichtung abnehmen, selbst kompensieren zu müssen. Auf Wunsch übernimmt die Ökoagentur das komplette Projektmanagement und gewährleistet die langfristige Funktionssicherung der Maßnahme. Damit können sich die Investoren auf ihr eigentliches Kerngeschäft konzentrieren. Geschäftsbericht

12 Die Gesellschaft ist nicht nur im Rahmen der Bodenbevorratung für 193 Kommunen und Zweckverbände in 510 Baugebieten präsent, sondern sie bearbeitet auch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch im eigenen Namen für Rechnung der die HLG beauftragende Kommune. Bei diesen städtebaulichen Maßnahmen zur Baulandmobilisierung mit besonderem öffentlichen Interesse sind die Vorgaben des Baugesetzbuches umzusetzen und die Rechte und Wünsche der Eigentümer und der Grundstückskäufer besonders zu beachten. Während bei den Maßnahmen zur Gewerbeansiedlung in Weiterstadt und im Güterverkehrszentrum in Kassel diverse Verkäufe an Investoren abgewickelt werden konnten, waren die Maßnahmen mit Wohnbaugrundstücken von der gleichen Zurückhaltung bei den Bauinteressenten wie bei den Bodenbevorratungsmaßnahmen betroffen. Aufgrund der umfangreichen Erfahrung aus der Sanierungsmaßnahme mit der Stadt Homberg hat sich die Gesellschaft auch in ein Verfahren aus dem Programm Stadtumbau in Hessen eingebracht, das der Zweckverband Schwalm-Eder-Mitte für drei Kommunen durchführt. Neben der Evaluierung für das integrierte Handlungskonzept wurden diverse Maßnahmen in der Kernstadt Homberg, wie die Umgestaltung des Marktplatzes, durchgeführt und rechtzeitig zum Hessentag 2008 fertiggestellt. Beim Grunderwerb im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen mit den verschiedensten Institutionen hat die Gesellschaft im Jahr 2007 drei neue Aufträge der Hessischen Straßen- und Verkehrsverwaltung erhalten. Die Gesellschaft hat diese Aufträge meist kurzfristig durchgeführt und dabei ihre Möglichkeiten und ihren Willen zur Übernahme von weiteren Aufträgen, die durch die Behörde nicht selbst ausgeführt werden können, gezeigt. Weitere Schwerpunkte lagen bei der Abwicklung des Bahnauftrages für die ICE-Neubaustrecke Köln/Rhein-Main und insbesondere bei dem Flughafenneubau Kassel-Calden. Hier wurden alle Ergebnisse der laufenden Grunderwerbs- und Entschädigungsverhandlungen in enger Zusammenarbeit mit unserer Gesellschaft in ein 577 Seiten umfassendes Gesamtwerk eingearbeitet und dem Regierungspräsidium Kassel übergeben. Von dort wurde am 18. Juli 2007 der Plan für die Verlegung und die Verlängerung des Verkehrslandeplatzes Kassel-Calden festgestellt und somit Baurecht erteilt. Im Rahmen der Domänenverwaltung für das Land Hessen für das ha große domänenfiskalische Grundvermögen und dem rund ha großen Streubesitz hat die Gesellschaft die Kontinuität der Vorjahre fortgesetzt. Außerdem konnten durch diverse Verkäufe Flächen und insbesondere nicht mehr benötigte Gebäude verwertet werden. Nach wie vor besteht die Hauptaufgabe der deutschen Landwirtschaft darin, qualitativ hochwertige Nahrungsmittel zu produzieren und die Kulturlandschaft zu erhalten und zu pflegen. Nachwachsende Rohstoffe und erneuerbare Energien befinden sich jedoch im Aufwind. Hier bieten sich den Landwirten neue Einkommenschancen und Vorteile für die Gesellschaft durch die Einsparung fossiler Energieträger und zum Klimaschutz. Für die Verbraucher brachte das Jahr 2007 deutlich höhere Preise bei Lebensmitteln, insbesondere für Milchprodukte. Der Preisanstieg ist neben der Erhöhung der 10 Geschäftsbericht 2007

13 Mehrwertsteuer zu Beginn des Jahres eine Folge der international höheren Nachfrage nach Nahrungsmitteln und Agrarrohstoffen. Dabei wirkten sich sowohl die steigende Weltbevölkerung als auch die zunehmende Kaufkraft in verschiedenen Schwellenländern und der verstärkte Einsatz von Agrarrohstoffen für die Energieerzeugung preissteigernd aus. Durch diese Veränderung an den Agrarmärkten ist die öffentliche Wahrnehmung gegenüber der Landwirtschaft deutlich positiver geworden. Die Landwirtschaft wird wieder als grundsolider und zukunftsfähiger innovativer Wirtschaftszweig gesehen. Bedingt durch die stark erhöhte weltweite Nachfrage nach Agrarprodukten reagierten die Getreide-, Ölsaaten- und Milchmärkte mit steigenden Preisen, wodurch die Agrarwirtschaft eine angemessene Wertschätzung ihrer Produkte erfährt. Der Gewinn der landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebe konnte im Wirtschaftsjahr 2006/07 um durchschnittlich 13,8 % auf , EUR je Unternehmen gesteigert werden. Somit lag das Einkommen der Landwirte deutlich über dem Durchschnitt der letzten 5 Wirtschaftsjahre von , EUR. Insbesondere die gestiegenen Erlöse für Getreide, Milch, Kartoffeln und Ölsaaten und die Erhöhung der Milchprämie wirkten sich positiv auf den Gewinn aus. Die gestiegenen Aufwendungen für Futtermittel, Pflanzenschutz- und Düngemittel minderten jedoch die Gewinne der Betriebe. Hinzu kamen Erlöseinbußen bei Zuckerrüben und Ferkeln. Die regionalen Einkommensunterschiede waren jedoch sehr unterschiedlich. Mit 22,5 % konnte Hessen mit die höchsten Einkommenssteigerungen erzielen. Dies hat zu einem deutlichen Anstieg bei den Investitionen in der Landwirtschaft geführt. Von der aktuellen Belebung der Investitionstätigkeit sind sowohl Maschinen als auch Wirtschaftsgebäude und Landankäufe betroffen. Durch die verspätete Vorlage der Richtlinien in 2007 und der Genehmigung des Entwicklungsplanes für den ländlichen Raum des Landes Hessen von der EU Kommission im September 2007, konnte die Gesellschaft zum Jahresende noch 46 Bauvorhaben zur Förderung vorlegen. Davon haben 27 von der Gesellschaft betreute Landwirte in 2007 eine Bewilligung erhalten. Die verbleibenden 19 Vorhaben konnten in 2007 nicht mehr berücksichtigt werden. Darüber hinaus hatten 78 Landwirte der Gesellschaft einen Auftrag zur Durchführung einer Baumaßnahme erteilt, so dass in 2008 davon auszugehen ist, dass in Verbindung mit rund 13,8 Mio. EUR zur Verfügung stehenden Bewilligungsmittel wieder deutlich mehr von der Gesellschaft betreute Baumaßnahmen öffentlich gefördert werden. Aus dem durch regelmäßige Befragungen von Landwirten hervorgehenden Investitionsbarometer agrar wurde deutlich, dass die wirtschaftliche Situation von den Landwirten am Jahresende überwiegend optimistisch eingeschätzt wird. Dies ist deckungsgleich mit dem Beratungsbedarf hessischer Landwirte im Rahmen der sog. Bauberatung, die von zwei darauf spezialisierten Bauingenieuren unserer Gesellschaft hessenweit durchgeführt wird. Mit 186 Vorortberatungen in 2007 bewegten sich die Beratungsfälle deutlich über dem Durchschnitt der Vorjahre. Geschäftsbericht

14 Die mit dem Landesbetrieb Landwirtschaft Hessen (LLH) und der Hessischen Landgesellschaft gestartete gemeinsame Initiative zum Erhalt der Hessischen Hofbörse wird weiterhin gut angenommen. Im Jahr 2007 standen 29 Angebote 22 Gesuche für Hofstellen gegenüber, bei denen 8 Vermittlungen möglich waren. Die Hessische Hofbörse erleichtert aufgabewilligen Landwirtsfamilien den Übergang vom Erwerbsleben zum Altenteil und unterstützt Existenzgründer/innen über die Erfassung von Hofstellen im Internet und führt die Anbieter und Nachfrager zusammen. Die Vorteile für die Landwirtschaft, die aus dem freiwilligen Flächennutzungstausch entstehen können, hat die Gesellschaft im Jahr 2007 auf 9 Informationsveranstaltungen hessenweit interessierten Landwirten erläutert. Anfang 2008 wurde in weiteren 10 Veranstaltungen mit fast 700 Beteiligten die Aufmerksamkeit der hessischen Landwirte auf dieses Instrument gelenkt. Dabei wurde deutlich, dass der freiwillige Flächennutzungstausch ein wirksames Instrument zur Verbesserung der Bewirtschaftungsstruktur darstellt. Der Nutzungstausch zeichnet sich durch optimierte Flächenzuschnitte für moderne Bewirtschaftungsmethoden aus. Damit verbessert sich die Produktivität in der Außenwirtschaft. Weitere Vorteile sind das günstige Verhältnis zwischen dem Aufwand und für die Durchführung und den erreichbaren Ergebnissen sowie die pragmatische Handhabung bei Planung, Technik und Recht. Bis zu 75 % der zuwendungsfähig anerkannten Kosten der Pächter können nach der Finanzierungsrichtlinie vom 1. Januar 2007 als Zuschuss gewährt werden. Für die Vorbereitung im freiwilligen Flächennutzungstausch können 25 % des Zuschussbetrages, höchstens jedoch 4.000, EUR, vom Land übernommen werden. Zusammen mit dem BLG (Bundesverband der gemeinnützigen Landgesellschaften) und dem KTBL (Kuratorium für Technik und Bauwesen in der Landwirtschaft) wurden die Vorteile und die Erfahrungen aus dem Instrument des freiwilligen Flächennutzungstausches in einem KTBL-Heft ausführlich dargestellt. BODENBEVORRATUNG Die Investitionstätigkeit der deutschen Unternehmen aufgrund des guten wirtschaftlichen Umfelds im Jahr 2007 hat auch das Bodenbevorratungsergebnis unserer Gesellschaft maßgeblich geprägt. Beruhte die Verwertung von 21 ha Industrie- und Gewerbefläche im Jahr 2006 im Wert von 19,5 Mio. EUR noch auf wenigen Einzelfällen, so verteilten sich die Verkäufe im Jahr 2007 von 71 ha im Wert von 27,6 Mio. EUR auf die unterschiedlichsten Unternehmen der Logistikbranche, Handelsgesellschaften, Projektentwickler und andere Investoren. Davon bewegten sich zehn Kaufverträge im Bereich zwischen 1,0 Mio. EUR bis 3,8 Mio. EUR Verkaufspreisen. Bereits weitere abgeschlossene Kaufverträge in 2007 aus ähnlichen Bereichen, mit Übergängen in 2008 oder bei Vorlage der Baugenehmigung, zeugen von einer anhaltend hohen Investitionsbereitschaft der Unternehmen in Hessen. Rückläufig war erneut der Verkauf von Wohnbaugrundstücken. Nach dem Verkauf von Flächen im Wert von 22,3 Mio. EUR in 2006 konnten im Jahr 2007 nur 12 Geschäftsbericht 2007

15 Bauplätze im Wert von 16,2 Mio. EUR an Bauwillige vergeben werden. Hier zeigt sich, dass die Nachwirkung aus dem Auslaufen der Eigenheimzulage doch größere Auswirkungen hat als angenommen. Dieser Sachverhalt wird auch aus den statistischen Unterlagen des Bundesamts in Wiesbaden deutlich. Danach gab es im Jahr 2007 im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von mehr als ein Viertel (26,3 %) auf gut Baugenehmigungen. Der Rückgang der Bewilligungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern fiel dabei mit jeweils mehr als einem Drittel deutlich höher aus als bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (minus 12,2 %). Der Verkauf von Wohnbaugrundstücken ist im Bereich Südhessen weiterhin gut. In den anderen Regionen ist es verstärkt davon abhängig, wie weit in diesen Teilen die Wirtschaftskraft und die Arbeitsplätze wachsen. Die zukünftige Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken wird maßgeblich von der Einkommensentwicklung der privaten Haushalte und der Anzahl der Haushalte geprägt sein. Negative Bevölkerungsprognosen haben in der Vergangenheit immer wieder zu Fehleinschätzungen der Wohnungsmarktperspektiven geführt. Nach Einschätzung der Experten ist für die Entwicklung der Wohnungsmärkte die Zahl der Haushalte entscheidend, und diese sollen nach deren Einschätzung noch für Jahre weiter ansteigen. Der anhaltende Trend zu mehr Singlehaushalten und die steigende Lebenserwartung lässt die Zahl kleinerer Haushalte wachsen. Dieser Sachverhalt sowie die geplante Einbindung der Immobilie als Altersvorsorge in die Riesterförderung, womit das angesparte Geld künftig auch vollständig für den Kauf oder die Entschuldung eines Eigenheims genutzt werden kann, wird die zukünftige Entwicklung beim Verkauf von Wohnbaugrundstücken maßgeblich beeinflussen. Die große Nachfrage nach Gewerbegrundstücken und der Wunsch der Kommunen, auch im Wohnungsbau ihren Bürgern oder Neubürgern den gewünschten Baugrund anbieten zu können, hat zu einer konstanten Auftragslage in der Bodenbevorratung im Jahr 2007 bei der Gesellschaft geführt. So konnte die Gesellschaft 4 neue hessische Kommunen für eine Zusammenarbeit gewinnen und 31 Baugebiete in 2007 in Angriff nehmen. Die Auftragslage in der Bodenbevorratung stellt sich wie folgt dar: Zugang Abgang Bodenbevorratungsvereinbarungen mit Kommunen Gebietsfestlegungen (Anlagen) Erschließungsverträge Geschäftsbericht

16 Die Gesellschaft führt als staatliche Treuhandstelle für ländliche Bodenordnung des Landes Hessen die vorausschauende Bodenbevorratung für agrarstrukturelle und öffentliche Zwecke durch. Die dazu bestehende Richtlinie wurde neu zum 01. Januar 2006 in Kraft gesetzt. Dabei erfolgen die Grundstücksankäufe im eigenen Namen und für eigene Rechnung der Gesellschaft. Durch die Bodenbevorratung sollen Flächen für alle landbeanspruchenden Maßnahmen rechtzeitig und zu tragbaren Bedingungen bereitstehen. Das Land Hessen gewährt nach der Bodenbevorratungsrichtlinie Bürgschaften für die Aufnahme von Kapitalmarktdarlehen. Durch die relativ zinsgünstigen Kommunaldarlehen sowie den Eigenmitteln der Gesellschaft kommt es zu mäßigen Vorhaltekosten, die über den sog. Mischzinssatz auf alle Grundstücke gleichmäßig verteilt werden. Mit dem Abschluss einer Bodenbevorratungsvereinbarung auf der Grundlage der öffentlichen Richtlinie können alle Gebietskörperschaften in Hessen dieses bewährte Dienstleistungsangebot und das Know-how der Gesellschaft nutzen, um innerhalb ihrer Planungen Ankäufe für Wohn- und Gewerbeflächen, für Austausch- und Ausgleichsmaßnahmen und für sonstige öffentliche Zwecke durch die Gesellschaft vornehmen zu lassen. Dabei arbeitet die Hessische Landgesellschaft stets in enger Zusammenarbeit mit den jeweiligen kommunalen Auftraggebern. Mit dem Einsatz der Gesellschaft können Vorhaben schnell und unter finanzieller Entlastung der Haushalte und personeller Entlastung der Verwaltung der Gebietskörperschaften umgesetzt werden. Die Mitarbeiter der Gesellschaft arbeiten effizient und erledigen auch schwierige Verhandlungssituationen bei fairen Bedingungen für die Landabgeber unter Berücksichtigung des lokalen Bodenmarktes. Die vielfältigen Kontakte zu Behörden, Gutachtern, Ausschüssen und anderen wichtigen Entscheidungsträgern und Akteuren des Grundstücksmarktes, die sachbezogene Arbeit und die Neutralität der Gesellschaft sind von großem Vorteil für alle Beteiligten. Die Zahl der sich in Bearbeitung befindenden Gebiete gliedert sich in: Gewerbegebiete 116 Wohnbaugebiete 343 Mischgebiete 10 Austausch- u. Ausgleichsflächen Eine Vielzahl von Kommunen nutzt das Angebot der HLG, innerhalb des Bodenbevorratungsauftrages auch die Erschließung durchzuführen. Damit wird die Gesellschaft in die Lage versetzt, die Flächenaufbereitung zu beschleunigen und die Kaufbewerber mit baureifen Grundstücken zu Festpreisen zu bedienen. Auch konnten die Wünsche der Landabgeber nach Erhalt von Bauplätzen oder nach Ersatz- oder Austauschflächen im Jahr 2007 wieder befriedigt werden. Es besteht weiterhin Nachfrage von Landwirten nach Flächen zur Aufstockung. Auch konnte die Gesellschaft Landwirten Grundstücke als Ersatzflächen für öffentliche Zwecke zur Verfügung stellen. Die Gesellschaft hat im Jahr 2007 insgesamt 98 ha Land für 19,7 Mio. EUR angekauft. 14 Geschäftsbericht 2007

17 Die Ankäufe betreffen Bodenbevorratungsmaßnahmen Ankaufskosten Mio. EUR - mit Gemeindevertrag 90 ha 19,5 - ohne Gemeindevertrag 8 ha 0,2 98 ha 19,7 Im Rahmen von Vereinbarungen mit Kommunen werden dabei meist individuelle, risikominimierende Ankaufsszenarien und Vertragsmodelle im Einvernehmen mit den Auftraggebern angewandt. Der Grunderwerb in 2007 erfolgte durch Freihändigen Ankauf 83 ha Baulandumlegungen 10 ha Ausübung des Vorkaufsrechtes 5 ha 98 ha Die Ausübung des Vorkaufsrechtes erfolgte nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSG) in Verbindung mit dem Grundstücksverkehrsgesetz. Die Verwertung soll wie folgt vorgenommen werden: Ankaufskosten Mio. EUR Die Gesellschaft hat im Jahr 2007 außer den Flächen, die im Rahmen der Ausübung von Vorkaufsrechten zur Aufstockung von landwirtschaftlichen Betrieben erworben wurden, nur in Grundstücke investiert, für die Bodenbevorratungsvereinbarungen mit hessischen Kommunen oder anderen Gebietskörperschaften vorliegen. Die Verkäufe betreffen Bodenbevorratungsmaßnahmen Verkaufspreis Mio. EUR - mit Gemeindevertrag 115 ha 44,1 - ohne Gemeindevertrag 25 ha 1,3 140 ha 45,4 Das Volumen der verkauften Grundstücke lag mit 45,4 Mio. EUR in 2007 nochmals über dem sehr guten Niveau des Vorjahres (43,0 Mio. EUR). Es wurden 256 Wohnbaugrundstücke und 60 Bauplätze zur Industrie- und Gewerbeansiedlung verwertet. Landwirtschaftliche Nutzflächen - zur Aufstockung von landw. Betrieben 4 ha 0,1 - zur Flurneuordnung 4 ha 0,1 - als Ersatzflächen für öffentliche Zwecke 8 ha 0,1 Flächen - für den Wohnungsbau 21 ha 6,6 - für Industrie und Gewerbe 57 ha 12,7 - für Ausgleichsmaßnahmen 4 ha 0,1 98 ha 19,7 Geschäftsbericht

18 Die im Jahr 2007 abgegangenen Flächen Verkaufspreis gliedern sich wie folgt: ha Mio. EUR Landwirtschaftliche Nutzflächen - zur Aufstockung von Betrieben 19 0,4 - zur Flurneuordnung 6 0,2 - als Ersatzflächen für öffentliche Zwecke 13 0,7 Flächen - für den Wohnungsbau 20 16,2 - für Industrie- und Gewerbeansiedlung 71 27,6 - für Ausgleichsmaßnahmen 7 0,1 - für infrastrukturelle Einrichtungen, Naturschutz, Austauschflächen, Straßenbau u. a. 4 0, ,4 Die Entwicklung des Vorratslandes insgesamt in ha: Bestand Zugang Abgang Bestand Stand der Verfahrenswerte 277,1 290,1 317,7 352,5 399,1 412,2 (Mio. EUR) Der Grundstücksbestand gliedert sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt: ha % ha % Regierungsbezirk Darmstadt Regierungsbezirk Gießen Regierungsbezirk Kassel Geschäftsbericht 2007

19 Die Verfahrenswerte von 412,2 Mio. EUR waren mit 215,1 Mio. EUR Fremdmitteln finanziert. Die Finanzierung der Bodenbevorratung in den letzten 6 Jahren ergibt sich aus der nachfolgenden Grafik. 399,1 412,2 352,5 317,7 290,1 Verfahrenswert Mio. EUR 277,1 Eigenfinanzierung Mio. EUR 134,2 133,6 151,8 169,1 201,6 197,1 48,4% 46,1% 47,8% 48,0% 50,5% 47,8% Fremdfinanzierung Mio. EUR 142,9 156,5 165,9 183,4 197,5 215,1 51,6% 53,9% 52,2% 52,0% 49,5% 52,2% Fläche ha Jahr Geschäftsbericht

20 Günstige Kommunaldarlehen mit kurzund mittelfristigen Zinsbindungen und nur mäßig gestiegene Zinsen auf den Geldmärkten bei neuen Kreditaufnahmen, verbunden mit dem hohen Eigenfinanzierungsanteil der Gesellschaft, ergaben einen Mischzinssatz in Höhe von 3,87 % für 2007 (Vorjahr 3,68 %), der auch im Jahr 2008 voraussichtlich nicht erheblich ansteigen wird. Bei eventuell stärker steigenden Zinsen ist über den Mischzinssatz gewährleistet, dass dieser, da jährlich nur wenige Darlehen der Gesellschaft zur Finanzierung der Bodenbevorratung zur Verlängerung anstehen, nur mäßig ansteigt, so dass auch mittel- und langfristige Planungen bei einer Vorhaltung der Grundstücke über die HLG möglich sind. Mit dem Mischzinssatz werden alle Maßnahmen in der Bodenbevorratung gleichmäßig belastet. Um die Vorhaltekosten zu reduzieren und eine optimale Anpassung an die Nachfragesituation von Bauplatzbewerbern zu erreichen, rät die Gesellschaft den Kommunen verstärkt auch kleinere Einheiten anzugehen oder in Teilabschnitten zu erschließen. Soweit notwendig, sollten durch Änderungen der Bebauungspläne die Verwertungsmöglichkeiten von Grundstücken verbessert werden. Dadurch können Baulücken geschlossen und der Straßenendausbau durchgeführt werden. In Zusammenarbeit mit der HLG sind die Kommunen jederzeit in der Lage, Bauplätze zur Wohnbebauung und für Gewerbegrundstücke zur Um- oder Neuansiedlung von Betrieben und damit zur Schaffung und zur Sicherung von Arbeitsplätzen anzubieten. Der Buchwert der Landvorräte hat sich im Berichtsjahr nicht so stark erhöht wie im Vorjahr. Es wurden jedoch die Verbindlichkeiten aus Landankäufen des Vorjahres von 33,1 Mio. EUR auf 17,1 Mio. EUR reduziert, was u. a. zu dem Anstieg der Fremdfinanzierung führte. Die Werte gliedern sich zum (2006 in Klammern) wie folgt: Fläche Buchwert ha Mio. EUR Bodenbevorratung - mit Gemeindevertrag (1.181) 343 (331) - ohne Gemeindevertrag (1.156) 69 (68) (2.337) 412 (399) Im Jahr 2008 hat sich die gute Auftragslage in der Bodenbevorratung fortgesetzt. Beim Verkauf von Baugelände, insbesondere zur Industrie- und Gewerbeansiedlung, wird wieder das Niveau des Jahres 2007 angestrebt. 18 Geschäftsbericht 2007