Gerhard Frieser. Wohnraummietrecht. BGH-Rechtsprechung 2016/2017. TeleLex, ein Gemeinschaftsunternehmen. DATEV eg und Verlag Dr.

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1 Gerhard Frieser Wohnraummietrecht BGH-Rechtsprechung 2016/2017 TeleLex, ein Gemeinschaftsunternehmen von DATEV eg und Verlag Dr. Otto Schmidt KG

2 Gerhard Frieser Rechtsanwalt Studium der Rechtswissenschaften; Geschäftsführender 1. Vorsitzender Haus & Grund Nürnberg., GF der Grund- und Hausbesitz, Verwaltungs- und Verlagsgesellschaft m.b.h., Nürnberg (Herausgeber der Hausbesitzer-Zeitung ), u.a. Seminartrainer bei der LGA und dem vdiv Bayern (Verwalterverband) TeleLex GmbH Ein Gemeinschaftsunternehmen von: Verlag Dr. Otto Schmidt KG DATEV eg Gustav-Heinemann-Ufer 58 Paumgartnerstr Köln Nürnberg

3 Gerhard Frieser Wohnraummietrecht BGH Rechtsprechung 2016/2017

4 TeleLex GmbH Virnsberger Str Nürnberg 2017 Alle Rechte, insbesondere das Verlagsrecht, allein beim Herausgeber. Dieses Buch und alle in ihm enthaltenen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwertung ohne Einwilligung der TeleLex GmbH unzulässig. Die E-Books können Sie auf allen PCs und mobilen Endgeräten der Kanzlei bzw. Unternehmens nutzen, für die diese erworben wurden. Eine Weitergabe an Dritte ist nicht zulässig. Im Übrigen gelten die Geschäftsbedingungen der TeleLex GmbH. Angaben ohne Gewähr Stand: September 2017 Artikelnummer:

5 Editorial Seit der ZPO Reform von 2002 ist der BGH auch in Mietsachen umfassend als Revisionsgericht zuständig. Seither sind inzwischen im Mietrecht über 1300 Urteile und Beschlüsse ergangen. Alleine 2016 dürften es nahezu 70 Entscheidungen gewesen sein, wobei die Entscheidungsfreudigkeit des BGH in diesem Zeitraum noch als zurückhaltend bezeichnet werden kann. Im Berufsalltag des beratenden Juristen wird es deshalb immer schwieriger, sich hinsichtlich relevanter Rechtsprechung im Wohnraummietrecht auf dem Laufenden zu halten. Dies liegt nicht zuletzt an der immer unübersichtlicher werdenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere des zuständigen VIII. Zivilsenates. Auch die immer häufiger werdenden Änderungen der gängigen Rechtsprechung in zentralen Themen wie z. B. zu Schönheitsreparaturen oder Betriebskosten trägt nicht zur Vereinfachung bei. Dennoch ist eine qualifizierte Beratung gerade im Wohnraummietecht nur möglich, wenn man die zentralen Entscheidungen des BGH kennt und die Umsetzungsrelevanz in der Praxis erkennt. Der nachfolgende Überblick bespricht die wichtigsten Entscheidungen des BGH 2016/2017 im Wohnraummietrecht u.a. aus den Bereichen Betriebskosten, Mietvertrag, Schönheitsreparaturen, Kündigung, Mietminderung u. Mieterhöhung. Der Verfasser bemüht sich daneben, durch Hinweise den jeweiligen Bezug zur Praxis herzustellen. Die vollständigen Urteilstexte können auf der Homepage des BGH kostenlos heruntergeladen werden. Nürnberg, im September 2017 Rechtsanwalt Gerhard Frieser Stand: Mai

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7 Der Inhalt im Überblick 1 Betriebskosten Vorwegabzug der Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden Was war passiert? Was sagt der BGH? Frist für Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung Was war passiert? Was sagt der BGH? Zusammenfassung von Betriebskostenpositionen Was war passiert? Was sagt der BGH? Wirksame Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale Zur wirksamen Vereinbarung der Betriebskostentragungspflicht Was war passiert? Was sagt der BGH? Umfang des Einwendungsausschlusses Was war passiert? Was sagt der BGH? Maßstab für verbrauchsabhängige Abrechnung der Abfallbeseitigungskosten Was war passiert? Was sagt der BGH?

8 1.8 Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten Was war passiert? Was sagt der BGH? Angabe der Gesamtkosten bei Vorwegabzug Was war passiert? Was sagt der BGH? Kündigung wegen Zahlungsverzuges Unwirksamwerden einer Zahlungsverzugskündigung Was war passiert? Was sagt der BGH? Auswirkung nachträglicher Zahlung auf ordentliche Zahlungsverzugskündigung Was war passiert? Was sagt der BGH? Auswirkung einer nachträglichen Zahlung auf ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs Was war passiert? Was sagt der BGH? Keine Anwendung des 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Was war passiert? Was sagt der BGH? Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen durch Jobcenter Was war passiert? Was sagt der BGH?

9 3 Kündigung wegen Eigenbedarfs Kündigung einer Mietwohnung für berufliche Nutzung Was war passiert? Was sagt der BGH? Begründungspflicht bei Wegfall des Eigenbedarfs Was war passiert? Was sagt der BGH? Anforderungen an die Prüfung vorgetragener Härtegründe Was war passiert? Was sagt der BGH? Eigenbedarfskündigung durch GbR; Rechtsfolgen des Verstoßes gegen Anbietpflicht Was war passiert? Was sagt der BGH? Kündigung durch GbR wegen Eigenbedarfs Was war passiert? Was sagt der BGH? Unzulässigkeit einer Vorratskündigung Was war passiert? Was sagt der BGH? Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs Was war passiert? Was sagt der BGH?

10 4 Kündigung allgemein Formularvertraglicher vierjähriger Kündigungsausschluss Was war passiert? Was sagt der BGH? Ordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung titulierter Forderung Was war passiert? Was sagt der BGH? Kaution Fälligkeit und Kautionsrückzahlungsanspruch Was war passiert? Was sagt der BGH? Miete Maßgeblicher Zeitpunkt für Rechtzeitigkeit der Mietzahlung Was war passiert? Was sagt der BGH? Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Neuvertragsmiete Was war passiert? Was sagt der BGH? Rechtmäßigkeit der MietpreisbremsenVO in Bayern Die Entscheidung Mieterhöhung

11 7.1 Zuschlag auf Mietspiegelwerte nach ungewöhnlichem Anstieg der Vergleichsmiete Was war passiert? Was sagt der BGH? Rechtmäßigkeit der KappungsgrenzensenkungsVO Berlin Bayern Mietminderung Keine Minderung für nach Ausbau gestohlene Einbauküche Was war passiert? Was sagt der BGH? Darlegung von Lärmbeeinträchtigungen Was war passiert? Was sagt der BGH? Schönheitsreparaturen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen (zur Vornahmeklausel) auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anwendbar Sonstiges Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz Was war passiert? Was sagt der BGH?

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13 1 Betriebskosten 1.1 Vorwegabzug der Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten. BGH, Urteil vom 10. Mai 2017, VIII ZR 79/16, DWW 2017, Was war passiert? Im konkreten Fall verlangten die Mieter einer 136 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten. In dem gemischt genutzten Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt Quadratmetern entfallen 56 Prozent auf die gewerbliche Nutzung. Im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses verteilt werden. Die Gemeinde erhob für das Jahr 2013 für das Objekt mit einem einheitlichen Grundsteuerbescheid eine Grundsteuer von Euro. Die Vermieterin legte diesen Betrag in der Betriebskostenabrechnung einheitlich nach Fläche um, ohne dabei zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden und ohne Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung. Für die betroffenen Mieter hieß das: Sie sollten einen Anteil von 541 Euro tragen. Damit waren sie nicht einverstanden. Sie beriefen sich auf eine von der vorherigen Vermieterin praktizierte Verfahrensweise. Diese hatte bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70 Prozent der Grundsteuer vorweg auf die gewerblichen Einheiten verteilt und dann den verbleibenden Restbetrag auf die Wohneinheiten umgelegt. Grundlage dieser Berechnung war eine Anlage zum Einheitswertbescheid aus dem Jahr Die Mieter verlangten nun für das Jahr 2013 von der neuen Vermieterin die Differenz zu dem nach der alten Methode berechneten Betrag 210 Euro zurück. 9

14 1 Betriebskosten Was sagt der BGH? Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Bei der Verteilung der Grundsteuer war kein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich. Eine entsprechende Notwendigkeit lasse sich nicht aus 556a Abs. 1 BGB herleiten. Hiernach sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt. Auch sei der Vermieter nicht aus Billigkeitsgründen zu einem Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet. Ein Vorwegabzug aus diesen Gründen kommt laut früherer Rechtsprechung des BGH nur dann in Frage, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dies ist hier nicht der Fall, weil es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt. Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung. Der Einheitswert wird allerdings auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt hier festgesetzt. Es besteht daher kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung und Ertragssituation in diesem Zeitraum. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung er- 10

15 1 Betriebskosten hebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. Der Vermieter muss daher weder auf Basis des Einheitswertbescheides noch anhand der konkreten Einnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche Nutzung beziehungsweise die Wohnnutzung entfallen und keinen Vorwegabzug vornehmen. 1.2 Frist für Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung 1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung ( 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß 556 Abs. 3 BGB. 2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten. 3. Für die nach 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13). BGH, Urteil v. 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15, NZM 2017,

16 1 Betriebskosten Was war passiert? Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt von der Mieterin Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und Beide Abrechnungen hatte der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt, sondern erst im Dezember Kurz zuvor hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 gefasst. Die Mieterin meint, keine Nachzahlungen leisten zu müssen, da die Betriebskostenabrechnungen verspätet seien. Der Vermieter meint, er habe die Verspätung der Abrechnungen nicht zu vertreten und könne daher die Nachzahlungen verlangen. Es sei ihm nicht möglich gewesen, die Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 früher vorzulegen, denn der damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Verwalter habe für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen erstellt. Die schließlich mit einer Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte neue Verwaltung habe diese der Wohnungseigentümergemeinschaft erst im November 2013 vorgelegt. Unverzüglich nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 habe er der Mieterin die Betriebskostenabrechnungen übermittelt. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Betriebskostenabrechnung binnen Jahresfrist seit Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten ( 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der BGH hatte die Frage zu entscheiden, ob dies einen Grund darstellt, dessentwegen der Vermieter die Verspätung nicht zu verantworten hat und deshalb auch nach Ablauf der Frist die errechnete Betriebskostennachforderung noch geltend machen kann ( 556 Abs. 3 Satz 3, Halbs. 2 BGB). 12

17 1 Betriebskosten Was sagt der BGH? Der Vermieter kann keine Nachzahlung fordern, weil er die Betriebskostenabrechnungen jeweils verspätet vorgelegt hat. Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Für das Nicht-vertreten-Müssen der Verspätung trägt der Vermieter die Beweislast. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Nicht zuletzt würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, weil er dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, seine Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist zu erhalten. Zwar entsteht die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Kosten und Lasten anteilig zu tragen, gegenüber den anderen Eigentümern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des Mietverhältnisses zu beurteilen. Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die WEG- Verwaltung die Jahresabrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung verlangen, wenn er die Verspätung der Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat. 13