Liegenschaftsaufwendungen (Privatliegenschaft)

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1 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 34 Nr. 2 Liegenschaftsaufwendungen (Privatliegenschaft) Art. 34 Abs. 2 StG Übersicht Aufwendung Liegenschaft Unterhalt (werterhaltend) Wertvermehrung Betriebskosten Liegenschaftsunterhaltskosten Instandhaltung Instandstellung Ersatz von (Reparatur usw.) (Renovation) Gebäudeteilen oder der Grundausstattung Kosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen denkmalpflegerische Arbeiten Abzug bei der Einkommenssteuer Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer 1. Unterhaltskosten Als Unterhaltskosten gelten alle Aufwendungen, die mit der Nutzung der Liegenschaft zusammenhängen oder der Erhaltung der Liegenschaftswerte dienen, wie Betriebskosten Instandhaltungskosten Instandstellungskosten Kosten durch Ersatz von Gebäudeteilen oder der baulichen Grundausstattung Okt

2 Art. 34 Nr. 2 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sowie die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten. Massgebend für die Abzugsfähigkeit der Kosten ist das Rechnungsdatum. 1.1 Betriebskosten Bei Eigengebrauch sind abzugsfähig, die sich aus dem Besitz ergebenden Kosten. Bei Drittgebrauch (Vermietung/Verpachtung) sind abzugsfähig, die nicht überwälzten besitz- und nutzungsbedingten Aufwendungen Eigengebrauch Die Kosten für Heizung, Warmwasser sowie für Waschmaschinenstrom sind nicht im Eigenmietwert enthalten und können somit nicht in Abzug gebracht werden. Das Gleiche gilt für Gemeinschaftsantennen, Wasserzins, Kehrichtgebühren und Abwassergebühren. Sachversicherungen wie Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherungen sowie Wasserschaden- und Glasbruchversicherungen sind abzugsfähig, nicht aber die Hausratsversicherung Drittgebrauch (Vermietung/Verpachtung) Abzugsfähig sind alle Aufwendungen des Eigentümers, soweit sie nicht auf den Mieter oder Pächter überwälzt werden. Als abziehbare Auslagen gelten: Wasserzins, Kehrichtabfuhr-, Abwassergebühren; Versicherungsprämien wie Hauseigentümerhaftpflicht-, Wasserschadenund Glasbruchversicherung; Aufwendungen für den Hauswart (bei Mehrfamilienhäusern); Verwaltungskosten wie Inserate, Telefon, Porti, Betreibungskosten, Entschädigung an den Liegenschaftsverwalter; soweit sie im steuerlich erfassten Mietzins enthalten sind und der Grundeigentümer dafür aufkommt. 1.2 Instandhaltungskosten Die Instandhaltungskosten umfassen die Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und die laufenden anfallenden Reparaturen, welche zur Erhal- 2 Februar 2014

3 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 34 Nr. 2 tung der Liegenschaft im gebrauchsfähigen Zustand beitragen (Erhaltung der technischen Funktionstüchtigkeit; beispielsweise: Reparaturen an bauseitigen Einrichtungsgegenständen wie Heizung und Rollläden, Maler- und Tapeziererarbeiten). 1.3 Instandstellungskosten Als Instandstellungskosten gelten die unregelmässig anfallenden Aufwendungen, welche über die laufenden Ausbesserungen und Reparaturen hinaus erbracht werden müssen, um die liegenschaftlichen Werte auch auf die Dauer erhalten zu können und deren Ertrag zu sichern. Es handelt sich um aufgelaufene, aperiodische Instandhaltungskosten im Sinne einer Nachholung und unterlassenen Unterhalts. Hierunter fallen die eigentlichen Renovationen (Dach- und Fassadensanierung, Entfeuchtungen usw.). 1.4 Kosten durch Ersatz von Gebäudeteilen oder der baulichen Grundausstattung Der Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung, die verbraucht oder unbrauchbar geworden sind, gilt soweit als Unterhalt, als der Nutzungswert des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird. Der wertvermehrende Aufwand hat Anlagekostencharakter (Ersatz der Kamin- und Heizungsanlage, Waschmaschine, Tumbler, bauseitige Kücheneinrichtung usw.). 1.5 Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften Siehe Dienstanleitung Art. 34 Nr Kosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen Siehe Dienstanleitung Art. 34 Nr Denkmalpflege Siehe Dienstanleitung Art. 34 Nr. 5 Februar

4 Art. 34 Nr. 2 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz 2. Wertvermehrende Aufwendungen Nicht als Gewinnungskosten abzugsfähig sind die Aufwendungen für bauliche Verbesserungen, die nicht nur der Erhaltung der Liegenschaft und deren Nutzungsmöglichkeiten dienen, sondern zusätzlich deren Anlagewert erhöhen (wertvermehrende Aufwendungen). Derartige Aufwendungen mit Anlagekostencharakter werden, soweit sie eine Liegenschaft des Privatvermögens betreffen, bei der Ermittlung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt. Bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens sind derartige Aufwendungen zu aktivieren und können nach Massgabe der einschlägigen Richtlinien abgeschrieben werden. Die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen hat gleichermassen Bedeutung sowohl für die Einkommens- und Grundstückgewinnsteuer als auch für die Gewinn- und Kapitalsteuer. 4 Februar 2018

5 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 34 Nr Berechnung und Angaben des Amtes für Grundstückschätzungen Bei grösseren Umbauten errechnet das Amt für Grundstückschätzungen im Zusammenhang mit der Neuschätzung einen wertvermehrenden Anteil an den Umbaukosten. Auf diese Berechnung des wertvermehrenden Anteils kann die Einkommenssteuerveranlagung nur beschränkt abstellen. Das Amt für Grundstückschätzungen ist nicht in der Lage, die errechneten Mehrwerte aus einkommenssteuerlicher Sicht zu stützen. Es handelt sich dabei um rudimentäre Schätzungen im Hinblick auf die Festsetzung eines Versicherungs- und Steuerwertes. 4. Liegenschaftsaufwendungen im Einzelnen Verhältnis zwischen abziehbaren (Unterhalts-)Kosten und nicht abziehbaren Anlagekosten und Privataufwand Siehe hierzu die Zusammenstellung auf den folgenden Seiten. Die dort wiedergegebenen Werte stellen Richtgrössen für den Normalfall dar, von denen in begründeten Einzelfällen abgewichen werden kann (andere pauschale oder auch effektive Aufteilung der Aufwendungen) Februar

6 Art. 34 Nr. 2 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Liegenschaftsaufwendungen im Einzelnen Verhältnis zwischen abziehbaren (Unterhalts-)Kosten und nicht abziehbaren Anlagekosten oder Privataufwand Gebäude aussen Dach - Dachrenovation -- Umdecken des Daches - Dachisolation -- Wärmedämmung (z.b Anbringung x eines Unterdaches -- Energiedach neu x - Dachrinnen -- bisher galvanisiertes Blech, neu Kupfer - Dachrinnenheizung (neu) - Flachdachsanierung -- mit Isolation x -- ohne Isolation -- neu Giebeldach pro m 2 Fr. 300 Restbetrag der Gesamtrechnung Fassaden / Aussenwände - Fassadenrenovation -- Malerarbeiten / Gerüstinstallation -- Ersatz Kreuzstöcke und Fenstersimse -- Rollläden anstelle Klappläden neue Verkleidung (Eternit) anstelle Anstrich -- erstmaliger Einbau Läden (bisher ohne) - Fassadenverkleidung x - Fenster -- Fenster mit Wärmeschutzverglasung anstelle der bisherigen Fenster und Doppelfenster -- Isolierfenster (Verbundfenster) anstelle bisheriger Fenster und Doppelfenster x - Wintergarten (Neuerstellung) - Blitzableiter -- neu -- Reparatur / Ersatz - Windfang (unbeheizt, vor Haustüre) x Gebäude innen Grundrissveränderungen / Ausbauten - Estrichausbau -- Einbau von Zimmern oder Wohnung x 6 Februar 201

7 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 34 Nr. 2 - Garageauskleidung -- mit feuerhemmenden Platten, neu -- aus Gründen der Isolation x - Herausbrechen einer Wand -- alt 2 Zimmer, neu 1 Zimmer alt 1 Zimmer, neu 2 Zimmer - Aushöhlung des Gebäudes mit anschliessendem Neubau Innenausbau - Malerarbeiten allgemein -- allein oder im Zusammenhang mit Renovationen -- zusammen mit ganz oder teilweise wertvermehrenden Aufwendungen (ganz) z.b. bei An- oder Umbauten (teilw.) anteilmässig anteilmässig - Wand und Deckenverkleidungen, Bodenbeläge -- Pavatex- und andere Verkleidungen anstelle von notwendigen Maler- und Gipserarbeiten -- Kunststoffböden anstelle Inlaid -- Spannteppiche anstelle Holzböden oder Inlaid -- Parkettböden anstelle Spannteppiche oder Riemenböden - Plattenarbeiten -- zusammen mit Renovation -- erstmaliger Einbau zusammen mit der Sanierung eines Badezimmers / Küche -- Küchenabdeckungen in Granit zusammen mit einer Renovation - Einbauten -- Ersatz einer Einbauküche (gleiche Grösse und gleicher Komfort) -- Küchenkombination anstelle von freistehender Einrichtung Installationen Sanitärinstallationen in Bad, Dusche, WC -- gleichzeitiger Ersatz -- Ersatz mit Komfortverbesserung gleichzeitiger Ersatz der Wasser- und Abwasserleitungen -- neue Wasser- und Abwasserleitungen zusammen mit Renovationen Februar

8 Art. 34 Nr. 2 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Elektrische Installationen - Apparate -- Ersatz Kochherd / Backofen zusammen x mit Sanierung der Küche -- Ersatz Tumbler, Waschmaschine, Tiefkühler (eingebaut) x -- Tiefkühler freistehend -- Erstinstallation Kochherd, Backofen, Tumbler, Waschmaschine, Tiefkühler (liegenschaftliche Einrichtungen) -- Ersatz eines Boilers -- Boiler anstelle Durchlauferhitzer -- Übrige Erstinstallationen - Leitungen -- Verbesserung der Leitungen zusammen mit Renovation (Unterputz verlegen) -- Ersatz von Leitungen Heizungsinstallationen - Gesamtkosten für Fernheizungsanschluss x - Niedertemperaturheizung anstelle einer x konventionellen Ölheizung inkl. Anpassungsarbeiten - Ersatz der ölheizungsabhängigen Warmwasseraufbereitung x durch einen elektri- schen Boiler oder Gasboiler - Elektrische Heizungen -- Einzelspeicherheizung anstelle einer --- automatischen Ölfeuerung x --- Kohlezentralheizung x --- Etagen-, Warmluft- oder Ofenheizung - Gasheizung anstelle einer -- automatischen Ölfeuerung -- manuellen Beheizung (Kohlezentral-, x Etagen-, Warmluft- oder Ofenheizung) - Heizöfen mit Kaminanschluss -- Kosten für Ersatz - Ölfeuerung anstelle der Kohlezentralheizung x -- Ölbrenner, Tank, Tankraum, elektrische Installationen -- Ersatz defekter Heizkessel und allenfalls Leitungen und Heizkörper -- wenn Details nicht ersichtlich sind - Kachelöfen mit Speicher und Umwälzpumpe -- Neuinstallation x Februar 201

9 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 34 Nr. 2 - Cheminéeofen mit Umluft oder Wärmespeicher x Cheminée-Einbauten, übrige Kachel- oder Cheminéeöfen - Einbau von Klimaanlagen Kamin- und Tankanlagen - Kaminsanierung -- Ersatz eines bestehenden Kamins -- Einbau eines Glas- oder Chromstahlkamins x - Heizöltankanlage -- Ersatz einer bestehenden Anlage -- zusätzliche Installationen, wie Überlaufsicherung, x Leckwarngeräte etc. -- Ersatz einer erdverlegten Tankanlage x durch Tankanlage im Gebäudeinnern - Tankraum -- Neubeschichtung aufgrund behördlicher x Vorschriften -- Neuerstellung, weil vorher erdverlegte Tankanlage x Alternativenergieinstallationen - Wärmeerzeugung durch -- Wärmepumpen x -- Wärme-Kraft-Kopplungsanlagen x -- Anlagen mit erneuerbaren Energiequellen(u.a. x Solar-, Holz-, Wind- und Biogas- anlagen) - Anpassung der wärmetechnischen Anlagen in bestehenden Bauten für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung -- Gesamtkosten für Anschluss an Fernwärmenetz x Installationen zur Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs - Heizung / Warmwasser -- Anpassungen an Kessel, Brenner und x Kamin -- Verbesserung des Wirkungsgrades einer x bestehenden Kombination im Sommer und in der Übergangszeit -- Einbau von Mess- und Regeleinrichtungen x Februar

10 Art. 34 Nr. 2 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz - Lüftung -- Einbau und/oder Anpassung der Ablaufanlagen, x der Umluft- und Frischluftanla- gen sowie der Lüftungsanlagen mit Befeuchtung zwecks Verzicht auf Klimatisierung -- Komfortlüftung x Installationen zur Rückgewinnung von Wärme - Alle zweckmässigen Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme -- Wärmerückgewinnung bei klimatisierten x Räumen -- bei Kühlwasser x -- bei Abwasser x -- bei warmer Abluft (Abwärmenutzung) x Übrige Installationen - Lösch- und Überwachungsanlagen -- Erstinstallation -- Reparaturen / Ersatz - Feuerlöscher -- Reparaturen / Ersatz Umgebung Belagsarbeiten (Asphalt, Verbundstein usw.) - Neuanlage und Komfortverbesserung - Reparaturen und gleichwertiger Ersatz Stützmauern - Neuanlage - Reparaturen und gleichwertiger Ersatz Gartenunterhalt - Einfamilienhäuser -- Bäume, Sträucher und Pflanzen (mehrjährig) --- erstmaliges Einsetzen --- Pflege und Ersatz -- Kosten für den ordentlichen Gartenunterhalt, für normale Rasenpflege, Reparatur oder gleichwertiger Ersatz des Rasenmähers, Baumschnitt Schädlingsbekämpfung usw. (ohne luxuriöse Aufwendungen); keine Eigenleistungen 10 Februar 201

11 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz Art. 34 Nr Kosten, die der blossen Annehmlichkeit dienen (Bereich Luxus) -- wenn Kosten dem Mieter nicht weiterbelastet werden (in Nebenkostenabrech- nung nicht enthalten) - Mehrfamilienhäuser -- gleiche Zuscheidung wie bei Einfamilienhäusern Fernsehantennen - Erstmalige Installation (Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen) - Anschluss an Kabelfernsehen -- einmalige Anschlussgebühr (Ersatz Privatanlage) -- einmalige Anschlussgebühr (erstmalig) -- Ersatz bestehender Anlagen -- Reparaturen - Wiederkehrende Betriebsgebühren -- beim Vermieter, sofern sie dem Mieter nicht weiterbelastet werden können -- beim Selbstbenutzer Kanalisationsanschluss - Kanalisation (ARA) -- einmalige Einkaufs- und Anschlussbeiträge -- Ersatz der bisherigen privaten Kanalisation, weil Anschluss an ARA (Kurzschliessen der Hauskanalisation) x -- Baukostenbeitrag - Wiederkehrende Benützungsgebühren -- beim Vermieter, sofern keine Weiterbelastung an Mieter -- bei Eigengebrauch (Verbrauchskosten) Perimeterbeiträge - Bauperimeter an Strasse, Melioration usw. Diverse Aufwendungen - Entfeuchtung / Drainage - Erneuerungsfonds (siehe Art. 34 Nr. 3) -- Einlagen in Reparatur- und Erneuerungsfonds einer StWE-Gemeinschaft (max. 5 %o des Steuerwertes) Februar

12 Art. 34 Nr. 2 Dienstanleitung zum Schaffhauser Steuergesetz - Kaminfeger -- inkl. Brennservice, sofern nicht über Nebenkostenabrechnung weiterbelastet - Hausbock und Schwamm -- Kosten der Bekämpfung - Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten (siehe Art. 34 Nr. 5) - Liegenschaftssteuern, die als Objektsteuern gelten (d.h. kein Schuldenabzug) 12 Februar 201