Gemeinde Schönau a. Königssee

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1 VORENTWURF 26. Änderung des Flächennutzungsplanes mit integriertem Landschaftsplan Begründung Fassung vom Verfasser: In ständiger Zusammenarbeit mit: Bearbeitung: Dipl.-Ing. (FH) D. Narr Dipl.-Ing.(FH) M. Gebhardt Dipl. Ing. K. Brunne Martin Gebhardt Architekt + Stadtplaner Ledererstraße 6 D Weiden Tel: Fax: mail: info@gebhardt-architekten.de Internet:

2 Begründung VORENTWURF Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen und Planungsanlass Planerische Rahmenbedingungen Ausgangsbedingungen Ziele der Landesplanung Flächennutzungsplan Altlasten / Bodenbelastung Denkmalpflege / Archäologie Lage und angrenzende Nutzungen Anlass und Aufgabe der Planung Erschließung Verkehrskonzept, verkehrliche Erschließung Ver- und Entsorgung technische Infrastruktur Oberflächenentwässerung Salzabbau Schutzgebiete Artenschutz Immissionen Landschaftsplan Eingriff - Ausgleich Umweltprüfung / Umweltbericht Anlagen

3 1 Vorbemerkungen und Planungsanlass Der Gemeinderat der hat am zur Realisierung eines konkreten Hotelprojektes die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 30 mit integriertem Gründordnungsplan Parkhotel beschlossen. Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes wird auch der Flächennutzungsplan in diesem Bereich im Parallelverfahren geändert. Die Gemeinde plant hier die Ausweitung der Darstellung des Sondergebietes Fremdenverkehr (SO). 3

4 2 Planerische Rahmenbedingungen 2.1 Ausgangsbedingungen Der Bereich ist im derzeit rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Grünfläche mit Zweckbestimmung Parkanlage dargestellt. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes dient zur Sicherung einer strukturierten nachhaltigen Entwicklung dieses Bereiches und zur Schaffung der baurechtlichen Grundlagen zur Änderung eines Bebauungsplanes. 2.2 Ziele der Landesplanung Vorgaben der Landesplanung LEP Im LEP ist die als ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung besonders gestärkt werden soll, eingestuft. Ferner zählt die Gemeinde zu den Gebieten mit erheblichem Urlaubstourismus. Gemäß den Grundsätzen des LEP sind beim Ausbau des Tourismus in den Tourismusgebieten der Landschaftscharakter, der Naturhaushalt sowie die ländliche Siedlungsstruktur besonders zu berücksichtigen. Das Landesentwicklungsprogramm befindet sich derzeit in Überarbeitung. Vorgaben der Regionalplanung Die ist raumordnerisch der Region Südostoberbayern (18) zugeordnet. Schönau a. Königssee gehört zum regionalen Gebiet für Tourismus und Erholung Berchtesgadener Land und Reichenhaller Land (1). Der Regionalplan formuliert hinsichtlich der Thematik Tourismus und Erholung u.a. folgende Grundsätze (G): als Erholungsraum von überregionaler Bedeutung sollen der Alpenraum sowie das Alpenvorland erhalten werden, überwiegend qualitativer Ausbau und Ergänzung der Erholungseinrichtungen (G) Im Tourismusgebiet Berchtesgadener Land und Reichenhaller Land sollen das bestehende Angebot an Erholungs- und Tourismusmöglichkeiten sowie Einrichtungen für das Kur- und Gesundheitswesen gesichert und nur noch maßvoll erweitert werden (G) 2.3 Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1986 ist der Geltungsbereich als Grünfläche mit Zweckbestimmung Parkanlage, Wald sowie SO Fremdenverkehrsreinrichtungen dargestellt. 4

5 Abb1: Darstellung des Geltungsbereiches ( schwarze Umrandung) im aktuellen FNP; Quelle: 2.4 Altlasten / Bodenbelastung Zum Zeitpunkt der Bearbeitung sind keine Altlasten oder Altslastenverdachtsflächen bekannt. 2.5 Denkmalpflege / Archäologie Bodendenkmäler oder archäologische Funde innerhalb des Geltungsbereiches sind zum Zeitpunkt der Bearbeitung nicht bekannt. Das Gebäude des alten Bahnhofes steht jedoch unter Denkmalschutz. 2.6 Lage und angrenzende Nutzungen Der Geltungsbereich befindet sich im Süden des Ortsteils Königssee der Gemeinde Schönau a. Königssee, in unmittelbarer Nähe zum Königssee. Der Geltungsbereich ist nahezu an allen Seiten von Flächen für Sondergebiet Fremdenverkehr umgeben. Im Nordwesten grenzt die Grünfläche mit Zweckbestimmung Parkanlage an den Geltungsbereich. 5

6 26. Änderung des Flächennutzungsplanes Abb. 2: Lage im Gemeindegebiet (rote Umrandung) Quelle: ESRI-hosted Arc GIS online Abb. 3.: Geltungsbereich des FNP (rote Umrandung); Quelle Orthophoto : Bayerische Vermessungsverwaltung,

7 3 Anlass und Aufgabe der Planung Bei dem Bereich der Flächennutzungsplanänderung handelt es sich um die Flächen einer künftigen Hotelanlage. Die Flächen südlich, westlich und nördlich des Geltungsbereiches sind bereits als Sondergebiet Fremdenverkehr ausgewiesen. Der geplante Hotelkomplex benötigt jedoch größere Flächen, da auch zwei neue Geschäftshäuser mit touristischen Nutzungen wie gastronomischen Einrichtungen, Boutiquen, Souveniershops etc. geplant sind und das Gebäude des ehemaligen Bahnhofes ebenfalls in die Hotelkonzeption integriert werden soll. Durch die FNP-Änderung wird eine strukturierte Entwicklung dieses Bereiches durch die Ausweisung eines Sondergebietes Fremdenverkehr gewährleistet und das Entwicklungsziel der Gemeinde für diesen Bereich eindeutig formuliert. Der Geltungsbereich der 26. Flächennutzungsplanänderung umfasst eine Fläche von ca. 1,65 ha. 4 Erschließung 4.1 Verkehrskonzept, verkehrliche Erschließung Die verkehrstechnische Erschließung des Geltungsbereiches ist über die Jennerbahnstraße gesichert. Über die Jennerbahnstraße ist der Geltungsbereich an die Bundesstraße B20 angeschlossen, sodass eine Anbindung an überregionale Verkehrsverbindungen besteht. 4.2 Ver- und Entsorgung technische Infrastruktur Die Versorgung mit Wasser ist durch Anschluss an das örtliche Versorgungsnetz wird im Bebauungsplanverfahren geprüft. Die Abfallbeseitigung ist gewährleistet. Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt durch den Kanalanschluss an das öffentliche Kanalnetz. Durch E.ON Bayern ist die Versorgung mit Strom gesichert. 4.3 Oberflächenentwässerung Der Geltungsbereich wird vom Wildbach Pletzgraben durchflossen. Dieser tritt im Osten als offenes Fließgewässer in den Geltungsbereich ein und ist dann ab Beginn der bestehenden Bebauung bis zur Mündung in den Königssee verrohrt. Für den Pletzgraben liegen aus dem Informationsdienst Alpine Naturgefahren mehrere Berichte zu Hochwasserereignissen aus den Jahren 2002, 2004 und 2005 vor. Bei starken Regenereignissen kann die bestehende Verrohrung des Wildbaches die Wassermengen nicht aufnehmen und es kommt zu einem Rückstau. In der Folge werden die Flächen und Gebäude Richtung Königssee (Königsseer Hotelbetriebe, Ladenlokale, Gastronomiebetriebe) überschwemmt und die Keller zum Teil geflutet. Im Zuge der Änderung des Bebauungsplanverfahren wird ein entsprechendes Entwässerungskonzept mit dazugehörigem Objektschutz erarbeitet. Über den Oberflächenabfluss des Gebietes liegen derzeit keine Informationen vor. 7

8 Wasserschutz Es liegen derzeit keine genauen Angaben zu Grundwasserflurabständen o.ä. für den Geltungsbereich vor. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich keine Wasserschutzgebiete. 5 Salzabbau Das gesamte Gebiet der wird vom Salz- und Solegrubenfeld Berchtesgaden überdeckt, für das die Südsalz GmbH (Salzbergwerk Berchtesgaden) die ausschließlichen Ausbeutungsrechte hat. Dies kann zur Folge haben, dass im Bedarfsfall in unmittelbarer Nähe der Bauvorhaben im Rahmen eines Betriebsplanverfahrens nach 54 Abs.1 BBergG Untersuchungs- und/oder Probebohrungen sowie andere Maßnahmen für Erkundung, Aufschluss und Abbau der vorhandenen Salzlagerstätten unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt und betrieben werden können. 6 Schutzgebiete Der Geltungsbereich liegt vollständig innerhalb des Biosphärenreservats Berchtesgaden gem. 25 BNatSchG. Amtlich kartierte Biotope liegen im Geltungsbereich nicht vor. 7 Artenschutz Die Belange des speziellen Artenschutzes wurden im Verlauf des Bebauungsplanverfahrens, der im Parallelverfahren geändert wird, im Rahmen einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (sap) behandelt. 8 Immissionen Im Zuge der Erarbeitung des Vorentwurfes zum Hotelkomplex wurde eine schalltechnische Stellungnahme durch einen Fachplaner erstellt, die zunächst nur die Auswirkungen des zu erwartenden Verkehrslärms durch an- und abfahrende Fahrzeuge berücksichtigt. Maßgebend für die Beurteilung war das Gebäude Jennerbahnstraße 55 (Funktionsgebäude mit Einliegerwohnung der Seenschifffahrt) Gegenständlich waren hier die Schallimmissionen von der Jennerbahnstraße und der Hotelzufahrt. Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass keine Überschreitung der Beurteilungswerte sowohl der 16. BImSchV als auch der TA-Lärm stattfindet. Nunmehr liegt eine Schalltechnische Untersuchung vor in der die Lärmauswirkung für das B-Plan-Gebiet in Nachbarschaft mit den geplanten gewerblichen Nutzungen ermittelt und beurteilt. Die Untersuchung der Lärmeinwirkungen auf das Bebauungsplangebiet erfolgte auf Basis der DIN Schallschutz im Städtebau. Für die Beurteilung der Immissionen aus der Hotelanlage wurde TA-Lärm zu Grunde gelegt. Es wurden Immissionen aus dem Betrieb des Hotelkomplexes hinsichtlich Gewerbe und Verkehr sowie aus der Nutzung von Gastgärten und dem Betrieb von Kühlanlagen untersucht. Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass die Vorgaben der TA-Lärm eingehalten werden. Mit Hinblick auf die Außenbewirtungsanlagen kann es, in Abhängigkeit von den Betriebszeiten des dem Grundstück Seestraße 55 zugewandte Gastgarten, ggf. in der Zeit von 22 h bis 6 h zu Konflikten kommen. Dem kann bei Bedarf durch z.b. 8

9 Beschränkungen der Betriebszeiten / Gästeplätzen oder teilweise Einhausungen der nördlichen Freisitze vorgebeugt werden. Zudem werden an allen Fassaden die Spitzenpegel der TA-Lärm eingehalten, sodass hier keine Schutzmaßnahmen erforderlich sind. Bezüglich des Straßenlärms können alle Grenzwerte der 16 BImSchV eingehalten werden. Es sind daher keine Maßnahmen zur Verkehrslenkung nach TA-Lärm notwendig. Bezüglich des Lärms aus dem Betrieb von Kühlaggregaten auf dem Hoteldach des Parkhotels sollte darauf geachtet werden, dass Anlagen verwendet werden welche 75 db(a) nicht überschreiten. Dies ist aber bei der Verwendung von moderner Anlagen Stand der Technik. Sollte davon aus technischen Gründen abgewichen werden sollten die schalltechnischen Auswirkungen im Einzelfall durch eine entsprechende Untersuchung geprüft werden. Eine entsprechende Festsetzung wird in die Unterlagen des Bebauungsplanes aufgenommen. Auf weiterführende Aussagen zum Immissionsschutz wird auf das schalltechnische Gutachten verwiesen. 9 Landschaftsplan Die Grundlagen bezüglich der landschaftlichen Situation sind im Umweltbericht dargestellt. Um den Geltungsbereich in die Landschaft zu integrieren und die Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild zu minimieren werden auf der Ebene des Bebauungsplanes ermittelt und durch entsprechende Festsetzungen gesichert. Die Durchgrünung des Gebietes wird ebenfalls auf der Ebene des Bebauungsplanes durch geeignete Festsetzungen gesichert. 10 Eingriff - Ausgleich Entsprechend den Festlegungen des 1a Abs. 3 BauGB ist für das Baugebiet die Eingriffsregelung nach dem Regelverfahren des Leitfadens Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft (StMLU, 2003) anzuwenden. Die Eingriffe in Natur und Landschaft sind auszugleichen. Die Art und der Umfang der Ausgleichsmaßnahme wird auf der Ebene des Bebauungsplanes geregelt. 11 Umweltprüfung / Umweltbericht Gemäß 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 und 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Er gliedert sich in mehrere abgestufte bzw. aufeinander aufbauende Teile und wird begleitend zum Bauleitplanungsverfahren laufend ergänzt und aktualisiert. Der Umweltbericht beinhaltet die Raumempfindlichkeitsanalyse sowie die Auswirkungsprognose mit Beurteilung der Umweltverträglichkeit unter Berücksichtigung der Stellungnahmen und Einwände des Verfahrens nach 3 Abs. 1 und 2 sowie 4 Abs. 1 und 2 BauGB. Er ist den Verfahrensunterlagen als eigenständiger Textteil beigefügt. 9

10 Schönau a. Königsee, Kurz Erster Bürgermeister 10

11 Begründung VORENTWURF 12 Anlagen Eingriffsermittlung laut Leitfaden (StMLU 2003), NRT 2013 Umweltbericht nach 2a BauGB, NRT 2013 Bestandsplan Realnutzung und Biotoptypen, NRT