Ausführungen von Oliver Gerstner Geschäftsführer der Sparkassen-Immo

Transkript

1 Wohnimmobilienmarkt Bayern Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayer, der Sparkassen-Immobilien- Vermittlungs-GmbH und der LBS Bayern am 31. März 2009 Ausführungen von Oliver Gerstner Geschäftsführer der Sparkassen-Immo Sehr geehrte Damen und Herren, gerne informiere ich Sie nun über die aktuelle Entwicklung der Umsätze und Preise am bayerischen Wohnimmobilienmarkt: Seite 1

2 Grafik Immobilienumsatz 2004 bis 2008 Immobilienumsatz rückläufig Wohnimmobilienmarkt bleibt stabil Nach dem Rekordjahr 2007 gingen in Bayern die Immobilienumsätze wieder zurück: um 3,7 Milliarden Euro oder 11,3 Prozent. Mit 29 Milliarden Euro erreichte der Immobilienmarkt im langfristigen Vergleich jedoch noch immer ein deutlich überdurchschnittliches Volumen. Insbesondere auf dem Markt für Gewerbeimmobilien und Wohnungspakete kam es zu deutlichen Einbrüchen. Wobei gerade die großen Transaktionen im Investmentbereich an dem historisch hohen Umsatzwachstum des Vorjahres ganz erheblichen Anteil hatten. Grafik Immobilienumsatz in den Regionen Ein Blick auf die regionale Entwicklung der Immobilienumsätze macht das noch deutlicher. Der Umsatzrückgang in Oberbayern hat 2,9 Milliarden Euro betragen. Bezogen auf den Umsatzrückgang in Gesamtbayern sind das immerhin runde 80 Prozent. Blickt man noch eine Ebene tiefer, auf die Stadt und den Landkreis München, erkennt man, dass der Markt allein dort 2008 ein um 2,7 Milliarden Euro geringeres Volumen hatte als noch im Vorjahr. Das heißt, der größte Teil (nämlich 73 Prozent) des gesamten bayerischen Umsatzrückgangs wurde in der Stadt und im Landkreis München eingebüßt. Hier fehlten die angesprochenen großen Transaktionen, die den Markt 2006 und 2007 so weit nach oben gezogen hatten. Seite 2

3 In Stadt und Landkreis München ging der Umsatz um 21 Prozent zurück, im gesamten Regierungsbezirk Oberbayern jedoch nur um 16 Prozent. Niederbayern verlor 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr erreicht gegenüber 2006 jedoch noch immer ein Plus von 17 Prozent. Die Oberpfalz, in der der Umsatz ebenfalls um 14 Prozent rückläufig war, erreichte das Umsatzniveau von Im Bereich der ganz normalen Schwankungen bewegte sich der Markt in Oberfranken (minus 7,5 Prozent), Mittelfranken (minus drei Prozent) und Schwaben (minus ein Prozent). Und Unterfranken konnte gegenüber dem Vorjahr sogar ein Umsatzplus von sieben Prozent verzeichnen. Klammert man die Entwicklungen im Großraum München aus, hat sich der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr von seiner konstanten Seite gezeigt. Diese Konstanz basiert im Wesentlichen auf der stabilen Entwicklung des Markts für gebrauchte Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser sowie für Wohnbaugrundstücke. Weiterhin schwach zeigte sich, wie bereits von Herrn Dr. Wirnhier angesprochen, der Wohnungsneubau. Grafik Wohnungsneubau rückt in die Zentren Wohnungsneubau rückt in die Zentren Interessant ist, wo diese Neubautätigkeit noch stattfindet. Die LBS-Bundesgeschäftsstelle in Berlin hat dafür die amtliche Genehmigungsstatistik für ganz Deutschland einmal genauer unter die Lupe genommen. Dabei wurde erkennbar, dass sich die Bautätigkeit immer mehr auf die Wirtschaftszentren konzentriert. Es wird vor allem dort gebaut, wo die Perspektiven für Arbeitsplätze und Einkommen am günstigsten sind. So wurden 2007 in den neun Seite 3

4 wichtigsten westdeutschen Ballungszentren nur rund fünf Prozent weniger Wohneinheiten genehmigt als Außerhalb der Zentren und ihrem Umland machte der Rückgang in Westdeutschland im gleichen Zeitraum allerdings fast 50 Prozent (48 Prozent) aus. Bezogen auf den Rückgang der Neubauzahlen für Westdeutschland insgesamt in den letzten vier Jahren sind das über drei Viertel des Einbruchs. Damit entfallen auf die Ballungsräume mittlerweile 48 Prozent des Wohnungsneubaus. Und auch unsere Makler berichten, dass die Menschen mehr denn je darauf achten, zwischen Arbeitsplatz und Wohnung keine zu großen Entfernungen in Kauf nehmen zu müssen. Grafik Geschäftsergebnis 2008 Geschäftsentwicklung Auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt, unserem Kerngeschäft, konnten wir diese regionalen Einbrüche glücklicherweise nicht feststellen. So vermittelten die Makler bei LBS und Sparkassen im vergangenen Jahr insgesamt Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Das sind drei Prozent mehr als noch Die von unseren Maklern vermittelten Immobilien hatten einen Gesamtwert in Höhe von 1,16 Milliarden Euro (das bedeutet ein Plus um ein Prozent). Das Courtagevolumen erhöhte sich um zwei Prozent auf 53,5 Millionen Euro. Damit hat die Sparkassen-Immo ihre Position als Bayerns größter Makler weiter ausgebaut. Die Sparkassen trugen zu 89 Prozent, der Außendienst der LBS zu zehn Prozent zu den Umsatzerlösen bei. Im Immobilienvermittlungsgeschäft wurde in der Sparkassen-Finanzgruppe für 2008 ein sehr, sehr erfreuliches Ergebnis erreicht. Bundesweit ist die S-Finanzgruppe mit insgesamt vermittelten Objekten der größte Seite 4

5 Player am Markt. Das Angebot der Immobiliengesellschaften der Sparkassen-Finanzgruppe umfasst rund Häuser, Wohnungen und Grundstücke, davon rund Objekte aus Bayern. Sie finden es im Internet unter Mit welchen Immobilien machen die LBS-Geschäftsstellen und die Sparkassen in Bayern ihren Umsatz? Grafik Trend zu Gebrauchtimmobilien Trend zu Gebrauchtimmobilien ist ungebrochen Wie Sie bereits gehört haben, schwächelt der Wohnungsneubau seit Jahren und ist weiter rückläufig. Entsprechend liegt der Schwerpunkt des Maklergeschäfts auf Gebrauchtimmobilien: Im vergangenen Jahr kamen rund neun von zehn vermittelten Häusern und Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Die Ursache dafür ist, dass wir ein attraktives Angebot an gebrauchten Häusern und Wohnungen haben häufig zu vergleichsweise günstigen Preisen. Und diese Gebrauchtimmobilien liegen zudem häufig in gewachsenen Wohnvierteln, denen die Menschen oftmals den Vorzug vor typischen Neubaugebieten in Randlagen geben. Wie sehen Angebot und Nachfrage für die einzelnen Objekttypen aber konkret aus? Grundsätzlich werden gebrauchte Einfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und größere Eigentumswohnungen mit mindestens drei, besser vier und mehr Zimmern stark nachgefragt jedoch ist das Angebot dieser Immobilien an attraktiven Standorten nicht in gleichem Maße vorhanden. Das Angebot an kleineren gebrauchten Eigentumswohnungen mit nur einem oder zwei Zimmern ist dagegen größer als die Nachfrage. Für neu gebaute Seite 5

6 Eigentumswohnungen ist die Nachfrage insgesamt sehr gering und konzentriert sich auf die städtischen Lagen in ländlichen Gebieten gibt es hierfür weder Angebot noch Nachfrage. Bauplätze für Ein- oder Zweifamilienhäuser sind in Oberbayern gefragt, jedoch in zu geringer Anzahl auf dem Markt. Bayernweit ist jedoch das Angebot an Wohnbaugrundstücken inzwischen höher als die Nachfrage. Anfang des Jahres haben wir unsere rund 300 Immobilienmakler in Bayern zur Angebots- und Nachfragesituation in ihren jeweiligen Städten und Landkreisen befragt. Die Ergebnisse zu allen Regionen Bayerns finden Sie in dem Ihnen vorliegenden Marktspiegel. Einen positiven Nebeneffekt der Finanzkrise können die Makler inzwischen feststellen: Kapitalanleger haben die Vorzüge von Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen wieder neu entdeckt. Zentraler Aspekt ist dabei die Sicherheit der Anlageform. Wir stellen gerade in den letzten drei Monaten eine deutliche Belebung der Nachfrage von Kapitalanlagern gegenüber den Vorjahren fest. Es wird wieder in vermietete Eigentumswohnungen und Häuser investiert. Wenn man in eine Immobilie investieren möchte mit wie viel Geld muss man dafür rechnen? Grafik Durchschnittliche Immobilienpreise Immobilienpreise entwickeln sich differenziert Die Preise für Häuser und hierzu rechnen wir Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser blieben im Landesdurchschnitt bei LBS und Sparkassen weitgehend stabil. Die gebrauchten Häuser haben im Seite 6

7 Schnitt für Euro einen neuen Käufer gefunden. Das sind 1,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittlich erzielte Preis für neu gebaute Häuser liegt 1,5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Doch muss derjenige, der statt einem gebrauchten ein neu gebautes Haus haben möchte, durchschnittlich 50 Prozent mehr ausgeben: Ein neues Haus kostete im vergangenen Jahr durchschnittlich Euro in Bayern. Auch dieser Preisunterschied ist ein wesentlicher Grund, warum gebrauchte Immobilien sich so großer Beliebtheit erfreuen. Bei Eigentumswohnungen ist der Preisunterschied zwischen Neubau und Gebrauchtimmobilien noch größer: Die durchschnittliche Eigentumswohnung aus dem Bestand kostete im vergangenen Jahr Euro. Eine neu gebaute Wohnung wurde dagegen im Landesschnitt mit Euro zum zweieinhalbfachen Preis verbrieft. Und gerade bei den Eigentumswohnungen entwickeln sich die Preise zwischen Neubau- und Gebrauchtimmobilien weiter auseinander. So waren die gebrauchten Wohnungen im Durchschnitt um sieben Prozent günstiger zu haben als im Jahr zuvor. Die Neubauwohnungen dagegen erzielten durchschnittlich um 14 Prozent höhere Preise als noch Dies hat mehrere Gründe: Erstens wurden gerade im letzten Quartal wieder mehr kleinere, gebrauchte, günstige Wohnungen als Kapitalanlageobjekte verkauft. Dies senkte den Durchschnittspreis für die Gebrauchtwohnungen. Zweitens spiegelt der Preisanstieg für Neubau- Wohnungen die gestiegenen Baukosten wider. Drittens wird fast ausschließlich in sehr guten, innerstädtischen und somit hochpreisigen Lagen gebaut. Viertens werden im Grunde keine Ein-Zimmer-Wohnungen und auch kaum noch Zwei-Zimmer-Wohnungen neu gebaut. Und große Wohnungen haben natürlich einen deutlich höheren Kaufpreis als kleine Wohnungen. Seite 7

8 Grafik Immobilienpreise in Bayerns Regionen Die genannten Preise sind landesweite Durchschnittswerte, von denen die Preise in den einzelnen Regionen ganz erheblich abweichen können. Auf dieser Karte sehen Sie die regionalen Unterschiede recht deutlich: In den grau schattierten Städten und Landkreisen ist ein gebrauchtes, freistehendes Einfamilienhaus in einer mittleren bis bevorzugten Lage häufig zum Preis von bis zu Euro zu haben. In den rot schattierten Regionen um München und im südlichen Oberbayern dagegen kostet ein solches Haus in den meisten Fällen mehr als Euro. Die marktüblichen Preise für die verschiedenen Wohnimmobilientypen und Lagen in allen Landkreisen können Sie dem Ihnen vorliegenden Marktspiegel entnehmen. Grafik Hauspreise im europäischen Vergleich Einer aktuellen Erhebung zufolge muss für Einfamilienhäuser in den meisten europäischen Nachbarländern deutlich mehr als in Deutschland investiert werden. Besonders teuer ist der Traum vom eigenen Haus in Luxemburg: Euro kostet dort durchschnittlich ein Einfamilienhaus. In Belgien und den Niederlanden sind Eigenheime mit über Euro gut 40 Prozent teurer als in Deutschland ( Euro). In Frankreich, Dänemark und auf den britischen Inseln beträgt der Aufschlag immerhin 15 bis 30 Prozent. Damit haben sich in kurzer Zeit die Verhältnisse völlig umgekehrt. Mitte der 90er Jahre war Deutschland noch Europameister bei den Hauspreisen, viele sahen in den Niederlanden, Großbritannien und Dänemark Vorbilder für günstige Hausangebote. Mittlerweile haben sich jedoch in diesen und vielen anderen Ländern die Immobilienpreise mehr als verdoppelt, wie in Südeuro- Seite 8

9 pa (mit Italien und Spanien) oder auch in Schweden. In diesen Ländern entstand in den vergangenen Jahren eine Immobilienblase, von der Deutschland in keiner Weise betroffen war. In einigen Ländern hat es bereits erste Preiskorrekturen auf den überhitzten Immobilienmärkten gegeben. Wie wird sich der Immobilienmarkt in den nächsten Monaten voraussichtlich entwickeln? Grafik Interessentenzahlen Markttrends und Ausblick 2009 Ganz grundsätzlich ist der Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien ein von biografischen Anlässen gesteuerter Vorgang: Heirat, die Geburt von Kindern, aber auch Tod und Scheidung sowie das Flüggewerden der Kinder sind die typischen Anlässe für eine Veränderung der Wohnsituation und damit für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Und diese Anlässe treten unabhängig von konjunkturellen Schwankungen auf. Zudem steht allen weltwirtschaftlichen Bedrohungen zum Trotz die eigene Immobilie bei vielen Mietern ganz oben auf der Wunschliste. Auch die im Gebrauchtmarkt seit Jahren niedrigen Preise und die wieder günstiger gewordenen Zinsen wirken sich positiv auf den Markt aus. Dazu kommen die bereits von Herrn Dr. Wirnhier angesprochenen Impulse, die die öffentliche Förderung in Form des Wohn-Riesters schafft. Sie wird in Zukunft mehr Schwellenhaushalten die Möglichkeit zum Immobilienerwerb geben. Seite 9

10 Eher lähmend auf die Immobiliennachfrage wirken sich schlechte Nachrichten vom Arbeitsmarkt aus. Denn ob sich jemand für den Erwerb einer Immobilie entscheidet, hängt zunächst von den genannten biografischen Anlässen ab. Ob und wie schnell er auf diese Anlässe reagiert, hängt im Wesentlichen von der Einschätzung seiner persönlichen finanziellen Perspektive ab. Trübt sich das Wirtschaftsklima bei uns nachhaltig ein, wird das vermutlich den Entscheidungsprozess für eine Immobilie wieder verlängern. Ein wichtiger Indikator für die Entwicklung der Nachfrage sind für uns die Interessentenzahlen. Und diese entwickelten sich wie Sie auf der Grafik sehen auch während der Finanzkrise absolut stabil im Vergleich zum Vorjahr. Deshalb erwarten wir für 2009 stabile Umsätze im Wohnimmobilienbereich. Wir sind davon überzeugt, dass trotz aller negativen gesamtwirtschaftlichen Zahlen und Prognosen eine große Zahl von kaufwilligen Interessenten auf dem Markt aktiv sein wird. Die Verunsicherung auf den Finanzmärkten hat die Immobilie als sichere Wertanlage für viele Menschen wieder attraktiv gemacht: So zieht die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage wieder an. Grafik Ausblick auf Wohnimmobilienmarkt 2009 Die Nachfrage wird ihren deutlichen Schwerpunkt auf gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie großflächigen Wohnungen beibehalten. Das Neubauangebot wird im Volumen vernachlässigbar bleiben und sich auf kleine attraktive Spezialangebote beschränken. Neubauten im klassischen Etagenbau an B-Standorten stehen weiterhin in starker Konkurrenz zum dort meist deutlich günstigeren Gebrauchtangebot. Weniger vom Energieausweis Seite 10

11 selbst als von den steigenden Energiekosten geht ein wachsendes Bewusstsein privater Käufer für die energetische Bilanz der Objekte aus. Da der energetische Zustand zumindest von Maklern schon bisher für die Preisbildung berücksichtigt wurde, sind aus der Verpflichtung zum Energieausweis keine deutlichen Preiskorrekturen zu erwarten. Und da es in Deutschland keine Immobilienblase gegeben hat, werden sich die Preise für Wohnimmobilien weitgehend stabil entwickeln. Vom Rest des bayerischen Immobilienmarkts entkoppelt entwickelt sich auch weiterhin der Münchner Immobilienmarkt. Er bleibt geprägt vom Zuzug sowie dem weit unter dem Bedarf liegenden Neubaugeschehen. Bezahlbarer Wohnraum wird hier daher in noch geringerem Umfang zur Verfügung stehen. Die Folgen werden hier tendenziell steigende Verkaufspreise und deutlicher steigende Mieten sein. Die Aussichten auf dem Wohnimmobilienmarkt sind für 2009 also sehr positiv aus welcher Branche hören Sie in diesen Tagen eine solche Prognose? Ich danke Ihnen für Ihr Interesse. Seite 11