Minol Fachtagung für die Wohnungswirtschaft

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1 Minol Fachtagung für die Wohnungswirtschaft 1

2 RECHTSANWALT HEINZ G. SCHULTZE FACHANWALT FÜR BAU UND ARCHITEKTENRECHT FACHANWALT FÜR MIET- UND WEG- RECHT Rechtliche Probleme bei der Übernahme der WEG- Erstverwaltung

3 ÜBERBLICK VERWALTERBESTELLUNG QUA GEMEINSCHAFTSORDNUNG ERWERB VON STIMMRECHT UND HG- ZAHLUNGSPFLICHT KOSTENABGRENZUNG ZUM BAUTRÄGER KOSTENABGRENZUNG UND BNL IN DEN KAUFVERTRÄGEN ÜBERLEITUNG VERSICHERUNGSVERTRÄGE EINMESSKOSTEN FÜR KATASTER HERAUSGABE VON BAUUNTERLAGEN 3

4 VERWALTERBESTELLUNG QUA GEMEINSCHAFTSORDNUNG 4

5 26 WEG Bestellung Verwalter durch Beschluss Über die Bestellung ( ) des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit Ist nur ein Beschluss für die wirksame Bestellung notwendig? Ja, BGH-Urteil vom NJW 1997, 2106 Vgl. auch Verwalterzustimmung zur Veräußerung, 12 WEG Nachweis Verwalterstellung durch Vorlage beglaubigte Versammlungsniederschrift mit Bestellungsbeschluss KEINE Vorlage Verwaltervertrag notwendig Vgl. auch BGH-Urteil vom , V ZR 114/14 Bestellungsbeschluss und Beschluss über Verwaltervertrag müssen auf einer Versammlung erfolgen, sonst ist Bestellung rechtswidrig 5

6 Bestellung Verwalter durch teilenden Eigentümer BGH-Beschluss vom , V ZB 39/01: Bestellung in Gemeinschaftsordnung möglich Ergo: Bestellung WEG-Verwalter ohne Verwaltervertrag in der Gemeinschaftsordnung wirksam Problem: Streit über Vergütung Hilfsweise, übliche Vergütung, BGH-Urteil vom NJW 1997, 2106 Möglich: Verweisung auf Urkunde (Verwaltervertrag), 13 BeurkG Vergütung u.v.m. ist festgelegt Alternativ: Beschlussfassung auf der ersten Versammlung 6

7 Beginn des Verwalteramtes Mit Annahme nach Verkündigung Bestellungsbeschluss Mit dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Zeitpunkt Ohne Regelung: Beginn der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft Jedenfalls: Davor kann es rechtlich keinen WEG- Verwalter geben 7

8 Ergo: Abklären mit Bauträger dass in eine Bezugsurkunde der Verwaltervertrag ausgelagert wird Rechtzeitig mitgeteilt wird, wann die erste Übergabe von Wohneigentum erfolgt (Beginn des Verwalteramtes) Ggf. ein Verwaltervertrag für die Zeit vor der Inauguration mit dem Bauträger geschlossen wird 8

9 EIN NEUES RECHTSSUBJEKT ENTSTEHT: DIE (WERDENDE) WOHNUNGEIGENTÜMER- GEMEINSCHAFT 9

10 Bauträger ist Globaleigentümer SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTE ERSTVERWALTUNG Bauträger-Immobilie 10

11 Die Aufteilung der Immobilie schafft keine WEG Bauträger-Immobilie Wohnung 1 Wohnung 2 Wohnung 3 Wohnung 4 11

12 Wohnung 2Bauträger-Immobilie Wohnung 3 Wohnung 4 Käufer 1 mit Auflassungs vormerkung Verkauf einer Wohnung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung 12

13 Wohnung Bauträger-Immobilie 3 Wohnung 4 Käufer 1 mit Auflassungs vormerkung Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung 13

14 Die werdende Wohungseigentümergemeinschaft ist entstanden. Mitglieder: BT + K1 Wohnung Bauträger-Immobilie 3 Wohnung 4 Käufer 1 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung 14

15 Die werdende Wohungseigentümergemeinschaft ist entstanden. Mitglieder: BT + K1 Wohnung 4 Käufer 1 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung Käufer 3 mit Auflassungs vormerkung 15

16 Die werdende Wohungseigentümergemeinschaft ist entstanden. Mitglieder: BT + K1 + K2 Wohnung 4 Käufer 1 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 3 mit Auflassungs vormerkung 16

17 Die werdende Wohungseigentümergemeinschaft ist entstanden. Mitglieder: BT + K1 + K2 K2 verliert nicht seinen Status als Mitglied; Wohnung 4 Käufer 1 ist Eigentümer Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 3 mit Auflassungs vormerkung 17

18 Die werdende Wohungseigentümergemeinschaft ist entstanden. Mitglieder: BT + K1 + K2 + K3 K2 verliert nicht seinen Status als Mitglied; Wohnung 4 K3 wird auch werdender Eigentümer. Insoweit Ergänzung der vormaligen Rspr. des BGH, BGH-Beschluss vom , V ZR 85/07 ZIV 2008, 49 um diesen Fall, BGH-Urteil vom , V ZR 196/11 ZIV 2012, 45 Käufer 1 ist Eigentümer Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 3 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel 18

19 Die werdende Wohungseigentümergemeinschaft ist entstanden. Mitglieder: BT + K1 + K2 + K3 (K4 ist kein werdender WE) K4 ist kein werdender WE, weil er Erwerbsvorgang erst nach Entstehen der WEG abgeschlossen hat. Käufer 1 ist Eigentümer Käufer 2 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 3 mit Auflassungs vormerkung und Schlüssel Käufer 4 Mit AV nach Entstehen der WEG + Schlüssel 19

20 KONSEQUENZEN FÜR DIE ZAHLUNGSVERPFLICHTUNG 20

21 Konsequenzen Zahlungsverpflichtung In der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft Bauträger werdende Wohnungseigentümer SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTE ERSTVERWALTUNG In der Wohnungseigentümergemeinschaft Bauträger Eigentümer werdende Wohnungseigentümer Nachfolgende Käufer bezahlen an BT über BNL Häufiger Fehler: Abrechnung Grundsteuern über WEG Häufiger Fehler: Abgrenzung nach den 4 Fälligkeitsterminen der Grundsteuer BNL-Regelung oder 103 BGB: Pro rata temporis 21

22 Hausgeld: Übergabe 1. Wohnung Eintragung 1. WE im GB SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTE ERSTVERWALTUNG Weitere Käufer Bauträger bezahlt alle Betriebskosten der Immobilie Grundsteuer: Bauträger: HG + HGA wwe: HG + HGA Bauträger: HG + HGA wwe: HG + HGA WE: HG + HGA Wie linkes Feld + weitere Käufer erhalten KEIN HG + HGA, sondern BT. BT belastet über BNL weiter an Käufer Bauträger bezahlt Grundsteuern alleine Bauträger bezahlt Grundsteuern und wwe über BNL für seine Wohnung Bauträger bezahlt Grundsteuern und wwe über BNL für seine Wohnung WE bezahlt GrSt als Eigentümer Wie linkes Feld + weitere Käufer ebenfalls Weiterbelastung über BNL 22

23 Whg-Nr Bauträger Ver Übergabe WE (500) Summe: SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTE ERSTVERWALTUNG Übergabe WE 3 Abrechnung für 2015 (2000) Verbrauch BT bis :1.000 Verbrauch BT bis : weitere 500 (5 x 100, Whg. 1, 3, 4, 5 und 6) WE 2: 500 BT: WE 2: 500 Abgrenzung zwischen Bauträgerzeit (Alleineigentum) und WEG 23

24 Whg- Nr. Ver 1.4. Bauträg er Übergabe WE 2 SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTE ERSTVERWALTUNG Übergabe WE Übergabe WE (500)/ Summe : Abrechnung für 2016 (4.000): Verbrauch BT bis : 1400 ( ) WE 2: 1000 WE 3: 1000 WE 4: 600: Keine Abgrenzung. Die (werdende) WEG ist existent. Der Erwerber trägt die Abrechnungsspitze. Problem 9b Heizkv, (BGH-Urteile V ZR 251/10 vs. V ZR 171/11) 24

25 KONSEQUENZEN SACHVERSICHERUNG 25

26 Versicherungen: Rohbaufeuerversicherung (12/24 Monate) Anzeige Bezugsfertigkeit Verbundene Gebäudeversicherung Bis wann ist Bauträger Versicherungsnehmer? 95 VVG: (1) Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. (2) Der Veräußerer und der Erwerber haften für die Prämie, die auf die zur Zeit des Eintrittes des Erwerbers laufende Versicherungsperiode entfällt, als Gesamtschuldner. 26

27 Eigentümerwechsel, 95 VVG Eigentümerwechsel nach jedem Verkauf einer Wohnung = Sukzessiver Vertragswechsel? BGH-Urteil vom , V ZR 29/16 Verband der WEG ist Versicherungsnehmer, 10 Abs. 6 S. 1, 2 WEG Wohnungseigentümer sind hinsichtlich SE und ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum Versicherte Beim Verkauf einer Wohnung wird Erwerber mit Eigentumsumschreibung Versicherter, 95 VVG (ggf. analog) Bei der Entstehung der werdenden WEG tritt Verband in Vertrag zwischen BT und Versicherung ein Münchener Kommentar zum VVG 2016, 95 Rz

28 Kündigungsmöglichkeit, 96 VVG? (2) Der Erwerber ist berechtigt, das Versicherungsverhältnis mit sofortiger Wirkung oder für den Schluss der laufenden Versicherungsperiode zu kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb, bei fehlender Kenntnis des Erwerbers vom Bestehen der Versicherung innerhalb eines Monats ab Erlangung der Kenntnis, ausgeübt wird. (3) Im Fall der Kündigung des Versicherungsverhältnisses nach Absatz 1 oder Absatz 2 ist der Veräußerer zur Zahlung der Prämie verpflichtet; eine Haftung des Erwerbers für die Prämie besteht nicht. 28

29 Kündigungsmöglichkeit nach Entstehen der werdenden WEG weil Wechsel Vertragspartner von BT auf werdende WEG, 96 VVG analog Praktische Relevanz: 0% BT hat Versicherung abgeschlossen und hat die Stimmenmehrheit Befristung des Versicherungsvertrages 29

30 ERSTELLUNG UND HERAUSGABE VON PLÄNEN 30

31 Herausgabe von Bauunterlagen durch den Bauträger OLG Köln, Urteil vom , 11 U 96/14, ZIV 2015, 56 Alle für behördliche Nachweise erforderlichen Unterlagen, z.b. EnEV (Vorlagepflicht nach 16 Abs. 2 EnEV) Kanaldichtigkeitsnachweis (Nachweispflicht ggü. Behörden) Bedienungsanleitungen Betriebs- und wartungsrelevante Unterlagen Abzug der Werkplanung 1:50, weil im Kaufvertrag zugesagt 31

32 Herausgabe von Bauunterlagen durch den Bauträger OLG Köln, Urteil vom U 104/14: Keine Herausgabe von Druckprüfungsprotokollen; sie dienen nur dem Nachweis des Werkerfolges nicht erforderlich für Betrieb Im Übrigen Herausgabepflicht streitig: Pro: Basty: Bauträgervertrag, 8. Aufl. Rdn. 447, Pause, Bauträgerkauf und Baumodell, 5. A. Rdn. 470, OLG Köln NZBau 2000, 78 Contra: OLG München, BauR 1992, 95, LG München BauR 2007, 1431, LG Krefeld IBR 2009,

33 Erstellung und Herausgabe von Unterlagen 650 n BGB n.f. (ab ) Erstellung und Übergabe von Unterlagen Für den Nachweis der Einhaltung einschlägiger öffrechtlicher Vorschriften Für den Nachweis der Einhaltung bestimmter Bedingungen für Darlehensgeber (z.b: kfw- Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus) Spätestens mit Fertigstellung sind Unterlagen zu erstellen und zu übergeben 33

34 Kostenlos abonnieren unter: ZIV ZEITSCHRIFT FÜR IMMOBILIENVERWALTUNGSRECHT

35 SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTE DIE HAUSORDNUNG Vielen Dank für Ihr Interesse! 35